【正文】 目前期費用為 萬元。建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、安裝工程費（電梯費用按每棟 3 部電梯，每部 電梯 45 萬計算）、室外配套等，此項費用根據(jù)項 目開發(fā)情況， 結(jié)合工程施工 進度計劃投入。項目建安工程費為 21, 萬元。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、 職工福利 費、 辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類 房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。項目管理費為 萬元。不可預(yù)見費由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預(yù)見費按前述 3 項之和的 2%記取較為合理。項目不可預(yù)見費為 萬元。其他費用主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與 報建費等的費用。項目的其他費用為 萬元。財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。28 / 39根據(jù)項目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況， 經(jīng)測算項目需貸款額為 8,000 萬元，貸款期限為 2 年，年利率按 6%測算，總貸款利息 為 615 萬元。銷售費用包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 %。項目的銷售費用為 1, 萬元。公共設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)投資的 2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。經(jīng)估算為 498 萬元。資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。項目總投資為 43, 萬元，項目所需投入的自有資金、銀行借款、 銷售回款詳見下表：表 10：項目資金來源表萬萬 萬萬萬萬 萬萬萬萬萬萬 萬萬1 萬萬萬萬 16, %2 萬萬萬萬 8, %3 萬萬萬萬 18, %4 萬萬萬 43, %29 / 39注：自有資金為項目土地成本。投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目建筑成本投資計劃表》經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、 計算期從 2022 年上半年開始項目資金正式開始投入，2022 年下半年竣工 驗收。 2022 年下半年進 入銷售期， 銷售期至 2022 上半年止，對項目的經(jīng)濟測算從 2022 年 6 月至 2022 年 6 月，共計三年，建設(shè)周期 2 年零 2 個月。30 / 39物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為 96200m2，其中住宅 92200m2，銷售均價 5,500 元 / m2，銷售率按 95%計；商業(yè) 4,000 m2，均價 15,000 元/ m 2，銷售率按 100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。表 11：項目銷售收入測算表項目 可售面積（m 2） 銷售單價 （元/ m 2）銷售率 銷售收入（萬元）住宅 92,200 5,500 95% 48,商業(yè) 4,000 15,000 100% 6,000合計 96,200 54,銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %）,項目銷售稅金及附加合計為 2, 萬元。根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，對項目各期的銷售收入、銷售稅金測 算見附表 《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。預(yù)計 2022 年下半年正式進入項目的銷售期，銷售期至 2022 年上半年。31 / 39資金來源與運用分析根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。項目的資金來源與運用情況詳見附表 《資金來源與運用表》。銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投 資利潤率等指標詳見下表：表 12：項目利潤估算表序號 項目 計算公式 金額（萬元）⑴ 銷售收入 54,⑵ 開發(fā)成本 40,⑶ 銷售費用 1,⑷ 銷售稅金及附加 2,⑸ 財務(wù)費用 ⑹ 利潤總額 ⑴⑵ ⑶⑷ ⑸ 8,⑺ 所得稅 ⑹15% 1,⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ 6, ⑼ 稅前成本利潤率 利潤總額/總投資 %⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤/總投資 %注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 100%的情況下的經(jīng)濟效益指標。項目各計算期的利潤測算詳見附表 《項目損益及利潤分配表》。32 / 39項目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為 43, 萬元，開 發(fā)期為 2 年 2 個月，投 資回收期為 年，利潤總額為 8, 萬元，稅后利潤為 6, 萬元，稅后成本利潤率為 %，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。項目不確定性分析項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達 79%時項目可保本。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分 則需要制定切實 可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風(fēng)險較大。項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。測算過程詳見附表 《敏感性分析表》。以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果：33 / 39表 13：項目敏感性分析經(jīng)測算可知：（1）本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。（2）項目銷售收入和開發(fā)成本在不利因素影響下，項目贏利空間較小，說明項目雖具有一定的抗風(fēng)險能力，但抗 風(fēng)險能力不強。（3）保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。社會效益和影響分析改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。增加財政稅收。創(chuàng)造就業(yè)機會。項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材 業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬54, 40, 6, % 3, % 萬萬萬萬萬萬5% 51, 40, 4, % 1, % 萬萬萬萬萬萬5% 56, 40, 9, % 4, % 萬萬萬萬萬萬5% 54, 42, 5, % 1, % 萬萬萬萬萬萬5% 54, 38, 8, % 4, % 萬 萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬34 / 39會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商 業(yè)提供新的機會。35 / 39I. 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項目的結(jié)論性意見 已取得土地使用權(quán) 項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，已取得土地使用權(quán)，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項目建設(shè)資金來源于自有資金、銀行貸款、 銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收， 創(chuàng)造就業(yè)機會。項目經(jīng)濟效益良好，但有一定的風(fēng)險。表 14：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標萬萬 萬萬 萬萬1 萬萬萬萬萬m 2萬 44,2 萬萬萬萬萬萬m 2萬 99,3 萬萬萬萬萬萬萬萬萬 43,4 萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬 54,5 萬萬萬萬萬萬萬萬 8,6 萬萬萬萬萬萬萬萬 6,7 萬萬萬萬萬萬萬萬萬 %8 萬萬萬萬萬萬萬萬萬 %9 萬萬萬萬萬萬FNPV萬萬萬 3,10 萬萬萬萬萬萬萬萬FIRR萬 %11 萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬 12 萬萬萬萬萬萬萬萬 36 / 39注：上表指標按住宅銷售率為 95％和商業(yè)銷售率為 100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟效益指標。綜上所述，該項目社會效益及經(jīng)濟效益良好，我司 認為本項目可行。項目主要問題的解決辦法和建議項目的主要問題周邊生活配套設(shè)施不夠完善。商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)部分銷售有一定難度。建議總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。項目風(fēng)險及防范建議、 市場風(fēng)險及防范建議：因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃， 為防范市場風(fēng)險，制定合理的 營銷管理策略，使項目成功銷售，如期回收資金、獲得經(jīng)濟 效益，將是本項目規(guī)避市場風(fēng)險的最好途徑。、 經(jīng)營管理風(fēng)險分析：項目商業(yè)經(jīng)營管理的風(fēng)險在于商業(yè)氣氛不濃。37 / 39對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險，建議：項目建設(shè)前認真作好市場調(diào)研，同 時全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項目成功銷售。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切 實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加 5%，將比基本方案 凈現(xiàn)值減少 %,即 萬元，內(nèi)部收益率在原有基 礎(chǔ)上降低 %；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。、 行業(yè)風(fēng)險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險程度相對較高。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工， 則很有可能造成項目“爛尾”。合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴格控制工程進度，可以降低行業(yè)風(fēng)險程度。 J. 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表38 / 39