【正文】 調(diào)查方式：街 訪 樣本容量： 1 8 0 個 分析：從圖中顯示，景田片區(qū)絕大多數(shù)人都具有購買意愿，主要計劃在2年（2001年）以后購買，選擇以多層為主，面積70－90平方米占多數(shù)，戶型以三房二廳為主，裝修側(cè)重于簡單裝修，價格意愿在4000－6000元／平方米，首期選擇8－12萬為主，月供2000－3000元。物業(yè)配套側(cè)重超市、街心花園、幼兒園，多為首次置業(yè)。選擇方面都具有一定的局限性，一般選擇仍在現(xiàn)居住的區(qū)域，即選擇較為熟悉的區(qū)域。（七） 景田片區(qū)現(xiàn)存問題和應對建議 根據(jù)對本項目周邊地區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，景田片區(qū)現(xiàn)存幾個較為明顯的缺陷：公共交通建設(shè)滯后 景田片區(qū)雖有較為完善的交通路網(wǎng)，但公共交通方面的建設(shè)卻依然滯后，尤其是靠近逸麗華庭一帶的公共交通更是落后。據(jù)現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該路段公交線路非常稀少，僅有一路大巴（201路南頭總站——布吉檢查站，目前在逸麗華庭附近尚未設(shè)上落站）、四路中巴（444744456）通過，而且這些都是長線車，班次之間的時間間隔很長，候車非常困難。 針對這些情況，建議發(fā)展商在售樓階段開設(shè)看樓專車、在入伙后開設(shè)住戶專車，以彌補該區(qū)目前公交建設(shè)滯后的問題，從根本上解除準客戶對交通不便的后顧之憂，促成銷售。社區(qū)環(huán)境尚未完善 根據(jù)實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前景田片區(qū)內(nèi)雖已形成部分小規(guī)模的商業(yè)中心，如山姆會員店和香梅市場等，但總體分布不均，特別是靠近逸麗華庭附近一帶，農(nóng)貿(mào)市場、肉菜市場更是稀少（到距離最近的特發(fā)小區(qū)肉菜市場也有一公里多的路程），加上附近交通不甚方便，住戶日常購物非常不便。娛樂設(shè)施方面，除了附近有個德式堡、國際網(wǎng)球中心外，基本沒有其他可供普通中層收入的客戶消閑娛樂的場所。針對以上情況，建議發(fā)展商除了在小區(qū)內(nèi)設(shè)立會所、游樂場等娛樂設(shè)施外，還有必要有針對性地設(shè)置住戶定菜服務、或開設(shè)專門開往附近的新?？祪舨耸称烦壥袌?、山姆會員店線路的住戶專車，為住戶提供有實質(zhì)意義的方便。以消除片區(qū)內(nèi)商業(yè)、娛樂設(shè)施不足的負面影響。３、 濃厚的居住氛圍尚未形成，人氣不旺由于屬新興開發(fā)區(qū)域，景田片區(qū)的居住氛圍尚未形成，尤其是靠逸麗華庭一帶地區(qū)，更是人煙稀少，除了周圍在建的物業(yè)外， 還沒有較成規(guī)模的住宅區(qū)。按目前的狀況來看，要形成比較濃厚的居住氛圍，聚旺人氣，還需要一個較長的過程。針對此情況，建議發(fā)展商在堅持既定的個性化定位設(shè)計的同時，要有針對的考慮整體的規(guī)劃視覺效果，在預售期間做好小區(qū)的形象包裝工作。對此可參考金地翠園的做法，先搞好區(qū)內(nèi)和周邊的綠化工程，將整個小區(qū)的清靜優(yōu)雅、寧謐幽然的環(huán)境優(yōu)勢展現(xiàn)出來，以凸顯小區(qū)獨特的、個性化鮮明的、世外桃源式的環(huán)境賣點，從而有效地吸引買家，促成交易。 （八） 景田片區(qū)市場走向★ 土地存量大，市場供應量將有較大增加 根據(jù)景田片區(qū)的規(guī)劃，商住凈用地為13公頃，按平均容積率3－5計，總建筑面積可達65－110萬平方米，目前市場上已建的有約50萬平方米，待建部分約10－60萬平方米，因此景田片區(qū)未來的市場供應量將不可輕視。，，如不含舊村和工業(yè)廠房改造，商品住宅的開發(fā)仍將是景田片區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)的主調(diào)?！?小戶型還有市場空間，住宅戶型結(jié)構(gòu)將適當調(diào)整 景田片區(qū)無論多層還是高層住宅在戶型設(shè)置上均是以大中型（80平方米以上）為主的，而且還有相對數(shù)量的復式單位或純復式住宅樓。雖然至今景田片區(qū)小戶型結(jié)構(gòu)（如紫薇公寓、錦文閣）已不是空白，但目前存量不多，且小戶型銷售也較快，因此小戶型還有市場空間。 相信在未來發(fā)展商會不斷加大小戶型的供應量?！?擴大宣傳力度 在以往和現(xiàn)在推出的景田樓盤中，市場曝光率總體較低，題材較少，目前大多以“福田中心區(qū)”概念推廣較多，樓盤的宣傳手法也近乎雷同，不利于提高本地區(qū)的市場知名度，所以景田片區(qū)物業(yè)應加強推廣形式與力度，充分開發(fā)和挖掘潛在市場。 （九） 景田片區(qū)競爭概況分析 景田片區(qū)位于福田中心區(qū)的西部，由東面的新洲路，西面的香梅路、南面的深南大道和北面的北環(huán)大道圍合而成。由于位置相對較偏，配套設(shè)施相對落后，景田片區(qū)一直以來給人留下的印象都是政府福利房和微利房的集中地。事實上，直至97年以前，景田片區(qū)商品住宅的開發(fā)量都不大，97年已開發(fā)的商品住宅面積僅約10公頃，%左右。雖然近幾年幾乎每一年都可以在景田找到深圳的暢銷樓盤，如96年的萬科城市花園、97年底的紫薇閣、98年中的錦文閣，但這些樓盤并沒有馬上明顯增加景田片區(qū)的市場知名度，并進而形成區(qū)域效應。可以說，99年以前景田片區(qū)尚屬于深圳房地產(chǎn)投資熱潮中“被遺忘的角落”。然而，隨著各項配套設(shè)施的逐步到位，特別是福田中心區(qū)概念的啟動，景田片區(qū)作為中心區(qū)一級輻射區(qū)的優(yōu)勢便鮮明凸顯。各路發(fā)展商紛紛上馬，景田物業(yè)開發(fā)方興未艾。據(jù)不完全統(tǒng)計，99年度，景田片區(qū)見報發(fā)售的商品住宅項目已達13個，比98年度 %左右。而且基本上這些項目大都針對本地市場。其中有的項目正在銷售中，有的即將進入銷售市場，有的已建成入伙，但部分高層物業(yè)空置嚴重，為求出貨，部分發(fā)展商甚至動用降價策略，然而收效仍不明顯；根據(jù)當前市場形勢來看，這些項目或多或少都會分流逸麗華庭的客戶，瓜分市場份額，對本項目構(gòu)成一定威脅。 通過對景田片區(qū)住宅市場的總體分析，并結(jié)合這些項目的地理位置、周邊環(huán)境、物業(yè)檔次、建設(shè)周期等因素。中原認為本項目主要競爭對手包括恒星園、豪峰園、嘉園、振業(yè)翠?；▓@、宏浩花園、俊景豪園、馨庭苑、聚豪花園等。下面將對他們作具體的分析。（一） 主要競爭對手情況 主要競爭對手概況 恒星園 豪峰園 嘉園 宏浩花園 俊景豪園 馨庭苑二期 表一：已開售主要競爭對手概況一覽表序號 項目 恒星園 豪峰園 嘉 園1地 理位 置蓮花西路與香蜜湖路交界處蓮花西路與香蜜湖路交界處蓮花西路與僑香路交匯處2發(fā)展商深圳市恒星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳通威實業(yè)有限公司深圳市國免房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3占 地 面 4建 筑面 數(shù)共三棟:1棟13層。 1棟18層。 1棟19層5棟12層；2棟18層2棟13層6單 位數(shù) 量 158戶274戶256戶 7主 導戶 型三房二廳 四房二廳四房二廳 三房二廳二房二廳五房二廳 三房二廳8主 導面 ~~~ 林規(guī) 劃中心庭園、泳池、兒童游樂場歐式花園；中心流水羅馬廣場；高檔豪華中心庭園3500 m2中心廣場；7000 m2永久綠化帶10會 所設(shè) 施泳池、國際網(wǎng)球場、兒童樂園草地滾球場、桌球室、西餐酒廊、多功能影視廳、按摩桑拿浴室、美容中心、健身室、露天音樂泳池、室內(nèi)恒溫泳池、全天候親子中心。桌球室、健身房、閱覽室、酒吧、泳池、棋牌室、超市11裝 修標 準毛坯房毛坯房毛坯房12物 業(yè)管 理深圳萬廈居業(yè)公司深圳萬廈居業(yè)公司；管理費：序號 項目 恒星園 豪峰園 嘉 園15景 觀南香蜜湖景；農(nóng)科荔枝林；北安托山南香蜜湖、農(nóng)科荔枝林；北安托山、東梅林水廠南香蜜湖、北安托山、東梅林水廠16樓 盤知名度宣傳廣告較少,知名度不高廣告投放少,知名度不高廣告投放少知名度低17宣 傳重 點國際大社區(qū)美在外表 貴在內(nèi)涵典雅湖畔 豪庭新貌100%綠化\邁向健康自然純真的嘉園生活\嘉園佳境家天下18銷 售價 格起價:5080元/ m2均價:7000元/m2均價：7500元/m2起價 5500元/ m2均價6500元/ m219付 款方 式銀行按揭 88折(3成首期7成20年供)；一次性付款86折(1個月內(nèi)付清)1次性付款91折 (兩個月內(nèi)付清)；銀行按揭93折首期三成1個月內(nèi)7成按揭；輕松按揭首期一成,二成一年內(nèi)付清.按揭98折20銷 售情 況已銷70%已銷50%已銷37%(128 m2較多；101 m2較少)21周 邊交 通四路中巴一路大巴(201)住戶專車到蓮花一村(首年免費,次年收費低于小巴)四路中巴一路大巴(201)兩輛住戶專車(路線根據(jù)住戶具體要求地段統(tǒng)一劃定)四路中巴；一路大巴(201)序號項 目 宏 浩 花 園 馨庭苑 二 期 俊 景 豪 園1地 理位 置梅香路與蓮花西路交界處景田北路萬科城市花園附近梅香路與蓮花西路交界處2發(fā)展商深圳市宏浩實業(yè)有限公司深圳偉柏實業(yè)股份有限公司深圳宏威地產(chǎn)發(fā)展有限公司3占 地 面 4建 筑面 層 數(shù)共5棟1棟30層；2棟28層；2棟26層4棟15層三棟27層6單 位數(shù) 量 308戶168戶 516戶7主 導戶 型四房二廳五房二廳三房二廳三房二廳四房二廳三房二廳二房二廳8主 導面 ~~ 林規(guī) 劃三樓中央綠化花園、泳池小區(qū)中央設(shè)立體化地中海式綠化庭院7000平米綠化帶、瀑布、噴泉、旱池、連廊10會 所設(shè) 施豪華住宅會所、泳池、茶座、娛樂場1000平方米二層獨立會所雙層豪華會所:泳池、網(wǎng)球場、健身中心、超市、圖書室、兒童樂園11裝 修標 準毛坯房一次裝修到位毛坯房12物 業(yè)管 理梁振英測量師行物業(yè)管理有限公司；管理費3元/月平方米深圳市百樂業(yè)物業(yè)管理有限公司深圳中海物業(yè)管理有限公司；管理費3元/月平方米13車 位200個；租金300元/月 84個地下庫200；地上庫50序號項 目 宏 浩 花 園 馨庭苑 二 期 俊 景 豪 園14工 程進 度全部封頂 在建并已開售99年初動工；2000年10月入伙15景 觀東蓮花山；南高爾夫球場；西香蜜湖可見市政綠化廣場；園林景觀；安托山香蜜湖\蓮花山\高爾夫球場16樓 盤知名度廣告投放少知名度低 有一定知名度 在住交會期間作為深圳五大樓盤聯(lián)合推出,知名度較高17宣 傳重 點風水寶地；香蜜湖景凝聚藝術(shù)靈感 抒發(fā)動靜情懷處中心區(qū),可鬧中取靜,都市里鳴琴聽泉,繁華中鳥語驚夢18銷 售價 格均價7200元/平方米均價8000元/平方米6648元/平方米均價7000元/平米19付 款方 式按揭95折；訂金3萬(港幣)；5萬(人民幣),兩周內(nèi)支付樓款30%。一次性付款92折；靈活付款98折一次性付款9折；銀行按揭93折；建筑免息按定價一次性付款85折；按揭(首期三成)9折(交定金后十天內(nèi)交首期)；首期一成,七成按揭, 售情 況已銷40% 約售 30%現(xiàn)約銷20%(至1月9日,已成交113戶,下臨訂103戶)21周 邊交 通二 路大巴(11路和6路)；多路中巴多路中巴；多路大巴大巴二路；中巴多路序號項 目 天 一 名 居 景雅居 景 發(fā) 花 園 天健名苑1地 理位 置新洲路與蓮花路交界處景田北路景田西住宅區(qū)蓮花西路與梅香路交界處紅荔西路與新洲路交界處2發(fā)展商深圳市中信基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；達非房地產(chǎn)發(fā)展(深圳)有限公司深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3占 地 面 積4005平方米— —4500平米— —4建 筑面 — —— —5層 數(shù)2棟33層2棟塔樓17層2棟塔樓30層,2棟31層6單 位數(shù) 量 335戶200多戶360戶324戶7主 導戶 型3房2廳4房2廳2房2廳3房2廳三房二廳四房二廳8主 導面 積80~~~~ 林規(guī) 劃北面為小區(qū)花園裙樓頂設(shè)天臺花園無中心庭園空中花園10會 所設(shè) 施2000平方米超大私家會所 無會所一樓為大型商場、銀行設(shè)簡單會所:健身房、桌球市、乒乓球室豪華住客專用會所:美容美發(fā)、健身娛樂、空中連廊；咖啡畫廊11裝 修標 準毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房12物 業(yè)管 理廬山物業(yè)管理公司管理費：3元/m2發(fā)展商自管管理費2元/月平方米深圳中海物業(yè)管理有限公司；序號項 目 天 一 名 居 景雅居 景 發(fā) 花 園 天健名苑13車 位戶均三個月租300元/個戶均2個24樓為車庫 300個租金500元/月282個14工 程進