【正文】 圾桶60個30環(huán)衛(wèi)部1800綠化工具6套100環(huán)衛(wèi)部600膠管200米5環(huán)衛(wèi)部1000大、小花剪各4套200環(huán)衛(wèi)部800清潔工具15套100環(huán)衛(wèi)部1500噴霧器3臺80環(huán)衛(wèi)部240小計(jì)105550總 計(jì)213390集團(tuán)公司前期投入（概算）：（一） 十月份投入：薪金＋購置物資 100300＋213390＝313690（元）（二）十一月份投入：薪金＋辦公費(fèi)用100300＋＝（元）（三）十二月份投入：薪金＋辦公費(fèi)用＋公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)－別墅管理費(fèi)收入 ＋+ (10000平方米90%) ＝－22500 ＝(元)2003年集團(tuán)公司對物業(yè)公司共投入：￥（元）：序號物品名稱單位單價(jià)數(shù)量小計(jì)備注1三位沙發(fā)張300026000設(shè)置在會所大堂2單個沙發(fā)張1200672003茶幾張650426004電話機(jī)臺10055005鈦金水牌個650532506辦公桌張500630007辦公椅把200612008會議椅把15010015000多功能廳9會議桌張550402200010石英鐘個6+010600臺球廳11四位連凳張2400122880012英式臺球桌套168004672013美式臺球桌套550021100014乒乓球桌張24004960015閱覽桌張100088000圖書室16閱覽椅張15050750017報(bào)架（10個報(bào)夾）個450290018書架幅900161440019圖書冊70004704020報(bào)紙份1821雜志份60196222全自動麻將桌套1040033120023普通麻將桌套280041120024杠鈴幅170011700健身房25啞鈴套15801158026跑步機(jī)臺600021200027腳踏車臺29002580028劃船器臺11502230029橢圓機(jī)臺20002400030登圓機(jī)臺18002360031組合訓(xùn)練機(jī)臺1250011250032仰臥起坐機(jī)臺300260033托馬機(jī)臺14802296034壁畫幅5030150035花瓶個450290036落地式煙灰缸個42010420037發(fā)球機(jī)套12000112000網(wǎng)球場38網(wǎng)球個500175039網(wǎng)球拍對7208576040連凳排24004960041衣柜個90087200游泳池42服務(wù)臺個32001320043太陽傘把15010150044沙灘椅把1500203000045沙灘桌張38010380046吸污器套13001130047藥品批25001250048綠蘿柱盆41200會所綠化布置49辮狀發(fā)財(cái)樹盆864050散尾葵盆540051七彩竹芋盆5464852夏威夷椰子盆639053袖珍椰子盆2020054進(jìn)口變?nèi)~木盆195429055孔雀竹芋盆1220240會所綠化布置56波斯頓蕨盆325075057奧利多盆81512058金山棕盆180590059花葉鴨腳木盆60318060千年木盆80324061朱蕉盆102020062銀皇后盆124048063腎蕨盆310030064常春藤盆151015065紅寶石盆5015066金心巴鐵柱盆120336067小斑馬盆101515068綠蘿柱盆501155069大葉傘盆100330070金皇后盆1569071綠蘿藤盆1055072萬年青盆9109073金心巴鐵苗盆1289674富貴竹盆150460075玻璃缸盆100440076玻璃缸個8048384077墊盆個30021078車費(fèi)個500合計(jì)：序號崗 位人數(shù)性別工 作 職 責(zé)1會所主管1不限負(fù)責(zé)會所日常工作2安全管理員2男負(fù)責(zé)會所內(nèi)的日常安全管理及設(shè)施設(shè)備看護(hù)3維修技工1男負(fù)責(zé)會所內(nèi)的所有設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)及維修4會所前臺接待6女負(fù)責(zé)會所前臺接聽電話，接待來賓，開單收銀，公司接待等服務(wù)工作5臺球室服務(wù)員2女負(fù)責(zé)臺球室臺球的擺放，計(jì)分，物品管理等服務(wù)工作6圖書室服務(wù)員1女負(fù)責(zé)圖書室內(nèi)圖書的借部、報(bào)刊的收發(fā)等管理工作。7健身房教練員1不限負(fù)責(zé)健身的教練工作。8棋牌室服務(wù)員1女負(fù)責(zé)棋牌室的日常服務(wù)工作。9頂層露臺接待員1女負(fù)責(zé)接聽電話，收銀等工作。10頂層露臺服務(wù)員1女負(fù)責(zé)接待來賓，服務(wù)等工作。11泳池前臺接待2女負(fù)責(zé)接待來賓，服務(wù)等工作。12游泳池救生員2男負(fù)責(zé)游泳池安全管理工作。13綠化員1男負(fù)責(zé)會所內(nèi)所有植物、盆景的綠化養(yǎng)護(hù)工作。14保潔員3男負(fù)責(zé)會所內(nèi)所有場地的衛(wèi)生清潔工作。小計(jì)25：工資：25人1200元/月=30000元/月；辦公費(fèi)：25人10元/月=250元/月；電話費(fèi)：5部300元/月=1500元/月；電費(fèi)：平均15千瓦/小時(shí)12小時(shí)30天=；水費(fèi)：250噸；維修費(fèi)：維修會所內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備1500元/月；清潔用品：1500元/月；共計(jì)人民幣：：臺球室：4臺500元/月=2000元/月；乒乓球室：4臺300元/月=1200元/月；棋牌室：6臺200元/月=1200元/月；圖書室：50人10元/月=500元/月；網(wǎng)球場：100元/天30天=3000元/月；健身房：600元/月；游泳池：1—4月份、11—12月份暫停營業(yè)，5—10月份6000元/月（全年平均3000元/月）；共計(jì)人民幣：11500元。：從以上數(shù)據(jù)來看，會所每月營業(yè)收入還不足以彌補(bǔ)人員工資。（會所是自營還是對外招商由集團(tuán)公司而定）第七章 為促進(jìn)銷售工作的構(gòu)想 集團(tuán)公司對物業(yè)管理的重視和前期資金投入，除了要塑造“z物業(yè)”的品牌以提高社會知名度、美譽(yù)度外，更主要的是通過專業(yè)、規(guī)范和優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，以營造一個安全的、配套更加完善且富有文化內(nèi)涵的居住小區(qū)環(huán)境，從而達(dá)到為房屋促銷的最終目的。第三z花園以分期開發(fā)、分期銷售、分期（區(qū)）管理的開發(fā)模式，具有低密度、低容積率且通風(fēng)、采光條件良好的特點(diǎn)，因?yàn)槭浅善_發(fā)，價(jià)格在同區(qū)域占有較大優(yōu)勢；但從業(yè)主（潛在業(yè)主）的購房決策過程和對居住環(huán)境的要求（訴求）方面分析， 第三z花園小區(qū)仍然存在一定社區(qū)環(huán)境弱項(xiàng)，主要有以下幾方面：：業(yè)主對樓盤周邊區(qū)域?qū)淼恼h(yuǎn)景規(guī)劃和改造不了解，影響業(yè)主對本地段房屋升值的預(yù)期判斷。工業(yè)大道一帶作為海珠區(qū)乃至廣州市的傳統(tǒng)工業(yè)地帶，在老廣州人的心目中已根深蒂固，但近幾年隨著幾個大型工廠的陸續(xù)搬遷，受到的污染也越來越少，同時(shí)隨著幾大房地產(chǎn)公司住宅項(xiàng)目的成功開發(fā)及周邊大環(huán)境的逐步改善，已吸引了一部份人在此區(qū)域購房置業(yè)。但工業(yè)大道以南區(qū)域地段相對較差，業(yè)主不了解第三z花園以外（東、西方向）的政府規(guī)劃和改造時(shí)間，特別是對東面的“食品化工廠”是否存在污染及何時(shí)搬遷心存顧慮。建議或措施：①向區(qū)政府了解能否提供海珠區(qū)（尤其是工業(yè)大道南）5年—10年的遠(yuǎn)景規(guī)劃和環(huán)島建設(shè)規(guī)劃，使人們對區(qū)域房產(chǎn)升值有一個心理預(yù)期。：附近沒有名校依托，對業(yè)主置業(yè)小孩就讀受教育有一定的影響，特別是z小學(xué)因工業(yè)大道（z花園地段）沒有行人天橋和地下隧道，過馬路要橫穿馬路，而流動人員和來往車輛較多，存在安全隱患。建議或措施：在第三z花園開發(fā)完成之前，對入住業(yè)主需要上學(xué)的兒童視具體情況，公司將派保安實(shí)行早送晚接的安全護(hù)送措施，以消除業(yè)主的顧慮以樹立z物業(yè)的形象，希望成為樓房促銷的另一個賣點(diǎn)。：根據(jù)第三z花園現(xiàn)在的銷售狀況分析，這種影響可能是最直接和最嚴(yán)重。例如：80號樓東南向A單元已售出10套，占該戶型31%；東北向E單元售出16套，占該戶的63%；81號樓東南向A單元已售出11套，占該戶型的34%；而東北向E單元已售出23套，占該戶型的72%；東區(qū)別墅靠南8棟僅售出1棟，靠北的8棟已全部售出；西區(qū)別墅靠北的3棟已全部售出，靠南3棟剩1棟；60號樓共未售22套房，其中南向占15套，占未售的68%；北向占7套，占未售的32%。（截至10月14日）建議或措施：和高速公路、規(guī)劃、交通等部門聯(lián)系，在靠近小區(qū)地段的橋面上安裝隔音板，板上可以噴上環(huán)保內(nèi)容或有利于集團(tuán)公司形象的圖例。在南面樓層的落地玻璃、門窗材料選型上可以考慮安裝隔音玻璃以減少噪音。：第三z花園離大型購物中心較遠(yuǎn)，給業(yè)主生活帶來不便。建議或措施：物業(yè)公司將以“百佳”、“宏城”、“廣百”、“王府井”等大型商場聯(lián)系，免費(fèi)提供場地（如大門左邊的空草地）給他們使用，以方便業(yè)主購物。：除了網(wǎng)球場、游泳池外，其它設(shè)施比較少（會所的經(jīng)營方式與狀況未定）建議或措施：物業(yè)公司開放網(wǎng)球場、游泳池的同時(shí)將和A、B期業(yè)主聯(lián)系，組成z花園業(yè)主業(yè)余足球隊(duì)，和市第五中學(xué)、區(qū)體育局聯(lián)系，組織參加一些業(yè)余比賽。：建議和措施：物業(yè)公司和海珠區(qū)文化局聯(lián)系，把園區(qū)內(nèi)的水世界和建筑雕塑品典故（淵源）與歷史文化長廊聯(lián)系起來，舉行一些歷史文化活動。和第五中學(xué)聯(lián)系，舉辦一些短期培訓(xùn)班，如外語家教、鋼琴輔導(dǎo)、書法指導(dǎo)等。：建議和措施：物業(yè)公司將和廣醫(yī)二院、中山醫(yī)附屬三院聯(lián)系，定期到園區(qū)義診。：建議和措施：物業(yè)公司為了避免管理服務(wù)的雷同化，在向業(yè)主交樓前準(zhǔn)備向業(yè)主發(fā)咨詢信或者組織準(zhǔn)業(yè)主聚會（沙龍），聆聽準(zhǔn)業(yè)主對將來物業(yè)管理的意見和服務(wù)需求。力爭做到個性化服務(wù)。：建議和措施：物業(yè)公司在小區(qū)大門口設(shè)置“廣州指南”，便于業(yè)主（看樓人員）出行方便。在每棟樓的大堂處設(shè)置電子提示牌，及時(shí)向業(yè)主公布最近天氣預(yù)測和一些重要新聞（事件）等，體現(xiàn)物業(yè)公司的人性化管理，使業(yè)主感到從細(xì)微處見真情，物業(yè)公司時(shí)時(shí)刻刻關(guān)心著業(yè)主的冷暖。：建議和措施：根據(jù)前期開發(fā)階段，各項(xiàng)生活設(shè)施不是很完善，生活不是很方便的現(xiàn)實(shí)情況，物業(yè)公司將提供多種家政服務(wù)，送餐服務(wù)，綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以體現(xiàn)大管家的服務(wù)品質(zhì)。（詳見第四章）第八章 物業(yè)公司需集團(tuán)公司支持 管理用房方面：建議在61號樓首層提供25平方左右的管理用房，物業(yè)公司將安排客戶服務(wù)中心部門在此辦公，既方便了業(yè)主辦事，同時(shí)又將物業(yè)公司大辦公區(qū)分隔開來，避免因個別業(yè)主大聲喧嘩而影響公司正常運(yùn)作。：序號（A區(qū)）房屋類型建筑面積居住人數(shù)使用部門117205三房二廳17工程部、客戶服務(wù)中心2161706二房二廳62M210公司各部門女職員316401三房二廳18保安417601四房二廳124M230保安518201二房一廳8公司中層干部(會所員工未計(jì),保潔綠化員不在此考慮) 保安交通工具方面：C區(qū)處于開放式的工地，園區(qū)用地面積夠多，為樹立物業(yè)公司的保安形象，達(dá)到快速機(jī)動，以增加業(yè)主的信心，同時(shí)也為了配合促銷，建議集團(tuán)公司購置臺一輪警用摩托車。第九章 前期工作計(jì)劃9月28日—10月7日：①接收管理用房；②接管80號樓樣板房；③協(xié)助集團(tuán)工作“國慶節(jié)”促銷活動及確保系列活動的安全；④新設(shè)物業(yè)管理公司名稱核準(zhǔn)。10月8日—10月14日：①協(xié)助集團(tuán)公司對新