【正文】 目 錄第一章 物業(yè)管理定位…………………………………4……………………………………………………4……………………………………………………4……………………………………………………4第二章 物業(yè)管理目標…………………………………5……………………………………………………5……………………………………………………5第三章 物業(yè)公司組織架構(gòu)與薪金標準…………6………………………………………………6…………………………………………6……………………………………………………7 ……………………………………8第四章 分區(qū)管理模式…………………………………9…………………………………………9…………………………10…………………………………………11……………………………………13…………………………………………13……………………15…………………………………………16………………………………………16……………………………………16第五章 物業(yè)管理內(nèi)容………………………………17……………………………………………17……………………………………………18第六章 物業(yè)管理成本測算………………………26…………………………………26………………………………………28………………………………………30……………………………………31第七章 為促進銷售的工作構(gòu)想…………………35…………………………………………………36…………………………………………36……………………………………36……………………………………………37……………………………………………37……………………………………………37……………………………………………37………………………………………38…………………………………………38……………………………………………38第八章 物業(yè)公司需集團公司支持………………38……………………………………………38…………………………………………………38………………………………………39第九章 前期工作計劃………………………………39第一章 物業(yè)管理定位第三z花園作為“z花園”的升級版，標志著z花園項目開發(fā)從低檔向高檔建設(shè)思路的最后完成。第三z花園建筑組團，，在開發(fā)類型中有普通住宅、別墅、商鋪和綜合服務(wù)樓為一體的低密度大型生活社區(qū)，與第一、第二z花園遙相呼應(yīng)，自然形成一個“品”字型、配套服務(wù)設(shè)施較齊全適宜商住的“z物業(yè)”住宅群，在廣州市具有較強影響力在海珠區(qū)起到風向標作用的明星樓盤。管理一個具有影響力的樓盤，物業(yè)管理公司要在吸收第一、第二z花園成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，不斷完善管理制度，在公司機制上有所創(chuàng)新，加大管理力度，在服務(wù)意識和服務(wù)素質(zhì)上應(yīng)有所超越，灌輸“高起點、嚴管理、精服務(wù)”的管理服務(wù)思想，努力打造“z物業(yè)”的品牌。物業(yè)公司將認真借鑒深圳萬科物業(yè)管理集團的發(fā)展模式，立足于在管物業(yè)的同時，放眼物業(yè)管理市場，尋找商機兼并其他物業(yè)公司或接管其他開發(fā)商開發(fā)的樓宇，使物業(yè)公司最終走向?qū)I(yè)服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營相結(jié)合的道路，以適應(yīng)集團公司許主席提出的“先分散、后集中”的決策。物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，物業(yè)公司的管理最終來源于業(yè)主及業(yè)主委員會的委托，這要求物業(yè)公司必須具有“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的服務(wù)意識，做到“解業(yè)主所需，滿足業(yè)主所求，努力超越業(yè)主所想”。在實行規(guī)范管理的過程中，以服務(wù)為主線，將管理寓于服務(wù)之中，倡導一種以“經(jīng)濟效益和社會效益相結(jié)合、揉合家庭與賓館式服務(wù)為基本點”的服務(wù)理念。物業(yè)公司作為集團公司的二級企業(yè)，在前期物業(yè)管理階段，努力協(xié)助集團公司辦理交樓手續(xù)并處理一些開發(fā)建設(shè)中遺留問題的同時，通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和小區(qū)完善的配套設(shè)施，從而提升第三z花園的市場競爭力（性價比），營造良好的社區(qū)人文環(huán)境和銷售氛圍，為確保集團公司的后續(xù)滾動開發(fā)成功以發(fā)揮物業(yè)管理作為樓宇售后服務(wù)的作用。第二章 物業(yè)管理目標在合同期限內(nèi)把第三z花園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”有文化內(nèi)涵的適于居住的生活小區(qū)。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，在第三z花園小區(qū)物業(yè)基本交付使用后，達到廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理考核標準，并獲得有效證書；一年后達到省級和“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”管理考評標準，并獲得有效證書；房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達100%；小區(qū)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故；小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化率達到國家標準100%；房屋零修、急修及時率：99%以上；違章發(fā)生率1%以下，處理率：100%；管理人員專業(yè)培訓合格率：100%；業(yè)主（住戶）對第三z花園物業(yè)管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。第三章 物業(yè)公司組織架構(gòu)及薪金標準 z 實 業(yè) 集 團 公 司廣州市zz物業(yè)管理有限公司 工程維修部人事行政部(辦公室)督 導 室培 訓 部保 安 部社區(qū)文化部環(huán) 衛(wèi) 部經(jīng) 營 部客戶服務(wù)中心(到2004年6月30日前公司職員定崗定編)序號部 門崗 位人數(shù)工作職責到位時間備注1辦公室（3人）總經(jīng)理1全面負責公司管理工作已到任副總經(jīng)理1人2行政助理2協(xié)助公司對人事、行政、培訓、考核、對外關(guān)系、后勤工作進行管理1人03年10月底到位、 1人04年1月上旬到位3客戶服務(wù)中心（3人）主任1全面負責本部門工作03年10月底到位4物業(yè)助理2其中1人負責接待業(yè)主咨詢、投訴，將業(yè)務(wù)分流到各部門，受理業(yè)主裝修申報；1人負責樓層（外觀）管理、樣板房管理已到位1人，其中1人11月下旬到位。 5工程維修部（7人）經(jīng)理 1全面負責本部門工作已到位副經(jīng)理1人6土建工程師1對業(yè)主裝修進行技術(shù)審核，對房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、給排水進行管理及修繕維護03年11月中旬到位7電氣工程師1對園區(qū)動力設(shè)備進行維修、保養(yǎng)已到位，華府調(diào)入8電梯工1對樓梯電梯進行管理，負責與安裝單位聯(lián)系04年1月上旬到位9消防弱電技工1對園區(qū)消防監(jiān)控、對講門、車庫收費系統(tǒng)進行管理2004年1月上旬到位10保安部（43人）維修工21人負責樓層裝修管理、外觀管理，1人負責園區(qū)公共設(shè)施部分維修1人已到位，其中1人03年12月上旬到位11經(jīng)理1全面負責本部門工作已到位（華府物業(yè)調(diào)入）12中隊長4協(xié)助經(jīng)理對園區(qū)治安、交通、消防、車輛進行管理已到位1人（A區(qū)調(diào)入）13保安員6大門崗（2人3班） 已到位（A區(qū)調(diào)入）14保安員3售樓部（1人3班）2003年11月上旬到位15保安員3主干道（1人3班）16保安員36061號樓（1人3班）17保安員3游泳池、別墅（1人3班）18保安員6樣板房（2人3班）已到位（A區(qū)調(diào)入）19保安員6東區(qū)別墅(2人3班)2003年11月上旬到位20保安員3水世界（1人3班）21保安員3監(jiān)控中心（1人3班）22保安員2巡邏、樓道管理、園區(qū)外觀管理23環(huán)衛(wèi)部（23人）經(jīng)理1全面負責本部門工作24保潔主管1具體負責樓道、園區(qū)公共部分環(huán)境衛(wèi)生已到位25綠化主管1具體負責園區(qū)綠化帶、景點養(yǎng)護2003年11月上旬到位26保潔員1辦公室、會所27保潔員1售樓部已到位（A區(qū)調(diào)入）28保潔員2樣板房（60號樓樣板房、80號樓樣板房）已到位（A區(qū)調(diào)入）29保潔員7公共區(qū)域，其中大門及周圍1人，主干道和花世界1人，綜合樓外圍廣場景點1人，第五中學主干路和60號樓外圍1人，售樓部門前周圍1人，水世界2人，園區(qū)水景1人已到位3人（A區(qū)調(diào)入）30保潔員1游泳池、網(wǎng)球場（機動）2003年11月上旬到位31保潔員36061號樓和西區(qū)別墅32保潔員1東區(qū)別墅33綠化員4小區(qū)公共綠化帶，其中售樓部樣板房1人，大門口及花世界1人，綜合樓小廣場植物景點1人，園區(qū)道路綠化帶及別墅區(qū)外圍1人34社區(qū)文化部文化專員1社區(qū)文化、社區(qū)通訊、社區(qū)活動策劃、配合集團公司銷售活動2003年11月上旬到位35合 計80 金 標 準（參照z物業(yè)公司）工資級別基本工資崗位工資加班工資工資合計獎金級別標準獎金金額工資及獎金合計總經(jīng)理副總經(jīng)理部門正職部門副職部門助理專業(yè)技術(shù)人員一般員工15005660　　　　　　264088001132002200025005240　　　　　　246082002123002050035004820　　　　　　228076003114001900045004400　　　　　　210070004105001750055003980　　　　　　192064005960016000650035603560　　　　　174058006870014500750031403140　　　　　156052007780013000850027202720　　　　　138046008690011500950026102610　　　　　1090420096300105001050025102510　　　　　7603770105730950011500225022502250　　　　6903440115160860012500211020102010　　　　6303140124710785013500182018201820　　　　5802900134350725014500165016501650　　　　5302680144020670015500153015301530　　　　5102540153810635016500　142014201420　　　4802400163600600017500　131013101310　　　4502260173390565018500　120012001200　　　4202120183180530019500　110011001100　　　4002000193000500020500　102010201020　　　3801900202850475021500　　940940940　　3601800212700450022500　　860860860　　3401700222550425023500　　780780780780　3201600232400400024500　　　700700700　3001500242250375025500　　　620620620　2801400252100350026500　　　540540540　2601300261950325027500　　　　460460　2401200271800300028500　　　　415415　2351150281600275029500　　　　3703703702201090291410250030500　　　　3403403402101050301250230031500　　　　310310