【正文】 第九章 前期工作計劃9月28日—10月7日：①接收管理用房；②接管80號樓樣板房；③協(xié)助集團(tuán)工作“國慶節(jié)”促銷活動及確保系列活動的安全；④新設(shè)物業(yè)管理公司名稱核準(zhǔn)。（詳見第四章）第八章 物業(yè)公司需集團(tuán)公司支持 管理用房方面：建議在61號樓首層提供25平方左右的管理用房，物業(yè)公司將安排客戶服務(wù)中心部門在此辦公，既方便了業(yè)主辦事，同時又將物業(yè)公司大辦公區(qū)分隔開來，避免因個別業(yè)主大聲喧嘩而影響公司正常運作。在每棟樓的大堂處設(shè)置電子提示牌，及時向業(yè)主公布最近天氣預(yù)測和一些重要新聞（事件）等，體現(xiàn)物業(yè)公司的人性化管理，使業(yè)主感到從細(xì)微處見真情，物業(yè)公司時時刻刻關(guān)心著業(yè)主的冷暖。力爭做到個性化服務(wù)。：建議和措施：物業(yè)公司將和廣醫(yī)二院、中山醫(yī)附屬三院聯(lián)系，定期到園區(qū)義診。：建議和措施：物業(yè)公司和海珠區(qū)文化局聯(lián)系，把園區(qū)內(nèi)的水世界和建筑雕塑品典故（淵源）與歷史文化長廊聯(lián)系起來，舉行一些歷史文化活動。建議或措施：物業(yè)公司將以“百佳”、“宏城”、“廣百”、“王府井”等大型商場聯(lián)系，免費提供場地（如大門左邊的空草地）給他們使用，以方便業(yè)主購物。在南面樓層的落地玻璃、門窗材料選型上可以考慮安裝隔音玻璃以減少噪音。例如：80號樓東南向A單元已售出10套，占該戶型31%；東北向E單元售出16套，占該戶的63%；81號樓東南向A單元已售出11套，占該戶型的34%；而東北向E單元已售出23套，占該戶型的72%；東區(qū)別墅靠南8棟僅售出1棟，靠北的8棟已全部售出；西區(qū)別墅靠北的3棟已全部售出，靠南3棟剩1棟；60號樓共未售22套房，其中南向占15套，占未售的68%；北向占7套，占未售的32%。建議或措施：在第三z花園開發(fā)完成之前，對入住業(yè)主需要上學(xué)的兒童視具體情況，公司將派保安實行早送晚接的安全護(hù)送措施，以消除業(yè)主的顧慮以樹立z物業(yè)的形象，希望成為樓房促銷的另一個賣點。建議或措施：①向區(qū)政府了解能否提供海珠區(qū)（尤其是工業(yè)大道南）5年—10年的遠(yuǎn)景規(guī)劃和環(huán)島建設(shè)規(guī)劃，使人們對區(qū)域房產(chǎn)升值有一個心理預(yù)期。工業(yè)大道一帶作為海珠區(qū)乃至廣州市的傳統(tǒng)工業(yè)地帶，在老廣州人的心目中已根深蒂固，但近幾年隨著幾個大型工廠的陸續(xù)搬遷，受到的污染也越來越少，同時隨著幾大房地產(chǎn)公司住宅項目的成功開發(fā)及周邊大環(huán)境的逐步改善，已吸引了一部份人在此區(qū)域購房置業(yè)。（會所是自營還是對外招商由集團(tuán)公司而定）第七章 為促進(jìn)銷售工作的構(gòu)想 集團(tuán)公司對物業(yè)管理的重視和前期資金投入，除了要塑造“z物業(yè)”的品牌以提高社會知名度、美譽度外，更主要的是通過專業(yè)、規(guī)范和優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，以營造一個安全的、配套更加完善且富有文化內(nèi)涵的居住小區(qū)環(huán)境，從而達(dá)到為房屋促銷的最終目的。小計25：工資：25人1200元/月=30000元/月；辦公費：25人10元/月=250元/月；電話費：5部300元/月=1500元/月；電費：平均15千瓦/小時12小時30天=；水費：250噸；維修費：維修會所內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備1500元/月；清潔用品：1500元/月；共計人民幣：：臺球室：4臺500元/月=2000元/月；乒乓球室：4臺300元/月=1200元/月；棋牌室：6臺200元/月=1200元/月；圖書室：50人10元/月=500元/月；網(wǎng)球場：100元/天30天=3000元/月；健身房：600元/月；游泳池：1—4月份、11—12月份暫停營業(yè)，5—10月份6000元/月（全年平均3000元/月）；共計人民幣：11500元。13綠化員1男負(fù)責(zé)會所內(nèi)所有植物、盆景的綠化養(yǎng)護(hù)工作。11泳池前臺接待2女負(fù)責(zé)接待來賓，服務(wù)等工作。9頂層露臺接待員1女負(fù)責(zé)接聽電話，收銀等工作。7健身房教練員1不限負(fù)責(zé)健身的教練工作。125253清潔用料每月以1000元計10004綠化用料（含擺花）每月以2000元計20005垃圾清運以300戶計，每50戶每日一桶垃圾，300247。12+6043056808水景系統(tǒng)用度電量以170千瓦，每天2小時，1702306630四清潔綠化園區(qū)綠化、道路清潔、景點維護(hù)、化糞池等1+6272751消殺費每月1次，每次800元8002化糞池清理按6個化糞池計，每個容積30立方，每年清理1次，每次4立方每車，每車150元630247。124005安防系統(tǒng)防盜可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)外包，維護(hù)費用共以12000元每年計12000247。122503消防系統(tǒng)剛驗收投入使用初期保養(yǎng)費較低按4800元每年計4800247。（512）三公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及運營費電梯4臺 供配電系統(tǒng) 消防系統(tǒng)供水系統(tǒng) 安防系統(tǒng) 排水系統(tǒng)照明系統(tǒng) 水景系統(tǒng)1+81電梯維護(hù)保養(yǎng)維護(hù)外包5000元每年每臺，年檢費1200元每臺每年（45000+41200）247。之內(nèi)），完好紅白間條鮮明、醒目無滲、漏水現(xiàn)象，每個消防檢有水，開關(guān)靈活每周檢查一次，半年保養(yǎng)一次發(fā)現(xiàn)問題隨時修補，每半年保養(yǎng)一次按“道閘保養(yǎng)規(guī)定”執(zhí)行半年重刷一次半年漆一次發(fā)現(xiàn)問題隨時檢查，每季度全面試放水檢查一次，每半年保養(yǎng)一次26AB清潔設(shè)施垃圾屋、池，中轉(zhuǎn)站（含垃圾屋門鎖）垃圾車、垃圾桶（箱）門、外體瓷片等完好，無破損、無銹蝕，有“垃圾入口處”標(biāo)識，垃圾屋、池、中站周圍的排水溝、散水坡利于排水完好，無破損，無銹蝕隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時人維修，每半年全面保養(yǎng)一次隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時人維修，每季度全面保養(yǎng)一次27文化宣傳、娛樂設(shè)施（包括網(wǎng)球場、游泳池、門球場、羽毛球場等）宣傳欄無損壞、無剝落和銹蝕、標(biāo)識齊全、內(nèi)外整潔；圍欄架無明顯銹蝕；休息用的凳、椅無破損圍墻每年年度全面刷一次油漆；網(wǎng)還球場地面每年全面保養(yǎng)一次，游泳池每年4月份全面修補一次28室外各類圍墻護(hù)欄圍墻整體外觀一致，沒有明顯破損和面層剝落發(fā)現(xiàn)問題隨時修補，護(hù)欄1~2年刷一次序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（時限）備注1服務(wù)質(zhì)量滿意率100%第一次達(dá)90%，對不滿意的10%盡快組織二次維修，使住戶滿意2服務(wù)態(tài)度熱情、禮貌、舉止、言談得體3提供材料100%合格4預(yù)約維修時間接到維修申請后無特殊情況小區(qū)10分鐘區(qū)內(nèi)到達(dá)業(yè)主（住戶）家按業(yè)主（住戶）預(yù)定時間到達(dá)，如暫沒有維修人員應(yīng)向住戶解釋，另約時間5AABCDEFG維修時間廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等水管、閘、閥、水表滲漏廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下房間沒水房間無電電器維修門、窗修理原則上小故障30分鐘內(nèi)，一般故障2小時內(nèi)（不超過8小時），較難故障不超過3天小故障30分鐘內(nèi)，一般不超過2小時一般在2小時內(nèi)，最長不超過8小時一般在4小時內(nèi)，如面積大或難以處理最長不超過3天1小時內(nèi)供上水1小時內(nèi)供上電，如需要重新購買開關(guān)等材料，4小時內(nèi)小維修不超過2小時，較難的不超過8小時，對燈不亮門鈴不響、插座損壞等小故障30分鐘內(nèi)維修好2小時內(nèi)修理好，需重新更換門窗，3天之內(nèi)完成，無特殊要求的，窗1天之內(nèi)更換特殊情況要向業(yè)主（住戶）解釋清楚，并組織突擊，盡快維修好如需改管視實際情況由班長或房管員確定維修后兩天內(nèi)，每周不少于1次回訪除市政停水或供水系統(tǒng)進(jìn)行較大維修、水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時停水要停水告示市網(wǎng)停電、對供電系統(tǒng)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)除外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時停電要出停電通知不僅達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)，還要符合安全要求達(dá)到原標(biāo)準(zhǔn)（室內(nèi)部分）類別周期序號檢 查 內(nèi) 容本體共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)每年1梁、柱、板主體2墻、墻面3頂棚4樓梯、扶手5公共門窗6屋面隔熱層、防水層（雨季前須另行檢查）7樓板、地面磚8所有消防栓半年1天面扶欄、避雷帶2公共防盜網(wǎng)每季1散水坡、雨檐臺、連榔2通風(fēng)口35%消防栓的開箱試水（循環(huán)檢查）每月1水箱、水池2信報箱3上、雨污水管4設(shè)備房（水泵房、配電房、電梯房）5消防栓半月公用電器每周電子對講門 （室外部份） 類別周期序號檢 查 內(nèi) 容室外公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)半年1明、暗溝（全面檢查）2給排水管道（含綠化用水管閥）每季1電纜溝蓋板2雨、污水井、蓋3化糞池4高壓鈉燈、汞燈5室外消防栓（全面試放水檢查一次）每月噴水池每周1室外建筑小品、標(biāo)識牌2車棚、車架每天兒童游樂設(shè)施隨時檢查1道路（包括水泥路面、道板磚、拼花磚、電纜溝蓋板、路牙、擋土坡或墻、踏步、臺階等）2垃圾屋（池）、垃圾車、垃圾桶（箱）、垃圾中轉(zhuǎn)站3室外各類圍墻護(hù)欄4其它備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄表》，此表按不同的檢查周期分別填寫。同雨、污水井噴水符合設(shè)計規(guī)范，噴水設(shè)施完好，噴水管道無銹蝕一季度全面檢查一次，半年對易銹蝕雨污水井蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識清楚，路面井蓋盡量做防震墊圈，以車駛過不振響為準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)問題隨時維修，每半年全面檢查一閃發(fā)現(xiàn)滲、漏、滴水或損壞及時維修，半年全面檢查一次每月檢查保養(yǎng)一次23路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設(shè)施完好發(fā)現(xiàn)損壞及時維修，高壓鈉燈、汞燈每季度檢查一次，每半年保養(yǎng)成一次，燈桿每1年半刷一次漆24兒童游樂設(shè)施設(shè)施完好，沒有損傷，沒有安全隱患每天檢查一次，一周定期保養(yǎng)一次，如上潤滑油，緊固等25ABCDEF室外停車設(shè)施、消防設(shè)施車棚、車架值班室、崗?fù)さ篱l車位畫線、禁停線和標(biāo)識路障室外消防栓車棚無安全隱患，水泥單車棚梁、柱無明顯裂紋，鐵架單車棚的棚頂無明顯破損、棚架無銹蝕和傾斜；車架無明顯銹蝕、損壞門窗、墻面、鎖完好，無損壞，需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范。8CM，個別因地勢原因等可超出，但不能明顯影響觀瞻。每月全面檢查一次，平時發(fā)現(xiàn)問題立好修補，每年對設(shè)備房刷一次漆20室外建筑小品、標(biāo)識牌完好率100%，符合安全要求，標(biāo)識牌齊全醒目是否有被損壞，有無安全隱患，標(biāo)識牌有無遺失或需更新，要求每周檢查1次21ABCDEF道路水泥路面道板磚、拼花磚電纜溝蓋板路牙擋土坡、墻踏步、臺階整體要求路面平滑，無明顯坑洼、破損，邊角整齊無缺口人行道、車道、消防通道、停車場、中心廣場造成坑洼或破損，每500平方米內(nèi)，累計不超過1平方米，不能缺少一塊，98%沒在松動，單塊破損面積大于20%的道板磚在100平方米內(nèi)不超過4塊平整不缺少一塊，整齊，沒有很明顯蹋陷，不缺少一塊，單塊破損長度不超過20%（50平方厘米）沒有明顯破損隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補每季度檢查，破損維修或更換車道路牙1年刷一次黃、黑相間的漆隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補22ABCDE給排水雨污水井、蓋明暗溝給排水管道（含綠化用水管閥）化糞池噴水池排水通暢，井蓋沒有明顯裂紋或破損，井壁沒有蹋裂，井蓋型號符合輕型、重型要求，標(biāo)識正確與周圍路度高保持一致，與路面高度不超出177。每季度檢查一次，保持下下水管暢通，避免積水滲樓板，隨時檢查清，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)16樓板、地面磚無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無破損，樓板，地面磚上無水泥渣。每月檢查一次，每年刷一次漆（如需要）14房屋標(biāo)識（棟號、單元號、樓層號）字體清晰、醒目，標(biāo)識齊全，標(biāo)識牌無損壞。15天檢查一次，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換，屬電話公司、有線電視臺設(shè)施通知其及時維修12電子對講門對講功能正常，標(biāo)識顯示清楚，聲音正常、門鎖，拉手完好。每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，每兩年油漆一次10消防設(shè)施（消防檢栓、消防管、消防閥門）無損壞、開關(guān)自如、清潔，無滲、漏現(xiàn)象，周圍無堆積雜物，保持水壓。7屋面隔熱層、防水層屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫油膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通，不積水，屋面出入口完好，隔熱層無缺少現(xiàn)象。5樓梯、扶手無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復(fù)，每年全面檢查一次，3~4年全面修補刷油漆一次6公共窗門：木門、鐵門、防火門