【導(dǎo)讀】環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。第二條本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理適用本條例。本條例所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)、中高層住宅樓、高層住宅樓。第四條住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主，依照本條例。開發(fā)建設(shè)單位依照本條例規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。第五條市房地產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。第九條開發(fā)建設(shè)單位不得將住宅區(qū)共有部分的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。業(yè)與業(yè)主依照本條例規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)約定承擔(dān)。開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修專項(xiàng)資金。理人根據(jù)委托的權(quán)限享有表決權(quán)。第十七條業(yè)主委員會(huì)每年至少組織召開一次業(yè)主大會(huì)；經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)出席大會(huì)的業(yè)。業(yè)主委員會(huì)作出的決

　　

【正文】 移問題交織在一起，就業(yè)需求十分強(qiáng)烈，就業(yè)形勢(shì)極為嚴(yán)峻和復(fù)雜。黨的十六大把增加就業(yè)與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定物價(jià)、保持國(guó)際收支平衡作為我國(guó)宏觀調(diào)控的四大主要目標(biāo)，要求千方百計(jì)地?cái)U(kuò)大就業(yè)。 因此能否正確處理 資金密集型產(chǎn)業(yè)與勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，把提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與擴(kuò)大就業(yè)妥善結(jié)合起來(lái)，是關(guān)系到走新興工業(yè)化道路的重大問題。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對(duì)于緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，隨著住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對(duì)增加就業(yè)仍將起到積極的推動(dòng)作用。 （四）規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社 區(qū)穩(wěn)定 維護(hù)社會(huì)安定是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要保障。大力發(fā)展社會(huì)主義文化，建設(shè)社會(huì)主義精神文明是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)。維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)是整個(gè)社會(huì)安定和全社會(huì)精神文明建設(shè)的基礎(chǔ)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織；業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)與社區(qū)建設(shè)和管理密切相關(guān)；物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過(guò)規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理 各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。 從多年的實(shí)踐看，物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí)，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富了居民的業(yè)余生活，促進(jìn)了居民的身心健康，推動(dòng)形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會(huì)風(fēng)尚，促進(jìn)了社區(qū)精神文明 建設(shè)。 三、學(xué)習(xí)《條例》，把握內(nèi)涵 《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了各項(xiàng)法律制度。貫徹《條例》，首先要準(zhǔn)確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。 （一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托 專業(yè)公司?！稐l例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。當(dāng)然，隨著社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高，越來(lái)越多的業(yè)主會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理物業(yè)。 《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！稐l例》對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù)，還體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì) 上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任；物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。行政機(jī)關(guān)在實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政管理中，必須牢牢把握這一精神。 （二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制 共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的 機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就將共同財(cái)產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 業(yè)主大會(huì)制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制。業(yè)主大會(huì)是表達(dá)業(yè)主意愿、實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準(zhǔn)則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定，是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件。通過(guò)業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準(zhǔn)則，可以形成良好的共同財(cái)產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制，是政府行政部門應(yīng)當(dāng)牢牢把握的原則。 （三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) 物業(yè)管理活動(dòng)中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動(dòng)各方主體也應(yīng)當(dāng)遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范?！睹穹?通則》、《合同法》、《公司法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。所以，在貫徹實(shí)施《條例》中，不僅要學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)《條例》的內(nèi)涵，還要學(xué)習(xí)和貫徹好其他有關(guān)的法律、法規(guī)。 比如物業(yè)的質(zhì)量問題。業(yè)主購(gòu)買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法律關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過(guò)程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來(lái)的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。 （四 ）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系 物業(yè)管理活動(dòng)中大量的是民事關(guān)系，應(yīng)當(dāng)通過(guò)設(shè)定規(guī)則，由當(dāng)事人自行調(diào)節(jié)和通過(guò)司法程序調(diào)節(jié)。對(duì)這些民事關(guān)系，不宜采取政府行政措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。《條例》對(duì)不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對(duì)不屬于政府行政職責(zé)的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)制；對(duì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強(qiáng)制措施。同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持 損害賠償優(yōu)先的原則。 市場(chǎng)規(guī)則的完善是市場(chǎng)主體行為規(guī)范的基礎(chǔ)。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場(chǎng)規(guī)則的完善和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行?！稐l例》按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，必須按照《條例》的精神，把完善市場(chǎng)機(jī)制放在重要位置，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，做到不越位、不缺位、不錯(cuò)位、不擾民，管好政府該管的事，并簡(jiǎn)化手續(xù)，方便群眾。 四 、突出重點(diǎn)，扎實(shí)工作 全面貫徹落實(shí)《條例》、推動(dòng)物業(yè)管理健康發(fā)展是今后一段時(shí)期各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門的重要任務(wù)。要以 “ 三個(gè)代表 ” 重要思想統(tǒng)攬各項(xiàng)工作，以改善人民群眾生活和工作環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，全面貫徹落實(shí)《條例》，加大監(jiān)督管理力度，規(guī)范市場(chǎng)主體行為，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，努力開創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展新局面。 近期，應(yīng)著重抓好以下幾個(gè)方面的工作： （一）加強(qiáng)對(duì)《條例》的宣傳 物業(yè)管理與人民群眾的工作、生活息息相關(guān)，涉及人民群眾的切身利益。在廣泛聽取群眾意見基礎(chǔ)上制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，匯集了民智，體現(xiàn)了黨的十六 大關(guān)于黨領(lǐng)導(dǎo)和支持人民當(dāng)家作主，最廣泛地動(dòng)員和組織人民群眾依法管理國(guó)家和社會(huì)事務(wù)的要求?！稐l例》的貫徹實(shí)施，同樣需要?jiǎng)訂T和依靠廣大人民群眾。同時(shí)，《條例》涉及眾多行政機(jī)關(guān)如公安、財(cái)政、民政、價(jià)格、市政公用事業(yè)等行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)，涉及各類社會(huì)組織、物業(yè)管理活動(dòng)其他各類主體行為的規(guī)范，必須加強(qiáng)對(duì)《條例》的宣傳工作，使大家深刻領(lǐng)會(huì)《條例》的精神和各項(xiàng)規(guī)定，自覺地貫徹執(zhí)行《條例》。 《條例》宣傳工作主要應(yīng)達(dá)到四個(gè)目的：一是讓廣大業(yè)主了解《條例》所設(shè)定的法律制度，運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，更充分地行使 業(yè)主權(quán)力，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系。二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行法律制度，切實(shí)履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠(chéng)信服務(wù)取信業(yè)主。三是促進(jìn)行政部門依法行政，既要保證行政行為不超越權(quán)限，不任意干預(yù)民事關(guān)系；又要認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《條例》，促進(jìn)物業(yè)管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序。 （二）完善有關(guān)的配套法規(guī)和規(guī)章 《條例》發(fā)布之后，建設(shè)部根據(jù)《條例》確定的制度，已經(jīng)印發(fā)了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、 《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》。目前正會(huì)同或配合有關(guān)部門制定《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》，修訂《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，并抓緊《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》示范文本、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等的修訂工作，研究建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)《條例》的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，抓緊清理和修訂現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)與規(guī)范性文件，加快制定配套的法規(guī)。對(duì)《條例》中授權(quán)地方制定的具體辦法，如物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)的確定等，應(yīng)當(dāng)盡快作出規(guī)定。同時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，確定應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方 式選聘物業(yè)管理企業(yè)的住宅物業(yè)的最小規(guī)模。 （三）加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)工作的指導(dǎo)監(jiān)督 各地房地產(chǎn)行政主管部門要正確處理行政監(jiān)督管理和業(yè)主自我管理的關(guān)系，按照《條例》規(guī)定，切實(shí)履行對(duì)組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)責(zé)任，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制的形成。對(duì)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門要深入實(shí)際，耐心細(xì)致地做好指導(dǎo)監(jiān)督工作，引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。要通過(guò)規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為， 促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。同時(shí)，要監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 （四）規(guī)范前期物業(yè)管理 要逐步推進(jìn)建設(shè)單位和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)， 使物業(yè)管理企業(yè)真正成為獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人，實(shí)施專業(yè)化管理。要加強(qiáng)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位履行法定義務(wù)情況的監(jiān)督。《條例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；要與物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工 作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約不得侵犯物業(yè)買受人合法權(quán)益等。對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的，要及時(shí)予以糾正。 要規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。 對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；對(duì)規(guī)模較小的住宅物業(yè)可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；其他類型的物業(yè)鼓勵(lì)建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。要按照《條例》等有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)監(jiān)督，依法維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益。要根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的特點(diǎn)，降低招標(biāo)投標(biāo)成本，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。 （五）建立 “ 質(zhì)價(jià)相 符 ” 的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制 要從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。要明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定普通住宅的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。同時(shí)要通過(guò)深入細(xì)致的宣傳，使廣大居民樹立物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)。 （六）完善住房專項(xiàng)維修資金制度 要全面建立住房專項(xiàng)維修資金制度，未建立、或未按標(biāo)準(zhǔn)建立專項(xiàng)維修資金的地區(qū)，必須按有關(guān)規(guī)定予以建立或補(bǔ)充。商品住宅和已售公房專 項(xiàng)維修資金均應(yīng)按照業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理。各地在完善住房專項(xiàng)維修資金的歸集、管理、使用和監(jiān)管等各項(xiàng)制度同時(shí)，要抓好住房專項(xiàng)維修資金的清理，堅(jiān)決查處挪用行為，追繳挪用資金。對(duì)挪用住房專項(xiàng)維修資金的，要依法予以處罰；有關(guān)責(zé)任人，要追究責(zé)任。 （七）整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序 整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)茲序的重要內(nèi)容。要堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，采取有力措施，繼續(xù)做好物業(yè)管理市場(chǎng)的整頓和規(guī)范工作。要嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入與清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理 ，加大對(duì)管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)的清理整頓工作力度。要大力開展誠(chéng)信和職業(yè)道德教育，加快建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，接受社會(huì)監(jiān)督。要完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，應(yīng)限時(shí)查處和答復(fù)，不得推諉扯皮。要注意尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，糾正對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的亂攤派、亂收費(fèi)行為。 （八）大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì) 要開展物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步方向和重點(diǎn)的研究，推動(dòng)物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平。要加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人員管理，從注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理兩個(gè)層次，建立 職業(yè)資格制度，造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊(duì)伍。要繼續(xù)抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線職工的技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。 （九）推進(jìn)舊住宅區(qū)物業(yè)管理 要按照政府、單位、居民合理負(fù)擔(dān)的原則，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，多渠道籌措資金，完善小區(qū)配套設(shè)施，美化小區(qū)環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)的整治改造。要進(jìn)一步深化直管公房和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位住房的維修管理