【文章內(nèi)容簡介】 織十堰大市場業(yè)主委員會及部分業(yè)主代表共同學習《物業(yè)管理條例》，加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通，對《條例》中有關物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的權利義務等規(guī)定進行廣泛的學習、交流，達成了共識。 ★ 我市物業(yè)管理企業(yè)及廣大業(yè)主對住宅小區(qū)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會參與物業(yè)管理活動越來越重視，部分還沒有成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)均表示將盡快按照《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定和合法的程序規(guī)范建立業(yè)主委員會制 度。 ★ 9月 10日至 9月 17日，省建設廳委托省房協(xié)物專委和武漢科技大學承辦物業(yè)管理培訓班。 9月 9日在湖北省技術監(jiān)督局培訓中心報到。辦班地點：武昌中北路 20號（江鷹大酒店對面），參加本期學習的同志請速與市房管局物業(yè)科包廣宏同志聯(lián)系，聯(lián)系電話：8656771。 如何正確 “ 閱讀 ” 《物業(yè)管理條例》 —— 建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關負責人就《物業(yè)管理條例》社會評價調(diào)查答記者問。 《物業(yè)管理條 例》（以下簡稱《條例》）自 2020年 6月 8日頒布之后，社會各界反響強烈。從目前調(diào)查掌握的情況看，無論是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、專家學者還是新聞媒體，對《條例》總體評價是好的，認為《條例》基本解決了物業(yè)管理活動中的焦點問題，規(guī)范了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的權利義務關系 。《條例》的實施，有利于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，對促進社會穩(wěn)定、全面推進小康社會建設都具有積極作用。但也有一些意見認為《條例》存在一些不足，有需要改進的地方。 日前，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關負責人回答了記者的提問。 問：您對 《條例》作一個總體評價。 答：有人認為，《條例》中沒有細節(jié)描寫，能夠被順利操作的內(nèi)容很少，物業(yè)服務中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修資金的管理和使用問題以及物業(yè)服務標準與服務費用等問題，《條例》都沒有提出解決辦法?！稐l例》雖規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的 10項權利，但具體如何行使并不明確，等于給業(yè)主開了張空頭支票。 我們認為，我國東中西部社會經(jīng)濟發(fā)展很不平衡，不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的外部環(huán)境與具體情況差距很大，作為全國適用的《條例》，不可能就每一個具體問題作統(tǒng)一、細致的規(guī)定 ，從這一點看，《條例》的確比較 “ 粗 ” 。但是，籠統(tǒng)地說《條例》不具有操作性是不妥的。第一，在業(yè)主大會會議的召開及其決議的作出、前期物業(yè)管理階段建設單位的責任、物業(yè)服務合同的簽訂、物業(yè)的使用和維護等方面，《條例》作了比較詳細和符合實際的規(guī)定，具有較強的操作性。第二，《條例》雖然對首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、專項維修資金的收取、使用和管理等問題沒有作具體規(guī)定，但明確了相關具體管理辦法將由省、自治區(qū)、直轄市或者有關部門另行制定。第三，貫徹執(zhí)行《條例》不僅是《條例》本身，還包括根據(jù)《條例》 制定的配套規(guī)章和地方性法規(guī)。《條例》給物業(yè)管理活動的規(guī)范提供了一個基本依據(jù)。在此基礎上，建設部已經(jīng)根據(jù)《條例》，頒布了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《業(yè)主大會規(guī)程》，正會同或配合有關部門制定《住房維修資金管理辦法》，修訂《物業(yè)管理收費管理辦法》，正在進行《物業(yè)服務合同》、《前期物業(yè)服務合同》、《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的修訂工作，并在著手建立健全物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度，指導中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《物業(yè)管理服務標準》。另外，《條例》頒布之后，各地也在按 照《條例》精神，結(jié)合本地實際，制定或修訂地方性物業(yè)管理條例或辦法。這些配套法規(guī)和地方性法規(guī)和《條例》是一個系統(tǒng)的整體，使《條例》具有了更強的操作性。第四，物業(yè)管理活動中的問題，有的是直接適用《條例》進行規(guī)范，有的則由其他法律法規(guī)進行規(guī)范。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。 問：《條例》是否完全忽略了物權與業(yè)主大會的法律地位這兩個重要問題？ 答：有人認為，物權和業(yè)主大會的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的 兩個最核心的問題，而這兩個問題在《條例》中都沒有體現(xiàn)出來。《條例》若能在內(nèi)容上為構(gòu)造我國的財產(chǎn)制度起到一定的鋪墊作用，將是它最成功的地方，可惜它走的仍是行業(yè)管理模式，而不是法律模式。在有關物權的內(nèi)容上，《條例》也只字未提。 對于《條例》沒有規(guī)定物權的問題，我們認為： 物業(yè)管理的重要內(nèi)容是對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理，因而牽涉到共用部位和共用設施設備權屬的劃分的問題，這個問題不解決，確實影響了物業(yè)管理法律關系的徹底理順。但這個問題的解決，屬于民事基本權利的確立和劃分的范疇，根據(jù)《立法法》規(guī) 定的原則，只能以制定法律的形式來完成。 目前我國《物權法》正在制定之中，《物權法》的出臺將解決這個問題。 《條例》作為行政法規(guī)，不能將對物權關系的規(guī)范調(diào)整作為此次立法的對象和內(nèi)容。從實際出發(fā)，《條例》先解決當前物業(yè)管理活動中的急需規(guī)范的問題，今后隨著國家物權法律制度完善，再對物權的有關問題加以規(guī)定，這樣的立法思路是可以接受的。對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位的問題，有人提出，應當明確業(yè)主大會是法人或者自治組織的法律地位，這種觀點不妥。首先，業(yè)主大會沒有自己的財產(chǎn)，不能獨立承擔民事權利和民事義務，所以不是法人。 其次，業(yè)主大會是業(yè)主基于對自有物業(yè)實施管理，必須達成一致意見而建立的一種共同意志形成機制，主要職能在于對物業(yè)管理共同事項（主要是財產(chǎn)性的事項）達成共同意志，因而也不是自治組織。而且，《條例》雖然沒有明確業(yè)主大會是法人或者自治組織的地位，但明確規(guī)定了業(yè)主大會應當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，詳細規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的各項職責，已經(jīng)能夠充分保障業(yè)主大會在物業(yè)管理范圍內(nèi)開展活動。另外，根據(jù)《立法法》的原則，自治組織的設立，只能通過制定法律的形式來完成，《條例》 作為行政法規(guī)，不能明確業(yè)主大會是自治組織。 問：為何要對業(yè)主大會會議的召開作出比較嚴格的規(guī)定？ 答：根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會會議應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／ 2以上投票權的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權 1／ 2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權 2／ 3以上通過。有意見認為，實踐中多數(shù)社區(qū)連一年舉行一次會議都不能保證，此條規(guī)定可能會使本意要有效維護全體業(yè) 主權利的規(guī)定流于形式。必須認識到，《條例》之所以做出這樣的規(guī)定，主要是為了體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的共同意愿，避免開發(fā)商和少數(shù)業(yè)主委員會成員濫用權利，保護全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同利益。共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。業(yè)主共同財產(chǎn)和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡。業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。對于重大問題，如大家關心的選 聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)問題，審慎行事還是完全必要的。 另外，從國外的通常做法來看，大多也對業(yè)主大會（國外一般叫建筑物區(qū)分所有權人會議）決定的作出了規(guī)定比較嚴格的條件。因而，《條例》對召開業(yè)主大會會議和作出決定規(guī)定了比較嚴格的條件。當然，規(guī)定嚴格的條件確實會給業(yè)主大會會議的召開和決定的作出帶來一定的困難。為了解決這個問題，《條例》對業(yè)主大會會議的召開作了靈活性規(guī)定，首先，業(yè)主大會會議可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開。其次，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。第三，《業(yè)主大會規(guī)程》作為《條例》的 配套文件， 規(guī)定了業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表應當真實反映所代表的業(yè)主意愿。 這些規(guī)定在保證業(yè)主大會作出的決定真實反映全體業(yè)主利益和意志的基礎上，增強了召開業(yè)主大會會議和作出決定的可操作性。 (未完待續(xù) ) 2020年 9月 24日 公眾高度關注《物業(yè)管理條例》，對政府親民寄予厚望 公眾對新出臺的《物業(yè)管理法》看法的調(diào)查 中國社會調(diào)查所（ SSIC）東民 王星 近日，全國第一部物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》頒布，并于 9 月 1 日起施行。這一條例一經(jīng)頒布立即引起了廣泛關注 。為此，中國社會調(diào)查所（ SSIC）于條例頒布不久就組織對北京、上海、廣州、深圳、沈陽、武漢、長沙、哈爾濱、石家莊等地的 1000 位公眾進行電話訪問和問卷調(diào)查，旨在了解普通公眾對這一條例的看法。 公眾對新條例關注度非常高 調(diào)查顯示：公眾對新出臺的《物業(yè)管理條例》關注度非常高， %的被訪者表示非常關注； %的被訪者表示關注；只有 %的表示不關注。 在被訪的公眾當中 %的被訪者表示對該條例的內(nèi)容了解； %的被訪者表示對此條例有一些了解； %的被訪者表示對其內(nèi) 容不了解。數(shù)字顯示，公眾對新條例的內(nèi)容還是有一定認知度的，也花心思了解了它的內(nèi)容。 91%的被訪者表示，由于自己本身是業(yè)主，所以他們非常關注這部《物業(yè)管理條例》，因為它與業(yè)主的權利和利益緊密相關，而且又是首部物業(yè)管理法規(guī)，所以受關注的程度就更加高。 多數(shù)公眾對條例內(nèi)容的滿意程度 持保留態(tài)度 該條例自 1999 年 4 月起草，中間幾經(jīng)完善，于 2020 年 10 月向社會公開征求意見，共收到建議 4000 余條。據(jù)一位政府官員透露，公眾的 4000 余條建議中，有一半以上被采納。那么，對于這么一部吸取了廣大 公眾意見的條例，公眾對其內(nèi)容的滿意度如何呢？ 調(diào)查顯示： %的被訪者對條例的內(nèi)容感到滿意； %的被訪者對條例的內(nèi)容表示不好評說，持保留態(tài)度； %的被訪者對條例的內(nèi)容感到不滿意。 以上數(shù)字可以看出，公眾對條例內(nèi)容滿意度的評價還是比較謹慎的，滿意與不滿意的比例相當，多數(shù)公眾選擇了保留意見。 新條例也有許多不盡人意的地方 這部新法規(guī)出臺后，出人意料的是，與官方的盛贊相比，在業(yè)界未能引起一致的喝彩聲。那么，公眾對此又有哪些看法呢？ 調(diào)查顯示： 在條例的起草者是物業(yè)管理 行會是否妥當?shù)膯栴}上 ， %的被訪者認為妥當； %的被訪者不發(fā)表意見或保留意見； %的被訪者認為這種做法不太妥當。持反對意見的公眾認為法規(guī)應該由法律專家起草，經(jīng)聽證會聽證后頒布，現(xiàn)在由代表物業(yè)管理企業(yè)利益的物業(yè)管理行會起草，違背了公平、公正的原則，難免有行業(yè)保護的味道。這一觀點也可以從數(shù)字上體現(xiàn)出來， %的被訪者認為該條例有行業(yè)保護味道； %的被訪者對此問題保留意見；只有%的被訪者認為該條例沒有行業(yè)保護色彩。 多數(shù)公眾認為，該條例執(zhí)行起來存在一定困難 許多公眾認為，由于新條例在內(nèi)容方面幾乎沒有任何細節(jié)描寫，能夠被順利操作的內(nèi)容很少，而且保護業(yè)主利益的核心問題沒有體現(xiàn)，所以，對改善物業(yè)管理現(xiàn)狀沒有什么意義，而且，他們擔心會出現(xiàn)制訂法規(guī)容易，落實執(zhí)行難的現(xiàn)象。在這一點上， %的被訪者持贊同意見； %的被訪者不發(fā)表意見；沒有公眾認為條例會順利被執(zhí)行。 在問及 您認為，該條例在執(zhí)行時，是否能夠真正體現(xiàn)以維護業(yè)主合法權益為主要原則，并充分體現(xiàn)優(yōu)先保護業(yè)主利益的宗旨 時？ %的被訪者選擇了肯定的答案； %的被訪者選擇了保留意見； %的被訪者選擇了否定的答案。 居民委員會是否有權指導業(yè)主委員會，公眾看法不一 對第二十條規(guī)定的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。被訪者也有自己的看法， %的被訪者認為居委會有權利指導業(yè)主委員會； %的被訪者表示對此問題，自己也說不清； %的被訪者認為居民委員會沒有權利指導業(yè)主委員會，因為他們都屬于民間自制組織，是平級的。如果居委會具備了指導資格，但在產(chǎn)權和利益上與業(yè)主不一致， 業(yè)主很擔心他們不會支持業(yè)主維權。 多數(shù)公眾對與條例相關的敏感問題保持低調(diào)態(tài)度 此次條例的實施，牽涉到政府有關部門、業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商等方方面面的關系和利益。因此與之發(fā)生關系的相關問題和現(xiàn)存問題也就成為公眾關注的焦點。但是，在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，公眾對這些問題的回答多數(shù)比較低調(diào)。 當問及 您認為該條例出臺后，政府部門是否能夠有利發(fā)揮其調(diào)節(jié)作用嗎？ %的被訪者選擇了肯定的答案；%的被訪者保留自己的意見； %的被訪者選擇了否定的答案。 條例出臺后，當再次出現(xiàn)物業(yè)動 用黑社會性質(zhì)的人員或保安毆打業(yè)主時，您認為司法部門能根據(jù)該條例公正處理有關事件嗎？ %的被訪者選擇了肯定的答案； %的被訪者選擇了保留意見； %的被訪者選擇了否定的答案。 對條例給予肯定，但條例仍需完善 在調(diào)查中，我們了解到，無論公眾對該條例存在什么樣的意見，對條例的順利執(zhí)行存在多少疑慮，但他們對新條例還是給予了相當?shù)目隙ǖ摹?%的被訪者認為該條例的出臺標志著我國物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期；%的被訪者對此持保留意見；只有 %的被訪者對此 持反對意見。被訪者普遍認為，在《物業(yè)管理法》尚未出臺之前，有一部《管理條例》應當說是一個進步。該條例作為一個全國性的《物業(yè)管理條例》對規(guī)范物業(yè)管理市場，健全物業(yè)管理市場規(guī)則，有著十分重要的意義。 一部新的條例出臺，一步到位，無需完善是不可能的。 %的被訪者認為該條例還有待完善； %的被訪者對是否要