關(guān)于寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(編輯修改稿)
2025-02-26 01:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理方面警告和罰款的行政處罰權(quán)，其余 8 侵占道路的違法行為仍由公安交通部門 負(fù)責(zé)查處。城市管理行政執(zhí)法局可以采取原地鎖車的行政強(qiáng)制措施，對(duì)于違法行為涉及妨礙交通的由城市管理行政執(zhí)法局聯(lián)系公安交通部門實(shí)施強(qiáng)制拖離。 （ 5）城市管理行政執(zhí)法局行使環(huán)境保護(hù)管理方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行政處罰權(quán)，具體是指城市管理行政執(zhí)法局對(duì)產(chǎn)生社會(huì)生活噪聲污染（主要是指文化娛樂業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)、商業(yè)企業(yè)作業(yè)和使用空調(diào)、冷卻塔等產(chǎn)生的噪聲污染）、建筑施工噪聲污染、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染的違法行為行使行政處罰權(quán)。其余涉及環(huán)保管理的違法行為，仍由環(huán)保部門負(fù)責(zé)查處。在具體操作中，環(huán)保部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審批把關(guān)，加強(qiáng)批后管 理。 （二 ） 規(guī)范 業(yè)主 大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作 ，增強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自治管理 《條例》第六條至第二十條對(duì) 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作作了明確規(guī)定，《實(shí)施意見》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面的問題， 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)規(guī)范運(yùn)作 。 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的出租經(jīng)營(yíng)形式 。 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房出租二種形式 ◆ 業(yè)主委員會(huì) 可以自行出租； ◆ 可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租； 注意的幾個(gè)問題： 9 ● 租金收入使用。 經(jīng)營(yíng)用房出租 收入， 無論采取那種形式，其收入都的 用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或依照業(yè)主大會(huì)的的決定用于 物業(yè)管理其他需要。 《條例第 46 條規(guī)定》 ● 出租合同簽定 。 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的，合同簽定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意 。（ 蓋業(yè)主委員會(huì)的章 ） 。 《條例第 46 條規(guī)定》 ● 租金收入管理。 《實(shí)施意見》第三條第四款規(guī)定， 經(jīng)營(yíng)用房出租無論采取那種形式，其 經(jīng)營(yíng)租金的收入統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為保管、單獨(dú)記帳。 業(yè)主委員會(huì)目前還不能自立帳戶，自行管理。 ● 租賃合同備案 。 《實(shí)施意見》第三條第四款規(guī)定， 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì)自行出租經(jīng)營(yíng)的，合同簽定后應(yīng)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)一份 供記帳 備查 用 。 ● 前期物業(yè)管理服務(wù)期間，物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房出租 ， 《條例》第六 章第四十六條規(guī)定 ： ★ 物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房出租合同期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)合同期限； ★ 其租金收入應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或物業(yè)管理的 其它 需要。 ★前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租戶簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)自簽發(fā)之日起 15 日內(nèi)報(bào)轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 示范文本建委已另制定， 2021年 2 月 23 日已印發(fā)。 10 審查、 監(jiān)督 物業(yè)財(cái)務(wù)公布和審計(jì) 工作 。 （三 ） 做好 前期 管理 工作 ， 為 物業(yè)服務(wù)創(chuàng)建良好基礎(chǔ) 參與擴(kuò)初會(huì)審和聯(lián)合檢查。 明確各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)參加開發(fā)地塊的擴(kuò)初會(huì)審及交付前聯(lián)合檢查，便于加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)督，盡量減少今后管理上的遺留問題； 前期物業(yè)管理招投標(biāo)。 明確建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售證前，應(yīng)做好物業(yè)管理招投標(biāo)工作，建立公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制； 專業(yè)設(shè)施設(shè)備接收 。 明確供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等專業(yè)單位對(duì)聯(lián)合檢查合格的共用設(shè)施設(shè)備必須按規(guī)定接收，確保設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)和保養(yǎng)工作。 水電費(fèi)向最終用戶收取 。 進(jìn)一步重申供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)部門應(yīng)當(dāng) 向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最終用戶（指最終使用的個(gè)人或單位）收取費(fèi)用，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。 （四 ） 熟悉 物業(yè) 服務(wù) 相關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為 財(cái)務(wù)公布制度。 強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立財(cái)務(wù)公布制度，要求在每年 3 月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置按規(guī)定公布上一年度相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支情況，維護(hù)廣大業(yè)主的利益； 空關(guān)房物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納比例 。 明確了業(yè)主未入住空 11 關(guān)房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交付比例，業(yè)主對(duì)物業(yè)辦理交付滿一年后仍未入住的空關(guān)房，從第二年開始空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按 80%比例交納； 執(zhí)行中注意的幾個(gè)問題 ： （ 1）執(zhí)行時(shí) 間： 2021 年 6 月 12 日； （ 2）適用范圍： 實(shí)施意見中指的空關(guān)房?jī)H指 住宅物業(yè) ，其如綜合 辦公樓、商場(chǎng)（店） 不含在內(nèi)。 （ 3）減免費(fèi)用：僅指物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi) 一項(xiàng)，其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、裝璜垃圾清運(yùn)費(fèi)不打折扣 ； （ 4）業(yè)主申請(qǐng)：業(yè)主必須申請(qǐng)并經(jīng)物服務(wù)企業(yè)核實(shí) （如何核實(shí)，可在審請(qǐng)之后抄其水電表讀數(shù)為依據(jù)） ； （ 5）業(yè)主裝修期間，不 作為空關(guān)房 ； （ 6）建設(shè)單位未出售的或者未交付給業(yè)主的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 房屋過戶物業(yè)費(fèi)用結(jié)算。 實(shí)施意見 明確 了 物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)物業(yè)
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