【文章內(nèi)容簡介】 房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。　　改變物業(yè)服務(wù)用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會會議的決定使用?！　〉谌鍡l 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照下列要求建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房：　?。ㄒ唬┥舷滤?、供電、供暖、衛(wèi)生等設(shè)施齊備，具備正常使用功能；　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能?！　〉谌鶙l 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！　￠_發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時，須向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約。　　臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。臨時管理規(guī)約在管理規(guī)約生效后，即行失效?！　〉谌邨l 住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)服務(wù)用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的市、縣（市）人民政府物業(yè)行政主管部門備案：　　（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；　?。ǘ┱袠斯婊蛘哒袠搜垥?；　?。ㄈ┱袠宋募?；　?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定的其他材料。　　物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標行為有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責(zé)令招標人改正?！　〉谌藯l 開發(fā)建設(shè)單位確定中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當在與中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后30日內(nèi)，持下列資料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案：　?。ㄒ唬┰u標委員會的評標報告；　?。ǘ┲袠巳说耐稑宋募荣Y料；　?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；　　（四）臨時管理規(guī)約；　　（五）招標代理委托合同；　?。┪飿I(yè)服務(wù)保證金交納證明；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)專項維修資金代交代收保證書；　?。ò耍┓?、法規(guī)規(guī)定的其他材料?！　∈?、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案后，向開發(fā)建設(shè)單位出具《實施物業(yè)管理證明》?！　￠_發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時，須向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同。　　第三十九條 通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當由開發(fā)建設(shè)單位從市物業(yè)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機抽取確定評標委員會成員?！　≡u標委員會由開發(fā)建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設(shè)單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二?！　〉谒氖畻l 下列物業(yè)項目，經(jīng)所在地的縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：　?。ㄒ唬┩稑私刂怪?，投標人少于3個的；　?。ǘ┙ㄖ娣e小于4萬平方米（含本數(shù)）多層住宅物業(yè)；　?。ㄈ┙ㄖ娣e小于2萬平方米（含本數(shù)）的高層住宅物業(yè)?！　〉谒氖粭l 開發(fā)建設(shè)單位申請協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門申請確認物業(yè)服務(wù)用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，持下列資料到縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理審批手續(xù)：　?。ㄒ唬┮?guī)劃圖紙；　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；　?。ㄈ杜R時管理規(guī)約》；　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)項目的標準和要求；　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他材料?！　》蠗l件的，縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門向建設(shè)單位核發(fā)《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準書》。　　第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位確定中標或者協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后30日內(nèi)應(yīng)當持下列資料到縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門辦理實施物業(yè)管理證明?！　。ㄒ唬秴f(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準書》；　?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)保證金交納證明；　?。ㄋ模┪飿I(yè)專項維修資金代交代收保證書?！　》蠗l件的，縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《實施物業(yè)管理證明》?！　〉谒氖龡l 新建住宅物業(yè)及向兩個以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)交付使用前，縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當對下列資料進行查驗：　?。ㄒ唬┵|(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設(shè)施及驗收合格文件；　?。ǘ┧㈦?、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議；　?。ㄈ┪飿I(yè)專項維修資金全額交存證明；　?。ㄋ模┪飿I(yè)維修保證金交存證明?！　〉谒氖臈l 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接驗收后，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；　?。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　　（四）開發(fā)建設(shè)單位代收的專項維修資金的明細資料。　　開發(fā)建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接驗收協(xié)議之日起30日內(nèi)，向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。　　第四十五條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，應(yīng)當按照當?shù)厣弦荒甓冉ㄔO(shè)部門核準的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價2％的標準，向市、縣（市）物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)維修保證金，存入指定銀行，作為保修期內(nèi)屬于建設(shè)單位物業(yè)質(zhì)量責(zé)任的維修費用保證，保修期滿后按規(guī)定返還本息。　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當提前30日告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位必須選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設(shè)單位不得放棄物業(yè)服務(wù)?！　≡飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目前，應(yīng)當向開發(fā)建設(shè)單位移交本條例第四十四條規(guī)定的資料。第五章 物業(yè)服務(wù)管理　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分：　?。ㄒ唬┡涮自O(shè)施設(shè)備共用的；　?。ǘ┪挥谕簧鐓^(qū)或者位置靠近的；　?。ㄈ┰凶≌飿I(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的；　?。ㄋ模┥藤Q(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并且能夠封閉管理的；　?。ㄎ澹┛h（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門認為有必要劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的?！　〉谒氖藯l 物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應(yīng)當續(xù)簽合同。不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費用至合同終止之日；　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在退出服務(wù)項目30日前，公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的物業(yè)服務(wù)費用退還業(yè)主；　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在退出服務(wù)項目前10日內(nèi)，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會移交有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造等技術(shù)資料。　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方提出解除合同的，應(yīng)當提前30日書面通知對方。業(yè)主委員會應(yīng)當在此期間組織召開業(yè)主大會會議，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　I(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)服務(wù)糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。協(xié)商、仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應(yīng)當按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)服務(wù)?！　〉谖迨畻l 業(yè)主或者業(yè)主大會共同決定自行管理物業(yè)項目的，業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)當做好下列工作：　　（一）組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（含樓道）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作；　?。ǘ┚S護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護；　?。ㄈ┴撠?zé)房屋及自行管理區(qū)域內(nèi)道路、方磚等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護和維修；　?。ㄋ模┴撠?zé)接待業(yè)主、物業(yè)使用人報修，受理業(yè)主投訴和服務(wù)費用的收繳、管理、使用。　　第五十一條 實施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下，制定自行管理規(guī)約，并報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案?！　∽孕泄芾硪?guī)約包括管理事項（房屋本體共用部位