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正文內(nèi)容

莆田物業(yè)管理?xiàng)l例(編輯修改稿)

2025-05-10 01:28 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 (三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)?! ∏翱畹冢ㄈ╉?xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。  第四十條 已備案且已實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾晌飿I(yè)管理區(qū)域的,應(yīng)當(dāng)對(duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案,且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。  依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):  (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表; ?。ǘ┓指詈蟾魑飿I(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖; ?。ㄈ┓指罘桨?;  (四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料?! 〉谒氖粭l 新建物業(yè)出售時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。  物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。  前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括: ?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖; ?。ǘ┕矆?chǎng)所、公共綠地的面積和位置; ?。ㄈ┕曹囄粩?shù)量和位置; ?。ㄋ模┑叵率?、底層架空層、天臺(tái)的面積及其權(quán)屬; ?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置; ?。┕灿迷O(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬; ?。ㄆ撸┢渌枰魇镜膱?chǎng)所和設(shè)施設(shè)備?! 〉谒氖l 具備下列條件之一的,業(yè)主委員會(huì)可以向物業(yè)所在地縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求: ?。ㄒ唬┙?jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域,能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任,并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;  (二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意,合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的?! ∫笳{(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。物業(yè)所在地縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi),會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及社區(qū)居民(村民)委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定?! 〉谒氖龡l 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置,但最少不低于五十平方米;建筑面積超過十萬平方米的,超過部分按照千分之二配置?! ∥飿I(yè)管理用房的具體位置和面積,城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明,并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)許可證之前予以確定。  按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用,其所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,其用途不得擅自改變?! I(yè)主委員會(huì)成立之前,物業(yè)管理用房由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受、使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營物業(yè)管理用房的,租賃期限最長不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后,物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。  第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有: ?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房; ?。ǘ├㈤g、廁所; ?。ㄈ┌凑找?guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán); ?。ㄋ模┳≌奈飿I(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場(chǎng)所;  (五)建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施?! “匆?guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬,應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件,并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。  第四十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。  第四十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前,應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù),并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中,投標(biāo)人少于三個(gè)、且物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理招投標(biāo)的具體實(shí)施辦法,由市建設(shè)行政主管部門另行制定?! 》制陂_發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的,其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積?! ≌袠?biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書十日前,持招標(biāo)公告或者投票邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料,向物業(yè)所在地縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門備案?! 〉谒氖邨l 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起十五日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門備案: ?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表; ?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書; ?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同; ?。ㄋ模┲袠?biāo)通知書;  報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。  前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的,其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的,自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。  第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用十五日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定由市建設(shè)行政主管部門另行制定?! 〗ㄔO(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料: ?。ㄒ唬┪飿I(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件,竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;  (二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè);  (三)設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等相關(guān)技術(shù)資料、證件和檢驗(yàn)報(bào)告;  (四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;  (五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單; ?。┪飿I(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單; ?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)用房的清單; ?。ò耍┪飿I(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料?! ∥茨苋恳平磺翱钏匈Y料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限?! 〉谒氖艞l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后三十日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù):  (一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表;  (二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí); ?。ㄈ┡R時(shí)管理規(guī)約; ?。ㄋ模┪飿I(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議; ?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位移交資料清單; ?。┎轵?yàn)記錄; ?。ㄆ撸┙唤佑涗?; ?。ò耍┢渌薪硬轵?yàn)有關(guān)文件。  報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)?! 〉谖迨畻l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé):  (一)參與工程的檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題,及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議,并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí); ?。ǘ┚凸灿迷O(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議,并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作; ?。ㄈ┙⑽飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料,建立日常管理檔案; ?。ㄋ模└鶕?jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定,維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序?! 〉谖迨粭l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí),應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議,對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定?! 〉谖迨l 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案成立后,應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其中,物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬平方米的,可以邀請(qǐng)或協(xié)議招標(biāo)形式,但投標(biāo)人不得少于三個(gè)?! ∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),并遵守下列規(guī)定: ?。ㄒ唬┓蠂?、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范; ?。ǘ┘皶r(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);  (三)定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進(jìn)和完善服務(wù); ?。ㄋ模﹨f(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;  (五)接受社區(qū)居民(村民)委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo),配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作?! ∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)送物業(yè)所在地縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門備案?! 〉谖迨龡l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務(wù),無故棄管服務(wù)、突然中斷服務(wù),給業(yè)主造成不良影響的,記入企業(yè)信用檔案,給業(yè)主造成的損失且情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成違法的,依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?! ?duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù),百分之六十以上的業(yè)主不認(rèn)可的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)管理項(xiàng)目?! 〉谖迨臈l 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的,自書面通知到達(dá)對(duì)方之日
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