【文章內(nèi)容簡介】 理的政策法規(guī)； (2)對物業(yè)管理經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)管理。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作； (3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會工作； (4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運(yùn)作中出現(xiàn)的情況和問題。 政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理 (主要著眼點是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對業(yè)主利益的維護(hù) )，對物業(yè)管理公司的管理 ，在物業(yè)管理過程中的管理。詳述如下： 。 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！睆倪@點看來，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進(jìn)行，如： (1)竣工驗收。 (2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進(jìn)行監(jiān)督。 (3)向業(yè)主委員會提供委托 管理合同范本。 。 物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門歸口管理。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對物業(yè)管理公司進(jìn)行行政管理的主要工作有： (1)組織物業(yè)管理公司參加評比； (2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批； (3)對物業(yè)管理人員進(jìn)行崗位資格培訓(xùn)。 。 物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管理仍占重要的地位。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、 專項業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護(hù)、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場地的維護(hù)與管理，消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。這些具體的物業(yè)管理活動中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。 業(yè)主的權(quán)利 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： (一 )按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； (二 )提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； (四 )參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； (五 )選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)； (六 )監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八 )對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用； (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 【釋義】 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。 本條可分為兩個層次進(jìn)行分析： (一 )房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。 關(guān)于業(yè)主的分類如下： ，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。 所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。 所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然 人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。 ，可以分為獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 這類區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分法。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個所有人就是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些個所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二，可以從實質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房 屋產(chǎn)權(quán)從實質(zhì)上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有?，F(xiàn)實上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項物業(yè)的業(yè)主是獨立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實質(zhì)上這項物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。 關(guān)于業(yè)主的分類還有以下幾種：按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第 2 條第 2 款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住 宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。以享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主 (主要指新建物業(yè)的業(yè)主 )、繼受業(yè)主 (主要指購買物業(yè)人 )和準(zhǔn)業(yè)主 (主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權(quán)合法持有人 )三類。 物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個概念。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)， 而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán) 利。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)的不同義務(wù)，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。 (二 )業(yè)主的權(quán)利。 物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括： ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理 企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利，就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。 ，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。提議召開業(yè)主大會會議的 權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護(hù)，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項提出建議。 、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會召開時應(yīng)當(dāng)遵循的會議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護(hù)。 所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權(quán)。 ，行使投票權(quán)。 參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提。而投票權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實現(xiàn)。 ，并享有被選舉權(quán)。 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主能夠享有選 舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。同時，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權(quán)。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。 。 監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。 (1)每一個業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè) 主委員會是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責(zé)。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。同時，業(yè)主委員會也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費(fèi)，涉及一些公共財物問題。對此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。