【文章內容簡介】 期物業(yè)管理招投標或協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)工作： （一）新建預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》之前完成； （二）更換物業(yè)服務企業(yè)，應當在原前期物業(yè)服務合同終止前三十日內完成。 建設單位應當在開標后一個月內與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并報物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。 前期物業(yè)服務合同中應當約定前期介入費、物業(yè)承接查驗費和前期物業(yè)管理開辦費。其中，開辦費由建設單位提供，用于購買物業(yè)辦公設備等資產，所購資產歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。 第三十七條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內容予以約定。 第三十八條　前期物業(yè)服務合同期滿前，建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)任何一方需提前解除合同的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示，并征得已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可提前解除合同。 前期物業(yè)服務合同解除后，建設單位應當通過招投標的方式另聘物業(yè)服務企業(yè)；住宅面積小于三萬平方米的，可通過協(xié)議方式另聘物業(yè)服務企業(yè)。 第三十九條 根據(jù)房屋買賣合同約定，已具備交付條件的房屋且建設單位已通知物業(yè)買受人交付的，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按相關規(guī)定承擔。 第四十條 建設單位應按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修責任。新建住宅物業(yè)建設單位在交付使用前，普通住宅、商業(yè)用房、單幢住宅及地下車庫按建筑面積10元/平方米，帶電梯的普通住宅及高層住宅按建筑面積15元/平方米，向物業(yè)管理行政主管部門一次交存質量保修金，專項用于保修期內物業(yè)維修。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。 物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。 物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；交存期滿后，無遺留質量問題，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位?！　〉谒氖粭l 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。社區(qū)配套用房由規(guī)劃部門按相關規(guī)定執(zhí)行。 集中建設的保障性住房應當按照小區(qū)地上地下總建筑面積不低于千分之三的比例配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，其經(jīng)營收益用于彌補小區(qū)物業(yè)服務費的不足，產權歸業(yè)主所有，不得出售。 物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。 第四十二條 物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應當在三樓以下，其中物業(yè)接待中心辦公室應當設置在一樓。物業(yè)經(jīng)營性用房應當合理安排位置，便于物業(yè)服務企業(yè)開展經(jīng)營。 物業(yè)服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。建設單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、避難層、設備間、公共門廳、公共衛(wèi)生間、架空層、過道、地下室、車棚、車庫、。 物業(yè)服務用房由建設單位在物業(yè)承接查驗前裝修到位；裝修前應當事先征求物業(yè)服務企業(yè)的意見，并對房屋功能合理布置；本著安全實用的原則，根據(jù)項目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、會議室等。 第四十三條 物業(yè)服務用房主要用于物業(yè)管理服務辦公和業(yè)主委員會辦公等，不得買賣和抵押。若用于經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)服務經(jīng)費不足。實行物業(yè)管理的，物業(yè)服務用房由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)合同約定負責維護；未實行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定負責維護。 第四十四條 建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。 住宅小區(qū)內的專業(yè)經(jīng)營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。 第四十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。　　新建住宅小區(qū)應實施智能化管理，出入口、電梯、樓道門實行門禁出入證（卡）管理。未實行智能化管理的小區(qū)，鼓勵改造升級，改造方案和費用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員決定。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應牽頭召開業(yè)主大會或征求三分之二以上業(yè)主同意后實施，改造方案和費用需向業(yè)主進行公示。 第四十六條 建設單位應當在物業(yè)交付15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成對物業(yè)共用部分、共用設施設備的承接查驗工作。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產的原則。承接查驗時物業(yè)服務企業(yè)應當提前通知物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。未經(jīng)查驗合格的物業(yè)不得交付使用。 未能按規(guī)定全部移交資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。 第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，向物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。 物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，妥善保管?！　　　　　　　　　〉谖逭隆∥飿I(yè)服務　 第四十八條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質。　　從事物業(yè)服務的專業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 第四十九條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示。 第五十條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)服務委托給他人。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂特約服務合同。 第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示，并告知物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。 業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。 第五十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個月以上的物業(yè)，業(yè)主應當書面告知物業(yè)服務企業(yè)，按不低于合同約定標準的百分之七十交納物業(yè)公共服務費。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會物業(yè)服務企業(yè)約定。 物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用，并向不動產登記部門出具物業(yè)服務企業(yè)提供的結清證明，未結清物業(yè)服務費用的物業(yè)不得辦理轉移登記。 第五十三條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，由物業(yè)服務企業(yè)報價格行政主管部門備案；業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)服務收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行，其收費標準應當書面報告價格行政主管部門備查。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。 實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準、社會保險最低繳費基數(shù)以及居民消費價格指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當制定各類物業(yè)服務等級標準等行業(yè)規(guī)范，定期公布普通住宅物業(yè)公共服務費、特約服務費等市場調節(jié)價參考信息。 第五十四條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立