【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán) 境保護規(guī)定的行為； （七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為； （八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為； （九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。 第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。 業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。 業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。 第四十六條 業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面 申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手 續(xù)。 第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修 第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。 業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。 第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。 住宅裝飾裝修服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容： （一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限； （二）允許施工的時間； （三）廢棄物的清運與處置； （四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求； （五）禁止行為和注意事項； （六）裝修保證金的收取和退還； （七）違約責任； （八）其他需要約定的事項。 第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。 物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。 第三節(jié) 車庫與車位的使用 第五十條 車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使 用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關(guān)部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃 以外的車位。 第五十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃 費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。 第五十二條 鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。 利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。 第五十三條 業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。 業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。 第四節(jié) 業(yè)主自 治管理 第五十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： （一）按照 物業(yè)服務合同 的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會成員， 并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行 物業(yè)服務合同 ； （八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 第五十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： （一）遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī) 約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務費； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 第五十六條 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務、物業(yè)服務費的收交方式、違反規(guī)定應當承擔的責任等事項作出規(guī)定。 管理規(guī)約、臨 時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。 第五十七條 提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以協(xié)助。 業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務費。 第五十八條 業(yè)主委員會應當定 期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務費的收支情況予以公告。 第五章 物業(yè)服務企業(yè) 第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè) 第五十九條 物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。 物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。 物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。 第六十條 物業(yè)服 務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè) 主提供專項服務的能力。 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 第六十一條 物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。 第六十二條 物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。 物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息 、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。 第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務。 第二節(jié) 行業(yè)自律 第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)主管部門的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。 第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。 第六 章 物業(yè)服務 第一節(jié) 物業(yè)服務內(nèi)容與合同 第六十六條 物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項： （一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護； （二）公共綠化的維護； （三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護； （四）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務； （五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務； （六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理； （七）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管； （八）其他物業(yè)管理事項。 第六十七 條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂 物業(yè)服務合同 。 物業(yè)服務合同 應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同 期限以及雙方的權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。 物業(yè)服務合同 應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。 物業(yè)服務合同 簽訂后，業(yè)主有權(quán)進行查詢。 物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂 物業(yè)服務合同 之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。 第六十八條 解除或者終止 物業(yè)服務合同 ，應當依據(jù)合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。 物業(yè)服務合同 解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務： （一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案； （二）提供物業(yè)服務期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運