【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 活動(dòng)中所享有的權(quán)利；二是明確業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行的義務(wù)，如按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、遵守管理規(guī)約等；三是明確由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)該區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益；四是明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)考慮的因素；五是明確業(yè)主大會(huì)的成立方式；六是明確由業(yè)主共同決定的具體事項(xiàng)；七是明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方式及決定；八是明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議類(lèi)型及其啟動(dòng)方式；九是明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議的通知及記錄要求；十是明確業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)，此外，還確立了業(yè)主委員會(huì)的登記備案制度、明確業(yè)主要履行管理規(guī)約、確定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等相關(guān)內(nèi)容。 【 概 述 】 本章共十五條，規(guī)定了業(yè)主的定義、權(quán)利、義務(wù)，業(yè)主大會(huì) 的成立方式、職責(zé)、會(huì)議的召開(kāi)方式、會(huì)議類(lèi)型、啟動(dòng)方式、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)、登記配備制度，成員資格，以及管理規(guī)約等。業(yè)主是對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的人。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)共同利益的自治性組織，業(yè)主大會(huì)對(duì)外行使業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。 【 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 】 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 條文解讀 【 第六條 】 業(yè)主定義及權(quán)利 。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 【 解 讀 】 業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。如果買(mǎi)房人支付房款并未登記，不能稱(chēng)為房屋的業(yè)主。只有登記過(guò)戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門(mén)登記后，就成為房產(chǎn)部門(mén)所登記的房屋的業(yè)主。 【 特別條款解讀 】 【 第十條 】 業(yè)主大會(huì)成立方式 。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 【 解 讀 】 本條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。我國(guó)業(yè)主大會(huì)采取由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)構(gòu)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 條文解讀 【 主要內(nèi)容 】 本章主要內(nèi)容包括：一是明確在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同 ；二是明確建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約并不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益且應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明 ；三是提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；四是明確建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 ；五是明確前期物業(yè)服務(wù)合同期限 ；六是明確建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè) ；七是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) ；八是明確物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的資料 ；九是明確了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房、并應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 【 概 述 】 本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容。前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理。規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)于業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)具有重要意義。 【 第三章 前期物業(yè)管理 】 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 條文解讀 【 第二十一條 】 前期物業(yè)服務(wù)合同。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 【 解 讀 】 從建設(shè)部和各個(gè)地方的規(guī)定來(lái)看，它們對(duì)于前期物業(yè)管理的界定并不一致。有的規(guī)定前期物業(yè)管理是在住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立之前，有的是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止的物業(yè)管理，還有的則泛指業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理。本條例則規(guī)定為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的物業(yè)管理。 【 特別條款解讀 】 【 第二十二條 】 臨時(shí)管理規(guī)約 。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。 【 解 讀 】 臨時(shí)管理規(guī)約雖然是臨時(shí)的，但只是針對(duì)它的時(shí)間效力而言，事實(shí)上就其內(nèi)容所包含的事項(xiàng)而言，臨時(shí)管理規(guī)約與正式的管理規(guī)約并沒(méi)有本質(zhì)上的差異。臨時(shí)管理規(guī)約同樣應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約由于并非是物業(yè)買(mǎi)受人所制定，因此為了避免物業(yè)建設(shè)單位可能的越權(quán)與擅斷，條例要求建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約時(shí)，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 條文解讀 【 主要內(nèi)容 】 本章主要內(nèi)容包括：一是明確從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并對(duì)之實(shí)行資質(zhì)管理 、物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得職業(yè)資格證書(shū) ；二是明確一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理；三是明確業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同 ；四是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù) ；五是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù) ；六是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn) ；七是明確物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；八是明確了合同終止時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù) ；九是明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納及監(jiān)督機(jī)構(gòu)；此外，允許物業(yè)企業(yè)提供特約服務(wù)，明確共用事業(yè)單位收費(fèi)對(duì)象、強(qiáng)調(diào)物業(yè)企業(yè)的安全防范義務(wù)及職責(zé)，同時(shí)明確了物業(yè)使用人權(quán)利及義務(wù) 【 概 述 】 本章共十八條，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)企