【文章內(nèi)容簡介】 委會(huì)和物業(yè)使用權(quán)合法持有人)三類。[物業(yè)使用人]物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念，主要是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實(shí)際使用人。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。[業(yè)主的權(quán)利]物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據(jù)本條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括：第一，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。第二，提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時(shí)解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。同時(shí)，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護(hù)，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項(xiàng)提出建議。第三，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。管理規(guī)約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。而業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會(huì)召開時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的會(huì)議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護(hù)。所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議權(quán)。第四，參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。參加會(huì)議權(quán)包括獲得會(huì)議通知權(quán)，這就要求會(huì)議通知必須充分、明確、按時(shí)。參加業(yè)主大會(huì)，是保證業(yè)主民主表決權(quán)的前提，而投票權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。第五，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會(huì)的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。同時(shí)，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會(huì)的被選舉權(quán)。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利。第六，監(jiān)督權(quán)。(1)每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會(huì)的成員也具有個(gè)人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會(huì)怠于行使業(yè)主們委托的各項(xiàng)職責(zé)。而且，個(gè)別成員還可能出于個(gè)人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方的賄賂而作出損害業(yè)主公共利益的行為。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費(fèi)，涉及一些公共財(cái)物問題。對此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。(2)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。物,物定服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物粘服務(wù)企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工。業(yè)主如對某員工的工作不滿，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。同時(shí)，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)情況，但沒有檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)的權(quán)利。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行使這些權(quán)利并不是通過業(yè)主私人檢查服務(wù)企業(yè)的賬目來實(shí)現(xiàn)。檢查賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。根據(jù)我國會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，任何人都不能以個(gè)人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計(jì)證明。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。而且，如果每個(gè)業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會(huì)影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常的正常運(yùn)作。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請求，由業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。只有國家法律認(rèn)同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。(3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。專項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。第七，法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的權(quán)利可能還會(huì)在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。例如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。除此之外，業(yè)主對過道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)內(nèi)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈(zèng)與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非法干涉?！耜P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第72條[共有部分的權(quán)利義務(wù)](P131)第73條[建筑區(qū)劃內(nèi)共有的范圍](P132)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條[改變公共建筑及共用設(shè)施用途的程序](P90)第51條[公共道路、場地的占用、挖掘](P91)第54條[專項(xiàng)維修資金](P95)第63條[挪用專項(xiàng)維修資金的責(zé)任](P113)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第9條(P146)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(P239)第七條 業(yè)主的義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。■解讀與應(yīng)用根據(jù)該條的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，遵守規(guī)約、執(zhí)行決定的義務(wù)。主要包括：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合法的，就有遵守的義務(wù)。如果業(yè)主違反管理規(guī)約等自治性規(guī)范，則應(yīng)按照自治性規(guī)范中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。第二，交納資金費(fèi)用的義務(wù)。主要包括：按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，各業(yè)主都負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)?；诠怖妫瑯I(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對于經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決議的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)?；诖隧?xiàng)義務(wù)，各業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及維修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)，并應(yīng)準(zhǔn)時(shí)交付。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。第三，法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類很多。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當(dāng)然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)。各業(yè)主處置其所有的單元時(shí)，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并促使有關(guān)承受人簽署規(guī)約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理規(guī)約的一切條款，受管理規(guī)約約束。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時(shí)不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應(yīng)事先取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)部門的同意。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時(shí)，不得損害、阻塞或堵塞共用地方及設(shè)施。不得在共用地方及設(shè)施之內(nèi)作出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為?！耜P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第71條[專有部分的權(quán)能](P131)第77條[住宅改為經(jīng)營性用房的條件](P135)第78條[業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力](P135)第83條[業(yè)主義務(wù)及權(quán)益維護(hù)](P138)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(P239)第八條 業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益?！窠庾x與應(yīng)用業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。因此只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)作出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有民主性、自治性、代表性的特征。首先，業(yè)主大會(huì)是民主性的組織。其成員在機(jī)構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。其次，業(yè)主大會(huì)是自治性的組織。其成員是對物業(yè)享有所有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。業(yè)主大會(huì)的成員是作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一員，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。最后，業(yè)主大會(huì)具有代表性的特征，業(yè)主大會(huì)代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)作出的決議應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個(gè)別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會(huì)作出的決議并沒有經(jīng)過全體業(yè)主一致的同意，甚至有時(shí)還會(huì)受到個(gè)別業(yè)主的反對，但只要符合業(yè)主大會(huì)決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。業(yè)主大會(huì)對物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。所以，它不同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，后者是物業(yè)服務(wù)的專營性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營目的。業(yè)主大會(huì)也不同于地方政府所設(shè)立的專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于業(yè)主大會(huì)的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。因此，業(yè)主大會(huì)基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運(yùn)作機(jī)制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨(dú)立性和不可替代性?！鲫P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第75條[設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)](P133)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第3條(P144)第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！鼋庾x與應(yīng)用物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個(gè)由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨(dú)立的居住區(qū)。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4—5個(gè)住宅群組成，用地一般為l5—20公頃，建筑面積約為15—20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會(huì)、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動(dòng)中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)大都實(shí)行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。將一個(gè)封閉小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。本條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。因?yàn)楦鞯厍闆r有很大不同。對于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不應(yīng)做任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性?！鲫P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第3條(P144)第十條 業(yè)主大會(huì)成立方式同一個(gè)物業(yè)管NN_域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！鼋庾x與應(yīng)用[業(yè)主大會(huì)的成立]本條