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正文內(nèi)容

物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件(編輯修改稿)

2025-01-17 03:44 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 戶事先有所準(zhǔn)備,在施工開始前,還應(yīng)在各單元門內(nèi)張貼告示。若這期間小區(qū)內(nèi)有重大活動,應(yīng)另行安排檢修時間。(6) 電梯檢修與保養(yǎng),應(yīng)避開電梯運行高鋒期,并且要逐一進(jìn)行,并在檢修的電梯門口樹立告示牌。(7) 供水系統(tǒng)檢修,如清洗高位水箱,應(yīng)錯開冬季鍋爐運行階段,并且安排在非營業(yè)時間進(jìn)行。而在此前一天,應(yīng)通過客服部通知客戶事先有所準(zhǔn)備,工程部應(yīng)做好用水調(diào)度工作。三、公共設(shè)備巡視檢查制度(1)維修人員按部門制訂的巡樓安排表對責(zé)任區(qū)進(jìn)行巡查,對出現(xiàn)故障的設(shè)備設(shè)施及時進(jìn)行處理,并將詳細(xì)情況記錄于“公共設(shè)備設(shè)施巡樓記錄表”。水暖組巡樓時還須填寫“日水泵運行記錄表”。(2)維修人員巡樓時應(yīng)攜帶常用的維修配件和維修工具,定期將損壞的維修配件返交庫房,以領(lǐng)取相應(yīng)數(shù)量的完好配件。如維修配件需臨時購買時,維修人員應(yīng)及時上報其專業(yè)負(fù)責(zé)人,由專業(yè)負(fù)責(zé)人填寫“申請采購單”,交采購部購買。(3)專業(yè)負(fù)責(zé)人每天應(yīng)檢查“公共設(shè)備設(shè)施巡樓記錄表”,并應(yīng)隨時抽查故障點,檢查維修人員的完成情況。(4)工程部每天安排一名工程人員對大廈各個設(shè)備層進(jìn)行檢查,包括設(shè)備運行情況、衛(wèi)生情況等內(nèi)容,并對標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行抽查,將詳細(xì)情況記錄在“工程部設(shè)備層巡視記錄表”中。
安全操作規(guī)程一、 配電室高壓柜保養(yǎng)安全操作規(guī)程 工作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行工作票制度,操作票制度、查活及交底制度、工作許可制度。工作監(jiān)護(hù)制度、工作間斷及轉(zhuǎn)移制度、工作完成及送電制度以及調(diào)度規(guī)律制度等安全組織措施。 保養(yǎng)前由電氣主管對工作性質(zhì)、工作范圍及停電范圍做詳細(xì)交底,并做好工作分工。 保養(yǎng)前將所有工具登記、檢測、核對查清。 由當(dāng)值人員填寫《工作票》、《操作票》主管簽字確認(rèn)后進(jìn)行倒閘操作。 停電后對保養(yǎng)的設(shè)備進(jìn)行驗電、放電、掛地線、掛標(biāo)示牌。 工作要求細(xì)致認(rèn)真,不嬉笑打鬧,工服穿戴整齊,衣兜內(nèi)嚴(yán)禁裝工具、雜物等。 保養(yǎng)范圍包括:1) 高壓電纜外觀清掃。2) 高壓柜內(nèi)外清掃。3) 各接地螺絲緊固。4) 控制線緊固。5) 高壓進(jìn)出線電纜接頭壓接緊固。6) 高壓真空斷路器操作機(jī)構(gòu)清掃、調(diào)整。7) 搖測高壓電纜并記錄,搖測完畢放電。 保養(yǎng)工作中,當(dāng)值人員只做協(xié)助工作,并隨時巡視系統(tǒng)運行情況。發(fā)現(xiàn)問題及時報告主管。 保養(yǎng)完畢后,拆除標(biāo)示牌,臨時接地線,清點現(xiàn)場工具和材料,不應(yīng)有遺漏。 由工作負(fù)責(zé)人對工作范圍進(jìn)行全面檢查,認(rèn)為無問題后,宣布工作終結(jié),全體人員撤離工作地點后,方可辦理送電手續(xù)。1 全部工作完成后,由當(dāng)班人員對全部工作及相關(guān)數(shù)據(jù)填寫《高壓設(shè)備保養(yǎng)記錄》。二、 低壓配電柜保養(yǎng)檢修安全規(guī)程 停電檢修前三天向部門經(jīng)理及客戶提出,并說明停電時間、停電范圍,經(jīng)客戶同意后執(zhí)行。工作當(dāng)天停電前應(yīng)用電話等方式再次上報部門經(jīng)理,以便做好停電的準(zhǔn)備工作。 正式檢修前辦理《工作票》、《操作票》,并由主管簽發(fā)。 嚴(yán)格執(zhí)行《工作票》、《操作票》的檢修程序和布置。 采取保證安全的組織措施,認(rèn)真執(zhí)行工作監(jiān)護(hù)制度。 采取保證安全的技術(shù)措施,實行停電、驗電,掛裝地線,懸掛安全標(biāo)志。 對要檢修的設(shè)備進(jìn)行放電,掛地線處理。 對設(shè)備進(jìn)行清掃;對銹點進(jìn)行處理;對接點進(jìn)行緊固;對變形破損零件及時進(jìn)行更換。 檢修操作完畢后,應(yīng)做檢查測試,并做測試記錄。確認(rèn)恢復(fù)正常狀態(tài)后,按《操作票》程序正式送電。 工作完畢后要填寫工作記錄。 注意事項:1) 必須有電氣負(fù)責(zé)人或指定負(fù)責(zé)人在場監(jiān)護(hù)、指導(dǎo);2) 工作前必須驗電;3) 檢修人員必須會操作設(shè)備并熟悉設(shè)備的電氣機(jī)械聯(lián)鎖情況;4) 清楚了解哪些線路為雙路供電;5) 遵守工作完畢的檢查制度。三、 電容器操作規(guī)程 目的:所有值班人員均應(yīng)正確操作電容柜,保證設(shè)備及人身安全。 操作程序:(1) 正常運行時,由電容器柜上自動投切裝置按照運行狀況自動循環(huán)投切電容組,值班人員須將原先情況記錄在《值班記錄簿》上。(2) 正常停電操作時,應(yīng)先拉開電容器組開關(guān),后拉開各路饋電開關(guān)。送電時,操作順序相反。(3) 事故情況下,如突然停電,必須先將電容器組的開關(guān)拉開,以免突然來電時,電壓過高超過電容器允許值。 注意事項:(1) 電容器組開關(guān)跳閘后,在未查明原因前不準(zhǔn)強(qiáng)行送電。(2) 電容器組嚴(yán)禁帶電荷合閘,電容器組再次合閘時,必須在斷開電源三分鐘后進(jìn)行。 巡檢制度:(1) 電容器的巡查內(nèi)容如下:a. 電容器外殼有無凹凸不平及鼓肚現(xiàn)象;b. 各接頭接觸是否良好,有無發(fā)熱,變色現(xiàn)象;c. 電容器組有無異常響聲或放電火花;d. 電容器有無異常氣味。(2) 巡查工作完成后,在《值班記錄簿》上做好記錄。 維護(hù)保養(yǎng):(1) 運行中的電容器組,每年至少進(jìn)行一次停電清掃、檢查,其內(nèi)容如下:a. 清理外殼、架構(gòu)通風(fēng)孔等上面的灰塵;b. 檢查各緊固部位的螺絲有無松動;c. 檢查保護(hù)裝置情況是否完好;d. 檢查空氣開關(guān)及接觸器的觸頭有無燒蝕現(xiàn)象。(2) 全部工作完成后,在《檢修記錄上》上做好記錄。四、 配電室電氣安全規(guī)程 配電室值班人員必須取得勞動部門核發(fā)的“高壓運行維修”操作證才可上崗,值班人員必須熟悉大廈的供電方式,供電范圍及各種設(shè)備的技術(shù)參數(shù)。 運行值班人員必須嚴(yán)格按照值班員職責(zé)和交接班制度執(zhí)行。 值班人員每小時巡視一次變配電室設(shè)備運行情況,巡檢內(nèi)容主要有:1) 高壓進(jìn)線電壓、電流是否正常。2) 高壓各支路出線開關(guān)運行是否正常。3) 變壓器運行聲音、溫度是否正常。4) 低壓主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表指示是否正常。5) 電容補(bǔ)償器運行及補(bǔ)償值是否正常。6) 三相負(fù)荷是否平衡,三相電壓是否正常。7) 電站內(nèi)電氣設(shè)備表面應(yīng)無浮塵,站內(nèi)各角落無雜物。8) 電站內(nèi)電氣設(shè)備運行是否有異常及異味等。9) 直流屏運行數(shù)據(jù)應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)。10) 室內(nèi)照明是否正常,應(yīng)急照明是否正常,室內(nèi)外通道是否暢通。11) 填寫《值班運行日志》、《工程部工作日志》。 每月安排各班清掃配電柜,并檢查設(shè)備狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理或報主管 。 在高鋒負(fù)荷和異常天氣時,對電站內(nèi)設(shè)備應(yīng)進(jìn)行特殊檢查:1) 處于高鋒負(fù)荷時,應(yīng)檢查電氣設(shè)備的負(fù)荷和各電氣聯(lián)接部位的發(fā)熱情況;2) 雷雨時,應(yīng)檢查電站周圍墻面及屋頂是否有滲漏現(xiàn)象,如發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)做臨時處理并馬上報告上級領(lǐng)導(dǎo)。3) 低壓母線、設(shè)備或電氣聯(lián)接部位非超負(fù)荷產(chǎn)生的過熱溫度超過極限時,應(yīng)先迅速停斷次要負(fù)荷以控制溫升,然后再停斷缺陷設(shè)備的供電進(jìn)行檢修。 電氣設(shè)備運行中發(fā)生異常情況時,值班員應(yīng)迅速、正確地進(jìn)行判斷和處理,并及時上報;當(dāng)發(fā)生威脅人身安全的情況時應(yīng)先行緊急停電處理,然后立即向主管、部門經(jīng)理報告,并及時向停電范圍內(nèi)的用戶做出解釋。 對突發(fā)停電故障,嚴(yán)格按照停電緊急預(yù)案執(zhí)行。五、 配電室電氣故障安全處理規(guī)程 運行中的電氣設(shè)備發(fā)生異常情況時,值班員迅速正確地進(jìn)行判斷和處理,分清事故情況,事故不明時,不應(yīng)自行處理,以免事故擴(kuò)大。 事故發(fā)生時,值班員應(yīng)堅守崗位,必須沉著、迅速、準(zhǔn)確、精力集中地進(jìn)行處理,不應(yīng)慌張,未經(jīng)慎重考慮不應(yīng)自行處理。 在發(fā)生嚴(yán)重威脅人身或設(shè)備安全的緊急情況下,值班員有權(quán)先行處理,但事后必須報告上級領(lǐng)導(dǎo),并將情況記錄《工程部工作值班日志》。 用安全可行的方法保證正常設(shè)備的繼續(xù)運行。盡量采取相應(yīng)的措施對已停電的設(shè)備恢復(fù)供電。 處理事故時,除指揮者和有關(guān)人員外,其他外來人員應(yīng)立即退出事故現(xiàn)場。 在事故處理過程中,值班員除積極處理外,還應(yīng)有明確的分工,并將事故發(fā)生和處理的經(jīng)過做詳細(xì)記錄在《故障登記表》內(nèi)。 如遇交接班時發(fā)生故障,則應(yīng)由交接班的值班員處理準(zhǔn)備接班的值班員做助手,待恢復(fù)正常后在進(jìn)行交接班,若一時不能恢復(fù),應(yīng)得到領(lǐng)導(dǎo)同意后才能交接班。 當(dāng)高壓一路電源停電時(非本站故障時),應(yīng)立即拉開失電進(jìn)線斷路器,再合母聯(lián),并嚴(yán)格按送電程序進(jìn)行。 當(dāng)高壓雙路停電時,應(yīng)立即通知物業(yè)啟動應(yīng)急發(fā)電機(jī)組,確保應(yīng)急負(fù)荷用電,同時與上級供電部門聯(lián)系,調(diào)查事故原因,并馬上通知上級領(lǐng)導(dǎo)和客戶。并做好相應(yīng)的記錄。六、 維修電工安全工作規(guī)程 維修電工除工作外應(yīng)在指定崗位待命。 工作前用清楚了解工作任務(wù)的性質(zhì)、范圍及所需要的輔助工作。 工作前應(yīng)檢查工具外觀、絕緣是否良好,測電筆需在有電的設(shè)備上確認(rèn)為正常后才可使用。 登高作業(yè)時必須系好安全帶,高梯要有人扶把,不得亂仍工具和材料,不得打鬧嬉笑,確保高空作業(yè)安全。 接到《派工單》后,應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場,如遇突然停電、跳閘等事故應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場進(jìn)行應(yīng)急處理。 需要停電應(yīng)確定停電范圍方可進(jìn)行,停電后必須在停電的開關(guān)上掛標(biāo)志牌。 工作中發(fā)現(xiàn)隱患和問題及時處理和上報。 工作完成后應(yīng)在《派工單》上填寫工作完成情況。 維修人員應(yīng)熟練掌握觸電急救方法。七、 電機(jī)日常運行和維護(hù)安全操作規(guī)程 新安裝或長期停用的電動機(jī)啟動前應(yīng)做如下檢查:1) 電動機(jī)基礎(chǔ)是否穩(wěn)固,螺絲是否擰緊,軸承是否缺油,油是否合格,電動機(jī)接線是否符合要求,絕緣電阻是否合格()。2) 電機(jī)及起動設(shè)備的金屬外殼是否可靠接地。3) 啟動設(shè)備工作是否正常。4) 檢查三相電源是否有電,電壓是否過低(Ue10%—5%)。5) 電機(jī)機(jī)殼是否清潔,電機(jī)周圍是否有妨礙運行的雜物和易燃物等。 電動機(jī)的日常檢查:1) 監(jiān)督電動機(jī)的發(fā)熱情況。2) 監(jiān)督電動機(jī)的電流額定值。3) 注意電源電壓的變化。4) 注意三相電壓和三相電流是否平衡(Ie10%—5%)。5) 注意電動機(jī)的運行振動情況。6) 注意電動機(jī)的聲音和氣味。7) 除上述各項外,運行中還應(yīng)注意其周圍的通風(fēng)和環(huán)境衛(wèi)生。 電動機(jī)維護(hù)的主要內(nèi)容:1) 對于累計運行5000—8000小時的電動機(jī),要進(jìn)行解體檢查、保養(yǎng)。l 清潔電動機(jī)內(nèi)外:先清潔外殼,再拆開電動機(jī)清掃。l 清洗軸承:除去軸承舊油,將軸承浸如柴油中洗刷干凈,加入新油。l 檢查電機(jī)繞組及轉(zhuǎn)子有無故障:繞組有無接地、短路、斷路及老化現(xiàn)象。l 檢查電動機(jī)其他零件是否齊全,有無磨損及損壞。l 清潔和檢查啟動設(shè)備,測量儀表及保護(hù)裝置:消除灰塵及油污,檢查啟動設(shè)備的接頭是否良好,接線是否牢固,各儀表是否準(zhǔn)確,保護(hù)裝置動作是否良好準(zhǔn)確。填寫《工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。l 完工后試車檢查 :測量絕緣電阻,檢查各轉(zhuǎn)動部分是否靈活,安裝是否牢固,起動和運行時電壓、電流是否正常,有無不正常振動和噪音。2) 在檢修中發(fā)現(xiàn)損壞的部件及時更換,如無法處理時及時報主管。3) 檢修完畢,應(yīng)填寫《工程部設(shè)備保養(yǎng)記錄》。 電動機(jī)檢修維護(hù)保養(yǎng)時安全規(guī)程:1) 日常巡檢時:要先用目測觀看電機(jī)運行情況,電動機(jī)運轉(zhuǎn)時不得觸摸旋轉(zhuǎn)部位,不得將異物距離電機(jī)過近等;其次,在電動機(jī)停止運轉(zhuǎn)時巡檢,不要用手直接盤車試轉(zhuǎn)等。2) 檢修時:首先要將電機(jī)脫離電源;拆裝時要注意安全;要按拆裝程序進(jìn)行拆裝,不得硬拆硬裝電機(jī)的機(jī)械部件等。3) 維護(hù)保養(yǎng)時:解體電動機(jī)前要先清理外殼;抽轉(zhuǎn)子時要輕拆、平穩(wěn)抽出,一面磕碰繞組,造成斷路現(xiàn)象;試車時要將電機(jī)周圍整理干凈;人員不要距離電機(jī)太近;試車時要有專業(yè)技術(shù)人員監(jiān)護(hù)等。八、 動力系統(tǒng)故障處理安全規(guī)程 強(qiáng)電系統(tǒng)維修人員接到維修通知后迅速到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。, 故障點在設(shè)備控制柜內(nèi)部及動力設(shè)備本身的檢查:1) 檢查控制回路故障時,對照線路原理圖確定故障元件或故障線路,對故障元器件進(jìn)行修復(fù),故障線路與不能修復(fù)的元器件予以更換,并填寫在《工程部設(shè)備保養(yǎng)記錄》上。2) 檢查主回路故障時,應(yīng)使用相應(yīng)儀表工具對主回路線路及動力(電動機(jī))進(jìn)進(jìn)行檢測,確定故障原因,對動力設(shè)備(電動機(jī))進(jìn)行修復(fù),故障線路與不能修復(fù)的動力設(shè)備(電動機(jī))予以更換。并記錄在《電動機(jī)維修保養(yǎng)記錄》上。3) 在修復(fù)中發(fā)現(xiàn)無法處理的問題及時報告主管。 在動力設(shè)備故障檢修與處理過程中,應(yīng)要求相關(guān)專業(yè)人員協(xié)助進(jìn)行。 修復(fù)動力設(shè)備控制盤柜與電動機(jī)必須經(jīng)儀表檢測合格后,恢復(fù)正常供電,對修復(fù)的動力系統(tǒng)線路與動力設(shè)備應(yīng)監(jiān)督運行15~30分鐘。九、 干式變壓器保養(yǎng)安全規(guī)程 檢修人員在工作中嚴(yán)格執(zhí)行《工作票》、《操作票》制度,按《倒閘操作規(guī)程》倒閘操作。 變壓器外觀清掃包括變壓器的封閉外殼、視窗、色標(biāo),要清掃干凈,無塵塵漬,并檢查整體完好。螺絲緊固,接地良好。 測試絕緣阻值,高壓側(cè)對地、對零,低壓側(cè)對地、對零,高壓對低壓絕緣。 零地接線端子壓接良好,牢固可靠。 母線排壓接良好,牢固可靠,無變形、變色,清潔干凈。 絕緣子清掃灰塵,整體應(yīng)完好無裂痕。 檢查分接抽頭螺絲有無松動,并進(jìn)行緊固清潔。 檢修溫度控制器、風(fēng)機(jī)控制箱系統(tǒng)正常,清潔完好。 檢修風(fēng)機(jī)外罩、風(fēng)扇線路工作正常。 檢修過程及相應(yīng)數(shù)據(jù)記錄在《工程部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》上。發(fā)現(xiàn)問題及時處理和上報。十、 機(jī)房供電系統(tǒng)操作規(guī)程 目的:正確操作檢修風(fēng)機(jī)、水泵的強(qiáng)電控制箱,保證人身及設(shè)備安全,延長設(shè)備使用壽命,保證大廈供電系統(tǒng)的正常運行。 范圍:適用于大廈內(nèi)所有空調(diào)機(jī)房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、樓道及水箱間等的配電柜的維護(hù)保養(yǎng)。 操作程序:(1) 主管要詳細(xì)了解各機(jī)房設(shè)備參數(shù)及運行狀況。(2) 維修人員要熟悉掌握各機(jī)房位置、用途、強(qiáng)電控制箱的功能及設(shè)計參數(shù)。(3) 維修人員必須使用電壓等級相同的、合格的安全用具進(jìn)行操作檢查。(4) 在對設(shè)備進(jìn)行檢查時,必須將與該設(shè)備連接的所有電源斷開,停電檢查時要掛標(biāo)識牌。(5) 停電后必須使用合格的驗電器進(jìn)行驗電并逐相進(jìn)行。在開關(guān)的兩側(cè)進(jìn)行驗電時,要先驗低壓側(cè),后驗高壓側(cè);先驗下層,后驗上層。(6) 對停電電纜線路進(jìn)行驗電時,要將電纜的電荷全部放掉直到驗電器指示無電為止。(7) 電器設(shè)備的指示燈和電壓表只能作為參考,
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