【文章內容簡介】 通水試驗。給水、燃氣管網及壓力容器進行觀測檢查以外，還要進行強度試驗和氣密性實驗。鑰匙交接分房屋、設備及設備房鑰匙。提前準備好口取紙，在現(xiàn)場采取逐個測試，逐個標識的方法驗收。完成后，進行鑰匙交接記錄，填寫《鑰匙交接記錄表》雙方簽字確認，貼驗訖封條。接管驗收期間工作安排安全：由項目部委托進行監(jiān)督，對進出施工人員和成品狀態(tài)進行管理，準備正式接受后的人員配備和崗位設計配備。維修：對預繳房屋及附屬設施、公共設施設備完好狀態(tài)進行設計，為保安提供管理依據(jù)。制作設備及設施維護、運行配套物品：規(guī)章制度、指導書、標識等上墻布置，辦公用品用具準備。統(tǒng)計整理設備設施維修維護用易損件、備品備件、相關物資。第二章 物業(yè)項目的維修、養(yǎng)護和管理第一節(jié) 共用部位的日常和定期維修養(yǎng)護、檢修、保養(yǎng)計劃一、外墻、圍墻根據(jù)實際情況和條件對外墻進行清潔保養(yǎng)，每兩年對所有鐵制門、欄桿等油漆一次。二、轄區(qū)道路每年對轄區(qū)外圍道路上的各種標志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。每半年對轄區(qū)的水泥路面和廣場磚做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)缺損或裂縫，及時做好修補。三、內部大堂、走道及樓梯每年對大堂、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損壞，應及時修復。根據(jù)實際情況對樓梯的墻面重新刷一次涂料。每兩年對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。四、樓梯屋面每半年在屋面的防水層和保溫做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時修復。每兩年對屋面的鐵制走道和避雷帶做一次油漆保養(yǎng)。每半年對屋的所有戶外保溫管理道和水箱做一次檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。五、電氣設備每周對所有配電房巡檢一次，檢查設備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設施狀況。每月清掃配電房及配電柜表面灰塵。每月統(tǒng)計用電量及電壓變化。每半年對配電設備進行一次停電清掃等保研工作。每年對變配電設備進行耐壓、絕緣及繼電氣試驗。每月對每層配電箱進行外觀巡查及清潔。六、照明燈具每兩周一次隨公共區(qū)域各燈照明燈具的外觀和照明度進行檢查。每半年檢查燈具使用狀況，并進行清潔工作。每半年統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選村方案。七、電梯每周清掃電梯機房，每月檢查機房附屬設施及環(huán)境溫度。每兩周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)維保商的設備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）。每月檢查電梯井道、底坑和廂箱門檻有無異狀物。每年安排報請技監(jiān)局進行一次年檢工作。每兩年進行一次限速器測試，每五年進行一次負荷調整實驗。八、避雷裝置每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。每三年進行一次避雷裝置安全試驗。九、水泵、上水管道及水箱每班巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時聽泵檢修。每班巡視管道、閥件接口有無異常。每班巡視機房附屬設施狀況。每月清掃機房。每季對消防泵進行試機一次，時間不低10分鐘。每半年檢查水箱浮球裝置、進、出水閥門及放水閥。每半年清洗水箱一次。每年對大泵進行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電擊絕緣等。十、排水管道、衛(wèi)生設施每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。每季檢查管理公司和業(yè)主辦公室及未出租、售單元的衛(wèi)生設施，包括水籠、潔具和下水等狀況。每年檢查各管、井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。十一、污水處理及集水井、泵，化糞池清理每班巡視污水處理設備運行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報警裝置。每三天清理調節(jié)池隔柵垃圾。 雨季每班，平常每兩周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱批示燈）。每月對污水處理控制箱及污水泵進行保養(yǎng)工作。每季度對潛水泵及控制進行保養(yǎng)工作。每季度對污水處理系統(tǒng)進行水質化驗。每半年對化糞池進行清理。十二、監(jiān)控每月檢查電視監(jiān)控設備的運行情況，包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調校，發(fā)現(xiàn)故障報請專業(yè)公司修理。每月對機房進行一次清潔工作。十三、消防設備每季度檢查消防栓狀況。每半年進行一次消防聯(lián)動試驗。每年檢查所有滅火器并按要求更換液體。第二節(jié) 公用設施設備經濟運行方案 項目管理處對公用設施設備經濟運行采取如下方案：大力宣傳珍惜水資源，倡導節(jié)約用水的觀念；管理人員時常巡視，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設備及時組織人員予以修復，維修時先切斷水源，以免造成浪費；室外燈光工程的燈具功率很大，在日后使用過程中，耗電量將非常大，采用優(yōu)質高效的節(jié)能燈具，加強該系統(tǒng)啟停時間的控制，以對其實行有效控制和管理，可以實現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。第三節(jié) 處理各種緊急情況和各種突發(fā)設施設備故障的應急方案為更有效的防范、控制生產及公共設施設備發(fā)生突發(fā)性事件，更好地維護好公司和員工的利益，從中也提高員工隨此類突發(fā)事件的應急處理能力，特制定此預案。一、停電應急方案值班人員及時通報管理處主任和部門主管，同時通知相關業(yè)主；部門主管親臨現(xiàn)場了解事故原因；調配物料，做好維修前安全措施，核實后將所需時間呈報業(yè)主；組織維修人員進行搶修；集結安管施救電梯被困人員，必要時疏散區(qū)域其他人員，維持秩序；事故處理完畢，檢查其它相關部位，清點工具，送電前通知相關；用電單位和業(yè)主，避免送電后造成設備和人員損傷；二、停水應急方案造成大面積爆管、停泵、停水時，發(fā)現(xiàn)部門或單位行政負責人立即上報總經理，同時報告客戶服務中心，由公司突發(fā)公共事件應急處理辦公室規(guī)定要求，迅速向上級有關部門報告，并及時匯報突發(fā)事件的變化情況。要聽從統(tǒng)一指揮，根據(jù)險情關閉閘門，避免水源外流，保存好管道內現(xiàn)有水源以便應急；同時啟動各小組發(fā)電機到就近沒有造成破壞的水源取水，設立臨時飲水站以保證廣大生活用水；并立即組織進行管網搶修，爭取最短時間內恢復管網的正常運行，盡可能縮短停水時間。不可預見情況下發(fā)生供水設施受損時，應聯(lián)系水廠關閉受損區(qū)域水源井，組織送水車直接 從未受破壞水源井直接取水或建造臨時性水站保證供水。三、電梯困（夾）人當有人被困（夾）電梯或發(fā)生電梯突然停電時，現(xiàn)場知情者應應立即派人趕到現(xiàn)場或被困人用電梯應急電話聯(lián)系設備部門；設備部門電梯維修員接報后立刻趕赴現(xiàn)場救人，并應確定困人的電梯編號、梯內情況及所停位置；用電梯內電話或面對面與被困人保持聯(lián)絡，安撫業(yè)主；派人到轎廂所停位置最接近樓層與被困人談話，是被困人可以安心；當被困人被救出后，要遞上一杯水，并請困梯人到服務處休息壓驚；必須記錄事件從開始到結束及被困者就出的時間，詳細情形及維修人員、安全員、救護人員到達時間和離去時間，救護車的車牌號碼，查詢傷員送往何醫(yī)院等。期間搶救人員視被困人傷勢，按公司《現(xiàn)場急救與自救預案》進行必要的現(xiàn)場急救；如屬電梯故障應立即停止該電梯的使用，在門口設置警戒線（或警示牌）進行維修，以便盡早保障生產正常運行；如故障短時間內無法排除，應通知使用部門或書面張貼告知，并做好相關解釋工作；及時總結經驗、完善電梯的安全運行預防措施，并及時宣貫給相關人員。第四節(jié) 房屋及配套設施的各項管理指標及承諾指標措施指標名稱管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設施、設備完好率98%建立設備巡查制度、健全房屋及設備檔案記錄房屋零修、急修及時率100%建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘內答復處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設立值班電話維修工程質量合格率100%分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關綠化完好率99%實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率99%保潔落實到人，建立責任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98%落實責任人，進行日常巡視檢查檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100%加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結果，有記錄和回訪消防火災發(fā)生率0全員義務校消防制度，定期培訓和演習，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)生率低于1‰實行12小時站崗、24小時巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責，層層防衛(wèi)，以確保轄區(qū)內的人身財產安全，接受報警及實施調度第五節(jié) 業(yè)主自用部位的裝飾、裝修管理方案為加強 項目物業(yè)裝修管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，維護小區(qū)生活秩序，對 項目裝修有關事項規(guī)定如下：(一)裝修管理的權限物業(yè)管理公司負責管理區(qū)內的各類物業(yè)的裝修、裝飾的管理（二）裝修審批房屋裝修應由業(yè)主本人或委托人持業(yè)主書面委托書到服務中心申報，并填寫《裝修申請表》經批準后方可進行裝修，裝修戶或施工隊負責人應如實填寫《裝修登記表》；裝修人員憑身份證到服務中心辦理裝修出入證，方可進入商住樓裝修；裝修戶申請裝修，應預交1000~1500元相關等費用。工程完工后，經驗收無違章或滲、漏、堵、損壞等情況，退還全部費用。如出現(xiàn)裝修或裝修人員過錯造成損失，要從費用中扣除賠償鎖造成的損失金額，多退少補，裝修完工后，如發(fā)現(xiàn)上述問題，仍由裝修戶負責；裝修單位需提供資質證書、營業(yè)執(zhí)照（復印件加蓋公章）和房屋裝修施工圖（包括土建、給排水、電氣圖等）裝修工人應提供身份證復印件和1寸照片2張辦理裝修出入證。（三）裝修注意事項裝修戶應告知裝修人員遵守裝修管理規(guī)定，愛護公共設施設備，裝修戶對裝修人員的違規(guī)行為負連帶責任；承重結構：大樓的承重結構（承重墻、柱、梁、板等）其位置、尺寸、強度都是經過嚴格設計計算得出的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門；液化氣管道：液化氣管道是按國家有關規(guī)定進行敷設，并通過有關部門驗收合格的。嚴禁隨意屐或進行掩蓋。如確屬需要進行變更的乙方須向市液化氣公司提出申請，經液化氣公司更改并驗收后開通點火。裝修戶應向甲方提供相關證明；電氣裝修：電線的鋪設和電器的安裝，裝修戶應聘請持有操作證的工人施工，電氣的容量不應大于原設計的負荷。，安裝必須加裝保護線管，電表輸出電源應加裝防漏電開關；給排水：給排水管道的發(fā)行和施工必須保證上下左右住戶的水管安全使用。裝修戶裝修應對衛(wèi)生潔具、地漏、下水管道等采取有效的防護措施，如因施工原因造成堵塞由裝修戶負責清理疏通并承擔一切費用。在修改排水管道時，嚴禁將生活污水排入雨水管道；裝修時對廚房、洗手間等需防水部位應做好防水處理，不得改變廚房、衛(wèi)生間結構和功能，在地面鋪設瓷磚或安裝其他設施之前應通知物業(yè)管理單位前來驗收，經物業(yè)管理單位試水合格后方可進行下一步工序，如因施工原因造成樓層滲漏水，由裝修戶負責修復并承擔一切費用；不得改變、損壞房屋原有結構，外貌及公共設施，不得改變房屋配套設施的使用功能；禁止利用客梯運送裝修材料，裝修建筑材料應用袋裝入室內，不得侵占物業(yè)公共部位。裝修垃圾應及時清運出小區(qū)，建筑垃圾堆放不得過夜；對房屋樓地面、內墻面、天面裝修不得鑿除原水泥（允許鑿毛）裝修材料不超過10㎜，不得破壞原有防水處理層；裝修一律采用防火材料，如有特殊情況，必須經公安消防機關批準，按規(guī)定進行防火處理；1陽臺、窗戶安裝防盜網，須報服務中心審核。防盜網，防盜設施都必須按服務中心規(guī)定的規(guī)格安裝，嚴禁改變其使用功能；1進戶門、窗不得改動。（四）施工現(xiàn)場裝修期間，物業(yè)管理單位不提供任何臨時住宿或臨時加工場地，嚴禁占用公用地方加工或堆放材料。（五）裝修施工管理裝修施工期：最長不超過30天，如確實需要延期，要辦理延期手續(xù)。每天施工時間為：上午8：00—12：00、下午2：00—5：30，超時施工，服務中心有權責令停工；住戶不得在戶外接水、電，因裝修施工造成管道堵塞，滲水、停電應由裝修戶負責修復、賠償；住戶安裝空調應到服務中心申請，并按指定位置安裝，空調支架應用不銹鋼或鋁合金材質，不得使用鐵架。否則，裝修戶要承擔由此造成返工及損失后果；住戶裝修，進戶門允許加裝防盜門，但不得妨礙鄰近住戶出入，占用公共通道；裝修人員必須保持公共設施、部位的完好、清潔，不得在樓道、電梯內亂涂亂畫。（六）裝修垃圾清運管理裝修戶的裝修垃圾必須用袋裝運。出戶的垃圾必須及時運走，嚴禁隨意將垃圾袋堆放在走道或其它公共場地；防止阻塞公共通道和影響大樓美觀；嚴禁高空拋物，違者有肇事者承擔造成的全部責任；裝修戶未按規(guī)定運送垃圾，服務中心將組織工人進行清理，其費用從相關費用中扣除支付。（七）防火責任根據(jù)《中華人民共和國消防條例實施細則》第十條規(guī)定，施工單位必須確保施工現(xiàn)場個項安全措施落實后方可開工；施工現(xiàn)場必須自備足夠滅火器（至少配備兩個滅火器）；不得使用易燃裝飾材料：（1）業(yè)主和施工單位負責人必須對裝修人進行安全教育，提高安全意識和防火意識，自覺遵守安全操作規(guī)章制度；（2）在裝修期間，應確保裝修作業(yè)人員遵守防火的有關規(guī)定，如不得將電源線直接插入插座中，嚴禁在室內吸煙、用電爐做飯等。進行電焊時，應采取有效的防護措施防止火災；（3）因違反裝修管理規(guī)定和安全操作規(guī)章制度發(fā)生消防事故，施工單位及有關人員（業(yè)主）應承擔由此造成的一切經濟損失和法律責任。（八）違章裝修處理管理人員有權檢查裝修情況，對違反規(guī)定者，管理人員有權做如下處罰：責令停工；恢復原狀；扣留或沒收工具；停水、停電；賠償損失；按照有關規(guī)定，以上集中處罰可同時并處。擬采取裝修管理方案：業(yè)主辦理入住手續(xù)；對業(yè)主、裝修施工隊伍進行裝修須知培訓；申報裝修，嚴格方案審核、簽訂裝修押金、辦理入場手續(xù)；裝修監(jiān)督：環(huán)境、治安、消防；