【文章內(nèi)容簡介】 問題都有詳細的了解，為業(yè)主日后的裝修、使用和物業(yè)管理提供方便。 三、管理服務標準 護衛(wèi)管理服務標準： 《青島市住宅物業(yè)服務等級指導標準》中關于護衛(wèi)協(xié)助維護公共秩序的規(guī)定如下： 1）、小區(qū)主出入口 24小時站崗值勤。 2）、對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時至少巡查 1 次；配有安全監(jiān)控設施的，實施 24小時監(jiān)控。 3）、對進出小 區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。 4）、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 5）、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。 根據(jù)以上相關標準，我們制訂了服務標準與實施方案： 第 9 頁 共 141 頁 第 10 頁 共 141 頁 第 11 頁 共 141 頁 綠化管理標準 《青島市住宅物業(yè)服務等級指導標準》中關于綠化養(yǎng)護管 理的標準如下： 1）、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 2）、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。 3）、花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 4）、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 5）、定期噴灑藥物，預防病蟲害。 根據(jù)以上相關標準，我們制訂了服務標準與實施方案： 第 12 頁 共 141 頁 保潔管理標準 《青島市住宅物業(yè)服務等級指導標準》中關于保潔的工作標準如下： 1）、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運 2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 2）、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2次。 3）、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 2次；電梯廳、樓道每日清掃 2次，每周拖洗 1次；一 層共用大廳每日拖洗 1 次；樓梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔 1次。及時清除道路積水。 4）、共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每月檢查 1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查 1次，每半年清掏 1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 5）、二次供水水箱按 規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 6）、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。 根據(jù)以上相關標準，我們制訂了服務標準與實施方案： 第 13 頁 共 141 頁 第 14 頁 共 141 頁 第 15 頁 共 141 頁 工程管理方案 《青島市住宅物業(yè)服務等級指導標準》中關于共用設備設施的規(guī)定如下： 1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。 2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳） ，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。 4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復。 屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新、改造。 5）、載人電梯 24小時正常運行。 6）、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢 通。 7）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 8）、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 9）、路燈、樓道燈完好率不低于 95%。 10）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施； 對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。 根據(jù)以上相關標準，我們制訂了服務標準與實施方案： 第 16 頁 共 141 頁 第 17 頁 共 141 頁 第 18 頁 共 141 頁 第 19 頁 共 141 頁 房屋管理 1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，并填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄。 第 20 頁 共 141 頁 2）、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3）、每日巡查 1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、 玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 6）、在小區(qū)主出入口設置小區(qū)平面示意圖，主要路口設 置路標。在各棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地設置明顯標志。 項目管理目標 根據(jù)本公司的管理目標及質(zhì)量方針，為管理服務好丹郡項目，參照《全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅項目評分標準》制訂如下品質(zhì)管理目標及措施： 第 21 頁 共 141 頁 第 22 頁 共 141 頁 第四章 項目管理機構運作方法及管理制度 一、管理機構及工作職能運行圖 架構說明 本項目我公司將設置項目管理處，并直接進行管理，管理服務工作受公司品質(zhì)部 的品質(zhì)監(jiān)督和財務部的財務監(jiān)督。 管理處下設客戶服務部、工程管理部、環(huán)境管理部和護衛(wèi)隊。 第 23 頁 共 141 頁 管理處主任 李芳毅，男，生于 1969 年，大學，持有高級職業(yè)經(jīng)理資格證，政工師，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理資格證。 1995年 1998年在建筑安裝公司工作 .任總經(jīng)