【文章內(nèi)容簡介】 處獲得的榮譽 O．業(yè)主管理委員會文件 ◆ 籌備期間文件：如通知、選票、選舉結(jié)果等 ◆ 成立后運作文件：如會議通知、歷次會議紀(jì)要等 二、檔案、資料管理辦法 一）、檔案資料收、發(fā)管理程序 ? 管理處重要資料（如中街北苑提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負責(zé)人驗收，完善交接手續(xù)后方能分卷立檔。 ? 管理處日常管理文件（如管理處通知、通報等）按照本公司制定的文件管理程序進行發(fā)放及接收手續(xù)，并分卷立檔。 二）、檔案資料管理要求 ? 采用多種 形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。 ? 盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和利用。 ? 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進行分類文件管理，并定期清除過期效文件。 ? 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動時，應(yīng)及時調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時找到有效的文件。 ? 檔案的鑒定必須由管理處經(jīng)理或其指定人員負責(zé)，對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人 士無權(quán)決定。 ? 檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號，登記造冊，編輯目錄，并按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。 ? 專人負責(zé)檔案保管，做到檔案標(biāo)識清晰，分類明確，易于查找；檔案出室必須由具『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 17 備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出。檔案管理人員需按時檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失。 ? 檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達到防火、防潮、防變質(zhì)等要求，配置有效的滅火器材，并放置適當(dāng)?shù)母稍飫┯靡苑莱保瑱n案管理人員需及時進行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。 ? 針對中街北苑物業(yè)檔案資料特點，制 定嚴(yán)格的檔案保密制度 , 對檔案資料的安全保密管理向業(yè)主負責(zé)。 ? 管理處在中街北苑物業(yè)管理期限后，將毫無保留地將完整的全套檔案資料移交給開發(fā)公司或繼任的物業(yè)管理公司。 第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及最終達到效果 壹 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及工作流程 一、安全管理 安全管理是中街北苑物業(yè)管理的核心內(nèi)容之一，本公司之安全管理體系和安全管理員隊伍將成為中街北苑安全系統(tǒng)的一支有力的協(xié)作支援體系，在授權(quán)的安全管理范圍內(nèi)行使安全維護和保障之職責(zé)。 1． 安全管理職責(zé) 職業(yè)保安 —— 防止罪案發(fā)生。 消防安全 —— 消除 火災(zāi)隱患。 公共秩序 —— 保障園區(qū)公共區(qū)域秩序和安全環(huán)境。 2. 安全崗的分類和分時設(shè)置 安全崗設(shè)置類別 ◆ 固定崗：各主要出入口。 作用：交通、通道管制，對安全重要部位進行定崗防范。 ◆ 巡邏崗：不定點安全崗，分區(qū)劃片設(shè)置。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 18 作用：防止、消除安全及火災(zāi)隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點。 ◆ 檢查崗：特殊設(shè)置之安全崗。作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位之狀況。屬于非常設(shè)安全崗。 安全崗的日間和夜間設(shè)置 ◆ 安全崗位設(shè)置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點而確定。 ◆ 日間 人流、車流較多，將加強出入口固定崗的設(shè)置，輔以巡邏崗配合。 ◆ 夜間多數(shù)出入口封閉，則增加巡邏密度，輔以固定崗配合。 制定緊急事件如電力故障、水管爆破、火警、煤氣泄露、臺風(fēng)雷暴、盜竊搶劫、恐嚇電話、可疑物體、偷車、意外傷害等的緊急處理程序。 ◆ 各安全崗遇緊急突發(fā)事件，將作出快速反應(yīng)，并與控制中心取得聯(lián)系，以求同伴之快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強戒備，同時控制中心密切注意事態(tài)發(fā)展。事件處理后，相關(guān)的安全崗也應(yīng)及時將處理結(jié)果反饋控制中心并做好質(zhì)量記錄。 ◆ 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得 以控制，控制中心將立即作整體調(diào)度。 ◆ 如中心調(diào)動增援人員仍不能控制或解決，則將向社會機構(gòu)求助，并迅速匯報中街北苑有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 ◆ 事件處理后，所有人員必須做好詳細的質(zhì)量記錄備查。 ◆ 固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，將根據(jù)情況報告控制中心或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。 ◆ 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與控制中心聯(lián)系。以便控制中心人員及時作出各項安排和決策。 4. 消防安全管理 強化消防意識：堅決貫徹“預(yù)防為主、消防結(jié)合”的消防管理方針，確?；馂?zāi)的零『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 19 發(fā)生率。 建立消防隊伍：根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，消防結(jié)合”方針，設(shè)置專業(yè)消防隊伍，成立消防緊急應(yīng)急分隊，任命義務(wù)消防隊員（原則上為管理處全體人員）。 建立消防制度：建立周密完善的消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護措施、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)，并定期邀請消防專業(yè)人員進行專題培訓(xùn)和定期進行消防模擬演習(xí)，每年至少進行一次小區(qū)實戰(zhàn)消防模擬演習(xí)，以做到防患于未然。 二、交通管理及公共秩序管理 一）、交通管理 停車場區(qū)域 為保證物業(yè)形象與美觀，區(qū)域內(nèi)停車僅限于地下車庫停放。特殊情況 需于地面停放時，必須在指定區(qū)域停放。 地下車庫管理 ◆ 使用權(quán)限：供有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)的業(yè)主指定的車輛使用。 ◆ 分類停放：根據(jù)車型劃分不同停車區(qū)，保持停車場整齊美觀。 ◆ 對號入座：將各車之車牌號碼標(biāo)明于對應(yīng)停車位，來車各就各位。 ◆ 特殊指示：地下車庫如有特殊情況，將放置指示牌，以應(yīng)付特殊之情況。 二）、公共秩序管理 ◆ 各安全固定崗要熟悉中街北苑的區(qū)域分布，以保證對外來人員流向的控制和引導(dǎo)。 ◆ 外來人員將受到門衛(wèi)的禮貌接待，經(jīng)過登記驗證后方可被放行。 三、 保潔與綠化管理 一）、保潔與綠化管理范圍 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 20 ◆ 保潔與綠化管理工作將在 中街北苑規(guī)劃內(nèi)作業(yè)。 ◆ 管理內(nèi)容主要為：樓內(nèi)公共區(qū)域保潔、樓外區(qū)域保潔、外墻清潔、垃圾收集清運、綠化養(yǎng)護與 “ 四害 ” 消殺等。 二）、保潔之目的及概念 保潔的目的 保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達到提高建筑美觀、保護建村壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。 保潔的概念 物業(yè)的保潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔也是千變?nèi)f化，正是這樣的變化對作業(yè)人員也提出專業(yè)化、廣泛的建材和洗劑知識的要求。 三）、公司之保潔原則 ? 要求物業(yè)內(nèi)部任何部位必須干凈整潔， 一塵不染，無衛(wèi)生死角 ? 關(guān)切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺 ? 垃圾及時清理，免除空氣的污染 四）、清潔作業(yè)的實施與方法 多層樓道保潔規(guī)程、小高層樓道保潔規(guī)程、高層樓道保潔規(guī)程、外環(huán)境保潔、垃圾清運、會所清潔規(guī)程、清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)與方法等 （詳見質(zhì)量管理體系文件） 五）、綠化管理 ? 綠化維護與管理是高檔次物業(yè)管理必不可少的內(nèi)容，起到點綴美化的作用。 ? 根據(jù)小區(qū)人員、地理、整體環(huán)境等因素進行科學(xué)養(yǎng)護。 ? 合理規(guī)劃小區(qū)綠化布置，根據(jù)季節(jié)的不同選擇葉和花卉相匹配的盆景。并配備專業(yè)技術(shù)高的綠化技工。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 21 ? 各綠化區(qū)域?qū)⒃O(shè)溫馨提示，室外綠化植物配 掛精致之品種名稱卡。 ? 加強巡視：對名貴品種加強巡查頻度，做到萬無一失。 1） 室內(nèi)植物的管理養(yǎng)護 ? 室內(nèi)觀葉植物一般隔天噴淋一次水，應(yīng)掌握“不干不澆，澆則澆透”的原則，保持盆土濕潤，每天須用細眼壺對葉面進行一次以上的葉面噴水除塵。 ? 每周對植物葉片抹試清潔一次，對花盆底碟清洗一次。 ? 定期更換室內(nèi)植物位置及時花，依生長特性定期送戶外接受陽光或進行養(yǎng)護，待還原后再布置。 ? 作好節(jié)日或特殊接待任務(wù)的環(huán)境絕對化布置工作。 ? 每天要清理黃葉，大葉觀賞植物的葉片如小部分枯黃時可用花剪將枯黃部分剪支。 ? 所 有室內(nèi)人造植物隔天清潔一次。 ? 工作時要注意顧客情況，晝注意避開顧客，不要妨礙顧客活動，更不能將水濺到顧客身上。 ? 每月進行下一步適量施肥，發(fā)現(xiàn)病蟲即進送戶外進行消殺。 2）室外植物的管理養(yǎng)護 ? 每日早晚清理綠化帶各一次，保持無雜物，草地依氣候、氣溫、土質(zhì)、土壤濕泣狀況進行適度噴淋，噴淋深度以地表 10CM 深濕潤為宜。 ? 隨時觀察植物生長情況，視情況進行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。 ? 每周在澆灌時沖洗大樹及一切綠化布置二次，經(jīng)保持干凈。 ? 作好草坪的修剪保養(yǎng)工作。 ? 做好花木防風(fēng)、防寒等自殺災(zāi)害 預(yù)防保護工作。對人為或意外死亡的植物應(yīng)及時『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 22 補種，保持綠化地?zé)o缺水，無雜草，無病蟲害，習(xí)題無枯枝，無落葉。 3）經(jīng)常對綠化工具進行保養(yǎng)維護，以確保良好的使用。肥料、農(nóng)藥應(yīng)適時購買。 4）保潔班長每月必須對本小區(qū)的綠化進行至少一次詳細的巡查，并作好記錄。 5）保潔綠化班長負責(zé)綠化工的技能培訓(xùn)。 6）根據(jù)園區(qū)的整體風(fēng)貌，進行多層次的立體綠化遠見工作，并予以實施。 六）、消殺管理 1）作業(yè)時工作人員要戴好膠手套、口罩，注意風(fēng)向，從下風(fēng)區(qū)域開始，先噴高處，后噴低處，嚴(yán)防藥液噴到行人，作業(yè)后用肥皂洗擦皮膚裸露處。 2） 室外滅蚊蠅時應(yīng)使用敵敵畏藥液，并按說明書的比例進行調(diào)配噴殺。 3）對于雨水井、污水井、化糞池的蚊、蟲、蠅消殺時，只需將井蓋移開一條縫，將噴頭插進井內(nèi)進行噴打。噴殺時不可將井蓋整個翻移開，以防蚊、蟲、蠅大量飛出，井內(nèi)噴殺完成后需及時將井蓋復(fù)位蓋實。 4）樓層滅蠅時間應(yīng)定于 17： 00— 19： 00 最佳，用量按藥液說明書比例進行調(diào)配，滅蚊藥液一般噴灑在陰黑角度及天臺陰暗處。 5）滅鼠時間定于夜間 22： 00 后進行，滅鼠藥一般投灑在陰暗角落及洞口附近，放藥后第二日早上 7： 00 前應(yīng)將收撿的死老鼠用垃圾袋裝好送至垃圾清運站 。 6）園林綠化的消殺 ? 作業(yè)時工作人員要戴好膠手套、口罩，消殺順序按由內(nèi)及外、由上至下的原則進行噴殺，作業(yè)后用肥皂洗擦皮膚裸露處。 ? 消殺時間選擇在無風(fēng)的晴天，避開陽光強烈的正午進行消殺。 ? 對于高大喬木，宜選用高壓噴槍進行噴霧消殺。 ? 消殺前應(yīng)先仔細觀察園林植物所發(fā)生的病態(tài)，經(jīng)確診為蟲害，須用殺蟲劑進行有效消殺；苦確診為病害，須用殺菌進行有效消殺；消殺時應(yīng)嚴(yán)格按比例使用藥劑。 7）每次消殺工作結(jié)束后，由消殺責(zé)任人次日對所有消殺范圍的消殺效果予以評估，并『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 23 做好質(zhì)量記錄。 8）應(yīng)針對當(dāng)月所采取的各項消 殺措施進行一次綜合性的月度消殺效果總結(jié)，以便隨時調(diào)劑消殺藥物和改進消方式，進行針對性的消殺處理，并予以記錄。 四、設(shè)備設(shè)施管理 機電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是小區(qū)使用功能的生命線，在日常管