【正文】 檢查（ 4500 小時或 2 年） 重復一級，二級和三級檢查。 四）、設(shè)備保養(yǎng)檢修規(guī)程 柴油發(fā)電機管理 1）一級檢查 每隔七日至少一次清潔機房和檢查柴油發(fā)電機機油油位、水位、燃油量、蓄電池和皮帶并試運行柴油發(fā)電機組，運行時間每次 1020 分鐘，觀察機油壓力、油溫、水溫、電壓、電流和頻率，并記錄數(shù)據(jù)，傾聽發(fā)動機有無異聲，如有故障及時處理。 ◆ 年檢：屬恢復性修理，對設(shè)備局部解體，著重恢復設(shè)備的電氣性能、機械和精『學習改變?nèi)松? ◆ 設(shè)備責任人： 負責責任范圍內(nèi)設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。本公司將針對小區(qū)內(nèi)各項機電設(shè)備的特點，制定嚴格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。 7）每次消殺工作結(jié)束后，由消殺責任人次日對所有消殺范圍的消殺效果予以評估，并『學習改變?nèi)松? 6）園林綠化的消殺 ? 作業(yè)時工作人員要戴好膠手套、口罩，消殺順序按由內(nèi)及外、由上至下的原則進行噴殺，作業(yè)后用肥皂洗擦皮膚裸露處。 3）對于雨水井、污水井、化糞池的蚊、蟲、蠅消殺時，只需將井蓋移開一條縫，將噴頭插進井內(nèi)進行噴打。 5）保潔綠化班長負責綠化工的技能培訓。 做成功物業(yè)管理人！』 22 補種，保持綠化地無缺水，無雜草，無病蟲害，習題無枯枝，無落葉。 ? 每周在澆灌時沖洗大樹及一切綠化布置二次，經(jīng)保持干凈。 ? 工作時要注意顧客情況，晝注意避開顧客，不要妨礙顧客活動，更不能將水濺到顧客身上。 ? 定期更換室內(nèi)植物位置及時花，依生長特性定期送戶外接受陽光或進行養(yǎng)護，待還原后再布置。 做成功物業(yè)管理人！』 21 ? 各綠化區(qū)域?qū)⒃O(shè)溫馨提示，室外綠化植物配 掛精致之品種名稱卡。 ? 根據(jù)小區(qū)人員、地理、整體環(huán)境等因素進行科學養(yǎng)護。 ◆ 管理內(nèi)容主要為：樓內(nèi)公共區(qū)域保潔、樓外區(qū)域保潔、外墻清潔、垃圾收集清運、綠化養(yǎng)護與 “ 四害 ” 消殺等。 二）、公共秩序管理 ◆ 各安全固定崗要熟悉中街北苑的區(qū)域分布，以保證對外來人員流向的控制和引導。 地下車庫管理 ◆ 使用權(quán)限：供有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)的業(yè)主指定的車輛使用。 建立消防隊伍：根據(jù)消防管理“預防為主，消防結(jié)合”方針，設(shè)置專業(yè)消防隊伍，成立消防緊急應急分隊，任命義務消防隊員（原則上為管理處全體人員）。 ◆ 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與控制中心聯(lián)系。 ◆ 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得 以控制，控制中心將立即作整體調(diào)度。 ◆ 夜間多數(shù)出入口封閉，則增加巡邏密度，輔以固定崗配合。作為安全快速支援力量，應付處理突發(fā)事件，檢查各崗位之狀況。 ◆ 巡邏崗：不定點安全崗，分區(qū)劃片設(shè)置。 消防安全 —— 消除 火災隱患。 ? 針對中街北苑物業(yè)檔案資料特點，制 定嚴格的檔案保密制度 , 對檔案資料的安全保密管理向業(yè)主負責。 ? 專人負責檔案保管，做到檔案標識清晰，分類明確，易于查找；檔案出室必須由具『學習改變?nèi)松? ? 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進行分類，并編制相應的文件目錄。 ? 管理處日常管理文件（如管理處通知、通報等）按照本公司制定的文件管理程序進行發(fā)放及接收手續(xù)，并分卷立檔。 做成功物業(yè)管理人！』 13 2． 技術(shù)資料 A．規(guī)劃圖 B．竣工圖 ◆ 總平面圖 ◆ 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 ◆ 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 C．地質(zhì)勘測報告 D. 開、竣工報告 E．圖紙會審記錄 F．工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄） G．隱蔽工程驗收簽證 H．沉降觀察記錄 I． 竣工驗收證明書 J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 L．水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書 M．砂漿、混凝土試塊試壓報告 N．供水的試壓報告 O．綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料 P．其他技術(shù)資料 二）、管理處需建立的資料 1．物業(yè)資料 A．小區(qū)基本資料 B．小區(qū)功能分區(qū)資料 C．小區(qū)設(shè)備資料 2．業(yè)主資料 A．業(yè)主公約 『學習改變?nèi)松? 伍 物業(yè)資料檔案管理 檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為中街北苑小區(qū)及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理服務工作提供有效的質(zhì)量記錄。 處理客戶投訴的姿態(tài) ◆ 接到投訴，在規(guī)定的時間內(nèi)（ 10 分鐘內(nèi)）立即趕往現(xiàn)場，越快越好。 ◆ 管理處 24 小時接受業(yè)主的意見反饋及投訴，業(yè)主隨時可通過公司業(yè)主專線直接與公司溝通或投訴。 維修結(jié)束后 ，需請報修人驗收維修質(zhì)量并簽字確認。 處理本部門的投訴事件。 做成功物業(yè)管理人！』 11 監(jiān)控小區(qū)的水電維修、房修、設(shè)備運行、裝修管理運行和實施狀況。 發(fā)現(xiàn)公共設(shè)備設(shè)施損壞，及時報修，并驗收維修質(zhì)量。 與政府相關(guān)部門建立良好關(guān)系，如環(huán)衛(wèi)處、園林所，防疫站等。 ： 通過監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控小區(qū)安全； 按操作規(guī)程和管理制度，調(diào)控機器設(shè)備； 發(fā)現(xiàn)安全問題及時報警，并組織處理； 緊急事件發(fā)生后，通過對講系統(tǒng)組織調(diào)派人員。 做成功物業(yè)管理人！』 10 對于進出小區(qū)的陌生人員進行盤查，防止閑雜人員進入小區(qū)； ： 按規(guī)定路線和時間間隔進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)治安隱患。 ： 建立業(yè)主裝修檔案，及時掌握小區(qū)內(nèi)房屋裝修的數(shù)量和分布情況； 定期巡查每個裝修戶并登記巡查內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)違反裝 修管理規(guī)定的行為，堅決制止； 對裝修結(jié)束的裝修戶，進行清場驗收。 『學習改變?nèi)松? 協(xié)調(diào)政府各相關(guān)部門關(guān)系，如勞動局、供電局、環(huán)保局、自來水公司、供暖單位等。這樣通過兩個組的相互監(jiān)督，避免了由單一部門操作易產(chǎn)生的服務反應速度慢，質(zhì)量難以保證的現(xiàn) 象。 基本思路是 ： 由部門經(jīng)理直接領(lǐng)導客戶事務和外勤兩個管理組。 （二） 外勤事務管理組：負責小區(qū)的治安、環(huán)境、維修等常規(guī)服務項目。 業(yè)主接待：負責受理入處理業(yè)主、租戶的日常投訴、建議、求助，并對業(yè)主意見和建議的處理情況進行全程監(jiān)控與反饋。其中： （一） 客戶事務服務組：負責業(yè)主日常事務接待和處理，提供個性化服務。 ◆ 可通過與物業(yè)管理人以會議或其它的形式，評審小區(qū)管理狀況，交流意見。 ◆ 定期向業(yè)主進行顧客滿意度調(diào)查，聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和建議，總結(jié)管理狀況 , 不斷提高管理水平。 ? 綜合管理辦公室負責管理處人員的定崗，定編 和各類人員的儲備，定期開展各項專業(yè)技能強化培訓，思想道德訓導。 ◆ 制定小區(qū)綜合管理服務計劃和綜合管理服務目標。 ◆ 隨時接收業(yè)主對管理處財務經(jīng)營情況的監(jiān)督。 ◆ 依照公司制定的綜合管理計劃全面開展各項管理服務工作。我們將在 ISO9001的基礎(chǔ)上進一步規(guī)范服務行為，超前挖掘業(yè)主潛 在需求滿足業(yè)主深層次的物質(zhì)和精神需要。尤其是將在園區(qū)精神文明建設(shè)方面將中華民族的傳統(tǒng)美德在中街北苑得以實現(xiàn)和傳承，尊老愛幼、鄰里和睦、互敬互愛，開展義務大掃除、掃雪等活動，在普遍注重金錢利益的社會大環(huán)境下開拓一片高尚文明的凈土。第四，開展環(huán)境社區(qū)文化建設(shè)，維護小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀，通過科學的管理使中街北苑成為一個綠色環(huán)保小區(qū)。 措施之四：精心養(yǎng)護小區(qū)園林綠化，實施垃圾分類收集，加強小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。物防上采用通透式圍欄等手段提高防范能力。 中街北苑智能化程度高、功能涉及 面廣，“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路。二是專業(yè)技術(shù)人員到位和管理培訓到位。在具體操作上我們強調(diào)“三個到位”。有理由相信，以此種治安管理方式，可以確保中街北苑因物 業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零。我們在理論學習、現(xiàn)場參觀、實地演示的基礎(chǔ)上，將制定科學合理、切實可行的智能化設(shè)施運行計劃、設(shè)備養(yǎng)護與維修計劃，以 保證智能化設(shè)施的有效運作。 在中街北苑的物業(yè)管理，我們將著力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進一步倡導順意公司在多年物業(yè)管理實踐中總結(jié)出來的文化觀念、經(jīng)營觀念、科技觀念，堅持“開拓創(chuàng)新，誠信服務、順應民意，做強做大”的企業(yè)精神，始終堅持以誠服務，用心溝通，叫響“物業(yè)有價，服務無價，當好 360度全方位的生活管家”的服務理念，讓每一位業(yè)戶真正領(lǐng)略“ E”時代的快捷方便，享受貴族人生。『學習改變?nèi)松? 第二章 管理模式 壹 管理模式 我們的管理模式是：運用網(wǎng)絡(luò)高科技，實現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升，提供親情式服務的居住空間。智能化設(shè)施要求高、操作嚴、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面。常規(guī)期治安管理以嚴密的人防措施輔助先進治安設(shè)備發(fā)揮更大功能，人防技防并重全面防范。 三、七大措施 措施之一：智能化管理上做到“三個到位” 成立智能化技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓并吸納專業(yè)人才，在充分研究智能化體 系的基礎(chǔ)上制定運行方案、維護方案和發(fā)展中街北苑智能化體系的規(guī)劃。為此，我們將編制《中街北苑智能化手冊》，并擬舉行業(yè)主交流活動，使業(yè)主扎扎實實掌握智能化設(shè)施的使用方法。 措施之二：治安管理上，引進國外安防經(jīng)驗，運用現(xiàn)代科技手段，“三防” 相結(jié)合，確保安全。 做成功物業(yè)管理人！』 4 防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、白天寬松與夜間嚴密相結(jié)合（因是封閉小區(qū)）。 為確保中街北苑無一例違章裝修，我們針對房屋墻體內(nèi)管線多和磚混的多層房屋建筑結(jié)構(gòu)特點，編制裝修手冊，有重點的突出服務內(nèi)容的操作形式，在操作上責任劃分明確，爭取政府的有力支持。第三，垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)。我們將在環(huán)境文化、行業(yè)文化、制度文化、精神文化等四個方面全方位展開，通過循序漸進、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，培養(yǎng) 社區(qū)精神，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。 做成功物業(yè)管理人！』 5 滿足業(yè)主各種服務的需求，又便于各種應急情況的及時處理。 二、管 理運行機制 1. 物業(yè)管理執(zhí)行機構(gòu) —— 順意物業(yè)“中街北苑”物業(yè)管理處 管理處為小區(qū)物業(yè)管理的具體實施機構(gòu)，向小區(qū)業(yè)主負責，保證物業(yè)管理的各項工作及環(huán)節(jié)均達到卓越和令顧客滿意。 ◆ 作好詳細的各項管理質(zhì)量記錄，按時向業(yè)主提交物業(yè)管理報告。 2．物業(yè)管理責任機構(gòu) —— 沈陽市順意房產(chǎn)物業(yè)有限公司 落實物業(yè)管理及后勤服務目標的最終責任人，負責對物業(yè)管理及服務狀況的整體監(jiān)控和指導，就管理服務狀況最終向委托方負責。 ◆ 作為管理處的支持系統(tǒng)向管理處提供包括人事、品質(zhì)、財務等全方位的支持和督導。 ? 公司分管業(yè)務的總經(jīng)理助理對管理處工作進行全面整體的監(jiān)控、指導和協(xié)調(diào)。 ◆ 組織對管理工作的抽驗，檢查，審查管理效果。 叁 內(nèi)部管理架構(gòu) 一、 組織管理架構(gòu) ? 中街北苑物業(yè)管理中心機構(gòu)設(shè)置 管理中心設(shè)有客戶事務服務、外勤事務管理職能。 收銀：負責小區(qū)物業(yè)管理費及其他代辦費用的收繳。 會所：負責組織運動休閑的社區(qū)文化