【正文】 檢查（ 4500 小時(shí)或 2 年） 重復(fù)一級(jí)，二級(jí)和三級(jí)檢查。 四）、設(shè)備保養(yǎng)檢修規(guī)程 柴油發(fā)電機(jī)管理 1）一級(jí)檢查 每隔七日至少一次清潔機(jī)房和檢查柴油發(fā)電機(jī)機(jī)油油位、水位、燃油量、蓄電池和皮帶并試運(yùn)行柴油發(fā)電機(jī)組，運(yùn)行時(shí)間每次 1020 分鐘，觀察機(jī)油壓力、油溫、水溫、電壓、電流和頻率，并記錄數(shù)據(jù)，傾聽(tīng)發(fā)動(dòng)機(jī)有無(wú)異聲，如有故障及時(shí)處理。 ◆ 年檢：屬恢復(fù)性修理，對(duì)設(shè)備局部解體，著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ◆ 設(shè)備責(zé)任人： 負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。本公司將針對(duì)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備的特點(diǎn)，制定嚴(yán)格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。 7）每次消殺工作結(jié)束后，由消殺責(zé)任人次日對(duì)所有消殺范圍的消殺效果予以評(píng)估，并『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 6）園林綠化的消殺 ? 作業(yè)時(shí)工作人員要戴好膠手套、口罩，消殺順序按由內(nèi)及外、由上至下的原則進(jìn)行噴殺，作業(yè)后用肥皂洗擦皮膚裸露處。 3）對(duì)于雨水井、污水井、化糞池的蚊、蟲(chóng)、蠅消殺時(shí)，只需將井蓋移開(kāi)一條縫，將噴頭插進(jìn)井內(nèi)進(jìn)行噴打。 5）保潔綠化班長(zhǎng)負(fù)責(zé)綠化工的技能培訓(xùn)。 做成功物業(yè)管理人！』 22 補(bǔ)種，保持綠化地?zé)o缺水，無(wú)雜草，無(wú)病蟲(chóng)害，習(xí)題無(wú)枯枝，無(wú)落葉。 ? 每周在澆灌時(shí)沖洗大樹(shù)及一切綠化布置二次，經(jīng)保持干凈。 ? 工作時(shí)要注意顧客情況，晝注意避開(kāi)顧客，不要妨礙顧客活動(dòng)，更不能將水濺到顧客身上。 ? 定期更換室內(nèi)植物位置及時(shí)花，依生長(zhǎng)特性定期送戶外接受陽(yáng)光或進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，待還原后再布置。 做成功物業(yè)管理人！』 21 ? 各綠化區(qū)域?qū)⒃O(shè)溫馨提示，室外綠化植物配 掛精致之品種名稱(chēng)卡。 ? 根據(jù)小區(qū)人員、地理、整體環(huán)境等因素進(jìn)行科學(xué)養(yǎng)護(hù)。 ◆ 管理內(nèi)容主要為：樓內(nèi)公共區(qū)域保潔、樓外區(qū)域保潔、外墻清潔、垃圾收集清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)與 “ 四害 ” 消殺等。 二）、公共秩序管理 ◆ 各安全固定崗要熟悉中街北苑的區(qū)域分布，以保證對(duì)外來(lái)人員流向的控制和引導(dǎo)。 地下車(chē)庫(kù)管理 ◆ 使用權(quán)限：供有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)的業(yè)主指定的車(chē)輛使用。 建立消防隊(duì)伍：根據(jù)消防管理“預(yù)防為主，消防結(jié)合”方針，設(shè)置專(zhuān)業(yè)消防隊(duì)伍，成立消防緊急應(yīng)急分隊(duì)，任命義務(wù)消防隊(duì)員（原則上為管理處全體人員）。 ◆ 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過(guò)程中要注意隨時(shí)保持與控制中心聯(lián)系。 ◆ 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場(chǎng)，如仍不能得 以控制，控制中心將立即作整體調(diào)度。 ◆ 夜間多數(shù)出入口封閉，則增加巡邏密度，輔以固定崗配合。作為安全快速支援力量，應(yīng)付處理突發(fā)事件，檢查各崗位之狀況。 ◆ 巡邏崗：不定點(diǎn)安全崗，分區(qū)劃片設(shè)置。 消防安全 —— 消除 火災(zāi)隱患。 ? 針對(duì)中街北苑物業(yè)檔案資料特點(diǎn)，制 定嚴(yán)格的檔案保密制度 , 對(duì)檔案資料的安全保密管理向業(yè)主負(fù)責(zé)。 ? 專(zhuān)人負(fù)責(zé)檔案保管，做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類(lèi)明確，易于查找；檔案出室必須由具『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類(lèi)，并編制相應(yīng)的文件目錄。 ? 管理處日常管理文件（如管理處通知、通報(bào)等）按照本公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收手續(xù)，并分卷立檔。 做成功物業(yè)管理人！』 13 2． 技術(shù)資料 A．規(guī)劃圖 B．竣工圖 ◆ 總平面圖 ◆ 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 ◆ 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 C．地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告 D. 開(kāi)、竣工報(bào)告 E．圖紙會(huì)審記錄 F．工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄） G．隱蔽工程驗(yàn)收簽證 H．沉降觀察記錄 I． 竣工驗(yàn)收證明書(shū) J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) L．水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) M．砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 N．供水的試壓報(bào)告 O．綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料 P．其他技術(shù)資料 二）、管理處需建立的資料 1．物業(yè)資料 A．小區(qū)基本資料 B．小區(qū)功能分區(qū)資料 C．小區(qū)設(shè)備資料 2．業(yè)主資料 A．業(yè)主公約 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 伍 物業(yè)資料檔案管理 檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分，科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為中街北苑小區(qū)及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理服務(wù)工作提供有效的質(zhì)量記錄。 處理客戶投訴的姿態(tài) ◆ 接到投訴，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)（ 10 分鐘內(nèi)）立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，越快越好。 ◆ 管理處 24 小時(shí)接受業(yè)主的意見(jiàn)反饋及投訴，業(yè)主隨時(shí)可通過(guò)公司業(yè)主專(zhuān)線直接與公司溝通或投訴。 維修結(jié)束后 ，需請(qǐng)報(bào)修人驗(yàn)收維修質(zhì)量并簽字確認(rèn)。 處理本部門(mén)的投訴事件。 做成功物業(yè)管理人！』 11 監(jiān)控小區(qū)的水電維修、房修、設(shè)備運(yùn)行、裝修管理運(yùn)行和實(shí)施狀況。 發(fā)現(xiàn)公共設(shè)備設(shè)施損壞，及時(shí)報(bào)修，并驗(yàn)收維修質(zhì)量。 與政府相關(guān)部門(mén)建立良好關(guān)系，如環(huán)衛(wèi)處、園林所，防疫站等。 ： 通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控小區(qū)安全； 按操作規(guī)程和管理制度，調(diào)控機(jī)器設(shè)備； 發(fā)現(xiàn)安全問(wèn)題及時(shí)報(bào)警，并組織處理； 緊急事件發(fā)生后，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)組織調(diào)派人員。 做成功物業(yè)管理人！』 10 對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的陌生人員進(jìn)行盤(pán)查，防止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)； ： 按規(guī)定路線和時(shí)間間隔進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)治安隱患。 ： 建立業(yè)主裝修檔案，及時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)房屋裝修的數(shù)量和分布情況； 定期巡查每個(gè)裝修戶并登記巡查內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)違反裝 修管理規(guī)定的行為，堅(jiān)決制止； 對(duì)裝修結(jié)束的裝修戶，進(jìn)行清場(chǎng)驗(yàn)收。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 協(xié)調(diào)政府各相關(guān)部門(mén)關(guān)系，如勞動(dòng)局、供電局、環(huán)保局、自來(lái)水公司、供暖單位等。這樣通過(guò)兩個(gè)組的相互監(jiān)督，避免了由單一部門(mén)操作易產(chǎn)生的服務(wù)反應(yīng)速度慢，質(zhì)量難以保證的現(xiàn) 象。 基本思路是 ： 由部門(mén)經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)客戶事務(wù)和外勤兩個(gè)管理組。 （二） 外勤事務(wù)管理組：負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、環(huán)境、維修等常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目。 業(yè)主接待：負(fù)責(zé)受理入處理業(yè)主、租戶的日常投訴、建議、求助，并對(duì)業(yè)主意見(jiàn)和建議的處理情況進(jìn)行全程監(jiān)控與反饋。其中： （一） 客戶事務(wù)服務(wù)組：負(fù)責(zé)業(yè)主日常事務(wù)接待和處理，提供個(gè)性化服務(wù)。 ◆ 可通過(guò)與物業(yè)管理人以會(huì)議或其它的形式，評(píng)審小區(qū)管理狀況，交流意見(jiàn)。 ◆ 定期向業(yè)主進(jìn)行顧客滿意度調(diào)查，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)和建議，總結(jié)管理狀況 , 不斷提高管理水平。 ? 綜合管理辦公室負(fù)責(zé)管理處人員的定崗，定編 和各類(lèi)人員的儲(chǔ)備，定期開(kāi)展各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn)，思想道德訓(xùn)導(dǎo)。 ◆ 制定小區(qū)綜合管理服務(wù)計(jì)劃和綜合管理服務(wù)目標(biāo)。 ◆ 隨時(shí)接收業(yè)主對(duì)管理處財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)督。 ◆ 依照公司制定的綜合管理計(jì)劃全面開(kāi)展各項(xiàng)管理服務(wù)工作。我們將在 ISO9001的基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，超前挖掘業(yè)主潛 在需求滿足業(yè)主深層次的物質(zhì)和精神需要。尤其是將在園區(qū)精神文明建設(shè)方面將中華民族的傳統(tǒng)美德在中街北苑得以實(shí)現(xiàn)和傳承，尊老愛(ài)幼、鄰里和睦、互敬互愛(ài)，開(kāi)展義務(wù)大掃除、掃雪等活動(dòng)，在普遍注重金錢(qián)利益的社會(huì)大環(huán)境下開(kāi)拓一片高尚文明的凈土。第四，開(kāi)展環(huán)境社區(qū)文化建設(shè)，維護(hù)小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀，通過(guò)科學(xué)的管理使中街北苑成為一個(gè)綠色環(huán)保小區(qū)。 措施之四：精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化，實(shí)施垃圾分類(lèi)收集，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。物防上采用通透式圍欄等手段提高防范能力。 中街北苑智能化程度高、功能涉及 面廣，“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路。二是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到位和管理培訓(xùn)到位。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”。有理由相信，以此種治安管理方式，可以確保中街北苑因物 業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零。我們?cè)诶碚搶W(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演示的基礎(chǔ)上，將制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃，以 保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。 在中街北苑的物業(yè)管理，我們將著力實(shí)施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進(jìn)一步倡導(dǎo)順意公司在多年物業(yè)管理實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)的文化觀念、經(jīng)營(yíng)觀念、科技觀念，堅(jiān)持“開(kāi)拓創(chuàng)新，誠(chéng)信服務(wù)、順應(yīng)民意，做強(qiáng)做大”的企業(yè)精神，始終堅(jiān)持以誠(chéng)服務(wù)，用心溝通，叫響“物業(yè)有價(jià)，服務(wù)無(wú)價(jià)，當(dāng)好 360度全方位的生活管家”的服務(wù)理念，讓每一位業(yè)戶真正領(lǐng)略“ E”時(shí)代的快捷方便，享受貴族人生?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二章 管理模式 壹 管理模式 我們的管理模式是：運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)高科技，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升，提供親情式服務(wù)的居住空間。智能化設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面。常規(guī)期治安管理以嚴(yán)密的人防措施輔助先進(jìn)治安設(shè)備發(fā)揮更大功能，人防技防并重全面防范。 三、七大措施 措施之一：智能化管理上做到“三個(gè)到位” 成立智能化技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓(xùn)并吸納專(zhuān)業(yè)人才，在充分研究智能化體 系的基礎(chǔ)上制定運(yùn)行方案、維護(hù)方案和發(fā)展中街北苑智能化體系的規(guī)劃。為此，我們將編制《中街北苑智能化手冊(cè)》，并擬舉行業(yè)主交流活動(dòng)，使業(yè)主扎扎實(shí)實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法。 措施之二：治安管理上，引進(jìn)國(guó)外安防經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防” 相結(jié)合，確保安全。 做成功物業(yè)管理人！』 4 防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、白天寬松與夜間嚴(yán)密相結(jié)合（因是封閉小區(qū)）。 為確保中街北苑無(wú)一例違章裝修，我們針對(duì)房屋墻體內(nèi)管線多和磚混的多層房屋建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，編制裝修手冊(cè)，有重點(diǎn)的突出服務(wù)內(nèi)容的操作形式，在操作上責(zé)任劃分明確，爭(zhēng)取政府的有力支持。第三，垃圾分類(lèi)收集，建立回收系統(tǒng)。我們將在環(huán)境文化、行業(yè)文化、制度文化、精神文化等四個(gè)方面全方位展開(kāi)，通過(guò)循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂(lè)的社區(qū)文化建設(shè)，培養(yǎng) 社區(qū)精神，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。 做成功物業(yè)管理人！』 5 滿足業(yè)主各種服務(wù)的需求，又便于各種應(yīng)急情況的及時(shí)處理。 二、管 理運(yùn)行機(jī)制 1. 物業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu) —— 順意物業(yè)“中街北苑”物業(yè)管理處 管理處為小區(qū)物業(yè)管理的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，向小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)，保證物業(yè)管理的各項(xiàng)工作及環(huán)節(jié)均達(dá)到卓越和令顧客滿意。 ◆ 作好詳細(xì)的各項(xiàng)管理質(zhì)量記錄，按時(shí)向業(yè)主提交物業(yè)管理報(bào)告。 2．物業(yè)管理責(zé)任機(jī)構(gòu) —— 沈陽(yáng)市順意房產(chǎn)物業(yè)有限公司 落實(shí)物業(yè)管理及后勤服務(wù)目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理及服務(wù)狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就管理服務(wù)狀況最終向委托方負(fù)責(zé)。 ◆ 作為管理處的支持系統(tǒng)向管理處提供包括人事、品質(zhì)、財(cái)務(wù)等全方位的支持和督導(dǎo)。 ? 公司分管業(yè)務(wù)的總經(jīng)理助理對(duì)管理處工作進(jìn)行全面整體的監(jiān)控、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。 ◆ 組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)，檢查，審查管理效果。 叁 內(nèi)部管理架構(gòu) 一、 組織管理架構(gòu) ? 中街北苑物業(yè)管理中心機(jī)構(gòu)設(shè)置 管理中心設(shè)有客戶事務(wù)服務(wù)、外勤事務(wù)管理職能。 收銀：負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)及其他代辦費(fèi)用的收繳。 會(huì)所：負(fù)責(zé)組織運(yùn)動(dòng)休閑的社區(qū)文化