【正文】 141 頁 第 15 頁 共 141 頁 工程管理方案 《青島市住宅物業(yè)服務等級指導標準》中關于共用設備設施的規(guī)定如下： 1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。 屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新、改造。 8）、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 第 20 頁 共 141 頁 2）、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 項目管理目標 根據(jù)本公司的管理目標及質(zhì)量方針，為管理服務好丹郡項目，參照《全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅項目評分標準》制訂如下品質(zhì)管理目標及措施： 第 21 頁 共 141 頁 第 22 頁 共 141 頁 第四章 項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度 一、管理機構(gòu)及工作職能運行圖 架構(gòu)說明 本項目我公司將設置項目管理處，并直接進行管理，管理服務工作受公司品質(zhì)部 的品質(zhì)監(jiān)督和財務部的財務監(jiān)督。 鳳凰小區(qū)為第一個正規(guī)物業(yè)管理小區(qū)，管理建筑面積 12 萬平方米，獲物管住宅 “市優(yōu) ”稱號。 青島麗都花園物業(yè)管理建筑面積 11 萬平方米，公園綠地 7萬余平方米。 二、項目各部門管理職責 職能描述 華府 第 24 頁 共 141 頁 2）、對公司和小區(qū)業(yè)主委員會負責，匯報工作；聽取對小區(qū)管理的意見和要求 ，并在規(guī)定時限內(nèi)執(zhí)行落實。 6）、每周召開辦公例會，檢查工作落實情況，布置工作任務，并協(xié)調(diào)解決有關事務。 10）、保持與政府主管、職能部門的聯(lián)系，獲取物業(yè)管理相關信息。 3）、對客戶服務人員管理 A 負責部門客戶服務人員的工作行為、工作內(nèi)容進行管理； B 負責合理調(diào)配、安排客戶服務部各崗 位工作人員； C負責制定、完善本部門的工作職責、崗位責任； 第 25 頁 共 141 頁 D 負責對業(yè)主的投訴進行回復、回訪工作； E 負責對報修工程質(zhì)量信息的反饋工作； F 負責各崗位傳來信息的分類、匯總、回復、跟蹤工作。 三、項目組織方式 項目經(jīng)理根據(jù)制定的目標管理計劃和方案，組織各部門實施，并進行質(zhì)量跟蹤和監(jiān)督，確保工作計劃和質(zhì)量標準的落實和實現(xiàn)；對管理過程中涉及的非管理范疇的事宜進行協(xié)調(diào)和溝通。 四、日常管理制度 各項日常管理工作以我公司質(zhì)量管理體系文件為標準，鑒于質(zhì)量體系文件 職能管理類 / 文件控制程序 / 重要資料一覽表 第 28 頁 共 141 頁 / 質(zhì)量記錄控制程序 / 質(zhì)量記錄一覽表 / 質(zhì)量目標測量及分解程序 / 質(zhì)量管理體系策劃程序 / 管理評審程序 / 人員招聘與錄用程序 / / / / / / / / 綜合管理類 / / / / / / / / / / / / / / / 培訓控制程序 績效考核程序 崗位任職要求 職員滿意度調(diào)查 內(nèi)部質(zhì)量體系審核控制程序 不合格品控制程序 糾正的預防措施控制程序 服務監(jiān)視和測量控制程序 特約服務程序 值班管理控制程序 代收代繳程序 與顧客溝通管理程序 顧客投訴處理程序 營業(yè)房管理程序 房屋裝修管理程序 房屋接管驗收程序 交房程序 業(yè)主大會及業(yè)主委員會動作流程維修基金管理程序 社區(qū)配套設施操作程序 產(chǎn)品標識和可追溯性控制程序 服務要求評審程序 設計開發(fā)控制程序 第 29 頁 共 141 頁 / 物管方案編制程序 / 采購控制程序 / 庫房管理程序 護衛(wèi)類 / 護衛(wèi) 護衛(wèi)崗位配備管理規(guī)定 / 上下崗交接及執(zhí)勤辦法 / / / / / / / / 保潔類 / / / / / / 綠化類 / / / / / / / / 護衛(wèi)工作紀律 護衛(wèi)人員風紀管理與崗位禮節(jié) 治安管理 道路車輛管理 消防管理 滅火應急方案訓練 人防工程管理辦法 游泳池護衛(wèi)工作 保潔人員崗位職責 保潔工作紀律 保潔崗位工作操作程序及工作標準常用機具操作管理規(guī)范 突發(fā)事件處理 常用清潔劑及藥劑使用管理規(guī)范 綠化崗位職責 綠化環(huán)境管理 修剪作業(yè)指導書 病蟲害防治作業(yè)指導書 剪草機安全操作規(guī)程 噴霧器安全操作規(guī)程 施肥作業(yè)指導書 植物澆灌水作業(yè)指導書 第 30 頁 共 141 頁 家政類 / 家政服務中心人員崗位職責 / 作息時間安排 / 洗滌中心衛(wèi)生管理制度 / 家政服務人員行為規(guī)范 / 家政服務人員出工須知 / 常規(guī)服務項目和收費標準 / / / 工程設備類 / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 家政服務具體操作流程 家政用具、用品使用方法及注意事項洗滌服務操作流程 工程維修人員崗位職責 工程設備管理制度 維修人員安全操作規(guī)程 配電室工作規(guī)程 柴油發(fā)電機工作規(guī)程 監(jiān)控室工作規(guī)程 水泵房管理制度 給排水設備設施運行管理規(guī)定 二次供水管理規(guī)定 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程 純凈水系統(tǒng)管理制度 空調(diào)管理工作規(guī)程 缺陷設備運行規(guī)程 裝飾裝修施工管理制度 滲漏處理規(guī)程 土建維修操作規(guī)程 室監(jiān)視和測量裝置控制程序 第 31 頁 共 141 頁 五、相關考核辦法 作為物業(yè)公司下屬一個管理處，該項目的管理考核將嚴格按照公司相關考核辦法進行，并將相關考核結(jié)果作為衡量部門的一