【正文】 三、項(xiàng)目組織方式 項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)制定的目標(biāo)管理計(jì)劃和方案，組織各部門實(shí)施，并進(jìn)行質(zhì)量跟蹤和監(jiān)督，確保工作計(jì)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)和實(shí)現(xiàn)；對(duì)管理過程中涉及的非管理范疇的事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。 第 24 頁(yè) 共 141 頁(yè) 2）、對(duì)公司和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，匯報(bào)工作；聽取對(duì)小區(qū)管理的意見和要求 ，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)執(zhí)行落實(shí)。 項(xiàng)目管理目標(biāo) 根據(jù)本公司的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，為管理服務(wù)好丹郡項(xiàng)目，參照《全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》制訂如下品質(zhì)管理目標(biāo)及措施： 第 21 頁(yè) 共 141 頁(yè) 第 22 頁(yè) 共 141 頁(yè) 第四章 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 一、管理機(jī)構(gòu)及工作職能運(yùn)行圖 架構(gòu)說(shuō)明 本項(xiàng)目我公司將設(shè)置項(xiàng)目管理處，并直接進(jìn)行管理，管理服務(wù)工作受公司品質(zhì)部 的品質(zhì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)監(jiān)督。 屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新、改造。 2）、草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。 護(hù)衛(wèi)管理：對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行管理；維持小區(qū)秩序；消防、監(jiān)控管理。 小區(qū)服務(wù) 其中住宅建筑面積 平方米，商業(yè)用房建筑面積 平方米，公共配套面積 ）。??????????????????????????????4 第 二 章 管 理 服 務(wù) 理 念 和 目標(biāo) ……………………………………………………………………6 一 項(xiàng)目概況 ????????????????????????????????6 二 項(xiàng)目管理服務(wù)理念 ????????????????????????????6 三 項(xiàng)目管理思路 ??????????????????????????????7 四、管理服務(wù)目標(biāo) ???????“??????????????????????8 第三章 管 理 服 務(wù) 標(biāo)準(zhǔn) …………………………………………………………………………..8 一、管理服務(wù)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 ……………………………………………………21 一、管理機(jī)構(gòu)及工作職能運(yùn)行圖 ????????????????????????21 二、項(xiàng)目各部門管理職責(zé) ???????????????????????????22 三、日常管理制度 ??????????????????????????????25 四、相關(guān)考核辦法 ??????????????????????????????28 第五章 管理服務(wù)人員配置 ………………………………………………………………………40 一、崗位設(shè)置、人員配備及任職要求 ??????????????????????41 二、職員培訓(xùn) ????????????????????????????????42 第六 章 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 實(shí) 施 方案 …………………………………………………………………44 一、物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位維修服務(wù)的方案 ………………………………44 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修方案 ……………………………………….46 共用部位、設(shè)施的日常管理、維修方案 ………………………………………………..46 共用部位、設(shè)施的定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) …………………………………………..48 設(shè)備日常維養(yǎng)計(jì)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) …………………………………………………………...50 設(shè)備定期維養(yǎng)計(jì)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) …………………………………………………………..52 5 、 業(yè) 主 、 使 用 人 室 物 業(yè) 維 修 和 管 理 的 應(yīng) 急 措施 ……………………………………………………………85 一、業(yè)主 /使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的應(yīng)急措施 ??????????85 二、本項(xiàng)目突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的應(yīng)急措施 ………………………………..…….….87 三、業(yè)主、使用人自用部位排水設(shè)施堵塞的應(yīng)急措施 ……………………………………….94 四、雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施 …………………………… ……………………95 五、消防應(yīng)急措施 ………………………………………………………………..……………..95 六、小區(qū)住客受傷及意外應(yīng)急處理程序 ……………………………………….………….…..96 七、小區(qū)發(fā)生交通意外應(yīng)急處理程序 …………………………………………….……….…..98 八、發(fā)生自殺或企圖自殺應(yīng)急程序 ………………………………………………….…...……99 九、小區(qū)罪案現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)處理程序 …………………………………………………..………..….99 十 、 盜 竊 應(yīng) 急 處 理 程序 …………………… ………………………………………..…..………100 十一、發(fā)生搶劫應(yīng)急處理程序 ………………………………………………………..…….….101 十二、發(fā)生毆斗應(yīng)急處理程序 …………………………………………………………..……..100 十三、發(fā)生偷車應(yīng)急處理程序 ……………………………………………………..….………102 十四、火警應(yīng)急處理 ……………………………………………………………..……….……102 十五、火警誤報(bào)應(yīng)急處理程序 ………………………………………………...………………106 十六、消防設(shè)備（手動(dòng)報(bào)警玻璃破碎）人為損壞處理 ………………………………………107 十七、遇暴雨應(yīng)急處理 …………………………………………………………………………107 十八、漏水（水浸）應(yīng)急處理程序 ……………………………………………………….…..108 第 2 頁(yè) 共 141 頁(yè) 十 九 、 小 區(qū) 高 空 擲 物 處 理 程序 ………………………………………………………...……….110 二十、擅自侵入處理程序 ………………………………………………………..…………… .110 二十一、發(fā)現(xiàn)可疑物件或爆炸物應(yīng)急處理程序 ………………… ……………………...……111 二十二、接受恐嚇電話處理程序 ……………………………………………………………..111 二十三、拾獲財(cái)物的處理 ………………………………………………………….……………112 二十四、投訴事件處理程序 ……………………………………………….……………..……112 二十五、水力系統(tǒng)故障處理程序 ………………………………………….………..………….113 二十六、房屋本體安全事件處理程序 …………………………………….……………..…….114 第 八 章 社 區(qū) 文 化 建設(shè) ………………… ………………………………..………………………114 第九章 特約服務(wù) ………………………………………………………………………….…….115 一、特約服務(wù)程序 ??????????????????????????????115 二 、 特 約 服 務(wù) 物 業(yè) 服 務(wù) 費(fèi) 用 測(cè) 算 明細(xì) ……………………………………………………………..…118