【文章內(nèi)容簡介】 工資料清單》 e) 《供方資料交接清單》 f) 《工程質(zhì)量問題處理程序》 十、嚴守范圍及內(nèi)容 各項目、各系統(tǒng)交接范圍和內(nèi)容如下： 接管驗收應(yīng)提交驗收的資料（《竣工資料清單》） 給水設(shè)備的驗收：電源控制箱、直飲水泵、水泵、給水管網(wǎng)以及相關(guān)設(shè)備、相關(guān)圖紙。 23 排水設(shè)施的驗收：包括室外排水管道、溝、渠、池、井、排污系統(tǒng)、交接設(shè)備的相關(guān)圖紙等。 衛(wèi)生設(shè)備的驗收：包括冷熱水龍頭、馬桶、面盆、水龍頭、其他附屬衛(wèi)生設(shè)備。 廚房設(shè)備的驗收：包 括洗臉盆、洗菜盆龍頭、管道煤氣、煤氣灶具等以及說明書。 供熱設(shè)施的驗收：包括熱力管網(wǎng)、開關(guān)室、各種閥門、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 供電設(shè)備的驗收：包括電表、各類開關(guān)、燈座、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具、燈桿、高壓柜、電力變壓器、主電力電纜、發(fā)電機組、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備與資料。 弱電系統(tǒng)的驗收：包括衛(wèi)星地面站、電視天線系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及其設(shè)備說明書。 空調(diào)系統(tǒng)的驗收：包括空調(diào)機組、風(fēng)機盤管、循環(huán)泵、自控系統(tǒng)等。 燃氣系統(tǒng)的驗收：包括管線、 燃氣表、氣截門、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備資料。 1電話系統(tǒng)的驗收：包括加換機線路、插座、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 1土建工程的驗收：包括各類材料構(gòu)成的墻面、地面、門窗、廚衛(wèi)設(shè)施及其他各種室內(nèi)外建筑配套設(shè)施。 1消防設(shè)施的驗收：包括煙感、溫感、噴淋頭、消防栓、應(yīng)急燈、 24 警鐘玻璃按鈕、防火門、消防通道、控制主機、聯(lián)動柜、煤氣管道、閥以及接合器、水龍帶等相關(guān)設(shè)備的說明書、圖紙、合格證。 1隱蔽工程的驗收：包括防水、預(yù)埋管線以及其圖紙等各項目各個專業(yè)的隱蔽工程。 1電梯 的驗收：包括電梯橋箱、曳引機、鋼絲繩、道軌、扳手和設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 1交接車庫、會所、商業(yè)街、小區(qū)內(nèi)等各種標(biāo)識。 1公共設(shè)施設(shè)備供方資料及市政供方資料協(xié)議交接，并對供方的保養(yǎng)維護期限、費用、保養(yǎng)服務(wù)范圍、負責(zé)人、聯(lián)系方式等交接記錄，對已產(chǎn)生的費用應(yīng)經(jīng)物業(yè)確認。 交接驗收組織計劃 由項目應(yīng)提前一周提出預(yù)交接項目交接驗收通知，明確與交接驗收項目及詳細內(nèi)容，并提供交房標(biāo)準(zhǔn)及竣工圖紙資料。管理處接到項目部交接驗收通知后，根據(jù)預(yù)交項目具體內(nèi)容制定交接驗收實施計劃。 成立交接驗 收小組（每組 4— 5 人）： a、組長一名（可兼任） b、電氣一名：負責(zé)電氣專業(yè) c、土建一名：負責(zé)結(jié)構(gòu)、土建專業(yè) d、文秘一名：負責(zé)房屋鑰匙交接、記錄 交接前工作計劃 正式交接前，對交接驗收人員進行培訓(xùn)，并進行實地模擬演練。 25 結(jié)合實地模擬演練，每戶型抽五六戶檢查驗收，收集房屋普遍存在的問題，作為正式驗收時重點核查項目。 準(zhǔn)備正式交接驗收。 驗收檢查辦法：通過與設(shè)計圖紙、驗收標(biāo)準(zhǔn)、法律規(guī)范核對并以下列方式檢驗不合格項登記記錄，反饋至項目部，按照《返修流程》進行。 對運轉(zhuǎn)設(shè)備進行試運轉(zhuǎn)，通過一看二 聽三摸查驗，看設(shè)備狀態(tài)是否齊全良好，運轉(zhuǎn)平穩(wěn)；聽是否有雜音、異聲、噪音，摸設(shè)備溫度是否超標(biāo)。條件允許，也可通過測量儀器檢測。 靜態(tài)設(shè)備逐臺（個）或隨機抽查現(xiàn)場檢查試驗，也可根據(jù)實際情況，以交接方出具的合格證明為依據(jù)。 對電氣、電訊設(shè)施進行觀測、檢測工具檢測和試送電運行檢驗，接線端子是緊固，空氣開關(guān)試合閘等方法。 對上下水設(shè)施進行通水試驗，附件進行功能性試驗。 對房屋進行觀測、丈量、工具檢測第二年方式進行檢驗。 對衛(wèi)生間防水進行閉水試驗，廚衛(wèi)設(shè)施進行觀測和通水試驗。 給水、燃氣管網(wǎng)及壓 力容器進行觀測檢查以外，還要進行強度試驗和氣密性實驗。 鑰匙交接分房屋、設(shè)備及設(shè)備房鑰匙。提前準(zhǔn)備好口取紙，在現(xiàn)場采取逐個測試，逐個標(biāo)識的方法驗收。完成后，進行鑰匙交接記錄，填寫《鑰匙交接記錄表》雙方簽字確認，貼驗訖封條。 接管驗收期間工作安排 26 安全：由項目部委托進行監(jiān)督，對進出施工人員和成品狀態(tài)進行管理，準(zhǔn)備正式接受后的人員配備和崗位設(shè)計配備。 維修：對預(yù)繳房屋及附屬設(shè)施、公共設(shè)施設(shè)備完好狀態(tài)進行設(shè)計，為保安提供管理依據(jù)。制作設(shè)備及設(shè)施維護、運行配套物品：規(guī)章制度、指導(dǎo)書、標(biāo)識等上墻布置，辦公 用品用具準(zhǔn)備。統(tǒng)計整理設(shè)備設(shè)施維修維護用易損件、備品備件、相關(guān)物資。 第二章 物業(yè)項目的維修、養(yǎng)護和管理 第一節(jié) 共用部位的日常和定期維修養(yǎng)護、檢修、保養(yǎng)計劃 一、外墻、圍墻 根據(jù)實際情況和條件對外墻進行清潔保養(yǎng)， 每兩年對所有鐵制門、欄桿等油漆一次。 二、轄區(qū)道路 每年對轄區(qū)外圍道路上的各種標(biāo)志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。 每半年對轄區(qū)的水泥路面和廣場磚做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)缺損或裂縫，及時做好修補。 三、內(nèi)部大堂、走道及樓梯 每年對大堂、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損 壞，應(yīng)及時修復(fù)。 根據(jù)實際情況對樓梯的墻面重新刷一次涂料。 每兩年對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。 27 四、樓梯屋面 每半年在屋面的防水層和保溫做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時修復(fù)。 每兩年對屋面的鐵制走道和避雷帶做一次油漆保養(yǎng)。 每半年對屋的所有戶外保溫管理道和水箱做一次檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。 五、電氣設(shè)備 每周對所有配電房巡檢一次，檢查設(shè)備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設(shè)施狀況。 每月清掃配電房及配電柜表面灰塵。 每月統(tǒng)計用電量 及電壓變化。 每半年對配電設(shè)備進行一次停電清掃等保研工作。 每年對變配電設(shè)備進行耐壓、絕緣及繼電氣試驗。 每月對每層配電箱進行外觀巡查及清潔。 六、照明燈具 每兩周一次隨公共區(qū)域各燈照明燈具的外觀和照明度進行檢查。 每半年檢查燈具使用狀況，并進行清潔工作。 每半年統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選村方案。 七、電梯 每周清掃電梯機房，每月檢查機房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。 每兩周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)維保商的設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）。 28 每月檢查電梯井道 、底坑和廂箱門檻有無異狀物。 每年安排報請技監(jiān)局進行一次年檢工作。 每兩年進行一次限速器測試，每五年進行一次負荷調(diào)整實驗。 八、避雷裝置 每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。 每三年進行一次避雷裝置安全試驗。 九、水泵、上水管道及水箱 每班巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時聽泵檢修。 每班巡視管道、閥件接口有無異常。 每班巡視機房附屬設(shè)施狀況。 每月清掃機房。 每季對消防泵進行試機一次，時間不低 10 分鐘。 每半年檢查水箱浮 球裝置、進、出水閥門及放水閥。 每半年清洗水箱一次。 每年對大泵進行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電擊絕緣等。 十、排水管道、衛(wèi)生設(shè)施 每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。 每季檢查管理公司和業(yè)主辦公室及未出租、售單元的衛(wèi)生設(shè)施，包括水籠、潔具和下水等狀況。 每年檢查各管、井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。 29 十一、污水處理及集水井、泵，化糞池清理 每班巡視污水處理設(shè)備運行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報警裝置。 每三天清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。 雨季每班，平常每兩周檢查各集水井泵工作狀 況（包括手、自動和控制箱批示燈）。 每月對污水處理控制箱及污水泵進行保養(yǎng)工作。 每季度對潛水泵及控制進行保養(yǎng)工作。 每季度對污水處理系統(tǒng)進行水質(zhì)化驗。 每半年對化糞池進行清理。 十二、監(jiān)控 每月檢查電視監(jiān)控設(shè)備的運行情況，包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報請專業(yè)公司修理。 每月對機房進行一次清潔工作。 十三、消防設(shè)備 每季度檢查消防栓狀況。 每半年進行一次消防聯(lián)動試驗。 每年檢查所有滅火器并按要求更換液體。 第二節(jié) 公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟運行方 案 項目 管理處對公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟運行采取如下方案：大力宣傳珍惜水資源，倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念；管理人員時常巡視，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時組織人員予以修復(fù)，維修 30 時先切斷水源，以免造成浪費；室外燈光工程的燈具功率很大，在日后使用過程中，耗電量將非常大，采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具，加強該系統(tǒng)啟停時間的控制，以對其實行有效控制和管理，可以實現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。 第三節(jié) 處理各種緊急情況和各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備故障的應(yīng)急方案 為更有效的防范、控制生產(chǎn)及公共設(shè)施設(shè)備發(fā)生突發(fā)性事件，更好地維護好公司 和員工的利益，從中也提高員工隨此類突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，特制定此預(yù)案。 一、停電應(yīng)急方案 值班人員及時通報管理處主任和部門主管，同時通知相關(guān)業(yè)主； 部門主管親臨現(xiàn)場了解事故原因； 調(diào)配物料，做好維修前安全措施，核實后將所需時間呈報業(yè)主； 組織維修人員進行搶修； 集結(jié)安管施救電梯被困人員，必要時疏散區(qū)域其他人員，維持秩序； 事故處理完畢，檢查其它相關(guān)部位，清點工具，送電前通知相關(guān)；用電單位和業(yè)主，避免送電后造成設(shè)備和人員損傷； 二、停水應(yīng)急方案 造成大面積爆管、停泵、停水時， 發(fā)現(xiàn)部門或單位行政負責(zé)人立即上報總經(jīng)理，同時報告客戶服務(wù)中心，由公司突發(fā)公共事件應(yīng)急處理辦公室規(guī)定要求，迅速向上級有關(guān)部門報告，并及時匯報突發(fā)事件 31 的變化情況。 要聽從統(tǒng)一指揮，根據(jù)險情關(guān)閉閘門，避免水源外流，保存好管道內(nèi)現(xiàn)有水源以便應(yīng)急；同時啟動各小組發(fā)電機到就近沒有造成破壞的水源取水，設(shè)立臨時飲水站以保證廣大生活用水；并立即組織進行管網(wǎng)搶修，爭取最短時間內(nèi)恢復(fù)管網(wǎng)的正常運行，盡可能縮短停水時間。 不可預(yù)見情況下發(fā)生供水設(shè)施受損時，應(yīng)聯(lián)系水廠關(guān)閉受損區(qū)域水源井，組織送水車直接 從未受破壞水源井直接取 水或建造臨時性水站保證供水。 三、電梯困（夾）人 當(dāng)有人被困（夾）電梯或發(fā)生電梯突然停電時，現(xiàn)場知情者應(yīng)應(yīng)立即派人趕到現(xiàn)場或被困人用電梯應(yīng)急電話聯(lián)系設(shè)備部門； 設(shè)備部門電梯維修員接報后立刻趕赴現(xiàn)場救人，并應(yīng)確定困人的電梯編號、梯內(nèi)情況及所停位置； 用電梯內(nèi)電話或面對面與被困人保持聯(lián)絡(luò)，安撫業(yè)主； 派人到轎廂所停位置最接近樓層與被困人談話，是被困人可以安心； 當(dāng)被困人被救出后，要遞上一杯水，并請困梯人到服務(wù)處休息壓驚； 必須記錄事件從開始到結(jié)束及被困者就出的時間，詳細情形及維修人員、安 全員、救護人員到達時間和離去時間，救護車的車牌號碼，查詢傷員送往何醫(yī)院等。期間搶救人員視被困人傷勢，按公司《現(xiàn)場 32 急救與自救預(yù)案》進行必要的現(xiàn)場急救； 如屬電梯故障應(yīng)立即停止該電梯的使用，在門口設(shè)置警戒線（或警示牌）進行維修，以便盡早保障生產(chǎn)正常運行； 如故障短時間內(nèi)無法排除，應(yīng)通知使用部門或書面張貼告知，并做好相關(guān)解釋工作； 及時總結(jié)經(jīng)驗、完善電梯的安全運行預(yù)防措施，并及時宣貫給相關(guān)人員。 第四節(jié) 房屋及配套設(shè)施的各項管理指標(biāo)及承諾指標(biāo)措施 指標(biāo)名稱 管 理 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施 、設(shè)備完好率 98% 建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄 房屋零修、急修及時率 100% 建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率 100% 分項監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴格把關(guān) 綠化完好率 99% 實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露 保潔率 99% 保潔落實到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善， 33 監(jiān)督檢查得力 道路完好率 98% 落實責(zé)任人，進行日常巡視檢查檢修和定期維修保養(yǎng) 投訴處 理率 100% 加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪 消防火災(zāi)發(fā)生率 0 全員義務(wù)校消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理 治安案件發(fā)生率 因 管 理因 素 的發(fā) 生 率低于 1? 實行 12 小時站崗、 24 小時巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保轄區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度 第五節(jié) 業(yè)主自用部位的裝飾、裝修管理方案 為加強 項目 物 業(yè)裝修管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護小區(qū)生活秩序，對 項目 裝修有關(guān)事項規(guī)定如下： (一 )裝修管理的權(quán)限 物業(yè)管