【正文】 ，保潔部門應(yīng) 13 對(duì)相關(guān)公共區(qū)域進(jìn)行清潔。管理處將與售樓中心鑒定物業(yè)管理服務(wù)的補(bǔ)充協(xié)議，并嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 二、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查 在銷售部門的幫助下，管理處在入住前進(jìn)一步開展業(yè)主需求調(diào)查以了解居住區(qū)內(nèi)業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層、興趣愛好及各類服務(wù)需求， 14 并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，使今后的物業(yè)管理工作更貼近業(yè)主?！度缁鹜ㄖ獣钒l(fā)出時(shí)，應(yīng)清楚說明入伙的條件，以便日后業(yè)主推遲辦理時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)的收取工作能夠順利開展。所以要求物業(yè)公司必須準(zhǔn)備充分。 入伙期間，業(yè)主如八仙過海，以各種方式歡喜走向花園小區(qū) 。 物業(yè)管理公司服務(wù)中心的所有員工著裝整齊，禮貌大方。整個(gè)場面喜氣洋洋。小區(qū)布置主要以樓盤風(fēng)格為主，物業(yè)公司配合發(fā)展商給予適當(dāng)?shù)膶I(yè)方面的建議。 小區(qū)門口人流匯集，禮賓 員在疏導(dǎo)車輛，接待人員在入口處指引業(yè)主去如火地點(diǎn)。因此，小區(qū)門口的把關(guān)嚴(yán)格是必要的，門崗應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行必要地管理；其中，門口的車輛管理是重中之重的任務(wù)。 入伙是發(fā)展商售樓后進(jìn)行的最后一次大型組織活動(dòng)。 入伙現(xiàn)場各處擺放明顯的標(biāo)識(shí)牌。在物業(yè)公司地點(diǎn)，配有復(fù)印機(jī)等，方便為業(yè)主進(jìn)行證件的復(fù)印工作。所有的細(xì)心和精致，目的只有一個(gè)，就是盡量減少業(yè)主的麻煩，是入伙工作順利進(jìn)行。物業(yè)公司憑“收樓介紹信”進(jìn)行辦理。沒有改信的開具，物業(yè)公司不得進(jìn)入入伙流程。資料中裝有需業(yè)主知悉及簽署的種種文件和表格，計(jì)有：業(yè)主歸納，前期物業(yè)管理協(xié)議；客戶手冊(cè)；家庭住戶成員登記表；銀行委托協(xié)議；裝修資料；接管驗(yàn)收記錄；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。如有業(yè)主部分資料未帶齊，應(yīng)保證在可追溯的前提下 讓業(yè)主保持心情愉快。 物業(yè)公司事前將需要提供給業(yè)主的資料放在檔案袋中，可有效避免因現(xiàn)場忙亂而發(fā)生個(gè)別失誤現(xiàn)象，這也體現(xiàn)出物業(yè)公司為業(yè)主考慮的良苦用心。在業(yè)主簽署文件時(shí)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)復(fù)印、收集業(yè)主的有效證件復(fù)印件以及公司單位的法人委托書等。 只要一切為業(yè)主著想，一業(yè)主為中心開展 各項(xiàng)工作，就能夠做到使入伙有條不紊，并最大程度地減少各種紕漏的發(fā)生。如有異議者，接待人員無法讓其信服，則由公司經(jīng)理負(fù)責(zé)接待。 以上接待工作結(jié)束后，將《入伙會(huì)簽單》轉(zhuǎn)收樓組。 如業(yè)主有問題，必須及時(shí)給予解答，并禮貌接待。既然如此，就一定要開個(gè)好頭。 入伙工作其實(shí)打得是“有準(zhǔn)備之仗”。 到達(dá)住戶家時(shí)，由收樓人員將鑰匙給業(yè)主，由業(yè)主檢驗(yàn)信箱鑰匙，并由業(yè)主親自打開入戶門，進(jìn)門后，售樓人員建明介紹三表安裝位置及管線走向等房屋水電基本情況，帶領(lǐng)業(yè)主查水、電、氣表，并在《接管驗(yàn)收記錄》上登記三表底數(shù)和有關(guān)業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量、房屋設(shè)備的意見。此外，在陪同業(yè)主收樓過程中應(yīng)注意語言的分寸，不得隨便作出評(píng)論性語言，尤其是房屋質(zhì)量存在問題，更不可妄加評(píng)論， 18 因?yàn)樵蚩赡苁嵌喾矫娴?，而且是專業(yè)性的。 如業(yè)主不同意收樓，拒絕簽字，應(yīng)與業(yè)主協(xié)商后向管理處代為轉(zhuǎn)達(dá)意見，并與業(yè)主簽訂《房門鑰匙托管書》，由管理處代為保管鑰匙，跟蹤處理業(yè)主意見。因?yàn)槿牖飼r(shí)可能存在眾多類似問題，由管理處集中處理將會(huì)提高效率，集體的力量還能將問題處理的比較徹底。 收樓結(jié)束后，詢問業(yè)主是否有其他需求，如果沒有，則請(qǐng)業(yè)主在《接管驗(yàn)收記錄》上簽字確認(rèn)。 收樓人員根據(jù)實(shí)際情況，填寫《入伙會(huì)簽單》后，將所有資料交回收樓組組長。 入伙的資料都仔細(xì)收集保管，并進(jìn)行相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。比如有關(guān)房屋質(zhì)量或水暖電氣等，要馬上與發(fā)展商或其他職能單位聯(lián)系，避免拖延業(yè)主進(jìn)行裝修以至正式入住的時(shí)間。 收樓完畢并出門的業(yè)主，沿路都有引導(dǎo)人員問候致意或解答業(yè)主提出的問題。 整個(gè)入伙過程的熱烈喜慶氣氛，要貫穿始終，如此才能構(gòu)成一幅完整的畫卷。 一、充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢，保障新項(xiàng)目的承接和驗(yàn)收得以順利進(jìn)行。我管理公司在完成招投標(biāo)之后，將及時(shí)與招標(biāo)方取得聯(lián)系，組織專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場考察，細(xì)致了解管理委托合同所規(guī)定的管理內(nèi)容和范圍，特別是設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀，為物業(yè)懲戒和驗(yàn)收打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 三、接管驗(yàn)收方案應(yīng)該依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場考察情況編寫，國家及建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等，物業(yè)管 理企業(yè)的工程技術(shù)人員應(yīng)準(zhǔn)確掌握，并將其作為接管驗(yàn)收的依據(jù)。再有物業(yè)管理企業(yè)各部門應(yīng)編寫下列接管驗(yàn)收方案：《前期物業(yè)管理工作進(jìn)度計(jì)劃》《鑰匙交接方案》《入伙入住方案》《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收方案》《圖紙資料交接清單》等，接管驗(yàn)收方案的編寫是接管驗(yàn)收工作的重要環(huán)節(jié)，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。入職培訓(xùn)主要是員工宣講企業(yè)文化、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)等，崗前培訓(xùn)主要向員工宣講安全消防知識(shí)、崗位職責(zé)、操作規(guī)程及接管驗(yàn)收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。 五、接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意的幾個(gè)問題： 21 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中應(yīng)注意處理好幾個(gè)關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監(jiān)理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項(xiàng)目工程分包方的關(guān)系等。 物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收工作中還要從物業(yè)的使用及維修角度進(jìn)行驗(yàn)收，看其是否能夠滿足業(yè)主的需求，存在的設(shè)計(jì)缺陷如何整改？物業(yè)管理企業(yè)不能光提問題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎(chǔ)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準(zhǔn)備，并爭取得到發(fā)展商的支持，明確物業(yè)今后的評(píng)優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續(xù)，將為發(fā)展商今后的銷售起到積極的促進(jìn)作用。 為保證 項(xiàng)目管理處交接驗(yàn)收工作順利進(jìn)行，本著維護(hù)業(yè)主的利益，減少業(yè)主投訴保證入住交接時(shí)房屋和公共設(shè)施的合格率達(dá)到業(yè)主滿意，保障物業(yè)工程和 服務(wù)質(zhì)量及品牌知名度，制定 項(xiàng)目接管驗(yàn)收方案系列文件。 交接驗(yàn)收工作公共設(shè)施設(shè)備，按系統(tǒng)整體交接。 交接驗(yàn)收?qǐng)@林綠化、天然氣設(shè)施、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、鍋爐房及供熱管道系統(tǒng)等項(xiàng)目 交接驗(yàn)收車庫、會(huì)所、其他附屬設(shè)施、一起園區(qū)總體規(guī)劃等項(xiàng)目，同時(shí)交接嚴(yán)守政府或行業(yè)壟斷的部門和公共設(shè)施設(shè)備供方資料、園區(qū)標(biāo)識(shí)。 23 排水設(shè)施的驗(yàn)收：包括室外排水管道、溝、渠、池、井、排污系統(tǒng)、交接設(shè)備的相關(guān)圖紙等。 廚房設(shè)備的驗(yàn)收：包 括洗臉盆、洗菜盆龍頭、管道煤氣、煤氣灶具等以及說明書。 供電設(shè)備的驗(yàn)收：包括電表、各類開關(guān)、燈座、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具、燈桿、高壓柜、電力變壓器、主電力電纜、發(fā)電機(jī)組、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備與資料。 空調(diào)系統(tǒng)的驗(yàn)收：包括空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、循環(huán)泵、自控系統(tǒng)等。 1電話系統(tǒng)的驗(yàn)收：包括加換機(jī)線路、插座、設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 1消防設(shè)施的驗(yàn)收：包括煙感、溫感、噴淋頭、消防栓、應(yīng)急燈、 24 警鐘玻璃按鈕、防火門、消防通道、控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、煤氣管道、閥以及接合器、水龍帶等相關(guān)設(shè)備的說明書、圖紙、合格證。 1電梯 的驗(yàn)收：包括電梯橋箱、曳引機(jī)、鋼絲繩、道軌、扳手和設(shè)備說明書、圖紙、合格證等相關(guān)設(shè)備或資料。 1公共設(shè)施設(shè)備供方資料及市政供方資料協(xié)議交接，并對(duì)供方的保養(yǎng)維護(hù)期限、費(fèi)用、保養(yǎng)服務(wù)范圍、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式等交接記錄，對(duì)已產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)經(jīng)物業(yè)確認(rèn)。管理處接到項(xiàng)目部交接驗(yàn)收通知后，根據(jù)預(yù)交項(xiàng)目具體內(nèi)容制定交接驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。 25 結(jié)合實(shí)地模擬演練，每戶型抽五六戶檢查驗(yàn)收，收集房屋普遍存在的問題，作為正式驗(yàn)收時(shí)重點(diǎn)核查項(xiàng)目。 驗(yàn)收檢查辦法：通過與設(shè)計(jì)圖紙、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、法律規(guī)范核對(duì)并以下列方式檢驗(yàn)不合格項(xiàng)登記記錄，反饋至項(xiàng)目部，按照《返修流程》進(jìn)行。條件允許，也可通過測量儀器檢測。 對(duì)電氣、電訊設(shè)施進(jìn)行觀測、檢測工具檢測和試送電運(yùn)行檢驗(yàn)，接線端子是緊固，空氣開關(guān)試合閘等方法。 對(duì)房屋進(jìn)行觀測、丈量、工具檢測第二年方式進(jìn)行檢驗(yàn)。 給水、燃?xì)夤芫W(wǎng)及壓 力容器進(jìn)行觀測檢查以外，還要進(jìn)行強(qiáng)度試驗(yàn)和氣密性實(shí)驗(yàn)。提前準(zhǔn)備好口取紙，在現(xiàn)場采取逐個(gè)測試，逐個(gè)標(biāo)識(shí)的方法驗(yàn)收。 接管驗(yàn)收期間工作安排 26 安全：由項(xiàng)目部委托進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)進(jìn)出施工人員和成品狀態(tài)進(jìn)行管理，準(zhǔn)備正式接受后的人員配備和崗位設(shè)計(jì)配備。制作設(shè)備及設(shè)施維護(hù)、運(yùn)行配套物品：規(guī)章制度、指導(dǎo)書、標(biāo)識(shí)等上墻布置，辦公 用品用具準(zhǔn)備。 第二章 物業(yè)項(xiàng)目的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 第一節(jié) 共用部位的日常和定期維修養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)計(jì)劃 一、外墻、圍墻 根據(jù)實(shí)際情況和條件對(duì)外墻進(jìn)行清潔保養(yǎng)， 每兩年對(duì)所有鐵制門、欄桿等油漆一次。 每半年對(duì)轄區(qū)的水泥路面和廣場磚做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)缺損或裂縫，及時(shí)做好修補(bǔ)。 根據(jù)實(shí)際情況對(duì)樓梯的墻面重新刷一次涂料。 27 四、樓梯屋面 每半年在屋面的防水層和保溫做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時(shí)修復(fù)。 每半年對(duì)屋的所有戶外保溫管理道和水箱做一次檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。 每月清掃配電房及配電柜表面灰塵。 每半年對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行一次停電清掃等保研工作。 每月對(duì)每層配電箱進(jìn)行外觀巡查及清潔。 每半年檢查燈具使用狀況，并進(jìn)行清潔工作。 七、電梯 每周清掃電梯機(jī)房，每月檢查機(jī)房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。 28 每月檢查電梯井道 、底坑和廂箱門檻有無異狀物。 每兩年進(jìn)行一次限速器測試，每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)整實(shí)驗(yàn)。 每三年進(jìn)行一次避雷裝置安全試驗(yàn)。 每班巡視管道、閥件接口有無異常。 每月清掃機(jī)房。 每半年檢查水箱浮 球裝置、進(jìn)、出水閥門及放水閥。 每年對(duì)大泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電擊絕緣等。 每季檢查管理公司和業(yè)主辦公室及未出租、售單元的衛(wèi)生設(shè)施，包括水籠、潔具和下水等狀況。 29 十一、污水處理及集水井、泵，化糞池清理 每班巡視污水處理設(shè)備運(yùn)行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報(bào)警裝置。 雨季每班，平常每兩周檢查各集水井泵工作狀 況（包括手、自動(dòng)和控制箱批示燈）。 每季度對(duì)潛水泵及控制進(jìn)行保養(yǎng)工作。 每半年對(duì)化糞池進(jìn)行清理。 每月對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作。 每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)。 第二節(jié) 公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方 案 項(xiàng)目 管理處對(duì)公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行采取如下方案：大力宣傳珍惜水資源，倡導(dǎo)節(jié)約用水的觀念；管理人員時(shí)常巡視，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設(shè)備及時(shí)組織人員予以修復(fù)，維修 30 時(shí)先切斷水源，以免造成浪費(fèi)；室外燈光工程的燈具功率很大，在日后使用過程中，耗電量將非常大，采用優(yōu)質(zhì)高效的節(jié)能燈具，加強(qiáng)該系統(tǒng)啟停時(shí)間的控制，以對(duì)其實(shí)行有效控制和管理，可以實(shí)現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。 一、停電應(yīng)急方案 值班人員及時(shí)通報(bào)管理處主任和部門主管，同時(shí)通知相關(guān)業(yè)主； 部門主管親臨現(xiàn)場了解事故原因； 調(diào)配物料，做好維修前安全措施，核實(shí)后將所需時(shí)間呈報(bào)業(yè)主； 組織維修人員進(jìn)行搶修； 集結(jié)安管施救電梯被困人員，必要時(shí)疏散區(qū)域其他人員，維持秩序； 事故處理完畢，檢查其它相關(guān)部位，清點(diǎn)工具，送電前通知相關(guān)；用電單位和業(yè)主，避免送電后造成設(shè)備和人員損傷； 二、停水應(yīng)急方案 造成大面積爆管、停泵、停水時(shí)， 發(fā)現(xiàn)部門或單位行政負(fù)責(zé)人立即上報(bào)總經(jīng)理，同時(shí)報(bào)告客戶服務(wù)中心，由公司突發(fā)公共事件應(yīng)急處理辦公室規(guī)定要求，迅速向上級(jí)有關(guān)部門報(bào)告，并及時(shí)匯報(bào)突發(fā)事件 31 的變化情況。 不可預(yù)見情況下發(fā)生供水設(shè)施受損時(shí)，應(yīng)聯(lián)系水廠關(guān)閉受損區(qū)域水源井，組織送水車直接 從未受破壞水源井直接取 水或建造臨時(shí)性水站保證供水。期間搶救人員視被困人傷勢，按公司《現(xiàn)場 32 急救與自救預(yù)案》進(jìn)行必要的現(xiàn)場急救； 如屬電梯故障應(yīng)立即停止該電梯的使用，在門口設(shè)置警戒線（或警示牌）進(jìn)行維修，以便盡早保障生產(chǎn)正常運(yùn)行； 如故障短時(shí)間內(nèi)無法排除，應(yīng)通知使用部門或書面張貼告知，并做好相關(guān)解釋工作； 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善電梯的安全運(yùn)行預(yù)防措施，并及時(shí)宣貫給相關(guān)人員。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪 消防火災(zāi)發(fā)生率 0 全員義務(wù)校消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理 治安案件發(fā)生率 因 管 理因 素 的發(fā) 生 率低于 1? 實(shí)行 12 小時(shí)站崗、 24 小時(shí)巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。工程完工后，經(jīng)驗(yàn)收無違章或滲、漏、堵、損壞等情況，退還全部費(fèi)用。 （三）裝修注意事項(xiàng) 裝修戶應(yīng)告知裝修人員遵守裝修管理規(guī)定，愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，裝修戶對(duì)裝修人員的違規(guī)行為負(fù)連帶責(zé)任； 承重結(jié)構(gòu)：大樓的承重結(jié)構(gòu) （承重墻、柱、梁、板等）其位置、尺寸、強(qiáng)度都是經(jīng)過嚴(yán)格設(shè)計(jì)計(jì)算得出的，任何情況下都不得隨意鑿打，更不能開洞或開門； 液化氣管道：液化氣管道是按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行敷設(shè)，并通過有關(guān)部門驗(yàn)收合格的。如確屬需要進(jìn)行變更的乙方須向市液化氣公司提出申請(qǐng)，經(jīng)液化氣公司更改并驗(yàn)收后開通點(diǎn)火。供電線路要求 平方銅芯線，安裝必須加裝保護(hù)線管，電表輸出