【正文】 二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)傳遞業(yè)主的投訴、報(bào)修；安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)及演練安管隊(duì)長(zhǎng)保安人員（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1綠化工崗位職責(zé)綠化班長(zhǎng)綠化工2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會(huì)綠化班長(zhǎng)綠化工3割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)綠化班長(zhǎng)綠化工4安全操作規(guī)程綠化班長(zhǎng)綠化工5苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化班長(zhǎng)綠化工6各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)使用表單綠化班長(zhǎng)綠化工7氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系綠化班長(zhǎng)綠化工8苗木等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲(chóng)害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料綠化班長(zhǎng)綠化工常規(guī)期工作計(jì)劃（1）、房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；、制定維修基金的收集及管理辦法；、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。（3）、安全防范管理、治安管理；、交通秩序車輛管理；、消防管理（4）、智能化設(shè)施管理、治安管理；、交通秩序車輛管理；、消防管理、智能化設(shè)施的日常使用操作；、智能化設(shè)施的維護(hù)；、智能化系統(tǒng)的完善。物業(yè)公司工作管理目標(biāo)如下：一、安全目標(biāo)無(wú)重大火災(zāi)事故；無(wú)重大水浸事故；無(wú)重大惡性刑事案件發(fā)生；無(wú)重大財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；治安發(fā)案率小于1%*（五萬(wàn)平米兩年一次）*；違章發(fā)生率1%以下，處理率95%。三、環(huán)境衛(wèi)生目標(biāo)保潔率大于90%；垃圾日產(chǎn)、日清率90%；綠化完好率90%；衛(wèi)生消殺達(dá)標(biāo)率90%。五、內(nèi)部管理目標(biāo)健全公司規(guī)章制度；健全公司崗位工作（手冊(cè)）指導(dǎo)書(shū)；健全公司培訓(xùn)制度；健全公司績(jī)效考核辦法；建立公司分配方案；健全公司激勵(lì)方案；健全公司用人方案；健全公司經(jīng)營(yíng)方案；健全公司企業(yè)文化方案；六、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)開(kāi)展業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)的特約服務(wù)；開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)（以物業(yè)本身為中心）；開(kāi)展專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)；開(kāi)展與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)經(jīng)營(yíng)；七、拓展物業(yè)管理規(guī)模目標(biāo)參與物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。（二）、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度（一）、項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全體項(xiàng)目服務(wù)部員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)。對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部運(yùn)作負(fù)責(zé)。每季度走訪各業(yè)主不少于1次，制定各月工作計(jì)劃和總結(jié)按要求收集業(yè)主相關(guān)需求信息，并拿出組織實(shí)施方案對(duì)項(xiàng)目員工進(jìn)行考核，并據(jù)實(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。根據(jù)國(guó)家、市及公司的決定，制定并批準(zhǔn)本項(xiàng)目的管理運(yùn)作制度，計(jì)劃周密安排得體。協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)所管轄的區(qū)域客戶的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目管理，滿足用戶需求。協(xié)助完成客戶報(bào)價(jià)工作，即時(shí)解答客戶的商務(wù)問(wèn)題。定期走訪、了解產(chǎn)品的質(zhì)量情況，協(xié)調(diào)解決產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。 （三）、辦公室主任崗位職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公室所屬各職能崗位的全面管理工作。努力做好上傳下達(dá)工作，及時(shí)、準(zhǔn)確的將項(xiàng)目部的決定、精神和要求，全面細(xì)致的貫徹傳達(dá)到各科室及施工生產(chǎn)作業(yè)層。進(jìn)一步加大對(duì)外宣傳報(bào)道的力度，以增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)知名度。經(jīng)常深入工地，及時(shí)掌握、熟悉施工生產(chǎn)進(jìn)展情況，充分發(fā)揮宣傳報(bào)道的有效作用，鼓舞士氣、弘揚(yáng)獻(xiàn)身精神、促進(jìn)施工生產(chǎn)。（四）、保安崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)制定、完善工地安全保衛(wèi)制度并監(jiān)督執(zhí)行。 檢查、督導(dǎo)保安人員做好工地安全保衛(wèi)，治安巡邏等工作。 領(lǐng)導(dǎo)保安部做好公司領(lǐng)導(dǎo)及VIP或重大活動(dòng)安保工作。 協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查發(fā)生在工地內(nèi)的違法犯罪事件。 組織開(kāi)展以防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故為內(nèi)容的安全教育工作。1 檢查督導(dǎo)保安員嚴(yán)格執(zhí)行保安工作規(guī)范和各項(xiàng)安全管理制度，確保工地安全，展現(xiàn)項(xiàng)目部于昂良好風(fēng)貌。1 建立、健全部門(mén)安全方面有關(guān)記錄、檔案。（七）、保潔、綠化崗位職責(zé) 制定綠化、清潔維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，檢查執(zhí)行情況，對(duì)清潔、綠化工作要進(jìn)行經(jīng)常性的工作職責(zé)，基本要求的培訓(xùn)。并要有嚴(yán)格的當(dāng)天考核、檢查記錄，主管要有日志、制定具體的考核辦法。上崗要佩戴工作證，穿戴好服裝，樹(shù)立員工形象；文明服務(wù)，大度和氣，作風(fēng)廉潔，拾金不昧，經(jīng)常與業(yè)主保持良好的關(guān)系，爭(zhēng)取業(yè)主的支持。及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫(huà)、亂張貼的廣告、標(biāo)語(yǔ)等；對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)報(bào)告主管與，同時(shí)通知秩序維護(hù)員。1綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無(wú)危及車輛、行人的現(xiàn)象；1對(duì)業(yè)主說(shuō)話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；1正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、特別農(nóng)藥的安全的使用和保管、化肥及其他用品；1花草樹(shù)木及時(shí)澆水，防止過(guò)旱和過(guò)澇；1對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲(chóng)害，對(duì)新栽的花草樹(shù)木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)98％以上；1熟悉轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積和光禿地，合理布局、種植花草、樹(shù)木；保持綠地內(nèi)無(wú)白色垃圾；干道、人行道上無(wú)雜草，整潔、美觀。（三）、管理服務(wù)人員配置一、人員配置（人）物業(yè)經(jīng)理1人保安：夜班（1人）夜班：17:00—08:00.保潔員2名外保潔：外圍馬路、綠化帶、路面、辦公區(qū)域1人。工程維修：維修工1人。二、崗位職責(zé)：小區(qū)經(jīng)理崗位職責(zé)：直接上級(jí)：呼倫貝爾市誠(chéng)信物業(yè)管理有限公司分管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)量目標(biāo)的審訂，審批物業(yè)服務(wù)中心質(zhì)量手冊(cè)，召開(kāi)管理評(píng)審；履行管理者代表職責(zé),負(fù)責(zé)質(zhì)量保證體系的有效性和可持續(xù)性，并根據(jù)企業(yè)中長(zhǎng)期及年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，制定相應(yīng)的品質(zhì)管理目標(biāo)。、監(jiān)督、考核各部門(mén)主管的工作，協(xié)調(diào)各部門(mén)之間高效有序的運(yùn)作，確?？沙掷m(xù)運(yùn)作。，包括一系列規(guī)章制度、操作規(guī)程，規(guī)定各級(jí)人員的崗位責(zé)任并監(jiān)督實(shí)施，保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。、調(diào)解與地產(chǎn)公司的有關(guān)業(yè)務(wù)對(duì)接工作，并負(fù)責(zé)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告有關(guān)在物業(yè)管理中涉及需協(xié)調(diào)解決之事宜。，不斷完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。、上級(jí)主管部門(mén)以及社會(huì)各界的會(huì)議、溝通、聯(lián)絡(luò)和關(guān)系的保持。，審批程序文件，組織開(kāi)展質(zhì)量保證體系內(nèi)、外審工作。，加強(qiáng)對(duì)綠化清潔工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理管理級(jí)別：職能管理層，負(fù)責(zé)工程維修部的全面管理工作。貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)中心制定的服務(wù)目標(biāo)，確保機(jī)電安裝維修工程部管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。、設(shè)備、房屋修繕的全權(quán)管轄和調(diào)配。盡最大的努力，以最低的管理成本費(fèi)用開(kāi)支，保持三琦物業(yè)公司所管物業(yè)的高水準(zhǔn)。，掌握人員和設(shè)備狀況，對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期檢查，保證設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行（每周必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗）。，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正。，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織維修。，特別是隱蔽工程中的記錄。，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，保證區(qū)域中的設(shè)備處于良好狀態(tài)下運(yùn)行。，及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)工作情況，接受本崗位績(jī)效考核，完成物業(yè)經(jīng)理布置的其他工作。直接上級(jí)：小區(qū)經(jīng)理管理級(jí)別：操作層：公共設(shè)施日常維修及入戶維修工作，對(duì)工程主管直接負(fù)責(zé)。要求每天作如下工作：，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理，較大問(wèn)題須及時(shí)向工程主管匯報(bào)。、操作規(guī)程、員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成工程主管下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。對(duì)所管轄的給排水系統(tǒng)設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈（設(shè)備干凈，機(jī)房干凈，工作場(chǎng)地干凈）；四不漏（不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣）；五良好（使用性能好，密封良好，潤(rùn)滑良好，緊固良好，調(diào)整良好）。、季、月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃，報(bào)工程主管審核，并負(fù)責(zé)具體實(shí)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，填好相關(guān)的記錄表格。設(shè)施維修、故障排除、零部件更換情況應(yīng)清楚地填寫(xiě)于班組檔案，每月22日前交工程主管匯總。．2禁止推銷廣告、拾廢品等閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。．4憑公司行政部簽發(fā)的物資搬運(yùn)放行條，對(duì)貴重或大件物品搬出會(huì)所的進(jìn)行核對(duì)，經(jīng)確認(rèn)后予以放行。．6注意門(mén)口及門(mén)外情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止或上報(bào)，并隨時(shí)與其他崗位保持聯(lián)系。．1展示良好服務(wù)形象。．3下雨、施工等特殊情況發(fā)生時(shí)，及時(shí)放置各樣提示牌。．5認(rèn)真完成交接班手續(xù)，完成領(lǐng)班交辦的其他任務(wù)。，并進(jìn)行當(dāng)班考核。，及時(shí)調(diào)整各種工具的使用和人力配置。，善于調(diào)節(jié)員工的工作情緒，指導(dǎo)好員工的工作，增加班組凝聚力。直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理管理級(jí)別：操作層、電箱、消防箱、開(kāi)關(guān)、扶手、信箱、標(biāo)識(shí)牌、墻面、地面等公共部分地面進(jìn)行一次清掃、拖洗，保持地面整潔并保持干凈。，上交保潔班長(zhǎng)安排處理。、清運(yùn)生活垃圾。、器具每次要及時(shí)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充、申領(lǐng)。、情況，及時(shí)與當(dāng)值秩序維護(hù)員聯(lián)系。 ，并對(duì)不合格流程提出有效的解決方案。（四）、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（一）綜合服務(wù)按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)、收費(fèi)情況、設(shè)備檔案和日常辦公進(jìn)行管理。小區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書(shū)，特種作業(yè)人員應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。（二）房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)按物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務(wù)。房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置。每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）；小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或更新改造。路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率80%以上。容易危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。定期清理綠地雜草、雜物；園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損（五）保潔服務(wù)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)一次；小區(qū)公共場(chǎng)所每天清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每季度擦拭2次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次，并做好巡查記錄。（五）、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（一）、斷電、斷水、斷熱的應(yīng)急措施1工程部接到報(bào)修后，立即派人現(xiàn)場(chǎng)查看，確定事故原因。 3工程部、客服部共同檢查、釋放、安撫被困人員。 5工程部電話告知中控室，緊急情況下可直接通知相關(guān)部門(mén)。7搶修工作完畢后，通知中控室，檢查無(wú)誤后恢復(fù)。9事故處理完畢后，工程部填寫(xiě)事故報(bào)告。 11恢復(fù)正常后，中控室通知項(xiàng)目經(jīng)理。一旦確認(rèn)堵塞部位，立即進(jìn)行疏通?？头颗浜瞎こ滩肯驑I(yè)主進(jìn)行解釋并對(duì)業(yè)主進(jìn)行安撫。主管負(fù)責(zé)人對(duì)事發(fā)原因和處理經(jīng)過(guò)做好詳細(xì)記錄和事故的善后處理，對(duì)造成損失進(jìn)行認(rèn)定，并根據(jù)認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行善后處置。2．如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，邊滅火邊報(bào)警。4．關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門(mén)窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。6．切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。8．帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。為了做好冬季除雪保暢工作，制定冬季除雪保暢方案如下：一、除雪保暢工作目標(biāo)本著統(tǒng)一調(diào)度、科學(xué)組織、合理安排、確保安全暢通的原則，根據(jù)八區(qū)實(shí)際情況，確立冬季除雪保暢目標(biāo)為：力爭(zhēng)做到不因下雪而封路，雪停35小時(shí)路面無(wú)積雪。三、除雪保暢工作準(zhǔn)備除雪保暢工作動(dòng)員及協(xié)調(diào)工作公司在制定除雪保暢預(yù)案后，應(yīng)召開(kāi)除雪保暢工作動(dòng)員會(huì)，要求所有相關(guān)人員高度重視，明確分工，建立責(zé)任制，