【正文】 設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理的重點(diǎn)。對(duì)大樓本體和共用設(shè)施的日常和定期檢查維護(hù)：負(fù)責(zé)基礎(chǔ)資料的收集和專業(yè)人員的技術(shù)培訓(xùn)：負(fù)責(zé)各項(xiàng)管理工作的定期檢查與考核。設(shè)備運(yùn)行的管理主要包括對(duì)房屋建筑和設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)和維修的管理、對(duì)給排水的設(shè)備、供暖鍋爐、消防設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)等設(shè)備和系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理。工程部各專業(yè)職能明確，但在人員配置上掌握分工不分家的原則，強(qiáng)調(diào)一專多能，在保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，實(shí)施定期崗位輪換。保證在日常運(yùn)行維護(hù)工作中，運(yùn)行記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、交接班記錄檔案齊全，突發(fā)事件及應(yīng)急處理程序、方案及措施有詳細(xì)記錄，做到有檔可查。對(duì)各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)的管理進(jìn)行檢查與考核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出整改措施，跟進(jìn)實(shí)施，并登記存檔備查。 D制度與規(guī)范 值班及交接班制度(一) 值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。(二) 雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄；介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況；清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。 配電室管理制度配電室是供電中心，是小區(qū)的心臟部位，為確保供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，加強(qiáng)管理，特制定以下制度：(一) 配電室全部機(jī)電設(shè)備，由電氣工程師負(fù)責(zé)管理。(二) 停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。(四) 供電線路操作開(kāi)關(guān)設(shè)明顯標(biāo)志，檢修停電拉閘，必須懸掛標(biāo)志牌。報(bào)表數(shù)據(jù)必須清楚、準(zhǔn)確，以便向供電局報(bào)告日負(fù)荷情況。每班巡查內(nèi)容：房?jī)?nèi)是否有異味，記錄電壓、電流溫度、電表行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)修理與報(bào)告。如確需增容接線，須報(bào)工程部經(jīng)理同意后，方可進(jìn)行。(九) 保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在35度以下。(十一) 做好防護(hù)措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入電室。設(shè)備維修管理制度一、 設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修制度 (1) 各專業(yè)組必須制訂本專業(yè)所管理設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)各設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。
(3) 工程部必須嚴(yán)格執(zhí)行《設(shè)備維保計(jì)劃》，并由專人跟進(jìn)檢查、落實(shí)。
(5) 設(shè)備管理員在接到維保任務(wù)后，按《設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》中的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行維保工作。維保的內(nèi)容、所處理的問(wèn)題、處理的方法，以及維保后設(shè)備的狀況。二、 影響正常工作的施工和設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定為了盡量避免施工和設(shè)備保養(yǎng)影響正常客戶工作和確保大廈運(yùn)營(yíng)安全，依據(jù)不同的工作內(nèi)容，分別做如下規(guī)定。（2） 凡是影響整棟大廈消防供水，如清理消防水池、檢修消防大泵等工作，要上報(bào)客戶批準(zhǔn)及部門經(jīng)理簽字認(rèn)可。在重大節(jié)假日、重要活動(dòng)和兩會(huì)期間，不得安排此類工作。（4） 空調(diào)機(jī)組檢修、保養(yǎng)工作，務(wù)必在夏季供冷之前完成，確保供冷期間，主要設(shè)備不出故障。而在此前三天，應(yīng)通過(guò)客服部通知客戶事先有所準(zhǔn)備，在施工開(kāi)始前，還應(yīng)在各單元門內(nèi)張貼告示。（6） 電梯檢修與保養(yǎng)，應(yīng)避開(kāi)電梯運(yùn)行高鋒期，并且要逐一進(jìn)行，并在檢修的電梯門口樹(shù)立告示牌。而在此前一天，應(yīng)通過(guò)客服部通知客戶事先有所準(zhǔn)備，工程部應(yīng)做好用水調(diào)度工作。水暖組巡樓時(shí)還須填寫“日水泵運(yùn)行記錄表”。如維修配件需臨時(shí)購(gòu)買時(shí)，維修人員應(yīng)及時(shí)上報(bào)其專業(yè)負(fù)責(zé)人，由專業(yè)負(fù)責(zé)人填寫“申請(qǐng)采購(gòu)單”，交采購(gòu)部購(gòu)買。（4）工程部每天安排一名工程人員對(duì)大廈各個(gè)設(shè)備層進(jìn)行檢查，包括設(shè)備運(yùn)行情況、衛(wèi)生情況等內(nèi)容，并對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行抽查，將詳細(xì)情況記錄在“工程部設(shè)備層巡視記錄表”中。工作監(jiān)護(hù)制度、工作間斷及轉(zhuǎn)移制度、工作完成及送電制度以及調(diào)度規(guī)律制度等安全組織措施。 保養(yǎng)前將所有工具登記、檢測(cè)、核對(duì)查清。 停電后對(duì)保養(yǎng)的設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)電、放電、掛地線、掛標(biāo)示牌。 保養(yǎng)范圍包括：1) 高壓電纜外觀清掃。3) 各接地螺絲緊固。5) 高壓進(jìn)出線電纜接頭壓接緊固。7) 搖測(cè)高壓電纜并記錄，搖測(cè)完畢放電。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告主管。 由工作負(fù)責(zé)人對(duì)工作范圍進(jìn)行全面檢查，認(rèn)為無(wú)問(wèn)題后，宣布工作終結(jié)，全體人員撤離工作地點(diǎn)后，方可辦理送電手續(xù)。二、 低壓配電柜保養(yǎng)檢修安全規(guī)程 停電檢修前三天向部門經(jīng)理及客戶提出，并說(shuō)明停電時(shí)間、停電范圍，經(jīng)客戶同意后執(zhí)行。 正式檢修前辦理《工作票》、《操作票》，并由主管簽發(fā)。 采取保證安全的組織措施，認(rèn)真執(zhí)行工作監(jiān)護(hù)制度。 對(duì)要檢修的設(shè)備進(jìn)行放電，掛地線處理。 檢修操作完畢后，應(yīng)做檢查測(cè)試，并做測(cè)試記錄。 工作完畢后要填寫工作記錄。三、 電容器操作規(guī)程 目的：所有值班人員均應(yīng)正確操作電容柜，保證設(shè)備及人身安全。（2） 正常停電操作時(shí)，應(yīng)先拉開(kāi)電容器組開(kāi)關(guān)，后拉開(kāi)各路饋電開(kāi)關(guān)。（3） 事故情況下，如突然停電，必須先將電容器組的開(kāi)關(guān)拉開(kāi)，以免突然來(lái)電時(shí)，電壓過(guò)高超過(guò)電容器允許值。（2） 電容器組嚴(yán)禁帶電荷合閘，電容器組再次合閘時(shí)，必須在斷開(kāi)電源三分鐘后進(jìn)行。（2） 巡查工作完成后，在《值班記錄簿》上做好記錄。（2） 全部工作完成后，在《檢修記錄上》上做好記錄。 運(yùn)行值班人員必須嚴(yán)格按照值班員職責(zé)和交接班制度執(zhí)行。2） 高壓各支路出線開(kāi)關(guān)運(yùn)行是否正常。4） 低壓主進(jìn)及各支路負(fù)荷儀表指示是否正常。6） 三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否正常。8） 電站內(nèi)電氣設(shè)備運(yùn)行是否有異常及異味等。10） 室內(nèi)照明是否正常，應(yīng)急照明是否正常，室內(nèi)外通道是否暢通。 每月安排各班清掃配電柜，并檢查設(shè)備狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或報(bào)主管 。3） 低壓母線、設(shè)備或電氣聯(lián)接部位非超負(fù)荷產(chǎn)生的過(guò)熱溫度超過(guò)極限時(shí)，應(yīng)先迅速停斷次要負(fù)荷以控制溫升，然后再停斷缺陷設(shè)備的供電進(jìn)行檢修。 對(duì)突發(fā)停電故障，嚴(yán)格按照停電緊急預(yù)案執(zhí)行。 事故發(fā)生時(shí)，值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，必須沉著、迅速、準(zhǔn)確、精力集中地進(jìn)行處理，不應(yīng)慌張，未經(jīng)慎重考慮不應(yīng)自行處理。 用安全可行的方法保證正常設(shè)備的繼續(xù)運(yùn)行。 處理事故時(shí)，除指揮者和有關(guān)人員外，其他外來(lái)人員應(yīng)立即退出事故現(xiàn)場(chǎng)。 如遇交接班時(shí)發(fā)生故障，則應(yīng)由交接班的值班員處理準(zhǔn)備接班的值班員做助手，待恢復(fù)正常后在進(jìn)行交接班，若一時(shí)不能恢復(fù)，應(yīng)得到領(lǐng)導(dǎo)同意后才能交接班。 當(dāng)高壓雙路停電時(shí)，應(yīng)立即通知物業(yè)啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)組，確保應(yīng)急負(fù)荷用電，同時(shí)與上級(jí)供電部門聯(lián)系，調(diào)查事故原因，并馬上通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和客戶。六、 維修電工安全工作規(guī)程 維修電工除工作外應(yīng)在指定崗位待命。 工作前應(yīng)檢查工具外觀、絕緣是否良好，測(cè)電筆需在有電的設(shè)備上確認(rèn)為正常后才可使用。 接到《派工單》后，應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，如遇突然停電、跳閘等事故應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處理。 工作中發(fā)現(xiàn)隱患和問(wèn)題及時(shí)處理和上報(bào)。 維修人員應(yīng)熟練掌握觸電急救方法。2） 電機(jī)及起動(dòng)設(shè)備的金屬外殼是否可靠接地。4） 檢查三相電源是否有電，電壓是否過(guò)低（Ue10%—5%）。 電動(dòng)機(jī)的日常檢查：1） 監(jiān)督電動(dòng)機(jī)的發(fā)熱情況。3） 注意電源電壓的變化。5） 注意電動(dòng)機(jī)的運(yùn)行振動(dòng)情況。7） 除上述各項(xiàng)外，運(yùn)行中還應(yīng)注意其周圍的通風(fēng)和環(huán)境衛(wèi)生。l 清潔電動(dòng)機(jī)內(nèi)外：先清潔外殼，再拆開(kāi)電動(dòng)機(jī)清掃。l 檢查電機(jī)繞組及轉(zhuǎn)子有無(wú)故障：繞組有無(wú)接地、短路、斷路及老化現(xiàn)象。l 清潔和檢查啟動(dòng)設(shè)備，測(cè)量?jī)x表及保護(hù)裝置：消除灰塵及油污，檢查啟動(dòng)設(shè)備的接頭是否良好，接線是否牢固，各儀表是否準(zhǔn)確，保護(hù)裝置動(dòng)作是否良好準(zhǔn)確。l 完工后試車檢查 ：測(cè)量絕緣電阻，檢查各轉(zhuǎn)動(dòng)部分是否靈活，安裝是否牢固，起動(dòng)和運(yùn)行時(shí)電壓、電流是否正常，有無(wú)不正常振動(dòng)和噪音。3） 檢修完畢，應(yīng)填寫《工程部設(shè)備保養(yǎng)記錄》。2） 檢修時(shí)：首先要將電機(jī)脫離電源；拆裝時(shí)要注意安全；要按拆裝程序進(jìn)行拆裝，不得硬拆硬裝電機(jī)的機(jī)械部件等。八、 動(dòng)力系統(tǒng)故障處理安全規(guī)程 強(qiáng)電系統(tǒng)維修人員接到維修通知后迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。2） 檢查主回路故障時(shí)，應(yīng)使用相應(yīng)儀表工具對(duì)主回路線路及動(dòng)力（電動(dòng)機(jī)）進(jìn)進(jìn)行檢測(cè)，確定故障原因，對(duì)動(dòng)力設(shè)備（電動(dòng)機(jī)）進(jìn)行修復(fù)，故障線路與不能修復(fù)的動(dòng)力設(shè)備（電動(dòng)機(jī)）予以更換。3） 在修復(fù)中發(fā)現(xiàn)無(wú)法處理的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告主管。 修復(fù)動(dòng)力設(shè)備控制盤柜與電動(dòng)機(jī)必須經(jīng)儀表檢測(cè)合格后，恢復(fù)正常供電，對(duì)修復(fù)的動(dòng)力系統(tǒng)線路與動(dòng)力設(shè)備應(yīng)監(jiān)督運(yùn)行15~30分鐘。 變壓器外觀清掃包括變壓器的封閉外殼、視窗、色標(biāo)，要清掃干凈，無(wú)塵塵漬，并檢查整體完好。 測(cè)試絕緣阻值，高壓側(cè)對(duì)地、對(duì)零，低壓側(cè)對(duì)地、對(duì)零，高壓對(duì)低壓絕緣。 母線排壓接良好，牢固可靠，無(wú)變形、變色，清潔干凈。 檢查分接抽頭螺絲有無(wú)松動(dòng)，并進(jìn)行緊固清潔。 檢修風(fēng)機(jī)外罩、風(fēng)扇線路工作正常。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和上報(bào)。 范圍：適用于大廈內(nèi)所有空調(diào)機(jī)房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、樓道及水箱間等的配電柜的維護(hù)保養(yǎng)。（2） 維修人員要熟悉掌握各機(jī)房位置、用途、強(qiáng)電控制箱的功能及設(shè)計(jì)參數(shù)。（4） 在對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查時(shí)，必須將與該設(shè)備連接的所有電源斷開(kāi)，停電檢查時(shí)要掛標(biāo)識(shí)牌。在開(kāi)關(guān)的兩側(cè)進(jìn)行驗(yàn)電時(shí)，要先驗(yàn)低壓側(cè)，后驗(yàn)高壓側(cè)；先驗(yàn)下層，后驗(yàn)上層。（7） 電器設(shè)備的指示燈和電壓表只能作為參考，不能作為設(shè)備無(wú)電的依據(jù)。（9） 操作人員應(yīng)聽(tīng)從監(jiān)護(hù)人員的指揮，監(jiān)護(hù)人員在監(jiān)護(hù)時(shí)不應(yīng)做其它工作，監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)操作人不正確操作時(shí)有權(quán)令其停止工作。（11） 工作終結(jié)后，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理并認(rèn)真檢查，在確認(rèn)沒(méi)有影響電器設(shè)備安全及人身安全的情況下方可送電。（12） 測(cè)量電流時(shí)，應(yīng)正確使用鉗形表，依次從大電流檔位向小電流檔位換檔，測(cè)量過(guò)程中不可換檔。每次測(cè)量完畢后要把電流量程切換到高檔位，以免下次使用時(shí)因未經(jīng)選擇量程就進(jìn)行測(cè)量而造成儀表?yè)p壞。測(cè)量電阻時(shí)驗(yàn)斷開(kāi)被測(cè)物的電源，嚴(yán)禁帶電測(cè)量。（14） 對(duì)強(qiáng)電箱檢修時(shí)，嚴(yán)禁帶電作業(yè)。十一 設(shè)備運(yùn)行管理制度一、 安全運(yùn)行管理制度1． 維修部分（1） 電工① 電工工作前應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品，并保證使用工具的絕緣性能良好。③ 在進(jìn)行線路檢修作業(yè)時(shí)，應(yīng)在各供電回路的隔離開(kāi)關(guān)上懸掛明顯的標(biāo)識(shí)牌。⑤ 嚴(yán)禁在交接班時(shí)進(jìn)行倒閘操作和事故處理。（2）水暖工。② 檢修設(shè)備時(shí)，要防止水滲入設(shè)備而燒壞電機(jī)。④ 進(jìn)行電、氣焊工作時(shí)應(yīng)穿好工作服，防止?fàn)C傷，確保工作場(chǎng)所周圍無(wú)易燃、可燃物品，并備有手提滅火器。 （3）電梯工。② 在轎頂工作時(shí)：確定工作是否需要電力，如果不需要應(yīng)將主電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，鎖定并掛牌；保證電梯必須在檢修狀態(tài)下運(yùn)行；如存在墜落危險(xiǎn)，必須采取墜落保護(hù)，包括戴安全帽、使用護(hù)欄等；在移動(dòng)的轎頂工作時(shí)，不準(zhǔn)穿戴可能被鉤住或纏住的任何物品，不準(zhǔn)在口袋內(nèi)攜帶工具。 ④ 在機(jī)房工作：機(jī)房?jī)?nèi)禁止帶人火種，防火器材應(yīng)齊備；機(jī)房?jī)?nèi)必須保持干凈，不得有油和雜物；所有電接觸點(diǎn)、斷路器和電閥接頭，必須加以保護(hù)以防止電擊。 2．設(shè)備間（層）（1）設(shè)備間鑰匙實(shí)行集中管理，由工程部資料員統(tǒng)一負(fù)責(zé)，借用時(shí)需辦理登記手續(xù)。（3）設(shè)備房實(shí)行責(zé)任包干制，未經(jīng)專業(yè)主管許可不允許到非專業(yè)設(shè)備房?jī)?nèi)逗留。（2）審定、頒發(fā)本部門各項(xiàng)安全生產(chǎn)責(zé)任制和安全生產(chǎn)管理制度。（4）審批安全技術(shù)措施計(jì)劃。 2．專業(yè)主管安全職責(zé)（1）專業(yè)主管是安全生產(chǎn)的直接責(zé)任人，對(duì)安全生產(chǎn)負(fù)有直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。（3）監(jiān)督、檢查、落實(shí)安全生產(chǎn)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)，必須保證符合行業(yè)規(guī)章制度。（5）負(fù)責(zé)組織、開(kāi)展本專業(yè)安全生產(chǎn)的培訓(xùn)工作，確保所管轄的員工懂得安全生產(chǎn)知識(shí)，遵守安全管理制度，會(huì)處理安全事故。（2） 經(jīng)常教育和檢查本組員工在工作時(shí)的操作規(guī)范和安全防護(hù)措施，保證作 業(yè)安全。（4） 如遇到傷亡事故應(yīng)立即進(jìn)行搶救，并報(bào)告部門領(lǐng)導(dǎo)，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，參加調(diào)查，積極分析原因，提出改進(jìn)辦法。1. 配備合格的電氣工作人員電氣工作人員應(yīng)具備以下條件：熱愛(ài)本職工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)；有一定的文化，具備必要的電氣知識(shí)，熟悉電業(yè)安全工作流程，經(jīng)業(yè)務(wù)部門考核并取得電工執(zhí)照；身體健康、無(wú)妨礙工作的疾病，如顛癇、色盲、口齒不清等。三熟：熟悉設(shè)備和系統(tǒng)的基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗的操作規(guī)程和制度。2．配置保安設(shè)施為了保證安全供電，變電所和配電室應(yīng)配備齊全合格的保安工具（驗(yàn)電筆、絕緣靴、絕緣手套、拉桿等）、足夠數(shù)量的滅火工具和防鼠設(shè)施等，使安全供電在物質(zhì)設(shè)備上得到保障。另外還要重視各種記錄冊(cè)的填寫和保存，這是積累數(shù)據(jù)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的主要資料。4. 供電設(shè)備的檢查與維護(hù)供電設(shè)備檢查的內(nèi)容包括：設(shè)備外觀有無(wú)改變；絕緣部件有無(wú)損壞，絕緣是否良好；沖油設(shè)備有無(wú)滲油、缺油；儀表是否準(zhǔn)確、靈敏；電壓是否正常；設(shè)備運(yùn)行參數(shù)（溫升、聲響、轉(zhuǎn)數(shù)等）是否符合技術(shù)要求；機(jī)械設(shè)備是否安裝、連接牢固，是否運(yùn)轉(zhuǎn)靈活；接地和繼電保護(hù)裝置是否正常等。5. 電氣設(shè)備的定期檢修與試驗(yàn)為了確保安全，除了要對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的維護(hù)外，還要按照有關(guān)規(guī)程、規(guī)定的要求進(jìn)行定期檢修。冬季取暖期前應(yīng)安排全面檢修，整個(gè)取暖期中，應(yīng)增加檢修次數(shù)。動(dòng)力、照明配電箱（盤），要經(jīng)常進(jìn)行檢修，并要加強(qiáng)管理。按照規(guī)程要求，還要對(duì)電氣設(shè)備和保安工具進(jìn)行定期試驗(yàn)。保安工具的試驗(yàn)每半年進(jìn)行一次。6. 加強(qiáng)安全用電教育和用電指導(dǎo)取締違章用電，禁止亂拉、亂接線路。堅(jiān)持安全檢查制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。（2）應(yīng)定期巡視水泵工作是否正常，供水系統(tǒng)有無(wú)損壞或滴漏，水箱是否清潔。（4）發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉，（5）并即時(shí)發(fā)出通告，立即安排緊急維修。（6）消防用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，同時(shí)嚴(yán)禁使用消防喉作其它用途。（8）樓宇外墻的共用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。（10）涉及樓宇進(jìn)戶水表以上的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。（12）接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準(zhǔn)備。（五）電梯管理服務(wù)（1）電梯必