【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 防安全工作的管理與監(jiān)督，為小區(qū)消防第一責(zé)任人，并負(fù)責(zé)小區(qū)消防知識(shí)的宣傳教育工作的監(jiān)督管理，每年底舉行一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)并進(jìn)行有效評(píng)估。 不斷提高自身素質(zhì)、創(chuàng)造性思維及管理水平。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 B. 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處副主任崗位職責(zé) 協(xié)助主任制定和完善管理處部門(mén)內(nèi)部的各項(xiàng)管理制度，制定各類(lèi)工作人員的作業(yè)程序及考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后組織實(shí)施。 根據(jù)管理處的經(jīng)營(yíng)方向和目標(biāo)，制定具體的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目方案，策劃新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并組織實(shí)施，協(xié)助主任完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)協(xié)助主任對(duì)所管轄人員之工作績(jī)效進(jìn)行公正合理的考評(píng)，包括合理安排人員加班、值班，內(nèi)務(wù)檢查、文體活動(dòng)的開(kāi)展等，負(fù)責(zé)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及職業(yè)安全教育，不斷提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 監(jiān)督管理處 各類(lèi)文件、資料、表格、內(nèi)外來(lái)文等質(zhì)量記錄的管理工作和歸檔工作，督促檢查各類(lèi)信息、例會(huì)紀(jì)要、工作計(jì)劃的整理、發(fā)送、落實(shí)工作。 負(fù)責(zé)管理處各類(lèi)資產(chǎn)的監(jiān)督工作，每月核查掌握各類(lèi)資產(chǎn)的使用狀況、技術(shù)性能，監(jiān)督管理處內(nèi)部各類(lèi)檢查工作，并根據(jù)檢查結(jié)果予以通報(bào)，采取合理措施對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題糾正預(yù)防。 按公司質(zhì)量體系文件要求協(xié)助管理處經(jīng)理簽訂本部門(mén)的分承包合同，并監(jiān)督合同實(shí)施。 負(fù)責(zé)接待來(lái)小區(qū)檢查、指導(dǎo)工作的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，正確宣傳住宅區(qū)整體公眾形象和介紹小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。 健全并落實(shí)小區(qū)精神文明建設(shè)公約， 定期向住戶(hù)宣傳黨和政府的政策、法規(guī)、公共管理制度和消防法規(guī)等，并在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，監(jiān)督落實(shí)小區(qū)各項(xiàng)健康、有益的社區(qū)文化活動(dòng)。負(fù)責(zé)協(xié)助部門(mén)經(jīng)理每半年組織召開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)，加強(qiáng)與住戶(hù)的溝通，了解住戶(hù)的需要，完善各項(xiàng)工作內(nèi)容。 負(fù)責(zé)每月 30 日前落實(shí)本月工作計(jì)劃完成情況，并匯總下一個(gè)月工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容，提交月度工作總結(jié)評(píng)估報(bào)主任審閱。 負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查、參與小區(qū)公共設(shè)施、機(jī)電等設(shè)備的月檢、季檢、年檢以及其它重要維修養(yǎng)護(hù)，審核設(shè)備年度檢修計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共設(shè)施及各類(lèi)設(shè)備狀 況良好，運(yùn)行正常。 負(fù)責(zé)小區(qū)公共預(yù)警信息公布的監(jiān)督工作，審核本部門(mén)消防演習(xí)計(jì)劃，并予以組織落實(shí)、實(shí)施，審核各類(lèi)安全預(yù)案，協(xié)助經(jīng)理安排每月夜間查崗人員，并將查崗結(jié)果在部門(mén)內(nèi)通報(bào)。 負(fù)責(zé)審批住戶(hù)裝修方案，監(jiān)控有關(guān)責(zé)任人對(duì)裝修工程的管理，合理安排人員對(duì)裝修戶(hù)的巡視、檢查及驗(yàn)收工作。 負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、返修等管理工作，并及時(shí)與施工單位或發(fā)展商聯(lián)系、協(xié)調(diào)，確保住戶(hù)房屋質(zhì)量問(wèn)題在短期內(nèi)得到圓滿(mǎn)解決。 負(fù)責(zé)制定及組織實(shí)施房屋及公用設(shè)施大、中修的計(jì)劃及改建 、擴(kuò)建項(xiàng)目的施工、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督 管理，辦理竣工驗(yàn)收工作。 負(fù)責(zé)監(jiān)督機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施及技防設(shè)施的檢查工作，參與重大項(xiàng)目維修施工，確保維修質(zhì)量。 負(fù)責(zé)客戶(hù)服務(wù)部正常工作的開(kāi)展，確?？蛻?hù)服務(wù)工作的有效進(jìn)行，處理客戶(hù)投訴。 完成主任交辦的其它工作。 6． 3． 3 物業(yè)管理項(xiàng)目管理處各項(xiàng)管理制度 于 項(xiàng)目進(jìn)入正常管理運(yùn)行前，物業(yè)管理項(xiàng)目管理處將根據(jù) 項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行情況，制訂一套系統(tǒng)的管理制度來(lái)有效的控制和保證物業(yè)日常運(yùn)作。 安全防火制度（包括組織防火隊(duì)伍，及火警應(yīng)急處理辦法，火警演習(xí)） 員工交 接班制度 員工值班制度 貨梯使用管理制度 貨物進(jìn)出小管理制度 文檔管理制度 樓宇巡視制度 客戶(hù)詢(xún)?cè)L制度 工作跟蹤檢查制度 專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)制度：物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)服務(wù)技巧的培訓(xùn)節(jié)約能源培訓(xùn)內(nèi)部考核制度培訓(xùn)系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)對(duì)我公司管理的同類(lèi)型物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析 特約服務(wù)制度： 根據(jù) 項(xiàng)目的特點(diǎn)，我公司建議提供如下物約服務(wù)： 美容美發(fā)服務(wù) 商務(wù)服務(wù)：信件及報(bào)刊速遞、電話(huà)及訪客留言、代發(fā) 傳真、 24 小時(shí)秘書(shū)服務(wù)、代定飛機(jī)、火車(chē)、船票、預(yù)定酒店、安排 酒宴、會(huì)議 為客戶(hù)提供健身活動(dòng)設(shè)施和服務(wù) 郵局信件收發(fā)服務(wù) 勞務(wù)服務(wù)：送餐服務(wù)、衣物洗熨、汽車(chē)美容清洗、自行車(chē)修理服務(wù) …… 鑒于篇幅原因，在此不予一一列舉。 6． 3． 4 客戶(hù)服務(wù)策劃 小區(qū)業(yè)主入住后， 項(xiàng)目管理處還將密切關(guān)注與客戶(hù)間的聯(lián)絡(luò)，做好服務(wù)狀況調(diào)查工作，以期不斷提高工作水平。 處理投訴：所有客戶(hù)的投訴，必須記錄及妥善處理，同時(shí)要做定期分析及檢討客戶(hù)主要投訴項(xiàng)目。由項(xiàng)目副主任具體實(shí)施 . 安排防火演習(xí)定期安排防火演習(xí)，與客戶(hù)聯(lián)絡(luò)并安排其職員積極參與。通常一年一次或半年一次。主要目的是讓客戶(hù)職員知悉物業(yè)之各項(xiàng)防火設(shè)備及消防栓，滅火器等之使用方法，并用熟悉防火通道。 總經(jīng)理熱線(xiàn)電話(huà)設(shè)立總經(jīng)理公眾投訴程序，以便改進(jìn)服務(wù)，我公司將在管理處接待臺(tái)設(shè)立投訴熱線(xiàn)電話(huà)，由專(zhuān)人接聽(tīng)，并記錄于的熱線(xiàn)電話(huà)投訴表格，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自跟蹤處理任何有關(guān)問(wèn)題，投訴人的姓名會(huì)被保密。 6． 4 內(nèi)部管理策劃 物業(yè)管理主要是通過(guò)對(duì)人的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)，人力資源是物業(yè)項(xiàng)目最重要的資源，造就一支素質(zhì)良好的員工隊(duì)伍，以適應(yīng)物業(yè)管理的需要，給予客戶(hù)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是項(xiàng)目管理處人事行政的首要職責(zé)。 6． 4． 1 行政管理的職能 行政管理部是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政管理的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，與管理處各部門(mén)之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督及考核的功能。 6． 4． 2 人事管理的職能人事管理是負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事管理的核心職能，與管理處各部門(mén)之間實(shí)現(xiàn)人員招聘、培訓(xùn)及人力資本控制的。 6． 4． 3 總公司對(duì)管理處人力資源支持 我公司將為 項(xiàng)目派出一名項(xiàng)目管理 處主任一名、副主任一名、工程主管一名、護(hù)衛(wèi)主管一名、保潔綠化主管一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理處日常管理工作。 公司人力資源部將聯(lián)合項(xiàng)目管理處對(duì)人員管理、服務(wù)品質(zhì)各方面進(jìn)行檢查監(jiān)督，同時(shí)按公司質(zhì)量管理體系進(jìn)行內(nèi)外評(píng)審。 我公司將針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，組織進(jìn)行人員招聘，進(jìn)行公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)，合格后上崗，確保項(xiàng)目管理處管理品質(zhì)及服務(wù)水平的持續(xù)穩(wěn)定與上升。 6． 4． 4 工作人員素質(zhì)要求 思想素質(zhì)要求：物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)工作的服務(wù)好壞、量大量小，在實(shí)際工作過(guò)程中有很大的彈性。每一個(gè)工作人員都必須樹(shù)立 “服務(wù)光榮 ”的思想，在服務(wù)工作中做到尊重客戶(hù)，讓客戶(hù)滿(mǎn)意，時(shí)刻具有服務(wù)的自覺(jué)性。服務(wù)思想不正確、沒(méi)有足夠的敬業(yè)精神的人無(wú)法勝任物業(yè)管理這項(xiàng)工作。 身體素質(zhì)要求：身體健康，無(wú)重大疾病及傳染性疾病，五官端正。 業(yè)務(wù)素質(zhì)要求：熱愛(ài)服務(wù)性工作，對(duì)本職工作盡心盡責(zé)，儀表言行得體大方，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，工作積極主動(dòng)，上進(jìn)鉆研業(yè)務(wù)工作，不斷提升服務(wù)水平和服務(wù)品質(zhì)，對(duì)公司管理提出合理化建議，與公司共同成長(zhǎng)，將客戶(hù)利益放在首位。 6． 4． 5 員工手冊(cè)員工手冊(cè)是人事管理中重要文件之一。員工手冊(cè)應(yīng)按照物業(yè)管理及 服務(wù)特點(diǎn)制定， 已經(jīng)有了公司標(biāo)準(zhǔn)的員工手冊(cè)，我公司可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況要求酌情修改，以符合經(jīng)營(yíng)管理的要求。一經(jīng)確定，所有物業(yè)管理項(xiàng)目部員工須按有關(guān)規(guī)定切實(shí)執(zhí)行。 6． 5 內(nèi)務(wù)管理工作內(nèi)容 6． 5． 1 考勤：包括請(qǐng)假、補(bǔ)簽、加班、調(diào)班，具體事宜由行政部完成。 6． 5． 2 員工到、離崗安排：包括報(bào)到、員工保險(xiǎn)、離職規(guī)定，具體由行政部、財(cái)務(wù)部執(zhí)行。 6． 5． 3 一般事務(wù)安排：包括物品采購(gòu)，人員招聘，收轉(zhuǎn)檔案，辦理保險(xiǎn)，具體事宜由人事行政部執(zhí)行。 6． 5． 4 檢查崗位工作紀(jì)律：包括著裝標(biāo)準(zhǔn)，行為規(guī)范，工作規(guī)范，工作質(zhì) 量，具體事宜由人力資源部、行政部共同執(zhí)行。 6． 5． 5 建立質(zhì)量管理體系：根據(jù) ISO9001 國(guó)際質(zhì)量管理體系，建立 項(xiàng)目小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量管理體系，并通過(guò) ISO 國(guó)際質(zhì)量管 理認(rèn)證，具體事宜由人事行政部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)完成。 6． 6 人員到位安排根據(jù)架構(gòu)編制，我們預(yù)計(jì)前期主要到位人員是工程，行政，物管之主管級(jí)骨干人員，然后可根據(jù)入伙情況逐步增加人員，并按員工的專(zhuān)業(yè)及能力安排適當(dāng)崗位及工作。 6． 7 員工培訓(xùn)在員工到崗后及正式運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中， 項(xiàng)目管理處將定期安排業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在入職后進(jìn)行全體員工培訓(xùn)，課程包括本公司 、 項(xiàng)目小區(qū)和開(kāi)發(fā)商的相關(guān)背景簡(jiǎn)介，管理處員工工作要求，護(hù)衛(wèi)消防一般知識(shí)的了解，報(bào)告書(shū)寫(xiě)、員工守則及各崗位職責(zé)等。在正式運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，項(xiàng)目管理處將會(huì)按實(shí)際需要安排各部門(mén)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，且受培訓(xùn)之員工必須通過(guò)考核方可上崗。 6． 8 質(zhì)量管理管理處主在目管理處各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)口工作的開(kāi)展過(guò)程中，根據(jù)公司質(zhì)量管理體系中的支持性文件，進(jìn)行作業(yè)管理。 6． 8． 1 執(zhí)行作業(yè)性程序文件《各專(zhuān)業(yè)崗位管理程序》《各專(zhuān)業(yè)崗位工作程序》《各專(zhuān)業(yè)崗位檢查等程序》 6． 8． 2 執(zhí)行作業(yè)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《各專(zhuān)業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》，如：游標(biāo)卡尺操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、 環(huán)境消殺作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、發(fā)電機(jī)房值班指導(dǎo)書(shū)等。 6． 8． 3 質(zhì)量記錄《各專(zhuān)業(yè)管理記錄表格》，如：客戶(hù)投訴記錄表、交接班記錄表、顧客滿(mǎn)意度調(diào)查表等。 6． 9 財(cái)務(wù)管理策劃 6． 9． 1 我公司將根據(jù) 項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商要求，設(shè)立一套完善的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度，包括各級(jí)員工之財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序，務(wù)求有效的，按制度管理收支。 6． 9． 2 編制財(cái)務(wù)用文件，表格，工作流程等 6． 9． 3 根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家稅收法律 ,財(cái)務(wù)部將與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，協(xié)商有關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)。 6． 9． 4 建立財(cái)務(wù)及資料貯存庫(kù)，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況 預(yù)測(cè)。 6． 9． 5 定期向 項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商提交財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)。 6． 9． 6 編制管理項(xiàng)目部年度管理預(yù)算，提交 項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商審核批準(zhǔn) 6． 10 工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的活動(dòng)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢(xún)?nèi)，盡可能獲取客戶(hù)和使用人的最大滿(mǎn)意?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)備，成為給客戶(hù)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)工程部直接運(yùn)行和管理這些設(shè)備，所以，工程部是為業(yè)主營(yíng)造舒適、安全和方便，并直接給業(yè)主留下服務(wù)形象的部門(mén)。工程本身的工作，以及工程部與客戶(hù)服務(wù)部，護(hù)衛(wèi)部等部門(mén)之間 的橫向聯(lián)系和配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用中的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是主要開(kāi)支項(xiàng)目之一；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度相對(duì)比較高的一項(xiàng)工作。工程部的工