【文章內(nèi)容簡介】 緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好。d、消防泵分別按泵體、閥門、管道、電機的保養(yǎng)內(nèi)容，每半年進行一次保養(yǎng)檢修，并記錄于《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。（3）消防風(fēng)機的維護保養(yǎng)ａ、斷開主電源，掛上標示牌，檢查電機接地是否完好；ｂ、緊固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器；ｃ、檢測電動機的絕緣電阻，檢查主回路接觸點；ｄ、調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動是否良好；ｅ、清潔電機及風(fēng)濾器和機殼內(nèi)部；ｆ、向轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性；ｇ、檢查調(diào)節(jié)閥的機械開閉動作，開閉角度標志；ｈ、手動開機，測定三相電流值，檢查指示燈，電壓、電流表，聽查風(fēng)機各部件運行聲音；ｉ、連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，驗證風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否正常；ｊ、每半年進行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄于《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。（4）疏散出口指示燈的月保養(yǎng)內(nèi)容：ａ、檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象；ｂ、檢查出口指示燈電源是否有故障，如有，應(yīng)立即修理；ｃ、檢查出口指示燈是否牢固；ｄ、針對檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷取下來進行修復(fù)，再裝回原位；ｅ、燈箱外殼及面板擦抹干凈；ｆ、每3個月進行一次備用電池亮燈（半小時），使電池放電后再充電，延長電池壽命。（四）電梯系統(tǒng)管理方案我們對電梯的管理目標是：專業(yè)管理、精心保養(yǎng)、快速維修。工程部負責(zé)對電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備、機房等日常巡查；專業(yè)維保公司負責(zé)每月2次的保養(yǎng)，制定各項規(guī)章制度及電梯應(yīng)急預(yù)案。具體方案如下：1. 各部門職責(zé)公司技術(shù)部門負責(zé)監(jiān)督電梯保養(yǎng)公司平時對小區(qū)電梯的保養(yǎng)、維護工作。工程部負責(zé)電梯及機房的日常管理巡查及清潔。環(huán)境部負責(zé)電梯轎廂清潔。秩序維護部負責(zé)電梯困人急救和事故安全保衛(wèi)工作。電梯安全運行管理措施電梯必須取得年檢合格證后使用，嚴禁使用“病”梯。制訂《操作規(guī)程》，讓工程人員和秩序維護人員熟練掌握。工程人員每天巡查電梯運行情況和機房，發(fā)現(xiàn)危及安全運行的現(xiàn)象，應(yīng)立刻請示工程部負責(zé)進行電梯關(guān)閉程序，并通知電梯保養(yǎng)公司，做好記錄。巡邏秩序維護員每天巡查電梯轎廂的報警電話、照明、通風(fēng)、平層、安全觸板、顯示屏是否正常，發(fā)現(xiàn)異常立即報工程部。電機機房由工程部人員每周按《機房清潔操作規(guī)程》清潔一次，電梯轎廂由清潔人員每日清潔二次，在裝修階段每日清潔四次以上。根據(jù)我們管理經(jīng)驗，電梯機房、轎廂保持清潔能延長電梯使用壽命，大大降低電梯故障。為防止因進水造成電梯轎廂線路板損壞，我們將在電梯交付使用前對轎廂線路板進行防水處理。（五）市政等公用共用設(shè)施管理方案公共配套種類多，范圍廣，我司采用管理處制定計劃、管理處與公司相關(guān)部門共同督促的方式，以保證計劃的按時實施。共用配套服務(wù)設(shè)施管理方案1. 在服務(wù)設(shè)施顯眼位置張貼設(shè)施使用方法及注意事項。2. 在可能引起意外事故的地方設(shè)置警示牌或畫上警示線。3. 每半年一次對健身活動設(shè)施進行安全保養(yǎng)，并記錄。4. 保持地下停車庫照明體統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、排水系統(tǒng)的正常使用。5. 道路定期保養(yǎng)護，做到無積水、凹陷現(xiàn)象；道路側(cè)石無破損現(xiàn)象。6. 嚴格控制人行道上停車、并定期保養(yǎng)，做到無凹陷、積水、裸土等現(xiàn)象。7. 雨水管、污水管、廢水管每年在春、秋雨季來臨之前疏通一次，并定期檢查，不發(fā)生阻塞、外溢現(xiàn)象。8. 窨井每季清理一次，保持窨井蓋完整，不起翹，無噪音。9. 地下室內(nèi)明溝處每季度保證清理一次，做到無雜物、無臭味。10. 保持公用部位照明和消防應(yīng)急類的正常。第五章 環(huán)境衛(wèi)生管理一、保潔方案優(yōu)質(zhì)的物業(yè)保潔服務(wù)能夠有效地保持環(huán)境潔凈、美觀，同時，由于使用了恰當?shù)姆椒?、物料及設(shè)備，給物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)，從而延長了物業(yè)的使用壽命。因此，現(xiàn)代意義上的清潔服務(wù)已不再是簡單的掃掃地、收倒垃圾，更多的是通過專業(yè)的人才和技術(shù)對建材進行科學(xué)的養(yǎng)護和打理，清潔服務(wù)已成為物業(yè)管理不可或缺的重要組成部分。針對xx小區(qū)的物業(yè)特點，結(jié)合過去所掌握的一些工作中總結(jié)出的經(jīng)驗，我們整理出以下物業(yè)清潔服務(wù)方面的幾點構(gòu)想：（一）良好的員工形象1. 在對現(xiàn)場員工的選用中，我管理處將選用40—50歲，工作認真、勤懇、形象素質(zhì)良好之員工負責(zé)現(xiàn)場的清潔作業(yè)。2. 在對現(xiàn)場員工的形象要求中，我管理處將通過嚴格的管理和各項新穎的禮儀禮節(jié)的培訓(xùn)來保證現(xiàn)場作業(yè)員工的形象達到標準，并有統(tǒng)一規(guī)范化的服務(wù)模式。（二）隱性服務(wù)管理模式為了給業(yè)主創(chuàng)造一個安靜舒適的生活環(huán)境，現(xiàn)場在作業(yè)中將結(jié)合小區(qū)的實際情況以及小區(qū)的習(xí)慣制定相應(yīng)的隱性服務(wù)模式，對此我們擬定了如下管理措施：1. 日常作業(yè)避開高峰期早上7點半前后和傍晚5點半前后是業(yè)主進出小區(qū)的高峰期，為避免對業(yè)主的出入造成影響，對此，我們安排員工在高峰時間段前將各小區(qū)的路面、地下停車庫、電梯、大堂、外圍區(qū)域全面清潔一遍，基本將各區(qū)域明顯污漬、垃圾全面處理一遍，以避免業(yè)主感覺清潔不及時。2. 合理安排定期作業(yè)對于固定的定期清潔項目，我們也合理地調(diào)整清潔時間。如電梯廳的拋光、大堂晶面的處理等，都把時間安排在非高峰時段進行作業(yè)，以避免因作業(yè)給業(yè)主帶來不便。3. 合理安排垃圾清運時間夏天天氣炎熱，小區(qū)內(nèi)的垃圾如果停留時間太長容易發(fā)臭和滋生蚊蟲等，且因白天全面清理極易造成對電梯等區(qū)域的異味。對此我們安排一天早晚兩次清理生活垃圾，業(yè)主進出小區(qū)的高峰期，且在清運的過程中不會因異味而對小區(qū)的環(huán)境造成影響，另一方面可避免垃圾過夜。（三）作業(yè)質(zhì)量控制我管理處的環(huán)境品質(zhì)控制主要由外部監(jiān)控與內(nèi)部監(jiān)控來完成，通過日檢、周檢、月檢、季檢、與客戶聯(lián)檢等方式來嚴格的保障現(xiàn)場的作業(yè)質(zhì)量。并在服務(wù)過程中不斷加強與顧客的溝通，掌握顧客需求，從而為顧客提供精益求精的服務(wù)。清潔管理質(zhì)量指標1. 共用樓道保潔每日打掃1次各樓層通道和樓宇大堂，并拖洗干凈；大理石地面每月拋光1次；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每周擦1次樓梯門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮，扶手護攔干凈、光亮，清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢查50cm無顯著臟污；樓梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無灰塵，大理石地面干凈無灰塵，水磨石、水泥地面干凈無雜物、污跡；樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。2. 電梯及電梯廳保潔 保持電梯轎廂清潔，白天不停地循環(huán)對電梯廳的地坪進行清潔；每日對電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次；每半月對電梯門壁上光1次；燈飾及轎廂頂部每半月清潔1次。標準：玻璃鏡面保持光亮、無手印、污跡，燈具、天花板無灰塵，轎廂房四壁干凈無灰塵，用紙巾擦拭50cm無明顯污跡； 不銹鋼表面光亮，無灰塵、污跡。每日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；每日將墻面及箱柜上的灰塵撣掉，用濕布擦拭1次用濕布擦拭干凈；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時擦洗干凈；每周打開集水坑和排水溝蓋板徹底疏通沖刷1次；每周擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯灰塵無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標識清楚，油漆鮮亮，無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設(shè)施無明顯灰塵；墻面、管線無污跡、無灰塵。4. 道路保潔每日清掃2次，分別在7:16：30前完成；保潔時間不少于8小時，其中小區(qū)的沿街部位不定期做到24小時保潔。保潔人員往返一周不超過2小時。目視道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；每100m2痰跡控制在2個以內(nèi)；每100 m2內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過3個，無直徑1cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；每月清潔2次，目視燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。5. 標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔標識、宣傳牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每周擦拭1次信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。6. 綠化帶保潔每日清掃1次綠化帶、草地上垃圾，撿干凈草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)?；▔砻鏉崈魺o污漬，外觀整潔。7. 休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔每日清潔1次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每周徹底刷洗消毒1次；設(shè)施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。8. 門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭、紅外報警器保潔 門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，秩序維護崗?fù)るS時保潔，墻面、頂面無積灰；工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭、紅外報警器每周擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。9. 垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次；每日抹布抹1次；每周清洗1次，清洗工作在夜間集中在指定場地進行；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無污跡、無油污；經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。10. 垃圾收集與處理垃圾運送人員巡回收取垃圾桶內(nèi)垃圾，保證垃圾桶內(nèi)呈半空狀態(tài)， 回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋，鋪垃圾袋時將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm折貼在垃圾箱外沿，再蓋好垃圾桶蓋；垃圾分類收集，對于可回收物資應(yīng)當回收利用；運送垃圾避開人流高峰；垃圾收集車表面潔凈、外觀光亮，無突出噪音，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。11. 衛(wèi)生消殺夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次，其他根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠：每季進行1次；抽查樓道無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1％。12. 易耗工具保養(yǎng)（1）地拖桶、地拖、掃把、抹布等清潔用品（具）由工作人員自行管理。（2）地拖、抹布、地拖桶用完清洗干凈或涼干，拖把朝上或懸掛放置，地拖桶倒置。（3）其它易耗工具要妥善保管，按指定地點正確存放。為了減少環(huán)境污染，加強環(huán)保觀念，親和自然，達到人、社會的和諧。力爭在物業(yè)服務(wù)管理的各個工作環(huán)節(jié)提倡環(huán)保意識，落實環(huán)保措施，還須要物業(yè)公司、業(yè)主的共同努力，讓我們在大自然中生活。（四）保潔考核方案公司管理處根據(jù)xx小區(qū)的實際情況將小區(qū)劃分城若干個責(zé)任區(qū)域，落實到每個保潔員。同時，制訂考核方案，將保潔人員考核結(jié)果與工作補貼掛鉤。1. 日檢。管理處每天對小區(qū)進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題向保潔員提出整改要求，根據(jù)其整改落實情況，依據(jù)考核標準扣除相應(yīng)考核補貼。2. 月檢。公司品質(zhì)部門和相關(guān)職能部門采取明查和暗訪相結(jié)合的形式，對保潔員責(zé)任區(qū)域每月考核一次。每次考核結(jié)果由管理處負責(zé)公布，每月考核結(jié)果作為保潔員月考核工資發(fā)放。二、商業(yè)網(wǎng)點衛(wèi)生管理我們將根據(jù)xx小區(qū)的特點，提前做好店面招牌的整體規(guī)劃方案，加強宣傳力度，規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點管理。管理區(qū)域內(nèi)的各類商業(yè)網(wǎng)點，店主應(yīng)按規(guī)定地點放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點放置垃圾桶，將做出相應(yīng)的處罰。任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所、不得在過道堆放物品或擴大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復(fù)原貌，逾期不改者，將做出相應(yīng)的處罰并沒收物品。各網(wǎng)點必須按指定位置掛招牌，不得在公共場所亂貼標語、亂樹指示牌、廣告牌等。要保持店容、店貌及環(huán)境的清潔。如有違反，則報請相關(guān)部門責(zé)令停業(yè)整頓。三、排煙、排污、噪聲等控制措施1. 在住宅區(qū)內(nèi)，不可開設(shè)快餐店、飯店。2. 禁止2噸以上機動車進入小區(qū)。3. 定期清理污水管、雨水管，確保落水暢通。4. 定期檢查化糞池，及時聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門抽吸，確保排污暢通。5. 進一步加強綠化養(yǎng)護，種植速生樹木，形成綠色隔離帶。6. 進入?yún)^(qū)內(nèi)車輛一律不準鳴號、車速不得超過5公里/小時。7. 對區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點和住戶產(chǎn)生的噪音進行嚴格要求和控制，對超標者以說服為主，并責(zé)令其改正。8. 要求施工隊在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)，對噪音較大的工程，限制其在區(qū)外完成。9. 做好設(shè)備的日常運行和保養(yǎng)，將設(shè)備運行噪聲控制在合格值之內(nèi)。第六章 安防、車輛管理一、安全防范管理方案安全防范管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，因此公司在崗位設(shè)置上給予充分考慮，實行人防與技防相結(jié)合，采取半封閉式管理，如，在人員管理上將進出小區(qū)人員分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理方法實施管理。同時，監(jiān)控系統(tǒng)保持24小時正常運行狀態(tài)，安防監(jiān)控記錄保留一周以上，實行24小時安全防范巡視。小區(qū)物業(yè)管理中的安全防范工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。而因為安全防范工作沒有做到位而引起的損失會給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴重的影響。所以，除在加強小區(qū)硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊伍，就成了物業(yè)管理活動中的重中之重。在物業(yè)管理的安全防范工作中將重點做好以下方面： （一）人員配置秩序維護部由3名秩序維護領(lǐng)班、12名秩序維護員、3名監(jiān)控員和3名車輛管理員組成，按三班兩運轉(zhuǎn)模式實施z秩序維護工作，全面負責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安、消防、車輛交通等工作。（二）健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)秩序維護服務(wù)的責(zé)任。根據(jù)本公司的實際情況，集合小區(qū)的實際情況，對安全防范制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對物業(yè)的秩序維護工作的約束和管理，更重要的是通過制度檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全防范工作不當給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險。對于上級下發(fā)的文件、規(guī)章制度等，要通過對公司崗位的實際情況，對物業(yè)安全管理的各項工作進行詳細的記錄并保存，及時地調(diào)整、修改，并進行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。 （三）加強對秩序維護人員的培訓(xùn)，建立專業(yè)化的秩序維護隊伍。要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊伍。管理人員必須長期開展培訓(xùn)與思想教育，并將其納入績效考評范圍