【文章內容簡介】 B、 審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時修正。現(xiàn)場巡查下屬崗位紀律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。工程維修部工程領班1. 模范執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程和各項管理規(guī)章制度，對本班范圍內出現(xiàn)的技術問題及設備狀況，向部門領導提供準確的情況，發(fā)現(xiàn)事故征兆及時進行處理、并向上級匯報，及時完成經理下達的各項工作任務。2. 管理使用好本班負責范圍內設備，使設備經常處于良好的技術狀態(tài)，優(yōu)質高效、低耗、安全運行是領班的首要責任。3. 管理好本班使用的工具及儀表，使其經常處于良好及準確的狀態(tài)。4. 領班是一班人在工作上、技術上的帶頭人，是班組的骨干，應在工作上以身作則，技術上精益求精，做好班組管理工作，配合主管解決技術上的疑難問題。5. 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質量，設備發(fā)生故障時，有效地組織力量搶修。6. 負責起草本班組設備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃報主管審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。同時做好各種運行記錄。7. 協(xié)助主管檢查業(yè)戶、租戶裝修工程。8. 團結互助，搞好與其他班組的工作關系，不斷提出本班組的合理化建議。9. 做好本班組設備的技術檔案。巡查記錄、運行記錄、設備維修、故障排除、更換零部件等情況應清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。維修技工1. 遵守員工守則和物業(yè)管理處的各項規(guī)章制度，操作技術規(guī)程，認真負責。2. 準時到崗，接受各級管理人員之督導，在本班領班帶領下按時按質按量完成本系統(tǒng)之運行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。3. 做好設備記錄，及時分析掌握設備運行狀態(tài)。4. 各系統(tǒng)的技術工人在不影響其系統(tǒng)設備運行情況下，有責任接受工程領班或主管的調遣，支援其他系統(tǒng)處理應急的事態(tài)。5. 需輪值工作。7環(huán)境管理部環(huán)境管理主管1. 執(zhí)行管理處經理的指示，接受管理處經理的督導，直接向其負責。2. 負責部門員工的監(jiān)管工作，合理安排各清潔員工之工作內容。3. 根據(jù)計劃定期檢查各班組實際完成情況，指導及監(jiān)察各清潔員工之工作，以確保清潔質量。4. 根據(jù)季節(jié)變化確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)護計劃。5. 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報表，每月提交定期作業(yè)安排報告于物業(yè)經理，每次定期作業(yè)工作完成后需檢查清潔水準是否符合標準。6. 充分了解各種建材設備性質之特性，安排使用最適當之清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術難題。7. 管理好班組使用的各類工具，使其經常處于良好的準備狀態(tài)。8. 負責起草季度養(yǎng)護計劃和備品備件計劃報經理審核。保潔領班1. 按清潔主管的指示執(zhí)行工作。2. 合理安排各清潔員工之工作內容。3. 充分了解各種建材設備性質之特性，安排使用最適當只清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術難題。4. 作業(yè)時需與物管其他部門密切配合。5. 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報表。6. 負責起草季度養(yǎng)護計劃和備品備件計劃報經理審核。 管理好班組使用的各類工具，使其經常處于良好的準備狀態(tài)。保潔工1. 保持公共地方環(huán)境的清潔衛(wèi)生。2. 清洗公用洗手間及添補清潔用品。3. 向倉管員提取適量之用品備用，小心掌握工具使用及保養(yǎng)。4. 定時收集垃圾，將垃圾送至收集站協(xié)助市政清潔工人運走（所有垃圾不得存放過夜）。5. 清潔公共設施如電梯、電話間、煙灰缸、手扶梯、空調新回風口、指示牌、廢紙箱、人工花木、地面、墻身、收集垃圾等。6. 需要時幫助園藝員工搞綠化工作。第四章 擬采取的管理方式、工作計劃及物質配備計劃一、擬采取的管理方式管理模式和基本思路：新城風尚需要新型、先進、科學、優(yōu)質的物業(yè)管理方式，以滿足住戶所追求的高品質、高標準的生活觀念和生活方式。基于深入調研的基礎，擬對新城風尚項目的物業(yè)管理采取全方位物業(yè)管理服務模式。在確定管理模式的基礎上，針對新城風尚的特色及實際情況，我們進一步提出全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是： ●強調成本控制意識和成本管理程序 ●強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進 ●強調公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化 ●致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識 ●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境擬采取的管理服務手段：結合新城風尚物業(yè)的整體管理思路，擬采取以下管理服務手段確保酒店化的服務質量：a、導入ISO9002質量管理體系質量保證體系已成為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務的基石。我們在新城風尚物業(yè)管理的實施過程中，我們將導入IS09002質量管理體系，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質服務的過程中不偏離既定的軌道。b、實施“質量、成本雙否決”運作機制結合物業(yè)管理行業(yè)的服務特性，我司將在新城風尚項目推行“質量、成本雙否決”機制。把服務質量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩頂最重要的指標，力求在“服務質量”和“成本控制”之間找到更準確的結合點，以提供“質優(yōu)價廉”的服務產品。c、倡導開放式的管理服務在新城風尚項目管理上，我們倡導和強調開放式的管理服務，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間的分工及配合。即：物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務、業(yè)主大會及業(yè)主委員會負責自治自律管理、居委會承擔政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益服務。對于管理處，我們將按時公布財務帳目、定期提交“管理報告”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督：對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會，我們將在小區(qū)入住達到規(guī)定的條件后依法成立。并從保護業(yè)主合法權益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強業(yè)主大會及業(yè)主委員會自治自律管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權力。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調解等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從服務業(yè)主、住戶的根本目標出發(fā)，三方的合作一定能成為推動新城風尚項目管理水平提高的助力。d、構建服務平臺——客戶服務中心強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規(guī)范客戶服務的前提。在新城風尚項目的服務形式上，我們擬建立客戶服務中心的運作體系。即將管理處的內部管理處對外服務分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴罩行氖枪芾硖幍闹笓]調度中心及信息樞紐,業(yè)主所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心，由中心負責分類處理。而管理處所有需要公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到業(yè)主、住戶。通過客戶服務中心的有效運作，第一，可保證管理處對外信息傳播的□徑統(tǒng)一化；第二，建立首問責任制，所有業(yè)主、住戶的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主；第三，中心24小時的工作時間(晚間21:00后電話值班)將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足。e、管理體系的全面整合和提升瑞昌市鳳竹物業(yè)服務有限公司將注重持續(xù)地不斷地進行流程再造，對日常一些已經相對固定化的思維方式、服務理念以及具體的作業(yè)流程進行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實需求，從而為業(yè)主提供真正實用的服務產品。我們致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導向”的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。f、致力于共用設施、設備的循環(huán)改進 樓宇管理的一個重要內容就是共用設施、設備的管理和維護。共用設施、設備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和安全保障等問題。我們將新城風尚項目共用設施、設備的管理分為三個層次進行，即：以保證共用設施、設備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修：以消除各種運行隱患，保證設施、設備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護（包括大、中修）：以提升設備性能、增強設備自我保功能從而滿足用戶不斷增長的服務需求為目的的改良性維護（改造）。 在新城風尚項目共用設施、設備的管理和維護上，我們致力于憑借自身經驗和專業(yè)的分包方，對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴展，逐步實現(xiàn)對共用設施、設備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。二、工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，將工作計劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，按照輕重有序、科學有效的原則，擬定如下管理工作計劃。（一）、前期管理工作計劃序號項 目內 容時 間一組建物業(yè)管理隊伍人員的選拔；人員的培訓；人員的上崗。接管前3個月二擬訂物業(yè)管理方案 對同類項目展開深入調研； 針對新城風尚，從物業(yè)管理角度，提出合理化建議，擬訂管理方案。接管前3個月三完善管理及辦公條件 安排管理用房； 安排員工宿舍； 調配物質裝備。接管前1個月四制定管理規(guī)章制度 制定切合實際的各項制度； 逐步引入ISO9000質量保證體系。服務管理中五交付前現(xiàn)場管理服務 對售樓部、樣板區(qū)派出保安、保潔服務； 準備項目物業(yè)管理各類文件資料。一期交付前六物業(yè)的驗收與接管 依據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改； 辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。一期交付前（二）、入住期管理工作計劃：序號項 目內 容時 間一入住手續(xù)辦理 準備入住資料，舉辦入住儀式； 合理設置辦理入住手續(xù)的流程和崗位； 為住戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務。交付期二住戶裝修管理 對住戶和裝修隊伍的培訓； 裝修申報審批； 裝修施工過程監(jiān)管。裝修期三對住戶的宣