【文章內(nèi)容簡介】 B、 審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時修正?，F(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。工程維修部工程領(lǐng)班1. 模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)管理規(guī)章制度，對本班范圍內(nèi)出現(xiàn)的技術(shù)問題及設(shè)備狀況，向部門領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的情況，發(fā)現(xiàn)事故征兆及時進(jìn)行處理、并向上級匯報(bào)，及時完成經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。2. 管理使用好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行是領(lǐng)班的首要責(zé)任。3. 管理好本班使用的工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確的狀態(tài)。4. 領(lǐng)班是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)在工作上以身作則，技術(shù)上精益求精，做好班組管理工作，配合主管解決技術(shù)上的疑難問題。5. 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時，有效地組織力量搶修。6. 負(fù)責(zé)起草本班組設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)主管審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。同時做好各種運(yùn)行記錄。7. 協(xié)助主管檢查業(yè)戶、租戶裝修工程。8. 團(tuán)結(jié)互助，搞好與其他班組的工作關(guān)系，不斷提出本班組的合理化建議。9. 做好本班組設(shè)備的技術(shù)檔案。巡查記錄、運(yùn)行記錄、設(shè)備維修、故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。維修技工1. 遵守員工守則和物業(yè)管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作技術(shù)規(guī)程，認(rèn)真負(fù)責(zé)。2. 準(zhǔn)時到崗，接受各級管理人員之督導(dǎo)，在本班領(lǐng)班帶領(lǐng)下按時按質(zhì)按量完成本系統(tǒng)之運(yùn)行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。3. 做好設(shè)備記錄，及時分析掌握設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。4. 各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況下，有責(zé)任接受工程領(lǐng)班或主管的調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。5. 需輪值工作。7環(huán)境管理部環(huán)境管理主管1. 執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，接受管理處經(jīng)理的督導(dǎo)，直接向其負(fù)責(zé)。2. 負(fù)責(zé)部門員工的監(jiān)管工作，合理安排各清潔員工之工作內(nèi)容。3. 根據(jù)計(jì)劃定期檢查各班組實(shí)際完成情況，指導(dǎo)及監(jiān)察各清潔員工之工作，以確保清潔質(zhì)量。4. 根據(jù)季節(jié)變化確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。5. 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報(bào)表，每月提交定期作業(yè)安排報(bào)告于物業(yè)經(jīng)理，每次定期作業(yè)工作完成后需檢查清潔水準(zhǔn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。6. 充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排使用最適當(dāng)之清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術(shù)難題。7. 管理好班組使用的各類工具，使其經(jīng)常處于良好的準(zhǔn)備狀態(tài)。8. 負(fù)責(zé)起草季度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)經(jīng)理審核。保潔領(lǐng)班1. 按清潔主管的指示執(zhí)行工作。2. 合理安排各清潔員工之工作內(nèi)容。3. 充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排使用最適當(dāng)只清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術(shù)難題。4. 作業(yè)時需與物管其他部門密切配合。5. 做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報(bào)表。6. 負(fù)責(zé)起草季度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)經(jīng)理審核。 管理好班組使用的各類工具，使其經(jīng)常處于良好的準(zhǔn)備狀態(tài)。保潔工1. 保持公共地方環(huán)境的清潔衛(wèi)生。2. 清洗公用洗手間及添補(bǔ)清潔用品。3. 向倉管員提取適量之用品備用，小心掌握工具使用及保養(yǎng)。4. 定時收集垃圾，將垃圾送至收集站協(xié)助市政清潔工人運(yùn)走（所有垃圾不得存放過夜）。5. 清潔公共設(shè)施如電梯、電話間、煙灰缸、手扶梯、空調(diào)新回風(fēng)口、指示牌、廢紙箱、人工花木、地面、墻身、收集垃圾等。6. 需要時幫助園藝員工搞綠化工作。第四章 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃及物質(zhì)配備計(jì)劃一、擬采取的管理方式管理模式和基本思路：新城風(fēng)尚需要新型、先進(jìn)、科學(xué)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理方式，以滿足住戶所追求的高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的生活觀念和生活方式。基于深入調(diào)研的基礎(chǔ)，擬對新城風(fēng)尚項(xiàng)目的物業(yè)管理采取全方位物業(yè)管理服務(wù)模式。在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對新城風(fēng)尚的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是： ●強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序 ●強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) ●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化 ●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識 ●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境擬采取的管理服務(wù)手段：結(jié)合新城風(fēng)尚物業(yè)的整體管理思路，擬采取以下管理服務(wù)手段確保酒店化的服務(wù)質(zhì)量：a、導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系質(zhì)量保證體系已成為現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。我們在新城風(fēng)尚物業(yè)管理的實(shí)施過程中，我們將導(dǎo)入IS09002質(zhì)量管理體系，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。b、實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作機(jī)制結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，我司將在新城風(fēng)尚項(xiàng)目推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核管理處工作業(yè)績的兩頂最重要的指標(biāo)，力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點(diǎn)，以提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品。c、倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)在新城風(fēng)尚項(xiàng)目管理上，我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間的分工及配合。即：物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會負(fù)責(zé)自治自律管理、居委會承擔(dān)政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益服務(wù)。對于管理處，我們將按時公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交“管理報(bào)告”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督：對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會，我們將在小區(qū)入住達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立。并從保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)主大會及業(yè)主委員會自治自律管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主、住戶的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動新城風(fēng)尚項(xiàng)目管理水平提高的助力。d、構(gòu)建服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在新城風(fēng)尚項(xiàng)目的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理處對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻舴?wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐,業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主、住戶。通過客戶服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對外信息傳播的□徑統(tǒng)一化；第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主、住戶的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，中心24小時的工作時間(晚間21:00后電話值班)將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足。e、管理體系的全面整合和提升瑞昌市鳳竹物業(yè)服務(wù)有限公司將注重持續(xù)地不斷地進(jìn)行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固定化的思維方式、服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為業(yè)主提供真正實(shí)用的服務(wù)產(chǎn)品。我們致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。f、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) 樓宇管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和安全保障等問題。我們將新城風(fēng)尚項(xiàng)目共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修：以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）：以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）。 在新城風(fēng)尚項(xiàng)目共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。二、工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，按照輕重有序、科學(xué)有效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃。（一）、前期管理工作計(jì)劃序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時 間一組建物業(yè)管理隊(duì)伍人員的選拔；人員的培訓(xùn)；人員的上崗。接管前3個月二擬訂物業(yè)管理方案 對同類項(xiàng)目展開深入調(diào)研； 針對新城風(fēng)尚，從物業(yè)管理角度，提出合理化建議，擬訂管理方案。接管前3個月三完善管理及辦公條件 安排管理用房； 安排員工宿舍； 調(diào)配物質(zhì)裝備。接管前1個月四制定管理規(guī)章制度 制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度； 逐步引入ISO9000質(zhì)量保證體系。服務(wù)管理中五交付前現(xiàn)場管理服務(wù) 對售樓部、樣板區(qū)派出保安、保潔服務(wù)； 準(zhǔn)備項(xiàng)目物業(yè)管理各類文件資料。一期交付前六物業(yè)的驗(yàn)收與接管 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改； 辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。一期交付前（二）、入住期管理工作計(jì)劃：序號項(xiàng) 目內(nèi) 容時 間一入住手續(xù)辦理 準(zhǔn)備入住資料，舉辦入住儀式； 合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位； 為住戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。交付期二住戶裝修管理 對住戶和裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)； 裝修申報(bào)審批； 裝修施工過程監(jiān)管。裝修期三對住戶的宣