【文章內容簡介】 梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指共用的上下管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井和公益性文體設施等。房屋外觀（1）房屋外觀完好、整潔、無私搭亂建、不妨礙市容和觀瞻；（2）室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一，美觀，無安全隱患；（3）外墻裝飾保持整潔無損；（4）不準懸掛衣服或其它商業(yè)性標語、標牌等；（5）每年清洗外墻一次；（6）公用內墻、走廊、樓梯等每年粉飾一次；（7）公共防盜門每二年刷新一次。設備運行（1）確保設備設施安全正常運行；（2）設備按規(guī)定及時維護保養(yǎng)，出現(xiàn)故障及時修理。共用部位、共用設施設備的維護和管理（1）對公用設施設備的維護，制訂月、季、半年、年保養(yǎng)計劃，并認真執(zhí)行，做好相關記錄；（2）房屋本體共用設施設備整潔，公用樓梯、天臺、通道、大廳無堆放雜物及違章占用等；（3）小區(qū)道路、地下停車場平坦整潔，排水暢通無積水，公共配套設施及公共場所（地）完好無損；（4）維修工程質量做到合格并定期回訪；（5）化糞池每半年清理一次，確保完好無堵塞發(fā)生；雨水井、污水井、排水溝、渠保持暢通； 二、公共秩序維護管理要求協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內的治安和公共秩序；全天24小時封閉式管理，確保小區(qū)處于受控狀態(tài)；實行24小時巡邏、巡視管區(qū)內的人員、車輛活動情況，維護管區(qū)內秩序，并不定時對樓宇進行巡視以防止事故發(fā)生；在實行24小時值班的同時，每班不定時地巡查車況，發(fā)現(xiàn)問題、做好記錄、及時處理，每班對車輛停放點做好防火、防盜設施檢查巡視；消防、安全監(jiān)控中心24小時監(jiān)控值班；加強管理，力爭無散發(fā)廣告、推銷新產(chǎn)品和無身份證明等人員進入小區(qū)；禁止在小區(qū)內燃放煙花爆竹；在本小區(qū)居住的訪客和外請服務人員等出入小區(qū)一律憑證件并登記；安全秩序維護管理一覽表工作內容定崗檢查流動巡查學習訓練家居安全刑事違法案件裝修監(jiān)督車輛停放保管環(huán) 境保 護突 發(fā)事 件理 論實 操工作頻率24小時24小時 2分鐘內保安到達現(xiàn)場每周二次每次二小時班前班后各15分鐘每周二次每次一小時質量標準無收購叫賣乞討、可疑人物進出。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天不少于4次。無因管理責任造成被盜、刑事、治安案件年發(fā)案率0。違章率5‰以下。發(fā)現(xiàn)業(yè)戶未鎖門或遺忘貴重物品及時通知，重點守護。無破壞綠化帶，無踐踏草坪無亂扔亂倒、亂吐亂燒各類噪音擾民。及時采取措施，控制局面，迅速報告等候支援。各項法律常識、政策條例。遵紀守法模范執(zhí)法，嚴明保安紀律。健身、擒拿格斗、隊列訓練、行走、跑步、敬禮。三、道路、交通車輛管理要求車輛進出實行驗證、登記制度；車輛需按規(guī)定指定位置停放。非常時期以管理人員指揮為準，禁止鳴笛；進入小區(qū)的車輛需遵守車輛管理制度，否則管理人員有權拒絕任何來訪車輛進入小區(qū)；禁止在指定停車場以外的任何道路或其他公共場所停放車輛，否則，由此造成的一切后果由車主自負；為保證小區(qū)道路的干凈整潔，影響衛(wèi)生之車輛必須在小區(qū)以外沖洗干凈后方可進入；任何車輛如觸犯《業(yè)主公約》或損壞小區(qū)物業(yè)，令其做出賠償，嚴重時可交公安部門處理；禁止載有有毒、有害物品的車輛進入小區(qū)；禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止機動車輛及腳踏車在行人路上行駛；禁止在公共場所洗車和維修車輛；交通管理工作一覽表工作內容定崗檢查交通疏導跟蹤巡查事故處理法規(guī)學習技能訓練思想教育作業(yè)頻度24小時24小時4次/天一遍/小時二次/周二次/周質量標準車輛進出發(fā)牌，登記率100%禮貌服務先敬禮后收費，儀表整潔，標志齊全。上、下班高峰期，車流通暢無阻塞。車輛無違停、車輛無掛、擦碰。保護現(xiàn)場、制止糾紛、疏導交通、及時報案。熟悉交通法規(guī)，掌握處理事故一般知識。掌握交通指揮、疏導技能。遵紀守法，模范執(zhí)法，學雷鋒做好事，清正廉潔。四、環(huán)境衛(wèi)生管理內容及要求為了維護區(qū)內、樓內的公共環(huán)境整潔衛(wèi)生，保潔員實行12小時清潔保潔工作。樓內垃圾桶、區(qū)內果皮箱內垃圾每天清倒2次，做到垃圾日產(chǎn)日清；小區(qū)地面標準：無雜物、垃圾、果皮、紙屑；地下車庫地面的衛(wèi)生標準：無雜物、垃圾、積水；路燈、招牌清潔標準：每半月清洗一次，目視燈罩無明顯積塵，燈罩內無蟲尸；每周擦抹各種招牌一次，目視牌面清潔清晰，無明顯污跡；樓層通道內墻面、走廊、樓梯的粉飾要求：每年粉飾一次，每半月檢查一次，無明顯污跡；消防樓梯臺階及扶手的要求：目視臺階及扶手干凈，無明顯污跡；強、弱電井及管道井中的清潔要求：目視無蜘蛛網(wǎng)、無雜物、無明顯污跡；公共設備設施（通道玻璃窗、消防栓、燈罩）清潔要求：普通玻璃面目視無灰塵，樓內設備、設施無明顯污跡；定期消殺“四害”；環(huán)境衛(wèi)生工作一覽表工作項目地面清掃保潔樓梯道電梯內外垃圾清運消殺滅鼠、滅蟑螂作業(yè)頻度二遍/天14小時/天掃二遍/天洗一遍/月二遍/天，垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住戶發(fā)藥二遍/年質量標準地面無雜物垃圾，道路無泥沙，無雜草，無積水，停車場樓梯口無雜物、無蜘蛛網(wǎng)清潔率80%以上。所有公共場所無雜物垃圾、保潔率達80%以上。無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵、清潔率95%以上。100%日產(chǎn)清、整潔，無味，無污染。無蠅少蚊少蟲。鼠密度1%以下（夾夜法）。蟑螂即密度：室內15平方米，室外樓道20米以下。五、園林、綠化管理內容及要求給業(yè)戶打造一個綠色、生態(tài)、園林式的居住環(huán)境，盡心進行養(yǎng)護管理、植物造型和修剪、植物的病蟲害防治、植物澆水施肥。喬灌木造型力求自然、優(yōu)美、構思新穎，草坪修剪高度保持在4—6厘米，保持小區(qū)內四季常青常綠。2為業(yè)戶提供花卉養(yǎng)殖咨詢、花卉代養(yǎng)、花卉移盆、修剪整形、防病等服務。 園林綠化工作一覽表工作項目整形造型施肥澆水除雜草補缺殺蟲保潔防風作業(yè)頻度春、夏、秋季各一遍夏秋季一遍夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍。二遍/月一遍/月一遍/季，發(fā)現(xiàn)蟲害連續(xù)多次至消滅為止。12小時/天臺風季節(jié)前和臺風過后。質量標準喬木剪下重枝、內生枝、灌木造型、地被草保持48公分。均分無重無漏。均勻適量，不損花木滲透地表5公分。基本無雜草，純度95%以上。保證人均綠地2平方米以上。用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長勢優(yōu)良。保潔率95%以上風前設立支柱疏剪枝葉，風后清理斷枝，扶正苗木。六、維修服務管理內容及要求實行24小時接待登記，24小時上門服務。業(yè)戶有維修需要時，可撥打報修電話，維修人員按預約時間或承諾時間到達維修地點；本小區(qū)每棟樓設有電梯，24小時運行；滲漏到補漏好不超過15天，費用由責任人支付；急修在報修30分鐘內到達現(xiàn)場，并進行維修。 第四章 管理服務人員的配備一、服務中心人員配備服務中心人員配備示意圖浪琴花園服務中心經(jīng)理 ( 1人 )保安部領班 （1人）服務部主管 （1人）工程部工程主管 （ 1人 ）巡邏員（4人）保安員（18人）服務助理（ 4人 ）工程班工程人員（ 8人 ）綠化員（1人）清潔員（12人）服務中心共計服務人員：51人。二、擬派浪琴花園主要服務人員簡介 服務中心經(jīng)理簡介：個人專長：從事物業(yè)管理工作6年以上，具有豐富的管理經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，作風務實，較強的組織協(xié)調能力。 其他主要服務人員簡介：姓 名職務文化程度工作年限從事物業(yè)管理工作時間技能情況顏銳新工程部主管大專6年4年高壓、電工操作、電梯證陳孟強服務部主管本科6年6年物業(yè)管理經(jīng)理上崗證三、各類崗位人員崗位任職要求主管任職要求大專以上學歷，年齡25～40歲，熟悉國家、政府有關物業(yè)管理法律法規(guī)，持物業(yè)管理上崗證；熟悉所在部門的整體運作、組織管理等，具備相應的專業(yè)知識和相關業(yè)務三年以上工作經(jīng)驗；具備良好的應變處事能力及組織協(xié)調領導能力；具備較強的責任心和語言文字表達能力。服務助理任職要求大專以上學歷，年齡25～40歲，熟悉國家、政府有關物業(yè)管理法律法規(guī)，持物業(yè)管理上崗證；熟悉所在部門的整體運作，具備相應的專業(yè)知識和相關業(yè)務2年以上工作經(jīng)驗；能有效的組織領導本部門完成公司任務和工作目標；具備較強的責任心。部門領班的任職要求大專以上文化程度，年齡20～40歲，持有相應崗位上崗證書，具有相關工作一年以上實踐經(jīng)驗，具有一定的組織協(xié)調領導能力；具備較強的責任心。工程人員任職要求中技以上文化程度，年齡20～40歲，持有東莞市電梯維修、高壓、電工操作等特殊工種上崗證，相貌端正，品德良好，責任心強，能吃苦耐勞，二年以上物業(yè)管理行業(yè)實際工作經(jīng)驗。保安員任職要求高中以上文化程度，年齡20～30歲，相貌端正，品德良好，持東莞市保安員上崗證（素質好可上崗后送有關部門培訓）。巡邏員任職要求高中以上文化程度，30歲以下，相貌端正，品德良好，東莞市戶口（或有東莞市戶口擔保人），有停車場管理工作經(jīng)驗。清潔員任職要求年齡20～40歲，相貌端正，品德良好，吃苦耐勞，有清潔管理工作經(jīng)驗。第五章 管理服務人員培訓及人員管理“創(chuàng)品牌、塑形象”，人才是根本。我們對管理服務人員的配備以有經(jīng)驗、有知識、有技能、懂管理和具有高度的服務意識為準繩，在此基礎上建立一支高素質的物業(yè)管理隊伍。一、管理服務人員的培訓與我司人員選拔配套的是我司的培訓工作。培訓，作為華際內部管理運作重要內容之一，通過長期的不斷探索和實踐，已形成一套規(guī)范化的運作體系，并成為公司不斷發(fā)展壯大的內在優(yōu)勢。通過培訓，將培養(yǎng)出一批知識結構全面、經(jīng)營管理能力強的職業(yè)管理層人員；專業(yè)經(jīng)驗豐富，操作能力強的中層管理人員；工作技能扎實，具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。這些人力資源的優(yōu)勢必將是圓滿完成浪琴花園小區(qū)管理目標的重要保證和推動我公司專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅實基礎。培訓的目的（1）使新員工對整個公司有一個完整的了解；（2）使全體服務人員明確物業(yè)管理是通過對浪琴花園的物業(yè)管理服務，構筑一個有利于浪琴花園人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康、開放的工作和生活環(huán)境；（3）提高全體管理人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德水平；（4）使不同崗位的管理服務人員明確各自崗位的工作職責和熟悉各自的工作環(huán)境，掌握必備的專業(yè)知識和專業(yè)技能。培訓原則（1）激勵原則把員工培訓作為一種激勵手段，從態(tài)度、知識及技能等方面改進提高員工綜合素質，為員工的職業(yè)發(fā)展增加機會，職業(yè)競爭提升實力，從而增強員工對企業(yè)的向心力，并激發(fā)員工參與培訓的自發(fā)力。（2）個體差異原則不同部門、不同崗位的員工，所從事的工作不同，創(chuàng)造的績效不同，能力和應當達到的工作標準也不相同。我們的培訓工作將充分考慮不同工種、不同崗位員工的需要，針對員工的不同文化水平、不同職務、不同要求以及其他差異，區(qū)別對待，因材施教。（3）實踐原則培訓的最終目的就是把工作干得更好。我們的培訓方式不單純依靠簡單的課堂教學，更是千方百計為接受培訓員工提供、創(chuàng)造實踐或操作機會，使他們通過實踐，體會要領，真正掌握所學內容，在無壓力的情況下達到操作的技能標準，較快地提高工作能力。（4）明確培訓目標原則明確培訓目標有利于提高培訓效果。我們將根據(jù)員工的實際特點和物業(yè)管理工作的需要，為培訓設置合理、適度，同時與每個人的具體工作相聯(lián)系的培訓目標，使接受培訓人員感受到培訓的目標來自于工作又高于工作，是自我提高和發(fā)展的高層延續(xù)。（5）效果延續(xù)性原則培訓的效果一定要延續(xù)到今后的工作中去。我們將對已經(jīng)接受培訓的員工進行科學有效的考核，并根據(jù)工作需要和考核結果，為考核優(yōu)秀的員工提供更好的工作機會、更理想的工作條件，對于確有工作能力、真正優(yōu)秀的員工委以重任，提供晉升機會。培訓方式（1）培訓的組織方式：由下至上可分為班組自行組織、服務中心組織和公司組織三種方式。培訓的形式及內容：（1）入職培訓：由公司人力資源部負責，對新招員工進行的培訓。主要內容包括：A、公司發(fā)展概況、成長過程、面臨挑戰(zhàn)與困難、價格觀念、經(jīng)營理念、組織架構及主要人員介紹；B、公司各項規(guī)章制度講解；C、員工守則，禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德教育；D、物業(yè)管理知識和政策法規(guī)；E、安全消防常識等。（2）上崗前培訓：由服務中心負責，對新到崗員工上崗前進行的培訓。主要內容包括：A、崗位職責；B、專業(yè)技能；C、操作規(guī)程；D、言行舉止訓練。（3）在職培訓：主要是針對不同的工作崗位進行的專題培訓或進行有計劃的知識培訓。其中服務中心經(jīng)理的培訓由公司負責組織安排，一般管理人員及普通員工由服務中心經(jīng)理負責落實或按公司要求執(zhí)行。服務中心經(jīng)理的培訓側重企業(yè)管理知識、人事管理技巧、領導藝術、公共關系等；一般管理人員培訓側重管理思想、管理藝術的培養(yǎng)、溝通技巧及物業(yè)管理相關知識；普通員工側重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)樂業(yè)教育等。（4）提高員工素質培訓：主要是在常規(guī)培訓基礎上，結合公司業(yè)務發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓，由公司人力資源部負責組織落實。（5）外送培訓：主要選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)