【正文】 假日10天1000元247。25天33110天3103720小 計(jì)43710524520(3)行政辦公費(fèi)預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1電話費(fèi)1臺(tái)1臺(tái)350元/月30036002辦公文具費(fèi)300元/月30036003辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)50元/月506004電腦耗材80元/月809605業(yè)務(wù)接待費(fèi)400元/月40048006固定資產(chǎn)折舊4萬(wàn)(4萬(wàn)1萬(wàn))247。3年247。12個(gè)月100007辦公水電費(fèi)冬天300元/月，夏季450元/月37545008服裝費(fèi)31人冬裝200元/套2套31人，夏裝120元/套2套31人，按2年分?jǐn)?9209書報(bào)費(fèi)30元/月30360小 計(jì)319538340 (4)公共設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1內(nèi)墻翻新費(fèi)30000平方米30000平方米247。121250150002外墻清洗費(fèi)60000平方米60000平方米247。122250270003道路維護(hù)3000平方米3000平方米247。1212515004電梯維護(hù)保養(yǎng)9臺(tái)600元/月9臺(tái)5400648005電梯年檢費(fèi)9臺(tái)9臺(tái)700元/年247。1252563006可視監(jiān)控防盜門維護(hù)費(fèi)339戶339戶101707給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)7棟7棟80元/247。125608排污管道清理費(fèi)1000米1000米247。1212515009泵房電機(jī)維護(hù)費(fèi)10臺(tái)10臺(tái)50元/500600010電梯燈照明材料費(fèi)36盞36盞1元/月. 盞3643211消防監(jiān)控中心設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)15000元/年247。1212501500012風(fēng)機(jī)維護(hù)費(fèi)10臺(tái)10臺(tái)150元/247。12125150013消防栓保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)100個(gè)100個(gè)15元/247。12125150014路燈照明材料費(fèi)25盞25盞20元/年247。1250015路燈翻新油漆維護(hù)費(fèi)25盞25盞20元/年247。1250016梯燈照明材料費(fèi)85盞85盞1元/盞4次/年247。1234017發(fā)電機(jī)燃料及維護(hù)費(fèi)500元/月500600018配電房維護(hù)費(fèi)1間100元/月1001200鐵圍墻維護(hù)費(fèi)250米250米5元/平 方米247。121250小 計(jì)161052(5)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1綠化費(fèi)3600平方米3600平方米54064802補(bǔ)苗費(fèi)綠化費(fèi)的5%27324小 計(jì) 567 6804 (6)清潔衛(wèi)生費(fèi)預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1清潔材料費(fèi)339戶3元/戶1017122042消殺費(fèi)300元/月30036003垃圾清運(yùn)費(fèi)800元/月80096005清理化糞池12組、每組25立方25立方12組40元/立方247。12個(gè)月1000120006生活水池清洗50立方50立方247。3759007沙井清理費(fèi)20個(gè)20個(gè)247。310120小 計(jì)320238424 (7)公共水費(fèi)預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1養(yǎng)魚池10立方10立方2次/月2綠化用水3600平方米3600平方米4升/15次/月247。10003清潔用水11500平方米11500平方米小 計(jì) (8)公共秩序費(fèi)預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1日常材料消耗14個(gè)保安14人40元/56067202治安聯(lián)防費(fèi)14個(gè)保安14人20元/2803360小 計(jì)84010080 (9)社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1日常文化活動(dòng)1次/周30元52周13015602節(jié)日活動(dòng)布置5個(gè)節(jié)日5次750元/次3750小 計(jì)5310 (10)保險(xiǎn)費(fèi)預(yù)測(cè)明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月計(jì)算方法金額（月）金額（年）1公眾責(zé)任險(xiǎn)公眾責(zé)任險(xiǎn)：6000元/年50060002車輛險(xiǎn)70個(gè)車位1200元/年1001200小 計(jì)6007200增收節(jié)支措施東莞市浪琴花園公共設(shè)施設(shè)備齊全、綠化面積大，花草樹木多，因此所需的公共維護(hù)、清潔綠化等成本相對(duì)比較高。為維護(hù)廣大業(yè)的利益，提高物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)使用效益，我司擬定了三項(xiàng)措施，增收節(jié)支，努力確保小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收支平衡。（1）加強(qiáng)預(yù)算管理：凡事預(yù)則立，預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)很重要的內(nèi)容，服務(wù)中心的收支相對(duì)其他類型的企業(yè)來(lái)講受市場(chǎng)影響較小，收支比較穩(wěn)定，預(yù)算比較好執(zhí)行，控制。因此執(zhí)行并控制預(yù)算，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，開源節(jié)流，努力確保服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)收支平衡，達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。（2）作業(yè)成本分析：服務(wù)中心的各項(xiàng)成本費(fèi)用的產(chǎn)生源于服務(wù)中心每位員工的每一個(gè)動(dòng)作，助理打印一份文件，就產(chǎn)生一筆辦公費(fèi)用。對(duì)服務(wù)中心的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行分析，增加服務(wù)中心每一位員工都要有成本效益觀念。服務(wù)中心要加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，每一項(xiàng)費(fèi)用都要有相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)監(jiān)督控制，在制定預(yù)算的時(shí)候同時(shí)就要列明相關(guān)責(zé)任部門，還要有完成時(shí)間、質(zhì)量等，這樣有利于加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，減少人、財(cái)、物的浪費(fèi)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)追繳：物業(yè)服務(wù)費(fèi)是服務(wù)中心收入最主要的來(lái)源，必須加強(qiáng)小區(qū)費(fèi)用的催繳工作，維護(hù)廣大業(yè)主的利益。所以必須制定切實(shí)有效的小區(qū)費(fèi)用收繳辦法，對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行分析，根據(jù)欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小分成不同的類別，報(bào)業(yè)主委員會(huì)由其追繳，若仍然不交，與業(yè)主委員會(huì)一起采取其他手段追繳，甚至采用法律手段。第八章 管理規(guī)章制度常言道：“無(wú)規(guī)矩何以成方圓”，不規(guī)范怎能有發(fā)展?？茖W(xué)完善、合理量化、健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?。為此，我們擬定了相應(yīng)的規(guī)章制度，提高服務(wù)的質(zhì)量，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。本規(guī)章制度的主要內(nèi)容由公眾制度、內(nèi)部崗位職責(zé)、管理運(yùn)作制度和員工考核制度及標(biāo)準(zhǔn)四方面組成，在此我們摘錄已定的部分規(guī)章制度。（詳見(jiàn)附件二《制度匯編》）。一、公眾管理制度（草案）東莞市浪琴花園業(yè)主公約（由業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施）東莞市浪琴花園裝修守則（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 消防管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 治安保衛(wèi)管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 車輛管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 電梯使用管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定） 環(huán)境管理規(guī)定（依據(jù)《業(yè)主公約》制定）二、內(nèi)部崗位職責(zé) 服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé) 工程主管崗位職責(zé) 服務(wù)助理崗位職責(zé) 保安領(lǐng)班崗位職責(zé) 清潔領(lǐng)班崗位職責(zé) 保安員崗位職責(zé) 清潔員崗位職責(zé) 車管員崗位職責(zé) 綠化員崗位職責(zé)三、管理運(yùn)作制度 公共設(shè)施管理實(shí)施規(guī)范 保安隊(duì)工作規(guī)范 清潔衛(wèi)生工作規(guī)范 貨物放行規(guī)定 業(yè)戶意見(jiàn)（投訴）處理規(guī)定 回訪制度四、員工考核制度及標(biāo)準(zhǔn) 員工考核暫行規(guī)定 服務(wù)中心經(jīng)理考核表 工程主管考核表 保安領(lǐng)班考核表 保安員考核表 清潔領(lǐng)班考核表 清潔員考核表服務(wù)助理考核表 綠化員考核表第九章 小區(qū)檔案的建立和管理本公司歷來(lái)十分重視資料檔案的建立和管理，在浪琴花園服務(wù)中心，我們將分小區(qū)建設(shè)竣工資料、小區(qū)住戶檔案和日常管理檔案三部分進(jìn)行檔案的建立和集中管理。在本公司進(jìn)駐浪琴花園后，我們希望能收集獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料應(yīng)包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的竣工圖紙及資料。小區(qū)住戶檔案，也是服務(wù)中心要建立的重要資料，內(nèi)容包括住戶家庭資料，居住人員變化情況等，這部分資料主要以華際物業(yè)管理公司軟件來(lái)建立保管。第三部分是日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人員檔案、公用設(shè)備設(shè)施檔案、社區(qū)文化活動(dòng)檔案、財(cái)務(wù)檔案、員工個(gè)人檔案、與上級(jí)往來(lái)文件、客戶意見(jiàn)調(diào)查表、服務(wù)質(zhì)量回訪表、客戶要求（投訴）處理表、重大事件記錄等等。在檔案資料保管方面，服務(wù)中心將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設(shè)專人專柜保管。小區(qū)檔案的建立與管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容?？茖W(xué)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化的檔案管理將更有力地促進(jìn)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，最終達(dá)到更好地為住戶服務(wù)的目的。一、檔案的建立成立公司檔案資料部，專門負(fù)責(zé)小區(qū)建筑與工程檔案的建立與管理工作。按照檔案對(duì)溫度、濕度和照明的要求，建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案資料室；設(shè)檔案專業(yè)管理人員，人員上崗前須培訓(xùn)并合格后才能上崗。制定檔案建立與管理的工作流程，檔案資料管理規(guī)章制度，檔案資料管理員崗位責(zé)任制。系統(tǒng)地收集各小區(qū)建筑工程檔案資料，住戶檔案、管理檔案及其他檔案，具體內(nèi)容見(jiàn)附表。二、檔案的管理充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理（1）運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行資料檢索（2）運(yùn)用計(jì)算機(jī)查詢住戶資料（3）運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行財(cái)務(wù)收費(fèi)的管理采用計(jì)算機(jī)貯存與原始檔案雙檔制，實(shí)現(xiàn)檔案資料貯存方式多元化做好檔案組卷分類科學(xué)化加強(qiáng)檔案的安全、保密工作附：浪琴花園小區(qū)檔案匯總表一、 小區(qū)建筑竣工檔案住宅區(qū)規(guī)范圖、竣工總平面圖單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖地下管網(wǎng)竣工圖地質(zhì)勘查報(bào)告工程合同及開、竣工報(bào)告工程預(yù)結(jié)算圖紙會(huì)審記錄工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核算定單竣工驗(yàn)收證書主要材料、質(zhì)量保證書1水電、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書1綠化工程竣工圖1住宅區(qū)各類房屋清單1出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍及成本核算清單1住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單1住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期1共它工程檔案二、小區(qū)住戶檔案產(chǎn)權(quán)證《業(yè)主公約》業(yè)主身份證復(fù)印件住戶詳細(xì)資料登記表《浪琴花園業(yè)主和使用人聯(lián)絡(luò)登記表》三、日常管理檔案A、裝修檔案裝修申報(bào)、審批及驗(yàn)收表裝修人員登記表室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)圖B、管理資料管理規(guī)章制度服務(wù)中心文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄值班工作記錄住戶投訴與回訪記錄員工培訓(xùn)與考核記錄員工個(gè)人檔案社區(qū)文化活動(dòng)記錄社區(qū)文化活動(dòng)總結(jié)治安、交通管理記錄綠化管養(yǎng)記錄1賬務(wù)賬表及其公布方案1管委會(huì)的文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄1其它有關(guān)管理資料C、維修檔案機(jī)電設(shè)備管理維修記錄維修申報(bào)、派工記錄維修回訪記錄重大完善、配套工程記錄第十章 擬達(dá)到的物業(yè)服務(wù)指標(biāo)及實(shí)施措施為了把東莞市浪琴花園服務(wù)軟件建設(shè)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)參照《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，結(jié)合本公司制定的各項(xiàng)規(guī)定，擬達(dá)到如下管理指標(biāo)。序號(hào)指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。2房屋零修、急修及時(shí)率100%接到維修通知15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。4管理費(fèi)收繳率100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)用取之于民，用之于民。5綠化完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由服務(wù)中心主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。6清潔、保潔率99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由服務(wù)中心主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好。7道路完好率及使用率90%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，服務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，服務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，并定期疏通、清理。9排水管、明暗溝完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記