【正文】 辦公室、倉庫和公共場所后必須關(guān)閉電源，熄滅火種。對于違反防火制度的行為，應(yīng)根據(jù)情節(jié)輕重，報請政府執(zhí)法部門給予必要的處罰。對于在消防工作中有突出貢獻(xiàn)或成績顯著的安全人員給予表彰，獎勵。第三、車場管理停車場管理規(guī)定（1）出入口之控制閘桿必須處于正常狀態(tài)；（2）停車場內(nèi)不準(zhǔn)進(jìn)行任何車輛修理，如屬緊急維修，可通知當(dāng)值主管，做好登記，情況屬實方可實施，以防借口修理車輛而進(jìn)行偷車活動；（3）如有車輛拖走，須查明證件及車主，并通知管理中心，取得同意后，方可放行；（4）遇有其他特殊情況，立即通知主管；（5）正確指揮交通，勿讓出入口堵塞；（6）發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關(guān)好或出現(xiàn)響警號，須立即通知領(lǐng)班或主管，然后再通知車主；（7）對所停車輛核實停車證并進(jìn)行資料登記。（8）遇違例車輛：如無證停車、堵塞車輛出入等，可通知領(lǐng)班或主管；（9）禁止用消防喉洗車；（10）任何駛?cè)胪＼噲龅能囕v，必須遵守車場的規(guī)章制度；（11）定時開啟排氣系統(tǒng)及照明系統(tǒng)；（12）留意車場高度容納限制，遇有接近限制高度的車輛時，須提醒司機(jī)小心駕駛；（13）留意車位界限及編號是否清楚；（14）禁止停車場內(nèi)洗車抹車，防止弄污地面湖地面打滑；（15）留意各交通標(biāo)記是否清晰。第二節(jié) 環(huán)境管理我們在分配保潔工作的過程中，按項目各使用功能的重點(diǎn)和頻密度制定了我們的工作周期計劃。具體管理內(nèi)容如下：衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。（1）制定作業(yè)指導(dǎo)書A. 清潔工管理規(guī)定。B. 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。C. 小區(qū)日常清潔方法及施工程序。D. 小區(qū)清潔服務(wù)細(xì)則及清潔工作要求。E. 主管巡檢制度。（2）衛(wèi)生管理方法A. 清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)《清潔工管理規(guī)定》，按照《小區(qū)日常清潔方法及清潔工工作要求》進(jìn)行日常的清潔工作。B. 管業(yè)部主管按照《巡檢制度》的規(guī)定，對所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進(jìn)行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發(fā)現(xiàn)問題及時對相關(guān)人員予以糾正，并在《清潔衛(wèi)生檢查記錄表》上做好記錄。作為對清潔工的工作結(jié)果評定依據(jù)。C. 管業(yè)部根據(jù)《小區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定》對殺害滅鼠服務(wù)實施過程進(jìn)行控制。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細(xì)記錄填寫《消殺檢查記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。D. 健全記錄，如：《小區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查記錄表》、《小區(qū)消殺檢查記錄表》、《清潔衛(wèi)生工作平分表》。第三節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理**物業(yè)公司在組織項目設(shè)備、設(shè)施維修方面，實施專業(yè)人員修理和使用操作人員修理相結(jié)合，完善設(shè)備管理和定期維修制度，修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。這種對設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理制度在我們**物業(yè)體現(xiàn)出了較好的管理效果，體現(xiàn)了平時的養(yǎng)護(hù)工作的重要性，就象一個人一樣，“小病不治，大病難治”，平時我們就注重“疾病”的預(yù)防工作，把預(yù)防工作做在前。小區(qū)內(nèi)道路（1）每年度小區(qū)內(nèi)道路上的各種標(biāo)志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。（2）每半年對的小區(qū)內(nèi)水泥路面和停車場地磚做一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)缺損和裂縫，及時做好修補(bǔ)。道及樓梯（1）每年對樓內(nèi)部的大堂、電梯廳、走道和樓梯進(jìn)行一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)地面石材和墻的損壞，應(yīng)及時提出修復(fù)方案。（2）每二年對樓梯的墻面重新刷一次涂料（3）每二年對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。樓頂屋面（1）每半年在屋面的防水層和保溫層做一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的地方，及時修復(fù)。（2）每年對屋頂走道和避雷帶做一次保養(yǎng)。（3）每年對屋頂?shù)乃袘敉獗毓艿篮退渥鲆淮螜z查，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)。電器設(shè)備（1）所有配電房每小時巡檢一次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機(jī)房照明和附屬設(shè)施狀況，并做好巡視記錄。（2）每周清掃配電房及配電柜表面灰塵。（3）每班1小時對用電量及電壓變化進(jìn)行一次記錄。（4）每半年對配電設(shè)備進(jìn)行一次停電清掃和栓頭緊固等保養(yǎng)工作。（5）每年對變配電設(shè)備進(jìn)行耐壓、絕緣及續(xù)電氣實驗。（6）每周對每層電箱進(jìn)行外觀巡查及清潔。煤氣設(shè)備（1）每周用肥皂水對煤氣進(jìn)戶點(diǎn)的伸縮節(jié)進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)有泄漏現(xiàn)象及時報煤氣公司修復(fù)。（2）每月檢查所有煤氣管道和表具接口，檢查是否漏氣。照明燈具（1）每班一次對公共區(qū)域、辦公區(qū)域各類照明燈具的外觀和照明度進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)壞損及時更換。（2）每月檢查燈具使用狀況，并進(jìn)行清潔工作。（3）每二個月統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。電梯（1）每周清掃一次電梯機(jī)房，檢查機(jī)房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。（2）每周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)承包商的設(shè)備檢修保養(yǎng)工作（具體要求參照保養(yǎng)合同）（3）每周一次檢查電梯井道、底坑、轎箱門檻有無異狀物。（4）每年安排報請勞動局進(jìn)行一次年檢工作。（5）每年進(jìn)行一次限速器測試。每年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)整試驗（委托承包商進(jìn)行）。避雷裝置（1）每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。（2）每年進(jìn)行一次避雷裝置安裝安全試驗（委托避雷裝置檢測所） 水泵、上下水道及水箱（1）每班人員每2小時巡視一次各水泵運(yùn)行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時停泵檢修。每班2次巡視管道、閥件接口有無異常。（3）每班2小時巡視一次機(jī)房附屬設(shè)施狀況。（4）每周清掃一次機(jī)房。（5）每月對消防泵進(jìn)行試機(jī)一次，時間不低于10分鐘。（6）每半個月檢查一次水箱浮球裝置、進(jìn)/出水閥門及放水閥（7）每半年清洗水箱一次。（8）每年對水泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輸、密封及電機(jī)絕緣等。1排水管道、衛(wèi)生設(shè)施（1）每班2小時檢查一次給排水主要管道、閥件狀況。（2）每班2小時檢查一次辦公室及各公共衛(wèi)生間、開水間。（3）每天檢查一次各陰井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時疏通。1污水處理及集水井/泵（1）每班2小時檢查一次污水處理設(shè)備運(yùn)行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報警裝置。（2）雨季每班1小時，平常每班2小時檢查1次各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱指示燈）。1電視監(jiān)控（1）每班檢查一次電視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行情況，包括攝像機(jī)、鏡頭、放錄像、傳輸信號、接收圖像的清晰和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障報請專業(yè)公司修理。（2）每班對機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作。1衛(wèi)星天線（1）每周檢查一次天線立架基座安裝可靠性，大風(fēng)前后須各檢查一次。（2）每周對機(jī)房進(jìn)行一次清潔工作。（3）每年一次天線立架基座油漆。（4）每季度對轉(zhuǎn)動機(jī)構(gòu)換一次潤滑油。1消防設(shè)備（1）每班檢查一次消火栓狀況。（2）每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動試驗。（3）每半年檢查一次所有滅火器并按要求更換液體。第四節(jié) 綠化管理綠化的功能是梅花環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭，花果滿園的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。花木的養(yǎng)護(hù)（1）澆水根據(jù)氣候條件、品種或生長期來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分浸潤根系分布層和保持土壤浸潤為宜。（2）施肥A. 行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥促進(jìn)生長旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。B. 觀花觀果植物、施肥后在促進(jìn)樹葉生長的同時，還可粗機(jī)花芽形成。C. 施肥次數(shù)、數(shù)量因樹種、樹齡、土壤而異，具體施用根據(jù)實際情況而定。（3）整形的修剪整形修剪是栽培樹木的重要養(yǎng)護(hù)措施?；镜男螒B(tài)、觀賞效果、生長、開花、結(jié)果等方面都要通過整形修剪來解決或調(diào)節(jié)。A、 整形修剪方式各種樹木都有一定的樹形，為了提高觀賞性，進(jìn)行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人們觀賞需要。B、 整形修剪的時間即根據(jù)樹木生長期分為休眠間修剪及生長期修剪。（4）除草、松土除草可以減少雜草與樹木爭奪土壤的水分和養(yǎng)分，也可以清除病蟲害的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生，利于樹木的生長；松土達(dá)到保水透氣增濕的目的。（5）防治病蟲害病蟲害的防治貫徹“預(yù)防為主、綜合防治”的指導(dǎo)思想，充分利用抑制病蟲害的多種因素，從栽培技術(shù)、藥物防治、物理防治、植物免疫等方面著手，清除病蟲害的發(fā)生和危害的條件。（6）其它養(yǎng)護(hù)措施A、 涂白。冬季用石灰水加鹽，消滅在樹皮內(nèi)越冬的害蟲，防止爬蟲上樹產(chǎn)卵。B、 立支柱。風(fēng)較大的季節(jié)，要立支柱，防止風(fēng)吹斜、吹倒樹木。C、 圍護(hù)。臨路的樹木適當(dāng)加以圍護(hù)，防止被撞傷或撞倒。D、 加以宣傳。人人愛護(hù)樹木。（7）草坪的養(yǎng)護(hù)草坪是區(qū)內(nèi)園林綠地的組成部分，通過管理維護(hù)，使綠草形成柔軟的綠色“地毯”。使整個小區(qū)整潔清新，生氣勃勃。草坪養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容是：澆水、施肥、軋剪，除雜草等。第六節(jié) 投訴處理以滿足客戶需求為導(dǎo)向的客訴服務(wù)。在整個項目的管理中，我們要求每位管理人員在處理客戶投訴時必須做到100％業(yè)主滿意。物業(yè)公司在幾年的實踐中與開發(fā)公司建立了良好的協(xié)作關(guān)系，這也是重慶區(qū)別其他“子母”公司的優(yōu)勢所在。在解決、預(yù)防業(yè)主投訴，我們建立了一整套嚴(yán)格、周密的預(yù)防、解決的措施。物業(yè)公司的客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量投訴的預(yù)防和解決（見：附圖）；在長期的管理和服務(wù)中發(fā)現(xiàn)，致使是工程和配套方面產(chǎn)生的客戶投訴，那么在很大程度上也影響了業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。所以，我們建立了良好的協(xié)調(diào)、預(yù)防、解決的流程。物業(yè)公司售后協(xié)調(diào)部負(fù)責(zé)對接開發(fā)商售后服務(wù)部：如果發(fā)生工程、配套方面的投訴，物業(yè)公司方面負(fù)責(zé)解釋（不屬于物業(yè)管理方面的原因，但我們負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決，以避免意識上的誤會），隨后售后協(xié)調(diào)部負(fù)責(zé)對接開發(fā)商售后部落實解決。并將出現(xiàn)的客訴舉一反三，在其他項目進(jìn)行預(yù)防，避免同樣的問題再重復(fù)出現(xiàn)，達(dá)到業(yè)主的“零”投訴。第七節(jié) 貫徹落實《物業(yè)管理條例》2005年9月1日建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)范了物業(yè)公司的行為，也給業(yè)主立了規(guī)矩。更深刻的說，中國《物業(yè)管理條例》的頒布，有著十分重大和十分深遠(yuǎn)的意義：一方面標(biāo)志著國家以立法的形式確定了物業(yè)管理行業(yè)的社會地位，同時保障了物業(yè)管理行業(yè)在法制化軌道上的健康發(fā)展。既負(fù)有業(yè)主私有不動產(chǎn)保值增值的責(zé)任，又從宏觀意義上維護(hù)著社會財富的保值增值；既保障業(yè)主的人居生活質(zhì)量的不斷提升，又體現(xiàn)了一個城市的管理水平高低?！稐l例》規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的同時，也起到了推動城市化發(fā)展的積極作用?！　〉诙矫娴囊饬x：這也是政府法制工作在這個領(lǐng)域中進(jìn)一步貫徹落實好三個代表的一個具體細(xì)節(jié)，是在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會全面進(jìn)步，尤其加入世界貿(mào)易組織以后，這種新形式下，建設(shè)社會主義政治文明的一個實踐。認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理條例》并嚴(yán)格遵照執(zhí)行：　 一、加強(qiáng)對《條例》的宣傳。一是讓廣大業(yè)主了解《條例》所設(shè)定的法律制度，運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，更充分地行使業(yè)主權(quán)力，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會行為，協(xié)調(diào)共同利益關(guān)系。二是使物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行法律制度，切實履行好服務(wù)職能，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠信服務(wù)取信業(yè)主。三是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《條例》，促進(jìn)物業(yè)管理工作，維護(hù)社區(qū)良好秩序?！　《?、加強(qiáng)對業(yè)主大會工作的組織、引導(dǎo)。正確處理物業(yè)公司和業(yè)主自我管理的關(guān)系。按照《條例》規(guī)定，切實履行對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的籌建責(zé)任，促進(jìn)業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制的形成。引導(dǎo)業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，配合房地產(chǎn)行政主管部門按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益?！　∪⒔①|(zhì)價相符的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)質(zhì)量。明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，并定期公布物業(yè)費(fèi)的收支情況。同時，通過深入細(xì)致的宣傳，使廣大居民樹立物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識?！　∷?、大力提高物業(yè)管理服務(wù)人員的素質(zhì)。加強(qiáng)員工隊伍的管理，建立職業(yè)資格制度和嚴(yán)格的上崗制度，繼續(xù)抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線職工的技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊伍?！　∥?、處理好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動的新機(jī)制，以物業(yè)管理服務(wù)推動社區(qū)服務(wù)發(fā)展，拓展社區(qū)服務(wù)范圍。引導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會積極配合社區(qū)建設(shè)，履行自治管理的職責(zé)，接受居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督；并配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)社會治安等相關(guān)工作。第八節(jié) 便民服務(wù)**物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計32項）類別 編號 項目內(nèi)容家 政 服 務(wù) 1 居家特別看護(hù)2 代請裝修、裝飾公司3 市區(qū)便捷巴士4 小區(qū)內(nèi)便捷代步巴士5 代請家教、介紹保姆6 代租售房屋、代租汽車7 發(fā)布?xì)庀笮畔?、國?nèi)外新聞信息8 組織各種展銷活動9 無償配備醫(yī)藥急救箱10 代訂中、西餐11 代訂牛奶商 務(wù) 活 動 12 代購車船、飛機(jī)票13 代訂報刊、雜志14 代辦旅游手續(xù)15 電話留言服務(wù)16 代訂酒店、客房禮儀服務(wù) 17 代購代送禮品、鮮花18 代辦喜事慶典19 攝影、攝像20 提供圖書閱覽、櫥窗閱覽文 化 娛 樂 服 務(wù) 21 提供圖書、音像制品交流22 組織各種郊游、旅游23 開設(shè)棋、牌活動場所24 開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)25 組織健身舞晨練隊26 邀請有關(guān)展覽、小型演出隊來社區(qū)服務(wù)27 開展球類、健身培訓(xùn)28 開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會29 開展詩歌、古漢語交流會，現(xiàn)代文化沙龍 老年服務(wù) 30 建立老年活動組織，開辦老年課堂31 組織老年聯(lián)誼活動32 組織健康義診活動**物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計62項）類別 編號 項目內(nèi)容 價格待定1 瓷磚改造 2 鋪貼普通