【正文】 之車輛擺放整齊，清潔、無雜物、無垃圾。10）、定時(shí)對(duì)樓內(nèi)公共區(qū)域、衛(wèi)生間及垃圾桶處進(jìn)行消殺，防止蟑螂、蚊蠅、老鼠的寄生和繁殖。11）、提醒監(jiān)督學(xué)生搞好宿舍衛(wèi)生，積極配合學(xué)校學(xué)生處對(duì)學(xué)生宿舍進(jìn)行衛(wèi)生檢查。室外保潔每日定時(shí)對(duì)公寓間道路進(jìn)行清掃，保持路面的整潔，保證學(xué)生公寓周圍環(huán)境清新，無雜草，無垃圾、雜物等。施工期間處理好與施工單位之間的關(guān)系，協(xié)助保持公寓樓內(nèi)衛(wèi)生的清潔工作。公寓樓內(nèi)垃圾每日清運(yùn)，保證樓內(nèi)無殘留，無異味。定時(shí)對(duì)垃圾桶、垃圾池進(jìn)行消殺。學(xué)生宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生檢查每周固定時(shí)間由物業(yè)公司質(zhì)檢部專人對(duì)學(xué)生公寓學(xué)生房間內(nèi)務(wù)及衛(wèi)生情況進(jìn)行檢查評(píng)比，并記分備錄。對(duì)優(yōu)秀宿舍上報(bào)學(xué)校予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)室內(nèi)衛(wèi)生較差的提出警告予以整改，被警告后仍未整改的宿舍，公司將按照《齊魯軟件學(xué)院學(xué)生公寓管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定上報(bào)學(xué)校予以處理。學(xué)生公寓日常維修養(yǎng)護(hù)管理根據(jù)維修各崗位工作職責(zé)，對(duì)學(xué)生公寓的各項(xiàng)設(shè)施進(jìn)行定期的檢修維護(hù)，及時(shí)處理學(xué)生所反映的各種問題，將工作細(xì)化，提高工作質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)，降低校方水、電各方面耗材的成本，努力做到維修率、滿意率100％。公寓管理人員每天要對(duì)公寓公共場(chǎng)所的設(shè)施進(jìn)行檢查，如有損壞應(yīng)及時(shí)填寫報(bào)修單，小修交到維修班進(jìn)行維修，大修由物業(yè)公司與學(xué)校協(xié)調(diào)處理。物業(yè)公司維修人員對(duì)公寓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，上下水、電、暖設(shè)施及其他項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)檢修，保證水管無滴、漏現(xiàn)象，閥門完好，無銹死、堵塞等問題；保證電閘無異常，樓道內(nèi)吊燈、壁燈明亮。寢室內(nèi)公共設(shè)施如有損壞，由本寢室人員到本樓值班室填寫報(bào)修單并填寫學(xué)生姓名后，由公寓管理人員統(tǒng)一交到維修班進(jìn)行維修（玻璃、門框除外，如損壞須由本人到維修班交費(fèi)維修）。填寫報(bào)修單人員要求字跡清楚，內(nèi)容準(zhǔn)確，各值班室應(yīng)保存好報(bào)修記錄。人為損壞公物，經(jīng)查實(shí)，由當(dāng)事人按規(guī)定辦好手續(xù)后方可維修，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。水電工、疏通工及其他維修工在工作中應(yīng)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。杜絕責(zé)任事故的發(fā)生和留下事故隱患；各類維修工應(yīng)嚴(yán)格遵守工作紀(jì)律、按時(shí)完成維修任務(wù)。學(xué)生公寓自行車庫(kù)、開水房的管理學(xué)生自行車一律放置在學(xué)生車庫(kù)內(nèi)，禁止在樓道內(nèi)停放。自行車庫(kù)每日定時(shí)由專人進(jìn)行整理，保證車庫(kù)內(nèi)干凈，無垃圾、無雜物，地面整潔；保證自行車輛擺放整齊，停取有序，車庫(kù)車輛進(jìn)出自如；維護(hù)車庫(kù)內(nèi)公共設(shè)施的健全，使學(xué)生車輛能夠自由停放。對(duì)開水房熱水器設(shè)專人定期進(jìn)行維護(hù)，清理熱水器內(nèi)的水垢及熱水器法閥門上的積垢，確保熱水器的正常使用，保證熱水的及時(shí)供應(yīng)；定期對(duì)飲水處自動(dòng)刷卡設(shè)備進(jìn)行靈敏度檢測(cè)。每日對(duì)開水房衛(wèi)生進(jìn)行保潔維護(hù)，清理排水道，使之通暢，無積水漫溢現(xiàn)象，為學(xué)生提供一清潔的飲水環(huán)境。開展文化活動(dòng)及聯(lián)誼活動(dòng)為豐富大學(xué)生的業(yè)余文化生活，我們將協(xié)助教務(wù)處或者學(xué)生處，開展豐富多彩的文化活動(dòng)。如：1）陽光、動(dòng)感、健康篇：開展跳繩、不定點(diǎn)投籃、自行車慢騎、趣味接力賽、拔河比賽等；2）“我愛我家”系列篇： a、雅室設(shè)計(jì)：優(yōu)化宿舍環(huán)境，營(yíng)造溫馨家園，養(yǎng)成熱愛生活、文明、自律的良好生活習(xí)慣，展現(xiàn)對(duì)美的追求與創(chuàng)新意識(shí)，濃郁宿舍文化氛圍。b、“我愛我家”征文大賽 ：抒發(fā)“我的宿舍情懷”, 頌揚(yáng) “團(tuán)結(jié)友愛、文明、自律”的宿舍之風(fēng)，揭露宿舍的“假、丑、惡”等不文明現(xiàn)象。3）文藝風(fēng)采篇：大學(xué)生才藝展示比賽：參賽宿舍根據(jù)自己的特長(zhǎng)、愛好，例如詩歌、朗誦、快板、剪紙、書法、繪畫，相聲、小品、歌舞樂、魔術(shù)、武術(shù)、模特表演、手工制作等形式。4）聯(lián)誼溝通篇由于學(xué)校遠(yuǎn)離市區(qū)，大部分時(shí)間生活在學(xué)校，除了協(xié)助學(xué)校開展各種各樣的文化活動(dòng)外，我們將定期和各宿舍進(jìn)行聯(lián)誼互動(dòng)，邀請(qǐng)學(xué)生代表參加**文化活動(dòng)，如汽車文化藝術(shù)界、書畫展等。增強(qiáng)學(xué)生的社會(huì)實(shí)踐能力，豐富他們的生活。 通過各種各樣的文化娛樂活動(dòng)，展現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的風(fēng)采，加強(qiáng)互動(dòng)和溝通，全面提升物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。假期物業(yè)管理思路 作為高校物業(yè)管理，要在任何時(shí)候都要充分發(fā)揮好為學(xué)校服務(wù)、為師生服務(wù)的功能。寒暑假期間，為了確保學(xué)校老師及廣大學(xué)生能度過一個(gè)放心、平安的假期，保持假期校區(qū)良好秩序、優(yōu)美整潔的環(huán)境，同時(shí)本著節(jié)約費(fèi)用的原則，結(jié)合齊魯軟件學(xué)院實(shí)際情況，屆時(shí)開展一系列服務(wù)保障工作。 周密計(jì)劃，精心組織 ① 在放假之前，管理處將對(duì)所管理的區(qū)域進(jìn)行了全面仔細(xì)的安全衛(wèi)生核查，并把需要業(yè)主單位及學(xué)校協(xié)助解決的事項(xiàng)及時(shí)進(jìn)行了溝通協(xié)調(diào)，包括相關(guān)區(qū)域的安全情況、消防情況、用電情況等。同時(shí)管理處要向各業(yè)主單位作溫馨提示，把安全管理及其他管理的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確，也把在假期中需要廣大師生支持、協(xié)助的事項(xiàng)向業(yè)主單位進(jìn)行通報(bào)，以爭(zhēng)取他們的理解和支持。 ② 屆時(shí)召開管理處各級(jí)員工假日工作動(dòng)員及布置會(huì)，以明確各個(gè)崗位的具體職責(zé)，促使各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)達(dá)到最高的協(xié)調(diào)程度，增強(qiáng)各種事務(wù)的應(yīng)急處置能力。首先召開管理處管理人員例會(huì)，把每個(gè)部門假期的主要工作及重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行布置，并一一做出質(zhì)量上的要求，如工程部除進(jìn)行計(jì)劃性維護(hù)外，要保證水電的正常供應(yīng)等等。同時(shí)要求每個(gè)部門充分考慮會(huì)出現(xiàn)的各種情況，合理周密地安排假期值班工作，充分準(zhǔn)備好各種應(yīng)急預(yù)案。其次，組織召開班組長(zhǎng)動(dòng)員會(huì)，具體商討和確定管理服務(wù)工作中的具體環(huán)節(jié)，落實(shí)到各種具體問題的發(fā)現(xiàn)、處理。例如安全管理的三個(gè)基本制度的具體落實(shí)，工程人員的巡查質(zhì)量等等。 強(qiáng)化監(jiān)督，確保質(zhì)量 在假期期間，我們尤其強(qiáng)調(diào)各級(jí)監(jiān)督檢查，明確從管理處、主管、到一線員工的監(jiān)督檢查職責(zé)。從員工的出勤情況到員工的禮節(jié)規(guī)范，從工作質(zhì)量到各個(gè)工作環(huán)節(jié)的規(guī)范性，從環(huán)境衛(wèi)生到工程維護(hù)，從安全管理到教學(xué)服務(wù)，監(jiān)督檢查始終貫穿其中。為了有效地保證監(jiān)督檢查的效果，我們將嚴(yán)格按照ISO9001要求執(zhí)行監(jiān)督。如管理人員到每個(gè)崗位巡查的時(shí)候，必須要在值班記錄上簽署意見，也樣既保證了對(duì)各個(gè)崗位的監(jiān)督，也保證了管理人員的出勤情況。為了保證每個(gè)部門的工作質(zhì)量，管理處還需啟動(dòng)“日?qǐng)?bào)制度”，即每個(gè)部門必須把每天的工作情況上報(bào)辦公室值班管理人員，值班管理人員經(jīng)過核實(shí)后，每天按時(shí)上報(bào)管理處負(fù)責(zé)人。 各項(xiàng)服務(wù)工作的開展 ①安全及公共秩序維護(hù)工作：為確保所管轄物業(yè)的安全，最大限度地保障學(xué)校財(cái)產(chǎn)安全，在與學(xué)校相關(guān)部門充分作好溝通協(xié)調(diào)工作后，在安全管理上全面嚴(yán)格實(shí)施三項(xiàng)制度：安全日?qǐng)?bào)制度、重點(diǎn)部位簽巡制度及審查制。 安全日?qǐng)?bào)制度由一線保安、班長(zhǎng)、主管、主任助理分層實(shí)施，層層匯報(bào)，逐級(jí)確認(rèn)，全面客觀地監(jiān)測(cè)每天的安全狀況，做到有事報(bào)事故，無事報(bào)平安，這不僅利于層層掌握安全狀況，而且有利于增強(qiáng)一線保安人員的安全意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。重點(diǎn)部位簽巡制度主要是保障重點(diǎn)部位及貴重物資的安全，具體由每個(gè)崗位的一線員工實(shí)施，即保安人員每次巡查到該區(qū)域時(shí)，在確認(rèn)該區(qū)域的安全狀況后，將意見簽到記錄本上，以便隨時(shí)掌握安全狀況。審查制主要包括對(duì)人員進(jìn)出的審查及物資進(jìn)出的審查，在假期中，凡是進(jìn)出物業(yè)范圍的人員，都必須出示有效證件或?qū)W校開具的證明，大件物資進(jìn)出物業(yè)區(qū)域也必須嚴(yán)格審查其證明。對(duì)于假期無人住宿的學(xué)生公寓，物業(yè)公司將集中人力對(duì)其進(jìn)行一次全面的清理整頓。對(duì)樓內(nèi)的公共設(shè)施進(jìn)行全面的維修保養(yǎng)，細(xì)致檢查每處公共設(shè)施情況，做到最大程度的將物業(yè)破損進(jìn)行恢復(fù)；對(duì)公寓內(nèi)的電線、電話網(wǎng)線等線路重新整理；對(duì)水管、下水管道等進(jìn)行細(xì)致檢查。對(duì)理石地面進(jìn)行專業(yè)的養(yǎng)護(hù)，使磨損了一學(xué)期的地面得以亮麗如初；全面清理地腳、墻面殘留的污跡；對(duì)整個(gè)樓宇進(jìn)行一次恢復(fù)性的徹底保潔。 ②工程維護(hù)及水電供應(yīng)：假期中，在工程維護(hù)方面，除了做好日常設(shè)施巡檢工作，還要進(jìn)行計(jì)劃性工程養(yǎng)護(hù)，主要是各種設(shè)施的定期保養(yǎng)等等。為了保證留校學(xué)生能度過一個(gè)舒心的假日，工程部將加大對(duì)教室的巡查力度，確保了水電、桌椅隨時(shí)處于良好運(yùn)行狀態(tài)。同時(shí)，全面檢測(cè)樓內(nèi)各線路的運(yùn)行情況，保證良好的運(yùn)轉(zhuǎn)；對(duì)會(huì)議室、閱覽室、報(bào)告廳的公放音響系統(tǒng)請(qǐng)物業(yè)公司專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行檢測(cè)、維護(hù)、保養(yǎng)，以保證開學(xué)之時(shí)教學(xué)的需要。③環(huán)境衛(wèi)生：我們十分重視假期校園環(huán)境，因?yàn)槲覀冎?，雖然假期校園內(nèi)師生很少，但卻是校外人員及來賓到校參觀最頻繁的時(shí)期。因此，相比平時(shí)，更加注重假期的公共環(huán)境質(zhì)量。在整個(gè)假期，管理處將對(duì)校區(qū)干道、廣場(chǎng)、人工湖等公共區(qū)域及樓宇內(nèi)過道、廁所等公共部位的清潔衛(wèi)生提出了極高的要求，集中保潔員對(duì)所管理教室桌面、玻璃等部位重點(diǎn)清潔，并要求一線員工嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)去實(shí)施。學(xué)生寒暑假期間，物業(yè)公司將依照學(xué)校的規(guī)定，對(duì)仍在使用中的教室進(jìn)行日常的維修保潔工作。物業(yè)公司將在假期期間對(duì)學(xué)校停用的教室進(jìn)行恢復(fù)性的保潔維護(hù)，清除教室內(nèi)公共課桌椅上的污漬，全面清理教室衛(wèi)生，包括地面、講臺(tái)、玻璃門窗等；對(duì)公共課桌椅、門窗、黑板進(jìn)行恢復(fù)維修；對(duì)理石地面進(jìn)行專業(yè)的保養(yǎng)維護(hù)。④教學(xué)服務(wù)：為了保證新學(xué)期教學(xué)設(shè)備的完好及正常使用，假期間，在經(jīng)過學(xué)校同意后，將對(duì)所有教學(xué)輔助設(shè)備設(shè)施進(jìn)行系統(tǒng)的檢查。第二章 人員及檔案管理組織架構(gòu)（附表）員工配備說明及骨干人員素質(zhì)要求崗位職責(zé)應(yīng)具備條件備 注主任全面負(fù)責(zé)齊魯軟件學(xué)院物業(yè)管理工作大本以上文化，具3年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌管理能力強(qiáng)，能編制計(jì)劃并付諸實(shí)施，懂經(jīng)營(yíng)善管理。由公司內(nèi)部委派。助理協(xié)助魯軟件學(xué)院公寓和教學(xué)區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，具2年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌管理能力強(qiáng)，能編制計(jì)劃并付諸實(shí)施，懂經(jīng)營(yíng)善管理。由公司內(nèi)部委派。維修主管負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)大專以上文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉智能化管理，綜合能力較強(qiáng)。環(huán)衛(wèi)主管負(fù)責(zé)保潔、綠化會(huì)務(wù)的培訓(xùn)、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作中專以上學(xué)歷，有1年以上保潔經(jīng)驗(yàn)，熟悉保潔工作流程，熟悉各類高檔設(shè)施保養(yǎng)手段，熟練掌握各種保潔機(jī)器的使用。保安主管負(fù)責(zé)保安方面的培訓(xùn)、計(jì)劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作中專以上學(xué)歷，有1年以上工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉保安工作流程，熟練掌握各種突發(fā)事件的處理方法。物料管理一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低，主要表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的有效控制，在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì)，分工合理的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)物料耗材的采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制，嚴(yán)格按照ISO9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn)，制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)等進(jìn)行層層把關(guān)，分級(jí)量化管理，對(duì)質(zhì)量、數(shù)量、情況進(jìn)行定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn)，確保物業(yè)管理物料的采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過硬，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。物料采購(gòu)流程圖：擬定采購(gòu)計(jì)劃采購(gòu)申報(bào)物料消耗（盤點(diǎn)）公司審批物料報(bào)廢（檢驗(yàn)）項(xiàng)目領(lǐng)用外出采購(gòu)驗(yàn)收入庫(kù)管理、激勵(lì)、監(jiān)督、反饋機(jī)制管理的規(guī)章制度是我們公司不斷進(jìn)步不斷發(fā)展的武器，在不斷統(tǒng)一規(guī)范規(guī)章制度的同時(shí)我們引進(jìn)ISO9001體系，嚴(yán)格的按照體系的步驟來進(jìn)行封閉式日常的管理工作。實(shí)踐證明，企業(yè)要想保持長(zhǎng)久的活力，就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制，鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動(dòng)的形式，培養(yǎng)集體主義精神，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對(duì)知識(shí)、對(duì)人格、對(duì)價(jià)值給予高度尊重。我們的做法是：樹立員工也是顧客的管理理念給人才創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓機(jī)會(huì)造就人才創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)雙管齊下，形成人才的歸屬感營(yíng)造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通任何的工作少不了監(jiān)督機(jī)制，我公司一向重視監(jiān)督機(jī)制的完善，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系后，嚴(yán)格按照ISO9001體系來操作。具體監(jiān)督機(jī)制按ISO9001質(zhì)量體系要素GB/、GB/、GB/。反饋制度我們公司也是嚴(yán)格按照ISO9001體系來操作的按ISO9001要素GB/。管理規(guī)章制度（4）人員考核制度（3）維護(hù)運(yùn)作制度（2）崗位責(zé)任制（1）公眾管理制度質(zhì)量監(jiān)督檢查管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范崗位職責(zé)規(guī)范學(xué)生行為圖1 管理規(guī)章制度體系 216。 管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制各個(gè)崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對(duì)自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)。216。 管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn) 齊魯軟件學(xué)院物業(yè)管理將引進(jìn)ISO9001質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，依此進(jìn)行管理處的日常管理維護(hù)運(yùn)作，對(duì)服務(wù)過程進(jìn)行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)都處于受控狀態(tài)。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。 程序文件具體包括：清潔管理程序，保安、車輛管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)程序、建筑物的維護(hù)和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和預(yù)防措施控制程序等。 作業(yè)指導(dǎo)書具體包括：安全、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等工作檢查制度和檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎(jiǎng)懲辦法，房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。 管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)l 管理人員考核制度——《員工考核及獎(jiǎng)懲辦法》。l 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)——《員工工作評(píng)定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。月核成績(jī)作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫《員工年度考核鑒定表》，匯總成績(jī)作為員工年終獎(jiǎng)金發(fā)放及晉級(jí)、降級(jí)的主要依據(jù)。檔案的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對(duì)齊魯軟件學(xué)院的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對(duì)物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。（一）檔案資料的建立及分類1．檔案資料的建立。（1）采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料；（2）將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物