【正文】 們將根據(jù)物業(yè)項目的特點設計度身定制管理模式，制訂相應的規(guī)章及草擬有關文件、印制各種證件，以及進行機構(gòu)設置、人員聘用、培訓等工作，以便有序地對物業(yè)進行管理。n 前期員工培訓178。 在項目接管前，先行聘用基本管理員工，參與制訂物業(yè)管理相關管理制度。178。 為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓課程包括但不限于以下內(nèi)容：252。 項目情況、物業(yè)管理公司基本情況252。 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識252。 相關法律法規(guī)252。 物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念252。 各相關崗位應知應會技能培訓252。 禮儀培訓178。 我們還將于物業(yè)正式接管后每6個月，安排重溫培訓，使員工服務素質(zhì)保持公司規(guī)定標準。二、 接管前的工作計劃n 我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在工程建設收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關工作。n 在和甲方進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料（驗收標準參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》和北京市大廈物業(yè)管理移交辦法）。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由施工單位整改修復，再由我公司驗收合格后接受。另一方面，做好開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；安全護衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設備維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶。第二章 項目前期開辦費一、物業(yè)管理用房依據(jù)建設部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合北京市第二醫(yī)院項目的特點，除各類設施設備機房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務用房：管理中心辦公、會議用房；工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等；安全護衛(wèi)、保潔人員休息、更衣室、宿舍等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給用戶溝通聯(lián)絡物業(yè)管理中心帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。詳細的物業(yè)管理用房配備如下：表1項目內(nèi) 容 描 述備注物業(yè)管理用 房名稱物業(yè)辦公室保安宿舍3間倉庫（A類物資）護工、保潔辦公室1間護工男女宿舍各1間運送中心合計面積M2204510102010115二、前期開辦費表21項目序號名稱數(shù)量單位單價合計一、維修工具費用水工工具（2套）3561十字螺絲刀1把82一字螺絲刀1把83大鉗子1把20410寸扳手1把155壁紙刀1把36管鉗3501把337管鉗4501把46812寸扳手1把229工具包1個1510盒尺（3米）1個8小計178電工工具（7套）69311十字螺絲刀1把812一字螺絲刀1把8138寸扳手1把1214偏口鉗1把1315老虎鉗1把2016尖嘴鉗1把1817工具包1個1518電筆1支5小計99空調(diào)工具（1套）40519組合式壓力表套23020漲管用工具套652110寸扳手把152212寸扳手把2223割管刀把6524電筆支525壁紙刀把3小計405弱電工具238326弱電工具1套34527場強儀1臺200028網(wǎng)線檢測器1個38小計2383公共工具29電錘（沖擊鉆）1個86030電鉆1個45031電焊機1臺96032鋼鋸1個1033手砂輪1個38034疏通機1臺158035梅花扳手1套5736套筒扳手1套19637片扳手1套4838鉗型電流表1個11039三爪150型1個3340三爪200型1個4641油槍1個4042油壺1個843線盤（50米）2個150300441把1545錘子2鎊1把2046PPR熱熔機1套8047土建維修工具1套2548割刀1個5349套絲扳手1把18050套絲用架子1套18051鋁合金梯子（）1個23052鋁合金梯子（2米）1個24053鋁合金梯子（）1個270054絕緣手套2雙204055絕緣拉桿1支8356高壓驗電筆1支15057絕緣靴2雙5010058絕緣鞋21雙1531559高壓操作絕緣墊板1個5560云石機1個35061拉鉚槍1個5062搖表1個13563萬用表3個18064鉆頭2套9065電焊機用線10米14014元/米66焊把1個3067手搖疏通機2個9268氬輻焊機1臺300069大錘4鎊1把30小計13641二、綠化用具費用1手動割草機1臺3503502膠管100米27003噴霧水壺1個20204花枝剪1把15155整形剪1把30306鐵鍬1把15157鋤頭1把15158鋼絲鉗1把10109水桶1個101010噴霧器1個606011鎬頭1把404012小推車1輛300300小計1565三、保安裝備費用1崗亭2個400080002對講機12部1500180003警棍4根301204充電手電筒8個604805電視機3臺100030006飲水機4臺2008007雨衣9件807208雨鞋9雙201809防水手電2個12024010消防斧2把6012011ABC干粉滅火器4個10040012消防板手3把206013防毒面罩4個3012014鋼架床19個200380015被褥38套3001140小計47440合 計66483第六部分 擬建立的組織機構(gòu)與人員的配備要點：★ 內(nèi)培外引、按部就班、落實培訓★ 掌握節(jié)奏，確保工作順利開展★ 人盡其才、物盡其用 第一章 管理架構(gòu)設置與人員的配備一、管理中心組織架構(gòu)圖物業(yè)管理中心103人項目經(jīng)理1人工程部24人物業(yè)部2人保潔部45人保安部31人主管2人配電室值班7人水電瓦工4人弱電維修2人空調(diào)工2人鍋爐工3人會計1人主管1人領班2人保潔員人主管1人領班2人保安員人消防中控員3人車場管理5人自行車管理2人住院部保安3人體檢中心3人電梯工3人液氧站1人主管1人二、物業(yè)管理中心部門設置與職責說明如我公司接管北京市第二醫(yī)院項目，將專門成立醫(yī)院項目管理中心，采取直線職能機構(gòu)，實行垂直領導，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。管理中心下設物業(yè)部、工程部、保安部、保潔部、形成以物業(yè)部為核心，三個專業(yè)部門作為支撐的客戶服務前項化組織結(jié)構(gòu)。 物業(yè)部物業(yè)部是物業(yè)管理中心的核心部門。同時，又兼顧管理中心內(nèi)務管理、客戶服務以及對外聯(lián)絡溝通工作，是管理中心的重要中樞，是面向客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁。具體職責是：n 負責處理對客戶服務工作包括：受理服務和投訴、客戶溝通、對外協(xié)調(diào)、檔案管理、財務管理等；n 負責管理中心內(nèi)部人事、檔案、行政管理。貫徹、傳達、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作；n 負責對客戶的公關、物業(yè)宣傳等工作；n 管理儲備物資，定期盤點，合理使用，加快存貨周轉(zhuǎn)，減少資金占用；n 狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促進增收節(jié)支等工作。工程部工程部是保證物業(yè)項目設備設施正常運行的專業(yè)技能部門。主要負責房屋建筑主體及共用設施設備的運行、維修、保養(yǎng)等管理工作。保潔部保潔部是物業(yè)管理中心服務工作的主要職能部門。負責物業(yè)項目的環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。保安部保安部是維護物業(yè)項目正常生活、居住秩序的重要職能部門，負責治安管理、消防管理、車輛與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。三、人員配備（一）人員配備計劃人員配置原則：內(nèi)培外引、按部就班、落實培訓；誠實守信、愛崗敬業(yè)、一專多能；擇優(yōu)聘用、專業(yè)考核、定崗定責；服務熱情、耐心周到、專業(yè)管理。（二）人員配備方案及標準根據(jù)醫(yī)院物業(yè)項目的具體情況，并結(jié)合我們以往管理經(jīng)驗，擬在醫(yī)院管理中心配備各類管理服務人員共計103人，其中：項目經(jīng)理1人，物業(yè)部主管1人，物業(yè)助理兼會計1人，工程部主管2人，工程維修人員22人，保安主管1人，保安員30人，保潔主管1人，保潔領班2人，保潔員43人。 管理人員配備方案及崗位要求序號崗位設置崗位要求人數(shù)1管理中心經(jīng)理?？埔陨蠈W歷，從事物業(yè)管理5年以上，有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理中心工作有整體的思路和構(gòu)想，持建設部經(jīng)理資格證。1人2物業(yè)部主管大專以上學歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，從事物業(yè)管理1年以上。1人3物業(yè)助理兼會計大專以上學歷，從事物業(yè)管理1年以上，有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，有較強的財務管理能力，持建設部上崗證。1人4工程主管大專以上學歷，機電、曖通專業(yè)，具有初級以上職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識，持證上崗，有組織和協(xié)調(diào)能力。2人5保安主管退伍軍人、35歲以下，5年以上專業(yè)工作經(jīng)歷，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人6保潔主管高中以上學歷，40歲以下，身體健康，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人 作業(yè)服務人員配備方案及要求序號崗位設置要求與配置說明人數(shù)1安全護衛(wèi)員要求身高172CM以上，30歲以下，退伍軍人優(yōu)先。30人2保潔領班40歲以下，五官端正，動作麻利，有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。2人3保潔員45歲以下，五官端正，身體健康，動作麻利。43人4工程維修員45歲以下，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及10年以上的工作經(jīng)驗，具有中級技工以上的相關技能等級資格，并通過本公司的專業(yè)考核。22人備注1． 作業(yè)服務人員必須身體健康，無傳染病，無不良嗜好，經(jīng)公司指定的本市區(qū)級以上醫(yī)院體檢合格；2． 持有效的身份證、計劃生育證、勞務用工證，以及有效相應學歷證明、技術資格證明；第二章 人員的招聘與管理制度一、人員招聘隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命性變化。物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向知識和技術型轉(zhuǎn)化，管理層和操作層人員比例縮小，管理人員應是高學歷、高水平的復合型人才。為此，本物業(yè)管理公司在人員配備上堅持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎，確定“重學歷更重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關。管理層基本素質(zhì)要求通過英語、計算機和智能化考核，學歷上要求達到大專以上水平，工程技術崗位引進專業(yè)人才。管理中心員工的配備采取內(nèi)部調(diào)配與對外招聘相結(jié)合辦法。我們以內(nèi)部選送為主，并高標準外聘專業(yè)人員，保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。針對小區(qū)特性，我們要求管理人員必須是一專多能，實行專崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務、內(nèi)保、日常服務）。在管理隊伍建設上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工作積極性，嚴格考核，確保管理