【正文】 理，厲行節(jié)約，通過合理配置各崗位員，倡導(dǎo)一職多能，團結(jié)協(xié)作，推行“質(zhì)量、成本雙否決”機制，將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性?！　。ㄈ﹪栏窨刂妻k公用品消耗，堅持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費用開支?！　。ㄋ模┘訌娢飿I(yè)料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制?！　。ㄎ澹┘訌娫O(shè)備管理和養(yǎng)護，減少人為損壞公共設(shè)施和小區(qū)環(huán)境現(xiàn)象，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費用。　?。娀矩攧?wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴格的管理制度，強化管理處的各項財物消耗過程的管理。　?。ㄆ撸┖侠碚{(diào)配公共照明開關(guān)節(jié)約用電，節(jié)約用水，避免浪費?！　?八)利用管理處建立的信息資源，開展房地產(chǎn)三級市場的中介服務(wù)?！　〉诹? 經(jīng)費收支預(yù)算和管理標準　　一、經(jīng)費收支預(yù)算　　（一）經(jīng)費預(yù)算的原則　　前期根據(jù)開發(fā)商與業(yè)主的購房合同之約定暫定收費單價；　　以后的調(diào)整根據(jù)省湘價服[2010]76號文件，和縣物價局指導(dǎo)的收費標準執(zhí)行；　　以區(qū)養(yǎng)區(qū)，保本微利的原則?！　『侠黹_支，開源節(jié)流的原則?！　。ǘ┙?jīng)費測算　　表1 小區(qū)人員工資支出統(tǒng)計表 單位：元/月　　職務(wù)月薪（元/個）人數(shù)（個）合計（元）　　主任150011500　　物管員120011200　　維修工120011200　　秩序維護員110077700　　保潔員80032400　　綠化員8001800　　合計：1414800元　　表2 管理、服務(wù)人員按規(guī)定提取的福利費 單位：元/月　　序號項目金額(元)測算依據(jù)備注測算結(jié)果（元）　　一基本工資總額14800見表一　　1福利費2072工資總額的14%含節(jié)假日加班等　　2工會經(jīng)費296工資總額的2%　　%　　4基本醫(yī)療保險888工資總額的6%　　5失業(yè)保險296工資總額的2%　　6基本養(yǎng)老保險2960工資總額的20%　　%　　8工傷保險148工資總額的1%　　9人身意外傷害保險　　　　表3 各工種服裝費 單位：元/月　　序號項目金額（元）測算依據(jù)備注測算結(jié)果（元）　　1管理人員50（600元2人/2年）服裝按每人夏、冬季各兩套配置　?。?80元7人/2年）　　3維修技術(shù)部20（480元1人/2年）　　4清潔部（含綠化）40（240元4人/2年）　　　　表4 保潔費用 單位：元/月　　序號項目測算依據(jù)金額（元）備注測算結(jié)果（元）　　1工具購置費40元/月/人1203人　　2勞保用品15元/月/人453人　　3消毒用品10元/月/人303人　　4化糞池清掏每年1次200　　5垃圾清運及處理環(huán)衛(wèi)部門代運80元/斗2400每日一斗　　合計2795　　表5 秩序維護費 單位：元/月　　序號項目測算依據(jù)金額（元）備注測算結(jié)果（元）　　1裝備費40元/月/人7人280通訊器材、警具　　2保險費10元/月/人7人70人身意外傷害　　合計350　　表6 綠化費 單位：元/月　　序號項目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元）　　1綠化工具費40元/月/人1人40　　2勞保用品20元/月/人1人20　　3農(nóng)藥化肥費綜合測算25　　年/　　5花卉購置費20元/月20　　合計105　　工程維修費：　　初步測算金額預(yù)計9600元/年，以后按實際發(fā)生額?！　」こ叹S修費用是指用于房屋非本體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護，公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維護，包括公共區(qū)域的排水、排污設(shè)施的維護、疏通及公共區(qū)域的照明、消防、監(jiān)控設(shè)施的維護（不包括人為損壞的材料費用）?！　?600元247。12月=800元/月　　辦公費：　　辦公費全年按6000元包干。　　6000元247。12月=500元/月　　前期物資裝備的分攤費（按三年分攤）　　19540元247。36/月=　　管理傭金（利潤）收取5%　　5%=　　1法定稅費：　?。▋啥愐毁M、防洪基金、%）　　%=　　1 費用匯總表 單位：元　　序號項目年度費用（元）月均費用（元）比例（%）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　%　?。ㄈ┌凑罩С銮闆r，將每月所有支出及傭金作為管理費總額?！　∪旰嫌嬛С觯?2月=　　管理費標準為（根據(jù)售房合同）：　　住宅：㎡ 車庫、雜房：㎡　　每月收入（總建筑面積33496㎡其中住房：29188㎡、車庫：4308㎡）：　　29188㎡㎡+4308㎡㎡=16748元/月　　全年合計收入：16478元/月12月=200976元/年　?。ㄋ模┦罩闆r分析及補充聲明　　根據(jù)以上收支綜合測算可以看出該項目每年200976元。數(shù)據(jù)表明，因此，該項目必需采取以下措施來彌補管理費用的不足：　　公用水電費由已入住業(yè)主共同分攤；　　由環(huán)衛(wèi)部門征收的生活垃圾處理費由已入住業(yè)主共同分攤；（國家正在實施同污水處理費收繳方式征收垃圾處理費，海德市及部分縣市已經(jīng)實施該方案）　　公共共用設(shè)施設(shè)備的維修材料費按幢或單元或整個小區(qū)業(yè)主來共同分攤；（視情況來區(qū)分）　　管理處積極與業(yè)主合作，開展多項其他特約有償服務(wù)來增加管理處的辦公經(jīng)費。（如：為業(yè)主新房開荒、清潔衛(wèi)生、水電安裝、維修、房屋裝飾裝修等等）　　二、管理服務(wù)標準　?。ㄒ唬┪飿I(yè)部管理工作標準　　工作內(nèi)容入伙資料驗 收發(fā)鑰匙裝修審核巡 視跟蹤監(jiān)督走 訪回 訪熟悉物業(yè)工作日記收 費財 務(wù)　　作業(yè)頻度12小時隨來隨辦8小時隨來隨辦1小時內(nèi)辦完二遍/天 入伙期間 6小時/天四遍/天入伙時間6小時/天122戶/周一遍/服24小時內(nèi)100%　　IS09002質(zhì)量標準證件齊全，驗收項目齊，業(yè)主簽字。手續(xù)完備，證件齊全，業(yè)主簽收。符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變用途。無亂堆放亂挖或接搭，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率5%以下。無違章裝修。及時聽取住戶意見，滿足住戶合理要求，滿意率95%以上。熟記完成情況，住戶滿意95%以上。對小區(qū)數(shù)、套數(shù)、面積、公共設(shè)備，責任形象居民棟號、房號、姓名、單位、電話、家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上。每天下午5:005:30記錄全面真實準確。收費率98%。日清月結(jié)，帳表相符，收支平衡，每半年向住戶公開一次?！　」? 作 流 程8:008:30向值班室了解和處理業(yè)主申報、投訴。8:309:30巡視、9:3012:00跟蹤監(jiān)督、14:3015:30室內(nèi)學(xué)習、整理檔案，15:30=17:00巡視、17:0018:00走訪、回訪（入伙期間除外）　　督導(dǎo)方式房管員分片包干、部長巡視抽查、主任四次/月不定期抽查，每月部評比一次，每半年、每年度處評比一次?！　〖罘椒ㄔ孪冗M發(fā)一定獎金、半年、年度先進發(fā)獎金+獎狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格者辭退，年度評比最后一名辭退。　?。ǘ┒讲煺{(diào)度工作標準　　工作內(nèi)容行政事務(wù)處理投訴事務(wù)、勞動督察值班制度采購、倉庫后勤管理　　作業(yè)頻度8小時內(nèi)24小時24小時24小時8小時24小時　　ISO9002質(zhì)量標準嚴格如實記錄員工出勤，按時派發(fā)各類文件、資料、快報和信件，人事檔案整理有序，計劃考核總結(jié)整理齊備，按時移交辦公室檔案資料員。按住戶投訴處理程序，在接到投訴后十分鐘內(nèi)通知相關(guān)部門處理投訴回訪率100%，做好各種投訴處理記錄。按督察程序，定期巡視檢查，發(fā)現(xiàn)管理上有問題，應(yīng)及時作出處理。24小時值班，值班部長及時掌握住宅區(qū)內(nèi)情況，對緊急事件在第一時間采取正確措施，協(xié)助管理處主任處理日常事務(wù)，做好值班記錄。按物料控制程序，按計劃和要求采購所需物料，做到帳目清晰，出入登記，準確率合格率100%。按時按質(zhì)量完成職工食堂的供應(yīng)；單車摩托車保管規(guī)范，24小時隨存隨取，保證不丟失車輛，住戶滿意率達98%以上?！　《綄?dǎo)方式部長每天檢查工作，主任每月不少于四遍不定期抽查，每月部門評比一次，每半年、每年度管理處評比一次?！　〖罘椒ㄔ孪冗M發(fā)一定獎金，半年、年度先進獎金+獎狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格辭退，年度評比最后一名辭退?！　。ㄈ?房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護工作標準　　工作 內(nèi)容裝修 審核裝修 監(jiān)督巡視清理室內(nèi) 維修室外維修、養(yǎng)護　　道路停 車場天面空調(diào)架樓梯及墻面明暗溝外墻供水供電公共娛樂場所路燈、庭園燈　　作業(yè) 頻度8小時 隨來隨辦四遍/天，入伙期間6小時/天一遍/天污水井、雨水井（口）一遍/月，化糞池一遍/年，污水管二遍/季。急修不過夜，小修小補24小時內(nèi)完成、大、中修兩天內(nèi)回音。檢查二遍/天，隨壞隨修。每月檢查一遍。每年油漆一次。每年漆刷一遍，查換梯燈一遍/周，隨壞隨修。檢查一遍/周，即壞即修。細查一遍/月，即壞即修。檢查一遍/月，發(fā)現(xiàn)異常，立即報水電。檢查一遍/月，即壞即修。檢查一遍/月，即壞即修。　　ISO9002質(zhì)量標準符合規(guī)定、無危及安全、外觀，無改變 改變用途熟悉房屋公用設(shè)施種類、位置、分布安全要求、開關(guān)位置及公用設(shè)施完好率98%以上無堵、少污積、無外溢、無缺損、井（口）蓋完好率98%以上。憑票收費，不索小費、好處，100%回訪住戶滿意率99%以上。平整無水，無缺損，完好率99%以上。無積水、無漏、隔熱層完好無損。無銹無損、保持美觀。整潔、無缺、扶手完好、梯燈正常，無張貼痕跡。暢通、無積水、無塌陷、無鼠洞。無脫無鼓、無滲水無違章、無鼠洞。動作正常、無亂搭接，無泄漏。整潔、安全、無改建、無亂堆亂放。燈泡正常、燈罩完好率100%　　工作 流程8:008:30向值班室了解和處理住戶申報、投訴。8:3010:30跟蹤監(jiān)督。10:0012:00維修養(yǎng)護巡視。14:0015:30巡視維修養(yǎng)護。15:30=17:00室內(nèi)整理、學(xué)習。17:0018:00回訪?！　《綄?dǎo) 方式由工程部統(tǒng)一調(diào)度指揮，并負責質(zhì)量跟蹤檢查，維修員憑單上工，組長每天巡視檢查，主任每月不少于四遍不定期檢查；每月部評比一次，每半年、年度處評比一次；每月一次“一專多能”考核?！　〖?方法月先進發(fā)一定獎金，半年、年度先進獎金+獎狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格辭退，年度評比最后一名辭退?！　。ㄋ模┌踩婪豆芾砉ぷ鳂藴省　」ぷ鲀?nèi)容定崗檢查流動巡查學(xué)習與訓(xùn)練　　家居安全刑事、違法案件裝修監(jiān)督車輛停放、保管環(huán)境保護突發(fā)事件法規(guī)學(xué)習思想教育技能訓(xùn)練　　工作 頻度24小時24小時 一遍/15分鐘2分鐘內(nèi)秩序維護到達現(xiàn)場每周一次，每次二小時每周一次，每次二小時每周一次，每次二小時　　ISO9002質(zhì)量標準車輛進出發(fā)牌率100%，無車輛被盜、無收購、叫賣乞討、可疑人物進出。被盜、刑事、安全防范案件年發(fā)案率1%以下。違章率1%以下無可疑、閑雜人物接近車輛，未鎖門、關(guān)窗車輛或遺忘貴重物品及時通知，重點保護，無被盜、違停。無破壞綠化帶，無踐踏草坪，無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒、無各類噪聲擾民。及時采取措施，控制局面，迅速報告等候支援。各項法律常識、政策條例。遵紀守法模范行為，學(xué)雷鋒做好人好事，嚴明秩序維護紀律。健身、擒拿格斗訓(xùn)練行走、路步、敬禮。　　督導(dǎo)方式隊員分片包干巡查，秩序維護部門統(tǒng)一指揮調(diào)度，設(shè)立糾查隊24小時監(jiān)督秩序維護員動作?！　〖罘椒吭玛犜u評比一次，每半年、第年度處評比一次。月先進發(fā)一定獎金，半年、年度先進獎金+獎狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格辭退，年度評比最后一名辭退。　?。ㄎ澹┣鍜弑嵐ぷ鳂藴省　」ぷ鲀?nèi)容地面清掃保潔樓梯道垃圾清運消 殺滅鼠、滅蟑螂　　作業(yè)頻度一遍/天14小時/天掃一遍/周洗一遍/天二遍/天垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住戶發(fā)藥二遍/年　　ISO9002質(zhì)量標準地面無雜物垃圾、道路泥沙、無生草、無積水、單車、樓梯口無雜物、無蜘蛛網(wǎng)清潔率99% 以上所有公共場所無雜物垃圾、保潔率99%以上。無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼、無亂堆亂、手扶無塵、清潔率99%以上。100%日產(chǎn)日清、整潔、無味、無污積。無蠅少蚊少蟲。鼠密度1%以下（夾夜法）蟑螂密度：室內(nèi)15M2室外管道20米4只以下　　工作流程5：007：00地面清掃；7：008：30清運垃圾；8：0010：30保潔樓梯清潔、消滅四害，13：0015：00地面清掃；15：0016：00運垃圾（10：0013：00、16：0019：00保潔員、綠化工保潔）?！　《綄?dǎo)方式保潔員劃片包干責任區(qū)，每周隊評比一次，每半年處評比一次。隊長每天巡視，不定期檢測，主任每月不少于四遍不定期抽查。　　激勵辦法月先進發(fā)一定獎金，半年、年度先進獎金+獎狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格辭退，年度評比最后一名辭退?！　。┫拦芾砉ぷ鳂藴省　」ぷ鲀?nèi)容值班 （滅火）流運巡查、宣傳消防設(shè)備、設(shè)施檢查學(xué)習訓(xùn)練演習　　家居安全施工、裝修監(jiān)督公共場地、設(shè)備消防泵栓帶滅火器具報警、通訊、車輛學(xué)習、 訓(xùn)練演習　　作業(yè)頻度24小時每日8：0021：00每周一次專職隊員一次/3天，義務(wù)隊員一次/周一次/每季度　　ISO9002質(zhì)量標準報警、通訊設(shè)備暢通，離崗有人代班，滅火迅速、措施得力，搶救及進。無堆放易燃、易爆用品，安全使用液化氣具，安全使用電器，無亂搭接電線，有消防設(shè)備，會使用。無違章用火、用電，無使用易燃材料裝修。無擠占消防通道和設(shè)施。天面無堆放雜物泵：運轉(zhuǎn)良好、無異常聲音無振動，表面無灰塵無法污。栓：無漏無銹蝕，開閉靈活。帶：無破損無霉潮，帶柜完好放置合理，無缺失，無過期，表面清潔100%完好。設(shè)備靈敏，車輛無故障。熟悉消防法規(guī)、消防知識和小區(qū)消防情況，掌握基本消防技能。組織嚴密，重點突出，專家指導(dǎo)，住戶參加。