【正文】 理，厲行節(jié)約，通過(guò)合理配置各崗位員，倡導(dǎo)一職多能，團(tuán)結(jié)協(xié)作，推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制，將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性?！　。ㄈ﹪?yán)格控制辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開(kāi)支?！　。ㄋ模┘訌?qiáng)物業(yè)料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。　?。ㄎ澹┘訌?qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，減少人為損壞公共設(shè)施和小區(qū)環(huán)境現(xiàn)象，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費(fèi)用?！　。?qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，強(qiáng)化管理處的各項(xiàng)財(cái)物消耗過(guò)程的管理?！　。ㄆ撸┖侠碚{(diào)配公共照明開(kāi)關(guān)節(jié)約用電，節(jié)約用水，避免浪費(fèi)?！　?八)利用管理處建立的信息資源，開(kāi)展房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的中介服務(wù)?！　〉诹? 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算和管理標(biāo)準(zhǔn)　　一、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算　?。ㄒ唬┙?jīng)費(fèi)預(yù)算的原則　　前期根據(jù)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的購(gòu)房合同之約定暫定收費(fèi)單價(jià)；　　以后的調(diào)整根據(jù)省湘價(jià)服[2010]76號(hào)文件，和縣物價(jià)局指導(dǎo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；　　以區(qū)養(yǎng)區(qū)，保本微利的原則?！　『侠黹_(kāi)支，開(kāi)源節(jié)流的原則。　?。ǘ┙?jīng)費(fèi)測(cè)算　　表1 小區(qū)人員工資支出統(tǒng)計(jì)表 單位：元/月　　職務(wù)月薪（元/個(gè)）人數(shù)（個(gè)）合計(jì)（元）　　主任150011500　　物管員120011200　　維修工120011200　　秩序維護(hù)員110077700　　保潔員80032400　　綠化員8001800　　合計(jì)：1414800元　　表2 管理、服務(wù)人員按規(guī)定提取的福利費(fèi) 單位：元/月　　序號(hào)項(xiàng)目金額(元)測(cè)算依據(jù)備注測(cè)算結(jié)果（元）　　一基本工資總額14800見(jiàn)表一　　1福利費(fèi)2072工資總額的14%含節(jié)假日加班等　　2工會(huì)經(jīng)費(fèi)296工資總額的2%　　%　　4基本醫(yī)療保險(xiǎn)888工資總額的6%　　5失業(yè)保險(xiǎn)296工資總額的2%　　6基本養(yǎng)老保險(xiǎn)2960工資總額的20%　　%　　8工傷保險(xiǎn)148工資總額的1%　　9人身意外傷害保險(xiǎn)　　　　表3 各工種服裝費(fèi) 單位：元/月　　序號(hào)項(xiàng)目金額（元）測(cè)算依據(jù)備注測(cè)算結(jié)果（元）　　1管理人員50（600元2人/2年）服裝按每人夏、冬季各兩套配置　?。?80元7人/2年）　　3維修技術(shù)部20（480元1人/2年）　　4清潔部（含綠化）40（240元4人/2年）　　　　表4 保潔費(fèi)用 單位：元/月　　序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元）備注測(cè)算結(jié)果（元）　　1工具購(gòu)置費(fèi)40元/月/人1203人　　2勞保用品15元/月/人453人　　3消毒用品10元/月/人303人　　4化糞池清掏每年1次200　　5垃圾清運(yùn)及處理環(huán)衛(wèi)部門代運(yùn)80元/斗2400每日一斗　　合計(jì)2795　　表5 秩序維護(hù)費(fèi) 單位：元/月　　序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元）備注測(cè)算結(jié)果（元）　　1裝備費(fèi)40元/月/人7人280通訊器材、警具　　2保險(xiǎn)費(fèi)10元/月/人7人70人身意外傷害　　合計(jì)350　　表6 綠化費(fèi) 單位：元/月　　序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元）測(cè)算結(jié)果（元）　　1綠化工具費(fèi)40元/月/人1人40　　2勞保用品20元/月/人1人20　　3農(nóng)藥化肥費(fèi)綜合測(cè)算25　　年/　　5花卉購(gòu)置費(fèi)20元/月20　　合計(jì)105　　工程維修費(fèi)：　　初步測(cè)算金額預(yù)計(jì)9600元/年，以后按實(shí)際發(fā)生額?！　」こ叹S修費(fèi)用是指用于房屋非本體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)，公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維護(hù)，包括公共區(qū)域的排水、排污設(shè)施的維護(hù)、疏通及公共區(qū)域的照明、消防、監(jiān)控設(shè)施的維護(hù)（不包括人為損壞的材料費(fèi)用）?！　?600元247。12月=800元/月　　辦公費(fèi)：　　辦公費(fèi)全年按6000元包干?！　?000元247。12月=500元/月　　前期物資裝備的分?jǐn)傎M(fèi)（按三年分?jǐn)偅　?9540元247。36/月=　　管理傭金（利潤(rùn)）收取5%　　5%=　　1法定稅費(fèi)：　?。▋啥愐毁M(fèi)、防洪基金、%）　　%=　　1 費(fèi)用匯總表 單位：元　　序號(hào)項(xiàng)目年度費(fèi)用（元）月均費(fèi)用（元）比例（%）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　%　?。ㄈ┌凑罩С銮闆r，將每月所有支出及傭金作為管理費(fèi)總額?！　∪旰嫌?jì)支出：12月=　　管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為（根據(jù)售房合同）：　　住宅：㎡ 車庫(kù)、雜房：㎡　　每月收入（總建筑面積33496㎡其中住房：29188㎡、車庫(kù)：4308㎡）：　　29188㎡㎡+4308㎡㎡=16748元/月　　全年合計(jì)收入：16478元/月12月=200976元/年　?。ㄋ模┦罩闆r分析及補(bǔ)充聲明　　根據(jù)以上收支綜合測(cè)算可以看出該項(xiàng)目每年200976元。數(shù)據(jù)表明，因此，該項(xiàng)目必需采取以下措施來(lái)彌補(bǔ)管理費(fèi)用的不足：　　公用水電費(fèi)由已入住業(yè)主共同分?jǐn)?；　　由環(huán)衛(wèi)部門征收的生活垃圾處理費(fèi)由已入住業(yè)主共同分?jǐn)?；（?guó)家正在實(shí)施同污水處理費(fèi)收繳方式征收垃圾處理費(fèi)，海德市及部分縣市已經(jīng)實(shí)施該方案）　　公共共用設(shè)施設(shè)備的維修材料費(fèi)按幢或單元或整個(gè)小區(qū)業(yè)主來(lái)共同分?jǐn)?；（視情況來(lái)區(qū)分）　　管理處積極與業(yè)主合作，開(kāi)展多項(xiàng)其他特約有償服務(wù)來(lái)增加管理處的辦公經(jīng)費(fèi)。（如：為業(yè)主新房開(kāi)荒、清潔衛(wèi)生、水電安裝、維修、房屋裝飾裝修等等）　　二、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)　?。ㄒ唬┪飿I(yè)部管理工作標(biāo)準(zhǔn)　　工作內(nèi)容入伙資料驗(yàn) 收發(fā)鑰匙裝修審核巡 視跟蹤監(jiān)督走 訪回 訪熟悉物業(yè)工作日記收 費(fèi)財(cái) 務(wù)　　作業(yè)頻度12小時(shí)隨來(lái)隨辦8小時(shí)隨來(lái)隨辦1小時(shí)內(nèi)辦完二遍/天 入伙期間 6小時(shí)/天四遍/天入伙時(shí)間6小時(shí)/天122戶/周一遍/服24小時(shí)內(nèi)100%　　IS09002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)證件齊全，驗(yàn)收項(xiàng)目齊，業(yè)主簽字。手續(xù)完備，證件齊全，業(yè)主簽收。符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變用途。無(wú)亂堆放亂挖或接搭，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率5%以下。無(wú)違章裝修。及時(shí)聽(tīng)取住戶意見(jiàn)，滿足住戶合理要求，滿意率95%以上。熟記完成情況，住戶滿意95%以上。對(duì)小區(qū)數(shù)、套數(shù)、面積、公共設(shè)備，責(zé)任形象居民棟號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話、家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率90%以上。每天下午5:005:30記錄全面真實(shí)準(zhǔn)確。收費(fèi)率98%。日清月結(jié)，帳表相符，收支平衡，每半年向住戶公開(kāi)一次。　　工 作 流 程8:008:30向值班室了解和處理業(yè)主申報(bào)、投訴。8:309:30巡視、9:3012:00跟蹤監(jiān)督、14:3015:30室內(nèi)學(xué)習(xí)、整理檔案，15:30=17:00巡視、17:0018:00走訪、回訪（入伙期間除外）　　督導(dǎo)方式房管員分片包干、部長(zhǎng)巡視抽查、主任四次/月不定期抽查，每月部評(píng)比一次，每半年、每年度處評(píng)比一次?！　〖?lì)方法月先進(jìn)發(fā)一定獎(jiǎng)金、半年、年度先進(jìn)發(fā)獎(jiǎng)金+獎(jiǎng)狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格者辭退，年度評(píng)比最后一名辭退?！　。ǘ┒讲煺{(diào)度工作標(biāo)準(zhǔn)　　工作內(nèi)容行政事務(wù)處理投訴事務(wù)、勞動(dòng)督察值班制度采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)后勤管理　　作業(yè)頻度8小時(shí)內(nèi)24小時(shí)24小時(shí)24小時(shí)8小時(shí)24小時(shí)　　ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格如實(shí)記錄員工出勤，按時(shí)派發(fā)各類文件、資料、快報(bào)和信件，人事檔案整理有序，計(jì)劃考核總結(jié)整理齊備，按時(shí)移交辦公室檔案資料員。按住戶投訴處理程序，在接到投訴后十分鐘內(nèi)通知相關(guān)部門處理投訴回訪率100%，做好各種投訴處理記錄。按督察程序，定期巡視檢查，發(fā)現(xiàn)管理上有問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)作出處理。24小時(shí)值班，值班部長(zhǎng)及時(shí)掌握住宅區(qū)內(nèi)情況，對(duì)緊急事件在第一時(shí)間采取正確措施，協(xié)助管理處主任處理日常事務(wù)，做好值班記錄。按物料控制程序，按計(jì)劃和要求采購(gòu)所需物料，做到帳目清晰，出入登記，準(zhǔn)確率合格率100%。按時(shí)按質(zhì)量完成職工食堂的供應(yīng)；單車摩托車保管規(guī)范，24小時(shí)隨存隨取，保證不丟失車輛，住戶滿意率達(dá)98%以上。　　督導(dǎo)方式部長(zhǎng)每天檢查工作，主任每月不少于四遍不定期抽查，每月部門評(píng)比一次，每半年、每年度管理處評(píng)比一次?！　〖?lì)方法月先進(jìn)發(fā)一定獎(jiǎng)金，半年、年度先進(jìn)獎(jiǎng)金+獎(jiǎng)狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格辭退，年度評(píng)比最后一名辭退。　?。ㄈ?房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)　　工作 內(nèi)容裝修 審核裝修 監(jiān)督巡視清理室內(nèi) 維修室外維修、養(yǎng)護(hù)　　道路停 車場(chǎng)天面空調(diào)架樓梯及墻面明暗溝外墻供水供電公共娛樂(lè)場(chǎng)所路燈、庭園燈　　作業(yè) 頻度8小時(shí) 隨來(lái)隨辦四遍/天，入伙期間6小時(shí)/天一遍/天污水井、雨水井（口）一遍/月，化糞池一遍/年，污水管二遍/季。急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)24小時(shí)內(nèi)完成、大、中修兩天內(nèi)回音。檢查二遍/天，隨壞隨修。每月檢查一遍。每年油漆一次。每年漆刷一遍，查換梯燈一遍/周，隨壞隨修。檢查一遍/周，即壞即修。細(xì)查一遍/月，即壞即修。檢查一遍/月，發(fā)現(xiàn)異常，立即報(bào)水電。檢查一遍/月，即壞即修。檢查一遍/月，即壞即修?！　SO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定、無(wú)危及安全、外觀，無(wú)改變 改變用途熟悉房屋公用設(shè)施種類、位置、分布安全要求、開(kāi)關(guān)位置及公用設(shè)施完好率98%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)外溢、無(wú)缺損、井（口）蓋完好率98%以上。憑票收費(fèi)，不索小費(fèi)、好處，100%回訪住戶滿意率99%以上。平整無(wú)水，無(wú)缺損，完好率99%以上。無(wú)積水、無(wú)漏、隔熱層完好無(wú)損。無(wú)銹無(wú)損、保持美觀。整潔、無(wú)缺、扶手完好、梯燈正常，無(wú)張貼痕跡。暢通、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)鼠洞。無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水無(wú)違章、無(wú)鼠洞。動(dòng)作正常、無(wú)亂搭接，無(wú)泄漏。整潔、安全、無(wú)改建、無(wú)亂堆亂放。燈泡正常、燈罩完好率100%　　工作 流程8:008:30向值班室了解和處理住戶申報(bào)、投訴。8:3010:30跟蹤監(jiān)督。10:0012:00維修養(yǎng)護(hù)巡視。14:0015:30巡視維修養(yǎng)護(hù)。15:30=17:00室內(nèi)整理、學(xué)習(xí)。17:0018:00回訪。　　督導(dǎo) 方式由工程部統(tǒng)一調(diào)度指揮，并負(fù)責(zé)質(zhì)量跟蹤檢查，維修員憑單上工，組長(zhǎng)每天巡視檢查，主任每月不少于四遍不定期檢查；每月部評(píng)比一次，每半年、年度處評(píng)比一次；每月一次“一專多能”考核。　　激勵(lì) 方法月先進(jìn)發(fā)一定獎(jiǎng)金，半年、年度先進(jìn)獎(jiǎng)金+獎(jiǎng)狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格辭退，年度評(píng)比最后一名辭退?！　。ㄋ模┌踩婪豆芾砉ぷ鳂?biāo)準(zhǔn)　　工作內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)巡查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練　　家居安全刑事、違法案件裝修監(jiān)督車輛停放、保管環(huán)境保護(hù)突發(fā)事件法規(guī)學(xué)習(xí)思想教育技能訓(xùn)練　　工作 頻度24小時(shí)24小時(shí) 一遍/15分鐘2分鐘內(nèi)秩序維護(hù)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周一次，每次二小時(shí)每周一次，每次二小時(shí)每周一次，每次二小時(shí)　　ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)車輛進(jìn)出發(fā)牌率100%，無(wú)車輛被盜、無(wú)收購(gòu)、叫賣乞討、可疑人物進(jìn)出。被盜、刑事、安全防范案件年發(fā)案率1%以下。違章率1%以下無(wú)可疑、閑雜人物接近車輛，未鎖門、關(guān)窗車輛或遺忘貴重物品及時(shí)通知，重點(diǎn)保護(hù)，無(wú)被盜、違停。無(wú)破壞綠化帶，無(wú)踐踏草坪，無(wú)亂扔、亂倒、亂吐、亂燒、無(wú)各類噪聲擾民。及時(shí)采取措施，控制局面，迅速報(bào)告等候支援。各項(xiàng)法律常識(shí)、政策條例。遵紀(jì)守法模范行為，學(xué)雷鋒做好人好事，嚴(yán)明秩序維護(hù)紀(jì)律。健身、擒拿格斗訓(xùn)練行走、路步、敬禮?！　《綄?dǎo)方式隊(duì)員分片包干巡查，秩序維護(hù)部門統(tǒng)一指揮調(diào)度，設(shè)立糾查隊(duì)24小時(shí)監(jiān)督秩序維護(hù)員動(dòng)作。　　激勵(lì)方法每月隊(duì)評(píng)評(píng)比一次，每半年、第年度處評(píng)比一次。月先進(jìn)發(fā)一定獎(jiǎng)金，半年、年度先進(jìn)獎(jiǎng)金+獎(jiǎng)狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格辭退，年度評(píng)比最后一名辭退?！　。ㄎ澹┣鍜弑嵐ぷ鳂?biāo)準(zhǔn)　　工作內(nèi)容地面清掃保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消 殺滅鼠、滅蟑螂　　作業(yè)頻度一遍/天14小時(shí)/天掃一遍/周洗一遍/天二遍/天垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住戶發(fā)藥二遍/年　　ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物垃圾、道路泥沙、無(wú)生草、無(wú)積水、單車、樓梯口無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)清潔率99% 以上所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物垃圾、保潔率99%以上。無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼、無(wú)亂堆亂、手扶無(wú)塵、清潔率99%以上。100%日產(chǎn)日清、整潔、無(wú)味、無(wú)污積。無(wú)蠅少蚊少蟲。鼠密度1%以下（夾夜法）蟑螂密度：室內(nèi)15M2室外管道20米4只以下　　工作流程5：007：00地面清掃；7：008：30清運(yùn)垃圾；8：0010：30保潔樓梯清潔、消滅四害，13：0015：00地面清掃；15：0016：00運(yùn)垃圾（10：0013：00、16：0019：00保潔員、綠化工保潔）?！　《綄?dǎo)方式保潔員劃片包干責(zé)任區(qū)，每周隊(duì)評(píng)比一次，每半年處評(píng)比一次。隊(duì)長(zhǎng)每天巡視，不定期檢測(cè)，主任每月不少于四遍不定期抽查?！　〖?lì)辦法月先進(jìn)發(fā)一定獎(jiǎng)金，半年、年度先進(jìn)獎(jiǎng)金+獎(jiǎng)狀，一月不合格警告，連續(xù)兩月不合格辭退，年度評(píng)比最后一名辭退。　?。┫拦芾砉ぷ鳂?biāo)準(zhǔn)　　工作內(nèi)容值班 （滅火）流運(yùn)巡查、宣傳消防設(shè)備、設(shè)施檢查學(xué)習(xí)訓(xùn)練演習(xí)　　家居安全施工、裝修監(jiān)督公共場(chǎng)地、設(shè)備消防泵栓帶滅火器具報(bào)警、通訊、車輛學(xué)習(xí)、 訓(xùn)練演習(xí)　　作業(yè)頻度24小時(shí)每日8：0021：00每周一次專職隊(duì)員一次/3天，義務(wù)隊(duì)員一次/周一次/每季度　　ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)報(bào)警、通訊設(shè)備暢通，離崗有人代班，滅火迅速、措施得力，搶救及進(jìn)。無(wú)堆放易燃、易爆用品，安全使用液化氣具，安全使用電器，無(wú)亂搭接電線，有消防設(shè)備，會(huì)使用。無(wú)違章用火、用電，無(wú)使用易燃材料裝修。無(wú)擠占消防通道和設(shè)施。天面無(wú)堆放雜物泵：運(yùn)轉(zhuǎn)良好、無(wú)異常聲音無(wú)振動(dòng)，表面無(wú)灰塵無(wú)法污。栓：無(wú)漏無(wú)銹蝕，開(kāi)閉靈活。帶：無(wú)破損無(wú)霉潮，帶柜完好放置合理，無(wú)缺失，無(wú)過(guò)期，表面清潔100%完好。設(shè)備靈敏，車輛無(wú)故障。熟悉消防法規(guī)、消防知識(shí)和小區(qū)消防情況，掌握基本消防技能。組織嚴(yán)密，重點(diǎn)突出，專家指導(dǎo)，住戶參加。