【正文】 亂放雜物，無亂寫亂貼廣告等現(xiàn)象；252。 完善房屋維修、保養(yǎng)及觀察記錄資料，建立健全房屋管理檔案。 特別管理措施l 裝修垃圾定點堆放，定時清運一體化：住戶裝修垃圾統(tǒng)一按區(qū)堆放，有物業(yè)管理中心統(tǒng)一用車運走保證城市廣場環(huán)境美觀，避免出現(xiàn)垃圾、材料隨處可見等雜亂現(xiàn)象。l 裝修垃圾、裝修材料袋裝化；由物業(yè)管理中心統(tǒng)一發(fā)放編織袋，全部實行袋裝化。l 裝修時間統(tǒng)一化：規(guī)定時間，禁止使用高噪音工具施工，如電鋸、電刨、電鉆等，避免影響其他業(yè)主住戶的正常生活。l 裝修要求嚴格化：252。 嚴格執(zhí)行裝修規(guī)定，廣泛宣傳裝修安全的規(guī)定和意義，做好前期業(yè)主住戶思想教育工作，發(fā)揮業(yè)主住戶自覺遵守規(guī)定的主動性；252。 堅持裝修巡查監(jiān)督制度，隨時檢查裝修過程和質量，把安裝防盜網、搭建違章行為控制在萌芽狀態(tài)，及時制止處理，避免既成事實，無法改變的情況；252。 充分利用裝修保證金的作用，一手抓宣傳教育，一手運用保證金控制手段，雙管齊下對裝修進行管理，對于一些屢教不改者，采取政府授予的停電、停水、扣壓押金等權力，或事態(tài)嚴重者進一步法律訴訟的處理，務求杜絕違章裝修，維護廣大業(yè)主住戶的整體權益。 房屋維修投訴處理的管理 房屋維修投訴是經常遇到的問題，這其中既有房屋建造質量的質量，保修服務的問題，也有管理服務質量的問題投訴，也是一些是與城市廣場無關的投訴。然而，要使諸如此類的投訴問題能得到滿意的解決，是管理工作順利開展。1） 處理技巧（1） 保修期的維修投訴處理l 不論是大業(yè)主轉達，或是物業(yè)管理中心直接從業(yè)主住戶那里接收的投訴，物業(yè)管理中心都等同對待，在第一時間接手處理，主動聯(lián)絡事主，探討處理辦法，決不推卸責任。l 具體分析、判斷問題的根本，解決的途徑，由物業(yè)管理中心牽頭聯(lián)絡有關承建商，分包商對投訴問題進行處理，統(tǒng)一協(xié)調。l 投訴處理后，物業(yè)管理中心主動上門、電話做好回訪，保證處理工作落實，業(yè)主住戶滿意。l 如屬重大問題，上報公司工程部與開發(fā)商聯(lián)系協(xié)助解決。（2） 非保修期的維修投訴處理l 物業(yè)管理中心是投訴處理的第一責任人，對一切任何投訴均樂于接受并設專人接待，跟蹤辦理。l 在非保修期內發(fā)生的維修項目，光亮處本著獨立維修為前提，發(fā)揮自身條件，節(jié)約成本開支。l 如屬重大質量問題，物業(yè)管理中心負責人聯(lián)系原開發(fā)商或施工單位參與維修、費用在維修基金中支出。2） 管理要點（1） 物業(yè)管理中心設專人作為業(yè)主住戶投訴的專用接口，并全面負責與保修施工隊聯(lián)系工作。對有關投訴、有關問題進行判斷、分類，明確責任，引導解決，避免問題上交或復雜化。（2） 物業(yè)管理中心、開發(fā)商、施工單位三方簽定保修協(xié)議書，明確三方責任，方便物業(yè)管理中心方與施工單位直線聯(lián)系，縮短時間，提高效率。（3） 建議開發(fā)商、業(yè)主委員會將施工單位的部分工程維修金移交物業(yè)管理中心管理，在出現(xiàn)維修問題時而施工單位不能及時處理，物業(yè)管理中心有權立即采取靈活措施，聘請其他施工隊應急解決，費用從保修金中支出，以避免將問題惡化。（4） 有關維修整改項目，不論是保修期或非保修期，物業(yè)管理中心均做好記錄及回訪工作。五、 安全保衛(wèi)管理 安全是城市廣場居民安居樂業(yè)的首要保證，城市廣場的保衛(wèi)安全管理工作在嚴格堅持標準化管理的同時，還將有針對性地、有重點地加強對防范應急措施和護管員隊伍的建設，從而確保城市廣場保安工作的萬無一失。 管理要點l 無“三無”閑雜人員進出，無可疑犯罪分子游蕩。l 無摩托車、機動車輛丟失。l 無行竊、盜竊案件、火災發(fā)生。 管理方式（1） 設立崗位：l 固定門崗——嚴格控制大樓內人員的進出l 游動巡邏哨——負責城市廣場內環(huán)境、各樓層間、地下層的巡邏檢查，確保無犯案隱患存在，無犯罪案件發(fā)生。l 機動快速反應哨——快速處理、控制突發(fā)事件的發(fā)生及檢查，聯(lián)系各崗位的工作。（2） 人員配置固定門崗：12個游動巡邏哨： 2個機動快速反應哨：起到調度、檢查、監(jiān)督的作用，不停地在區(qū)內各崗哨之間穿插檢查。（3） 裝備配備 固定崗哨各配備手提對講機1部。 每一個園區(qū)的游動巡邏哨配備手提對講機1部。 每位保安配備警棍、手電筒、記事本。3） 巡視重點放在每一樓梯道、天臺、每一個園區(qū)出口、圍墻四周轉角，地下車庫等均設立巡更登記點，確保巡更系統(tǒng)形成一個嚴密的有效的安全網絡，無任何漏洞、盲點存在，無任何犯罪分子可藏身之地。六、 業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的成果之一，是依據(jù)《物業(yè)管理暫行辦法》、《管理公約》和《業(yè)主委員會章程》而產生的業(yè)主組織。 業(yè)主委員會權利1) 制定業(yè)主委員會章程，維護產權人，使用人的合法利益。2) 決定選聘、續(xù)聘、或解聘物業(yè)管理公司3) 審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和物業(yè)管理重大措施。4) 協(xié)調物業(yè)產權人、使用人與物業(yè)管理公司之間的矛盾。5) 檢查和監(jiān)督物業(yè)管理的各項管理工作和物業(yè)管理合同的執(zhí)行情況。 業(yè)主委員會的義務1) 接受物業(yè)產權人、使用人的監(jiān)督2) 接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關部門及物業(yè)所在街道辦事處的指導和監(jiān)督。3) 協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施。業(yè)主委員會章程（略）七、 突發(fā)性事件應急處理 臺風或暴雨1） 與氣象部門保持聯(lián)系，全面清楚臺風或暴雨的具體情況（時間、強弱）以及發(fā)展過程。2） 通知各業(yè)主并發(fā)布臺風或暴雨警告。3） 檢查所有門窗是否穩(wěn)固，尤其是位于天臺及露臺等地方，對于一些較易吹倒物件如花盆等應搬至室內。4） 通知維修組檢查大廈泵房，以及大廈所有水道、雨水渠、地下室是否保持正常狀況。5） 準備緊急用具如沙包、雨衣、安全帽、水靴、后備照明等。 火警1） 保持鎮(zhèn)定，敲碎火警玻璃，發(fā)出警報，同時呼叫火災通知其他業(yè)主。2） 致電119報警及消防隊員。3） 利用最近設備實行撲救，但切勿置身于危險中。4） 制止其他人員使用電梯，引導他們走消防緊急出口，防止任何人進入火場。5） 一旦火勢未受控制，應迅速撤離火災現(xiàn)場，等待消防人員到場，報告火情。 電梯損壞大廈電梯損壞經常發(fā)生，不論是否辦公時間，應立即與工程人員聯(lián)系，通知維修人員到場修理，擺放“服務暫停”牌，如有或發(fā)覺有人被困于電梯內應：1） 切勿自己企圖開啟電梯門拯救被困者，除非由有資格的維修人員處理。2） 與被困者保持聯(lián)系，使他們知道救援行動已經進行。3） 如果電梯維修人員30分鐘未到或有被困者（孕婦、病人救援）可以報警，記錄并存檔。 高空墮物高空墮物事件處理包括有人受傷和無人受傷兩種。1） 如有人受傷，立即召換救護車，并及時通知安保人員設法尋找違例者或證人。封銷現(xiàn)場，拍照并記錄。2） 如無人受傷，立即通知安保人員并協(xié)助調查。第十一章 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 維修養(yǎng)護計劃序號維修保養(yǎng)項目日期、時間責任人一二三四五六七房屋樓宇 地基基礎的養(yǎng)護、降沉觀察 溝渠清理、雨水井沉積物清理、清理雨水落水口 走廊及樓梯粉刷 修補、粉刷外墻空置房 空置房開門檢查是否有開裂、漏水等問題 空置房電氣設施、供水設施檢查、開關電燈檢查、電表檢查 空置房清潔、開門窗通風機電設備 供水系統(tǒng)：檢查、加油及調試各水泵 檢查閘閥、止回閥、開關等 二次供水水池清洗、水箱清洗、消 防水池清洗 供電系統(tǒng)高低壓配電柜清潔保養(yǎng)、除塵各種開關、電表檢查線路檢測、小修 設備、護欄等油漆翻新 變壓器保養(yǎng)電梯例行抹油及檢查 徹底檢查及大修消防設備 水泵試運行 水泵軸承加油、電機軸承加油 日常巡視及保養(yǎng)、自動報警系統(tǒng)測試、排煙風機試運行 聘用政府許可的消防設備保養(yǎng)公司檢查及維修并向消防部門提交報告保安監(jiān)控系統(tǒng) 日常巡視及保養(yǎng)、系統(tǒng)測試 探頭、感應器等清潔養(yǎng)護 全石檢查及測試其他化糞池清淤、雨水井疏通每季一次每周一次每三年一次每五年一次每月一次每月一次每季一次每月二次每月一次每季一次每季一次每月一次每年一次每年一次每年一次每周一次每年一次每月一次每季一次每月一次每年一次每月一次每月一次每年一次半年一次工程維修保潔工程維修外協(xié)工程維修工程維修保潔工程維修工程維修外協(xié)工程維修工程維修工程維修工程維修供電公司外協(xié)外協(xié)工程維修工程維修工程維修外協(xié)工程維修工程維修外協(xié)外協(xié)第十二章 對業(yè)主關于服務承諾方面的幾點承諾6月21日我司收到《京港城市廣場業(yè)主委員會對參加競標的物業(yè)管理公司在服務承諾方面的幾點要求》的函件，經與相關部門研究，同時咨詢了專業(yè)公司，并針對城市廣場業(yè)主委員會的要求，再次組織人力前往京港城市廣場實地考察，現(xiàn)根據(jù)城市廣場的要求和現(xiàn)場情況，制定如下解決方案。一、 關于城市廣場建筑設施存在跑、冒、裂、漏問題。通過我司先后幾次到京港城市廣場實地考察的結果，發(fā)現(xiàn)很多設備銹蝕，損壞或部分功能閑置。除有些屬于設備根本未進行安裝外（如：用于發(fā)電機房等處的氣體滅火裝置等）大部分設備損壞、銹蝕及功能閑置是由于未能及時進行設備保養(yǎng)和維護，導致設備不能處于最佳運行狀態(tài)或無法運行，天長日久便出現(xiàn)了跑、冒、裂、漏現(xiàn)象。對此，我司在接管項目時，將組織工程部相關專業(yè)人員對城市廣場設備設施進行一次普查，將普查中發(fā)現(xiàn)的問題分類匯總，在物業(yè)接管交接時記錄在案，接管后按存在問題的程度分為小修、中修和大修項目。同時查看城市廣場工程檔案，對仍在保修期內或屬于終身維護的問題項目，聯(lián)系供應商或承建商進行保修或維護保養(yǎng)。對于其他問題，屬于小修和中修的項目，公司組織力量或聘請專業(yè)公司進行維修，例如已經銹蝕的閥門，可先使用除銹劑除銹，再更換已經無法使用的零部件，最后涂上防腐劑或防銹漆等進行防腐處理，以保證設備正常使用，其費用可從物業(yè)管理費中列支。對于大修項目，聘請專業(yè)公司進行維修，費用從城市廣場維修基金中列支。二、 關于代收代繳能源費用標準和公共區(qū)域電費分割問題。代收代繳能源費用我司將嚴格按照各行業(yè)管理部門（供電局、熱力公司、自來水公司等）收費單據(jù)及物價局的收費標準進行收費，公共區(qū)域電費應從管理費中列支，不再進行分攤，而商場、寫字樓、公寓的公共區(qū)域電費分割，我司將根據(jù)城市廣場線路分布情況采取分路加裝計量裝置的方法加以解決。三、 關于選用人員要懂外語問題。我司可以將懂外語作為選擇派駐城市廣場人員的必要條件之一，以滿足業(yè)主要求。四、 關于空置房的經營。我司可考慮以自營、聯(lián)營、承包經營、租賃等多種形式進行，主要選擇方便業(yè)主生活，增加社區(qū)服務功能，加強社區(qū)文化建設的項目。如：開設洗衣房、開設租賃服務部，出租自行車、光盤、攝象機等物品；可以引進服裝加工店（需有一定的知名度）；開設健身房和游藝室；開設社區(qū)小型圖書館；開一間中國傳統(tǒng)風格的茶藝館等等。五、 關于樸實、誠懇、實際的服務承諾。此項要求我司已在投標書中進行了詳細的說明。六、 關于飲用水二次污染問題。飲用水二次污染的發(fā)生有多種原因，如：沒有對水箱及管路進行定期清洗，水箱未進行防污處理等。通過我們對現(xiàn)場的查看，發(fā)現(xiàn)飲用水水箱間存在如下問題：（一）、飲用水水箱檢查口未蓋嚴，并且未上鎖，且鎖位只有一個。（二）、水箱內金屬支架已經銹蝕，對水質造成污染。（三）、飲用水水箱間清潔及設備養(yǎng)護不夠，衛(wèi)生條件較差，管路、閥門等銹蝕嚴重。（四）、紫外線消毒設備未啟動。（五）、熱水管道未做保溫且有外溢現(xiàn)象，既浪費能源又存在安全隱患。對此問題我司擬采用以下步驟和方法加以解決：第一、 對城市廣場二次供水水箱進行徹底清理，如在水箱內壁涂抹901航空涂料進行防污染處理，同時同時對已經銹蝕的金屬支架進行防腐處理。第二、 對管路進行徹底沖洗。對管路中已經發(fā)生銹蝕的部件進行處理。并用防銹漆等涂料進行防腐處理。第三、 加強飲用水監(jiān)測，定期進行水質化驗，隨時掌握水質變化，及時采取相應措施。保證飲用水達到飲用標準。第四、 飲用水水箱檢查口加裝一個鎖位，工程部、安保部分別掌管一把，日常保持鎖閉狀態(tài)，只有在進行水箱設備檢查、維護、清潔時，由安保部、工程部共同開啟，以確保飲用水的清潔和安全。第五、 調試起用紫外線消毒設備，使之處于良好使用狀態(tài)。第六、 對飲用水水箱間環(huán)境衛(wèi)生進行徹底清潔，使其達到清潔美觀的標準。第七、 對熱水管路進行保溫處理，調整相應部件解決外溢現(xiàn)象，從而做到減少能源浪費，保證運行安全的目的。七、 關于電視接收系統(tǒng)。、動畫頻道、俄語臺、西語臺以及取消兩個頻道。通過我司對城市廣場衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)的實地考察，同時向專業(yè)公司進行了咨詢。目前城市廣場衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)有四組接收天線，其中三組在使用中，目前接收亞洲3S、泛美2號、日星等衛(wèi)星信號，而亞洲3S星就可提供西語臺、卡通臺信號，增加西語臺到無委會申請即可，增加動畫頻道今年無委會暫不批準，、俄語臺（RTR、HTP）及數(shù)萬元的投資，從目前狀況看，如城市廣場那組為投入使用的天線可以正常使用，則可以將該組天線利用上，但兩個臺的節(jié)目是不同衛(wèi)星提供的信號，因此需投資增加相應的接收設備，經業(yè)主方接受。八、 關于設備評估報告。在投標時間緊迫，同時不便過于打擾中海物業(yè)管理公司的正常工作秩序。我公司派遣了北京公司和各項目的工程負責人前往城市廣場對項目的設備設施情況進行了實地勘查，得到了一些直觀認識。我們將我們和科爾公司的工程評估標準作為附件，擬在中標后迅速開展此項工作。附：工程調研報告北京城市廣場現(xiàn)場調查報告時間：20