【正文】 社區(qū)文化活動(dòng)綜合測(cè)算200005稅金　6135600%　　6不可預(yù)見費(fèi)　61356002%　122712　7管理傭金　613560010%　613560　小 計(jì)　合 計(jì)　附表1：物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì)表XXXXX收入測(cè)算表序號(hào)收費(fèi)類別收費(fèi)項(xiàng)目單位年收入元）一管理服務(wù)費(fèi)收入1裙樓　600010元/㎡720000　2塔樓　240008元/㎡2304000　3空調(diào)費(fèi)收入　300007元/㎡1890000（每年收取9個(gè)月）　4空調(diào)基金　30000㎡864000　小 計(jì)5778000　二公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入1地面車位使用費(fèi)54300元　1944002地下車庫車位使用費(fèi)34400元163200　小 計(jì)357600　合 計(jì)6135600附表2：人工費(fèi)明細(xì)表崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（元/人月）每月金額（元）年支出（元）管理處主任145004500行政助理228005600財(cái)務(wù)人員232006400保衛(wèi)部長(zhǎng)136003600保衛(wèi)班長(zhǎng)328008400保安員17250042500工程部部長(zhǎng)136003600工程人員6300018000每月費(fèi)用合計(jì)33926001111200附表3：經(jīng)測(cè)算XXXXX物業(yè)管理費(fèi)：項(xiàng)目名稱元/㎡服務(wù)期限備注裙樓管理費(fèi)用10元/㎡36個(gè)月塔樓管理費(fèi)用8元/㎡36個(gè)月中央空調(diào)費(fèi)用7元/㎡36個(gè)月空調(diào)開放時(shí)收取空調(diào)維修基金㎡36個(gè)月停車位（外位、內(nèi)位）300元/個(gè)、400元/個(gè)36個(gè)月 對(duì)金通大管理綱收、支測(cè)算的說明 從以上收、支測(cè)算可以看出 本著提高服務(wù)水平、提升物業(yè)檔次的原則，通過開源節(jié)流，可實(shí)現(xiàn)以區(qū)養(yǎng)區(qū)，自負(fù)盈虧并稍有盈余。 對(duì)XXXXX的三年管理，在正常經(jīng)營(yíng)情況下，收入利潤(rùn)率為12%，與物業(yè)管理行業(yè)寫字樓的一般利潤(rùn)率（15%）基本持平。第九章 機(jī)電設(shè)備及配套設(shè)施維護(hù)與管理XXXXX的機(jī)電設(shè)備設(shè)施涉及專業(yè)廣，技術(shù)含量高，功能齊全，且智能化技術(shù)被廣泛應(yīng)用。為確保辦公效率和工作秩序，就要求各系統(tǒng)設(shè)備均能“長(zhǎng)治久安”。不但要維護(hù)好這些機(jī)電設(shè)備設(shè)施，而且要保證各機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的正常使用。同時(shí)要以最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備壽命周期費(fèi)用獲得最高的設(shè)備綜合效能，既是大樓的要求，也是我們對(duì)機(jī)電設(shè)備實(shí)施管理的直接目標(biāo)，更是我們提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提高服務(wù)水準(zhǔn)的前提和保障。為了達(dá)到以上要求，我們除了為XXXXX管理處配備高素質(zhì)的工程技術(shù)人員外，我們將倡導(dǎo)和發(fā)揚(yáng)我公司先進(jìn)的現(xiàn)代設(shè)備管理方法，對(duì)XXXXX的設(shè)備設(shè)施實(shí)行科學(xué)管理，建立嚴(yán)格的管理制度和科學(xué)的定期維保和日常維修計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)設(shè)備的正確使用和操作，以確保設(shè)備設(shè)施高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。機(jī)電設(shè)備設(shè)施的檢查維護(hù)、保養(yǎng)在機(jī)電設(shè)備正常使用階段，為了確保樓宇的保值增值，我們將貫徹“預(yù)防為主“的方針，對(duì)各類設(shè)備建立完善的定期維保和日常維修制度，并嚴(yán)格按設(shè)施設(shè)備管理運(yùn)作流程進(jìn)行操作。根據(jù)XXXXX設(shè)備的使用特點(diǎn)、設(shè)備的性能及作用，采取日常巡檢、定期計(jì)劃保養(yǎng)和日常應(yīng)急維修相結(jié)合的措施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。同時(shí)在修理中，我們將采用新工藝、新技術(shù)和現(xiàn)代科學(xué)方法，確保維修的質(zhì)量、縮短停機(jī)時(shí)間和降低維修費(fèi)用，提高設(shè)備的可靠性、維修性，充分發(fā)揮設(shè)備的效能；在水電設(shè)備管理中我們將按如下檢查標(biāo)準(zhǔn)和周期進(jìn)行管理。 一、 供配電系統(tǒng)管理養(yǎng)護(hù)要求： 制定供配電系統(tǒng)管理養(yǎng)護(hù)制度和計(jì)劃，定期對(duì)供配電系統(tǒng)范圍內(nèi)的電氣設(shè)備包括變壓器、高壓環(huán)網(wǎng)柜、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、變配電室、柴油發(fā)電機(jī)組、公共照明智能控制系統(tǒng)等進(jìn)行檢查、檢測(cè)和維護(hù)，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，確保供配電系統(tǒng)24小時(shí)正常、安全運(yùn)行；確保按設(shè)備運(yùn)行檢查標(biāo)準(zhǔn)巡查。 建立24小時(shí)維修值班制度，及時(shí)排除故障，零修合格率100%；加強(qiáng)對(duì)大廈所有照明燈具、線路、開關(guān)的日常維護(hù)檢修，確保正常、安全使用；制定切實(shí)可行節(jié)電管理制度，有明顯節(jié)能成果；確保市政停電情況下發(fā)電機(jī)組在15秒鐘內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)供電，以上；管理和維護(hù)好避雷設(shè)施；各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)具體要求如下表：項(xiàng)目頻次內(nèi) 容具體要求高壓環(huán)網(wǎng)柜每日一次每月清理外部灰塵；每日檢查外觀是否良好，有無異聲；指示燈是否完好；警示標(biāo)識(shí)掛設(shè)位置是否正確。外觀整潔，指示燈完好，標(biāo)示位置正確每半年一次檢查操作機(jī)構(gòu)是否靈活、互鎖機(jī)構(gòu)是否正確；檢測(cè)接地電阻、連接點(diǎn)是否可靠；檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。阻值符合規(guī)范，線頭緊固，操作機(jī)構(gòu)靈活變壓器每日一次每日檢查溫控器顯示、有無異聲異味是否正常；檢查變壓器電壓、電流是否在額定范圍內(nèi)；并作好運(yùn)行記錄，歸檔。各項(xiàng)正常每半年一次；，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱的痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換地線；，委托供電公司對(duì)院內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄并歸檔。外觀干凈整潔；運(yùn)行狀態(tài)良好，保證供電質(zhì)量；連接部位無松動(dòng)、過熱現(xiàn)象絕緣子無松動(dòng)、破損配電屏電容器屏每月一次；，指示燈是否顯示正常，電壓、電流是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，有無異聲、異味。，標(biāo)示是否清楚；，功率因數(shù)是否達(dá)到要求。檢查電容器、熔斷器是否過熱， 熔斷；，有無短路、過載現(xiàn)象；。設(shè)備衛(wèi)生、標(biāo)示清楚、設(shè)備運(yùn)行正常每半年一次；，調(diào)整接觸點(diǎn)間隙，更換打磨燒壞的動(dòng)靜觸頭；，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。設(shè)備衛(wèi)生，開關(guān)狀態(tài)良好。配電屏電容器屏每年一次；；、聯(lián)鎖裝置是否可靠。,連接件無松動(dòng),無發(fā)熱變色,儀表等附件完好無損；。照明器具每月一次；，有無異聲；；如有異常，馬上處理；，節(jié)約能源；、故障配件、避免短路現(xiàn)象；。燈具衛(wèi)生，工作正常。供電線路每月一次；、雜物；、脫落,如有馬上處理；、進(jìn)出線路接線裝置是否完好。線路無過熱現(xiàn)象，接線裝置緊固，標(biāo)示清晰。每年一次；阻值符合規(guī)范，無銹蝕。柴油發(fā)電機(jī)每月一次、設(shè)備清潔；檢查潤(rùn)滑油位、冷卻水位、燃油量、蓄電池電位和傳動(dòng)皮帶，排煙、空氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)是否正常。、滲漏、皮帶是否松馳或磨損；%負(fù)載試運(yùn)行，1520分鐘/次，觀察油壓、水溫、電壓等是否正常；，節(jié)點(diǎn)螺絲緊固。設(shè)備清潔、正常有效。半年一次；、控制屏接頭是否擰緊,各類傳感信號(hào)正常；。阻值合格、接頭無松動(dòng)、信號(hào)正確。各樓設(shè)備及照明層配電箱每月電箱內(nèi)各接線端螺栓必須緊固。對(duì)電箱內(nèi)電氣元件進(jìn)行清潔。二、給排水系統(tǒng)管理養(yǎng)護(hù)要求：制定并嚴(yán)格落實(shí)供水、用水管理制度和給排水系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，加強(qiáng)對(duì)給排水系統(tǒng)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施包括管網(wǎng)、水泵、水箱、水池、化糞池、水井、閥門等的日常檢查、保養(yǎng)、維修、清潔和清通工作，確保給排水系統(tǒng)24小時(shí)正常、安全運(yùn)行；建立24小時(shí)維修值班制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除故障，零修合格率100%；每季度對(duì)生活水池進(jìn)行清洗消毒，按規(guī)定做好空調(diào)水的處理，確保生活飲用水符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求；各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)具體要求如下表：項(xiàng)目頻次內(nèi) 容具體要求生活泵排污泵景觀水泵每天一次保持設(shè)備房、機(jī)體衛(wèi)生清潔；每天每2小時(shí)觀察其水位、水壓等指示是否正常，運(yùn)行時(shí)有無異聲、異味；檢查盤根處滴水是否符合規(guī)范,如不規(guī)范,應(yīng)及時(shí)處理；檢查水位深度指示是否清晰；發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時(shí)處理。設(shè)備衛(wèi)生，水位指示清晰。每半月一次檢查景觀水泵，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。運(yùn)作正常每年一次電機(jī)、軸承加注黃油：如有異響，應(yīng)更換軸承；泵體及管道閥門除銹刷漆；緊固電柜內(nèi)各線路接頭螺母，清掃柜內(nèi)灰塵等。潤(rùn)滑良好，線頭緊固良好。變頻給水系統(tǒng)每日按規(guī)程巡查設(shè)備，檢查水池水位，給水管網(wǎng)工作壓力是否在正常值；檢查設(shè)備的工作電壓、電流、頻率是否在正常值，如有異常立即處理。檢查各閥門管道有無滲漏，并及時(shí)修復(fù)。保障安全穩(wěn)定供水每季分四次檢查設(shè)備配電柜內(nèi)各電氣無件，緊固各電氣回路接線端子，檢查變頻器性能；檢查各管路閥門，是否有滴漏，開閉是否靈活，如有異常、及時(shí)修復(fù)。檢查各水泵軸承、軸封，檢查軸承潤(rùn)滑情況，按需求添加潤(rùn)滑油。每年測(cè)量水泵電機(jī)繞組的絕緣值，檢查各管道、閥門的嚴(yán)密性，檢查各管道、閥門及支架的防腐銹蝕情況，根據(jù)需求進(jìn)行除銹刷新。供水、排污管網(wǎng)每周一次檢查外觀是否完好，應(yīng)無滴、漏現(xiàn)象；檢查閘閥，觀察壓力表是否正常。閥門開啟位置是否正確，標(biāo)示是否清晰。運(yùn)行正常。每季一次重復(fù)上述內(nèi)；清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道；檢查閘閥開啟、關(guān)閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常；管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。管道內(nèi)無雜物，閥門開啟靈活，無泄漏。每年一次重復(fù)上述內(nèi)容；檢查修整全部管架；管道及支架除銹刷漆：更換各類閥門標(biāo)示，并標(biāo)注管內(nèi)水流方向；各類閥門絲桿上油并加裝防護(hù)套。管架防銹良好，閥門工作正常，標(biāo)示清晰。生活水池消防水池每周一次檢查外觀是否完好，有無跑冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口及透氣管防蟲紗網(wǎng)是否完好；打開排污閥排污。檢查進(jìn)水浮閥并作手動(dòng)進(jìn)水試驗(yàn)；觀察水質(zhì)情況，檢測(cè)水的PH值和含氯量。水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。無泄漏，防蟲網(wǎng)、蓋板完好，水質(zhì)合格。每月一次重復(fù)上述內(nèi)容；按規(guī)定比例按時(shí)投放消毒藥品。每年清洗四次提前24小時(shí)通知相關(guān)部門做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備；提前關(guān)閉水池進(jìn)水閘閥，排放干水池；專業(yè)公司清洗消毒。水池內(nèi)無泥沙及沉積物,水樣檢測(cè)合格,由市水質(zhì)檢測(cè)中心開具合格報(bào)告書。給水井雨水井污水井每月一次檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈；檢查井蓋鑄造字跡是否清晰、正確。每半年一次重復(fù)上述檢查；清理污泥，疏通下水管道；園林景觀給水系統(tǒng)每日對(duì)自動(dòng)噴灌噴嘴進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不能正常噴灌的立即進(jìn)行修復(fù)檢查噴頭噴灌向，并進(jìn)行調(diào)整噴灌正常，達(dá)到養(yǎng)護(hù)要求每月對(duì)管網(wǎng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)滴漏立即處理；對(duì)各園林景觀水泵進(jìn)行兩次檢查，發(fā)現(xiàn)故障立即進(jìn)行修復(fù)，保證設(shè)備處于正常狀態(tài)。無滴漏現(xiàn)象，各水泵處于正常狀態(tài)每年對(duì)所有管網(wǎng)閥門進(jìn)行檢查，處理有隱患部位，對(duì)各水泵繞組進(jìn)行絕緣檢測(cè)，各軸承、軸封進(jìn)行檢查。對(duì)各泵井進(jìn)行一次清理管道無泄漏，各水泵檢測(cè)數(shù)據(jù)符合要求與標(biāo)準(zhǔn)三、空調(diào)系統(tǒng)（含分體空調(diào)）管理養(yǎng)護(hù)要求：制定并嚴(yán)格執(zhí)行空調(diào)運(yùn)行管理制度、安全操作規(guī)程和空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施包括冷水機(jī)組、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)柜、閥類、控制系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)、分體空調(diào)機(jī)、中央空調(diào)運(yùn)行智能控制系統(tǒng)等進(jìn)行檢查、檢修和保養(yǎng)，確?？照{(diào)系統(tǒng)安全運(yùn)行、正常使用；建立24小時(shí)維修值班制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除故障，零修合格率100%；建立空調(diào)設(shè)備檔案，做好各項(xiàng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)記錄；制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果；各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)具體要求如下表：四、電梯系統(tǒng)管理養(yǎng)護(hù)要求：制定并嚴(yán)格執(zhí)行電梯運(yùn)行管理制度、安全操作規(guī)程和電梯系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，定時(shí)、定期對(duì)電梯系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測(cè)、檢修和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好率100%、整個(gè)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行；設(shè)立24小時(shí)報(bào)修電話或?qū)χv機(jī)值守制度，24小時(shí)運(yùn)行值班，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除設(shè)施設(shè)備故障，及時(shí)有效處理電梯事故，維修質(zhì)量合格率100%；按時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行年度定期檢驗(yàn)，辦理安全運(yùn)行證；做好各項(xiàng)運(yùn)行和維修保養(yǎng)記錄；制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行管理措施，有明顯節(jié)能降耗成果；各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)具體要求如下表： 、層門和候梯廳五、消防系統(tǒng)管理養(yǎng)護(hù)要求：制定并嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度和消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，加強(qiáng)對(duì)消防系統(tǒng)范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施包括控制中心、報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急廣播和對(duì)講電話、防排煙風(fēng)機(jī)、氣體滅火系統(tǒng)、消防栓及管網(wǎng)、消防泵、噴淋泵、噴淋管網(wǎng)、各類閥門、疏散指示牌等的日常檢查、檢測(cè)、檢修和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好率100%、整個(gè)系統(tǒng)可隨時(shí)正常使用；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除設(shè)施設(shè)備故障，零修合格率100%；落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，加強(qiáng)消防日常檢查，制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急預(yù)案，設(shè)立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通暢，確保無消防安全隱患，火災(zāi)發(fā)生率為“0”；各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)具體要求如下表： 設(shè)施的經(jīng)濟(jì)節(jié)能管理我們?cè)陂L(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，一直致力于研究設(shè)備設(shè)施的合理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。在XXXXX的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理上，我們將通過加強(qiáng)培訓(xùn)，提高大廈工作人員和我公司員工的節(jié)能意識(shí)和調(diào)整設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行方式來實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。XXXXX設(shè)備設(shè)施的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案主要從這以下方面