【正文】 社區(qū)文化活動綜合測算200005稅金　6135600%　　6不可預見費　61356002%　122712　7管理傭金　613560010%　613560　小 計　合 計　附表1：物業(yè)管理費收入明細表XXXXX收入測算表序號收費類別收費項目單位年收入元）一管理服務費收入1裙樓　600010元/㎡720000　2塔樓　240008元/㎡2304000　3空調(diào)費收入　300007元/㎡1890000（每年收取9個月）　4空調(diào)基金　30000㎡864000　小 計5778000　二公共設施經(jīng)營收入1地面車位使用費54300元　1944002地下車庫車位使用費34400元163200　小 計357600　合 計6135600附表2：人工費明細表崗位人數(shù)工資標準（元/人月）每月金額（元）年支出（元）管理處主任145004500行政助理228005600財務人員232006400保衛(wèi)部長136003600保衛(wèi)班長328008400保安員17250042500工程部部長136003600工程人員6300018000每月費用合計33926001111200附表3：經(jīng)測算XXXXX物業(yè)管理費：項目名稱元/㎡服務期限備注裙樓管理費用10元/㎡36個月塔樓管理費用8元/㎡36個月中央空調(diào)費用7元/㎡36個月空調(diào)開放時收取空調(diào)維修基金㎡36個月停車位（外位、內(nèi)位）300元/個、400元/個36個月 對金通大管理綱收、支測算的說明 從以上收、支測算可以看出 本著提高服務水平、提升物業(yè)檔次的原則，通過開源節(jié)流，可實現(xiàn)以區(qū)養(yǎng)區(qū)，自負盈虧并稍有盈余。 對XXXXX的三年管理，在正常經(jīng)營情況下，收入利潤率為12%，與物業(yè)管理行業(yè)寫字樓的一般利潤率（15%）基本持平。第九章 機電設備及配套設施維護與管理XXXXX的機電設備設施涉及專業(yè)廣，技術(shù)含量高，功能齊全，且智能化技術(shù)被廣泛應用。為確保辦公效率和工作秩序，就要求各系統(tǒng)設備均能“長治久安”。不但要維護好這些機電設備設施，而且要保證各機電設備系統(tǒng)的正常使用。同時要以最經(jīng)濟的設備壽命周期費用獲得最高的設備綜合效能，既是大樓的要求，也是我們對機電設備實施管理的直接目標，更是我們提供優(yōu)質(zhì)服務、提高服務水準的前提和保障。為了達到以上要求，我們除了為XXXXX管理處配備高素質(zhì)的工程技術(shù)人員外，我們將倡導和發(fā)揚我公司先進的現(xiàn)代設備管理方法，對XXXXX的設備設施實行科學管理，建立嚴格的管理制度和科學的定期維保和日常維修計劃、標準，強調(diào)設備的正確使用和操作，以確保設備設施高效經(jīng)濟運行。機電設備設施的檢查維護、保養(yǎng)在機電設備正常使用階段，為了確保樓宇的保值增值，我們將貫徹“預防為主“的方針，對各類設備建立完善的定期維保和日常維修制度，并嚴格按設施設備管理運作流程進行操作。根據(jù)XXXXX設備的使用特點、設備的性能及作用，采取日常巡檢、定期計劃保養(yǎng)和日常應急維修相結(jié)合的措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。同時在修理中，我們將采用新工藝、新技術(shù)和現(xiàn)代科學方法，確保維修的質(zhì)量、縮短停機時間和降低維修費用，提高設備的可靠性、維修性，充分發(fā)揮設備的效能；在水電設備管理中我們將按如下檢查標準和周期進行管理。 一、 供配電系統(tǒng)管理養(yǎng)護要求： 制定供配電系統(tǒng)管理養(yǎng)護制度和計劃，定期對供配電系統(tǒng)范圍內(nèi)的電氣設備包括變壓器、高壓環(huán)網(wǎng)柜、高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、變配電室、柴油發(fā)電機組、公共照明智能控制系統(tǒng)等進行檢查、檢測和維護，建立各項設備檔案，確保供配電系統(tǒng)24小時正常、安全運行；確保按設備運行檢查標準巡查。 建立24小時維修值班制度，及時排除故障，零修合格率100%；加強對大廈所有照明燈具、線路、開關(guān)的日常維護檢修，確保正常、安全使用；制定切實可行節(jié)電管理制度，有明顯節(jié)能成果；確保市政停電情況下發(fā)電機組在15秒鐘內(nèi)運轉(zhuǎn)供電，以上；管理和維護好避雷設施；各項設施設備管理養(yǎng)護具體要求如下表：項目頻次內(nèi) 容具體要求高壓環(huán)網(wǎng)柜每日一次每月清理外部灰塵；每日檢查外觀是否良好，有無異聲；指示燈是否完好；警示標識掛設位置是否正確。外觀整潔，指示燈完好，標示位置正確每半年一次檢查操作機構(gòu)是否靈活、互鎖機構(gòu)是否正確；檢測接地電阻、連接點是否可靠；檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。阻值符合規(guī)范，線頭緊固，操作機構(gòu)靈活變壓器每日一次每日檢查溫控器顯示、有無異聲異味是否正常；檢查變壓器電壓、電流是否在額定范圍內(nèi)；并作好運行記錄，歸檔。各項正常每半年一次；，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱的痕跡，應進行整修處理并重新接好；，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換地線；，委托供電公司對院內(nèi)所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄并歸檔。外觀干凈整潔；運行狀態(tài)良好，保證供電質(zhì)量；連接部位無松動、過熱現(xiàn)象絕緣子無松動、破損配電屏電容器屏每月一次；，指示燈是否顯示正常，電壓、電流是否正常，三相負荷是否平衡，有無異聲、異味。，標示是否清楚；，功率因數(shù)是否達到要求。檢查電容器、熔斷器是否過熱， 熔斷；，有無短路、過載現(xiàn)象；。設備衛(wèi)生、標示清楚、設備運行正常每半年一次；，調(diào)整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭；，應更換容量大的配電設備。設備衛(wèi)生，開關(guān)狀態(tài)良好。配電屏電容器屏每年一次；；、聯(lián)鎖裝置是否可靠。,連接件無松動,無發(fā)熱變色,儀表等附件完好無損；。照明器具每月一次；，有無異聲；；如有異常，馬上處理；，節(jié)約能源；、故障配件、避免短路現(xiàn)象；。燈具衛(wèi)生，工作正常。供電線路每月一次；、雜物；、脫落,如有馬上處理；、進出線路接線裝置是否完好。線路無過熱現(xiàn)象，接線裝置緊固，標示清晰。每年一次；阻值符合規(guī)范，無銹蝕。柴油發(fā)電機每月一次、設備清潔；檢查潤滑油位、冷卻水位、燃油量、蓄電池電位和傳動皮帶，排煙、空氣系統(tǒng)、控制系統(tǒng)是否正常。、滲漏、皮帶是否松馳或磨損；%負載試運行，1520分鐘/次，觀察油壓、水溫、電壓等是否正常；，節(jié)點螺絲緊固。設備清潔、正常有效。半年一次；、控制屏接頭是否擰緊,各類傳感信號正常；。阻值合格、接頭無松動、信號正確。各樓設備及照明層配電箱每月電箱內(nèi)各接線端螺栓必須緊固。對電箱內(nèi)電氣元件進行清潔。二、給排水系統(tǒng)管理養(yǎng)護要求：制定并嚴格落實供水、用水管理制度和給排水系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)制度，加強對給排水系統(tǒng)范圍內(nèi)的設備設施包括管網(wǎng)、水泵、水箱、水池、化糞池、水井、閥門等的日常檢查、保養(yǎng)、維修、清潔和清通工作，確保給排水系統(tǒng)24小時正常、安全運行；建立24小時維修值班制度，及時發(fā)現(xiàn)和排除故障，零修合格率100%；每季度對生活水池進行清洗消毒，按規(guī)定做好空調(diào)水的處理，確保生活飲用水符合國家規(guī)定的標準和要求；各項設施設備管理養(yǎng)護具體要求如下表：項目頻次內(nèi) 容具體要求生活泵排污泵景觀水泵每天一次保持設備房、機體衛(wèi)生清潔；每天每2小時觀察其水位、水壓等指示是否正常，運行時有無異聲、異味；檢查盤根處滴水是否符合規(guī)范,如不規(guī)范,應及時處理；檢查水位深度指示是否清晰；發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時處理。設備衛(wèi)生，水位指示清晰。每半月一次檢查景觀水泵，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。運作正常每年一次電機、軸承加注黃油：如有異響，應更換軸承；泵體及管道閥門除銹刷漆；緊固電柜內(nèi)各線路接頭螺母，清掃柜內(nèi)灰塵等。潤滑良好，線頭緊固良好。變頻給水系統(tǒng)每日按規(guī)程巡查設備，檢查水池水位，給水管網(wǎng)工作壓力是否在正常值；檢查設備的工作電壓、電流、頻率是否在正常值，如有異常立即處理。檢查各閥門管道有無滲漏，并及時修復。保障安全穩(wěn)定供水每季分四次檢查設備配電柜內(nèi)各電氣無件，緊固各電氣回路接線端子，檢查變頻器性能；檢查各管路閥門，是否有滴漏，開閉是否靈活，如有異常、及時修復。檢查各水泵軸承、軸封，檢查軸承潤滑情況，按需求添加潤滑油。每年測量水泵電機繞組的絕緣值，檢查各管道、閥門的嚴密性，檢查各管道、閥門及支架的防腐銹蝕情況，根據(jù)需求進行除銹刷新。供水、排污管網(wǎng)每周一次檢查外觀是否完好，應無滴、漏現(xiàn)象；檢查閘閥，觀察壓力表是否正常。閥門開啟位置是否正確，標示是否清晰。運行正常。每季一次重復上述內(nèi)；清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道；檢查閘閥開啟、關(guān)閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常；管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。管道內(nèi)無雜物，閥門開啟靈活，無泄漏。每年一次重復上述內(nèi)容；檢查修整全部管架；管道及支架除銹刷漆：更換各類閥門標示，并標注管內(nèi)水流方向；各類閥門絲桿上油并加裝防護套。管架防銹良好，閥門工作正常，標示清晰。生活水池消防水池每周一次檢查外觀是否完好，有無跑冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口及透氣管防蟲紗網(wǎng)是否完好；打開排污閥排污。檢查進水浮閥并作手動進水試驗；觀察水質(zhì)情況，檢測水的PH值和含氯量。水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。無泄漏，防蟲網(wǎng)、蓋板完好，水質(zhì)合格。每月一次重復上述內(nèi)容；按規(guī)定比例按時投放消毒藥品。每年清洗四次提前24小時通知相關(guān)部門做好儲水準備；提前關(guān)閉水池進水閘閥，排放干水池；專業(yè)公司清洗消毒。水池內(nèi)無泥沙及沉積物,水樣檢測合格,由市水質(zhì)檢測中心開具合格報告書。給水井雨水井污水井每月一次檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈；檢查井蓋鑄造字跡是否清晰、正確。每半年一次重復上述檢查；清理污泥，疏通下水管道；園林景觀給水系統(tǒng)每日對自動噴灌噴嘴進行檢查，發(fā)現(xiàn)不能正常噴灌的立即進行修復檢查噴頭噴灌向，并進行調(diào)整噴灌正常，達到養(yǎng)護要求每月對管網(wǎng)進行檢查，發(fā)現(xiàn)滴漏立即處理；對各園林景觀水泵進行兩次檢查，發(fā)現(xiàn)故障立即進行修復，保證設備處于正常狀態(tài)。無滴漏現(xiàn)象，各水泵處于正常狀態(tài)每年對所有管網(wǎng)閥門進行檢查，處理有隱患部位，對各水泵繞組進行絕緣檢測，各軸承、軸封進行檢查。對各泵井進行一次清理管道無泄漏，各水泵檢測數(shù)據(jù)符合要求與標準三、空調(diào)系統(tǒng)（含分體空調(diào)）管理養(yǎng)護要求：制定并嚴格執(zhí)行空調(diào)運行管理制度、安全操作規(guī)程和空調(diào)系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)制度，定期對空調(diào)系統(tǒng)范圍內(nèi)的設備設施包括冷水機組、冷卻塔、水泵、風機盤管、新風機柜、閥類、控制系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)、分體空調(diào)機、中央空調(diào)運行智能控制系統(tǒng)等進行檢查、檢修和保養(yǎng)，確保空調(diào)系統(tǒng)安全運行、正常使用；建立24小時維修值班制度，及時發(fā)現(xiàn)和排除故障，零修合格率100%；建立空調(diào)設備檔案，做好各項運行和維修保養(yǎng)記錄；制定切實可行節(jié)能運行制度，有明顯節(jié)能降耗成果；各項設施設備管理養(yǎng)護具體要求如下表：四、電梯系統(tǒng)管理養(yǎng)護要求：制定并嚴格執(zhí)行電梯運行管理制度、安全操作規(guī)程和電梯系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)制度，定時、定期對電梯系統(tǒng)各項設施設備進行檢查、檢測、檢修和保養(yǎng)，確保設施設備完好率100%、整個系統(tǒng)安全、正常運行；設立24小時報修電話或?qū)χv機值守制度，24小時運行值班，及時發(fā)現(xiàn)并排除設施設備故障，及時有效處理電梯事故，維修質(zhì)量合格率100%；按時對電梯進行年度定期檢驗，辦理安全運行證；做好各項運行和維修保養(yǎng)記錄；制定切實可行節(jié)能運行管理措施，有明顯節(jié)能降耗成果；各項設施設備管理養(yǎng)護具體要求如下表： 、層門和候梯廳五、消防系統(tǒng)管理養(yǎng)護要求：制定并嚴格執(zhí)行消防管理制度和消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)制度，加強對消防系統(tǒng)范圍內(nèi)的設備設施包括控制中心、報警系統(tǒng)、應急廣播和對講電話、防排煙風機、氣體滅火系統(tǒng)、消防栓及管網(wǎng)、消防泵、噴淋泵、噴淋管網(wǎng)、各類閥門、疏散指示牌等的日常檢查、檢測、檢修和保養(yǎng)，確保設施設備完好率100%、整個系統(tǒng)可隨時正常使用；及時發(fā)現(xiàn)并排除設施設備故障，零修合格率100%；落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員，加強消防日常檢查，制定突發(fā)性火災等應急預案，設立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通暢，確保無消防安全隱患，火災發(fā)生率為“0”；各項設施設備管理養(yǎng)護具體要求如下表： 設施的經(jīng)濟節(jié)能管理我們在長期的物業(yè)管理實踐中，一直致力于研究設備設施的合理、經(jīng)濟運行。在XXXXX的設備設施運行管理上，我們將通過加強培訓，提高大廈工作人員和我公司員工的節(jié)能意識和調(diào)整設備設施的運行方式來實現(xiàn)設備設施的經(jīng)濟運行。XXXXX設備設施的經(jīng)濟運行方案主要從這以下方面