【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)生，保安員在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，按制度采取措施并做好《值班情況記錄本》以備查閱。②消防報警系統(tǒng)由探測器輸出信號，控制中心操作后，指揮巡邏人員即時趕到現(xiàn)場處理事故，查實處理后方能復(fù)位。③物業(yè)環(huán)境監(jiān)視系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。大廈安裝全功能紅外線攝像式感應(yīng)器，以保證對大廈出入口、停車場出入口、周邊的保安措施真正做到御賊于外，提高整個物業(yè)的安全性，由監(jiān)控中心對其實施24小時監(jiān)控。④物業(yè)車輛管理體系車輛的出入及收費(fèi)采用感應(yīng)式IC卡自動管理系統(tǒng)，對業(yè)主（服務(wù)單位）可用IC月卡，對外來辦公車輛可用臨時IC卡，所有IC卡讀/寫入場信息采集，自動路閘的起落控制并保持與收費(fèi)主機(jī)的及時通訊。建立停車場信息采集系統(tǒng)，所有進(jìn)出物業(yè)車輛，進(jìn)出情況均有信息采集系統(tǒng)備份與交警大隊信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)及時發(fā)現(xiàn)可疑車輛、非法車輛進(jìn)出物業(yè)，提高物業(yè)的安全性。（2）對物業(yè)業(yè)主的自行車、摩托車、汽車的管理方式①對物業(yè)業(yè)主（服務(wù)單位）的自行車、摩托車進(jìn)行導(dǎo)向存放，集中看管，發(fā)專用停車卡，出物業(yè)時收回，丟失停車卡待情況查實后，方可放行。②汽車進(jìn)、出物業(yè)時，出示IC卡，讀卡確認(rèn)后方可放行，一卡一車，安管員一個月內(nèi)必須熟記業(yè)主車輛及相關(guān)情況。③對自行車不收取車輛服務(wù)管理費(fèi)，對機(jī)動車輛根據(jù)規(guī)定收取車位占用費(fèi)，對各種車輛丟失不承擔(dān)任何賠償。（3）停車場管理車輛管理是一項重要工作，車輛管理員實行24小時車輛管理工作，實行巡查、看護(hù)、登記記錄，并由管理處主任監(jiān)督管理，確保車輛安全，我公司自成立之日起至今未發(fā)生車輛丟失事故。（4）消防管理①強(qiáng)化安管員的消防意識，貫徹“預(yù)防為主，防范相結(jié)合”的方針，加強(qiáng)消防宣傳力度，防患于未然。②堅持消防安全三不放過的原則，即不查明事故原因不放過，不清除火險隱患不放過，不接受消防知識教育不放過。③管理處全體員工均屬消防員，定期接受政府消防部門、公司內(nèi)部的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防實地演練，設(shè)置專職消防員負(fù)責(zé)日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理并通知管理處以確保物業(yè)安全，管理處主任每月檢查一次，保安部主管每周檢查二次以加強(qiáng)監(jiān)督管理，并定期維護(hù)和檢修消防設(shè)備，以確保消防設(shè)備完好無損正常運(yùn)行。消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面：宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是以貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如：一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是全體人員的共同職責(zé)，對于全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：（1）防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；（2）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；（3）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點：（1）在緊急情況時自已的職責(zé)任務(wù)；（2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。日常檢查（1）防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。（2）應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；（3）各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。（4）滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。（5）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。讓業(yè)主參與的消防管理（1）組織人員開展消防演習(xí)。（2）請消防支隊做有關(guān)知識講座。（3）成立義務(wù)消防隊，對消防設(shè)施進(jìn)行檢查。消防報警特殊處理程序往現(xiàn)場通知火 警 撲 救監(jiān) 控 中 心 值 班 人 員報警消防119義務(wù)消防隊員往現(xiàn)場報告管理處主任掌握現(xiàn)場情況報告公司領(lǐng)導(dǎo)往現(xiàn)場通知出事用戶八、各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案、停水處理方案(1)接供水、供水部門關(guān)于停電、停水通知，及時通知業(yè)主及各部門，并在公告欄張貼停電、停水通知，并在通知單上注明停電、停水的注意事項和備用電源的供電范圍；(2)根據(jù)停水時間由管理處負(fù)責(zé)做好蓄水工作；(3)在停電24小時前認(rèn)真檢查備用發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況是否良好等。向辦公室領(lǐng)導(dǎo)匯報準(zhǔn)備情況，確保停電后備用發(fā)電機(jī)的正常運(yùn)行。(4)大樓各用電設(shè)施、設(shè)備提前做好應(yīng)對措施，包括大門崗伸縮門開啟、關(guān)閉的時間調(diào)節(jié)等。(5)隨時關(guān)注市政供電、供水情況，如來電、來水及時通知業(yè)主單位；(6)在停電、停水期間應(yīng)急小組的全體員工堅守崗位，手機(jī)24小時開通。、停水處理方案(1)及時向業(yè)主通報停電、停水的原因；(2)設(shè)備管理人員啟動備用發(fā)電機(jī)運(yùn)行和抽水泵，派專職人員24小時值班守護(hù)，確保供電和供水；(3)檢查其他因停電造成原因的設(shè)備故障。(4)應(yīng)急小組非工作時間20分鐘內(nèi)內(nèi)趕到現(xiàn)場；(5)大樓內(nèi)因線路或管道原因造成停電、停水，查明原因，組織設(shè)備人員及時搶修，做好相關(guān)事件記錄報業(yè)主和管理處主任。(6)其它相關(guān)措施見“計劃停電、停水處理方案”。(1)關(guān)注天氣預(yù)報，臺風(fēng)暴雨來臨前24小時：貼出警示通告，提醒單位進(jìn)出員工做好防范工作；通知食堂等用水部門做好蓄水工作；維修班組檢查地面排水溝，發(fā)現(xiàn)堵塞，及時予以疏通；對瀕危建筑、不牢固道路標(biāo)識牌、樹木等及時予以加固；檢查樓宇立面，通知聯(lián)絡(luò)業(yè)主關(guān)好窗戶，搬離放在陽臺上的花盆、雜物；搬離或固定地面易被臺風(fēng)吹走的、吹倒的物品；檢查抽水泵是否正常；配備雨具、雨衣、雨鞋及戶外設(shè)備防水物資；對一些可能會掉落的不安全物品，必要時用繩子拉開警戒線；對戶外垃圾池進(jìn)行清理；安排管理處所有人員臺風(fēng)來臨當(dāng)天待命，直至臺風(fēng)結(jié)束。(2)臺風(fēng)來臨前46小時：將樓宇四周停泊的車輛及時疏導(dǎo)至車輛空闊地帶；通知安保部門備好雨具，將道閘欄桿取下，以防吹折；對講機(jī)、道閘開關(guān)等予以保護(hù)，以防淋雨損壞；通知所有當(dāng)值人員注意安全，不要站在樓宇下；如需要戶外作業(yè)時戴好頭盔；巡視檢查每層是否還有窗戶未關(guān)。(3)臺風(fēng)暴雨來臨：提醒過往的人員注意安全，勿在戶外及樓宇下逗留；組織搶險突擊隊，負(fù)責(zé)裝填運(yùn)送沙包、堵水、掃水嚴(yán)密監(jiān)視，嚴(yán)防不法分子趁火打劫；隨時觀察路面是否有排水口被異物所堵塞；安排專人巡視是否有滲水之處，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時安排人員蹲點處理，對嚴(yán)重滲水之處要用沙包進(jìn)行圍堵。(4)臺風(fēng)過后：組織人員檢查公共設(shè)施損毀情況；對大樓有滲水之處，安排做好維修工作；對發(fā)現(xiàn)排水不暢之處，及時會診做好改進(jìn)方案；搬離所有沙包，打掃衛(wèi)生；將值班情況做好詳細(xì)記錄；組織召開總結(jié)會議，吸取經(jīng)驗總結(jié)不足；(5)如發(fā)生路面積水嚴(yán)重的現(xiàn)象時，需及時打開雨水井井蓋進(jìn)行排水，要注意安排人員值守，引導(dǎo)行人，但要注意安全。(1)物業(yè)、設(shè)備、秩序維護(hù)巡視人員在日常大樓巡視中時刻警惕和觀察是否有跑水現(xiàn)象；(2)夜間巡視秩序維護(hù)員對跑水現(xiàn)象的巡視除觀察外，還要注意“聽”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有跑水現(xiàn)象，要及時通知班長、主管、主任；通知應(yīng)急小組就位；利用沙袋圍堵，以防積水面積擴(kuò)大；關(guān)閉水閥，尋找跑水處，如跑水周邊有電器設(shè)施、設(shè)備需立即停電；維修人員及時進(jìn)行維修；確認(rèn)維修合格后，打開水閥，觀察是否還有跑水現(xiàn)象；如一切正常，安排人員對現(xiàn)場進(jìn)行清理。(3)如遇跑水發(fā)生在業(yè)主單元內(nèi)，在取得業(yè)主同意的情況，采取緊急處理措施，注意財產(chǎn)安全問題。(4)做好事件處理記錄，有條件還需保存相關(guān)錄像，報管理處主任及業(yè)主單位。(1)消防控制中心接到火警信號接收到火警信號，利用對講機(jī)通知巡邏秩序維護(hù)員立刻前往現(xiàn)場。巡邏隊員到達(dá)火警地點后立即利用對講機(jī)、消防插孔電話與中心聯(lián)絡(luò)。火警誤報通知中心消除火警信號?；鹁C實情況嚴(yán)重，通知中心啟動報警設(shè)施，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。向管理處主任、保衛(wèi)部部長報告。(2)火警信號被證實，情況嚴(yán)重，監(jiān)控中心應(yīng)急事項成立指揮中心，管理處主任為總指揮，下達(dá)滅火、報警、救人等任務(wù)。立即打“119”火警電話報警，啟用報警設(shè)施通知相關(guān)人員到現(xiàn)場施救，利用消防疏散廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散。(3)消防安全責(zé)任人到現(xiàn)場指揮滅火一查火場是否有人被困，二查燃燒什么物質(zhì)，三查從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質(zhì)，二看建筑定結(jié)構(gòu)、定通路、三看環(huán)境，定重點、定戰(zhàn)力、定路線。(4)組織力量撲救火災(zāi)組織義務(wù)消防隊，按消防組織的分工任務(wù)，進(jìn)行滅火活動。關(guān)閉防火分區(qū)的防火門。組織義務(wù)消防隊使用固定滅火裝置和滅火器滅火。噴射干粉，對準(zhǔn)燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區(qū)火焰面積較大，可將干粉停在距火源3米距離的上風(fēng)或側(cè)上風(fēng)的位置，操縱干粉向左右兩側(cè)稍微平行擺動，使滅火劑完全覆蓋燃燒區(qū)。向有遮蔽物質(zhì)的燃燒物體噴射干粉，應(yīng)居高臨下，否則不易撲滅。噴射水流，應(yīng)把水流噴射到火焰根部，即把水流射到燃燒物體上，不要噴射到火焰上，看不見火焰的情況下，不要盲目射水，要根據(jù)火場燃燒情況，及時變換射流。(5)斷電切斷電源，當(dāng)電器設(shè)備發(fā)生火災(zāi)或引燃附近可燃物時，應(yīng)盡快關(guān)閉總開關(guān)，斷絕電源，并及時用滅火器材（干粉、二氧化碳）進(jìn)行撲救。帶電滅火，電氣發(fā)生火災(zāi)時，在一般情況下應(yīng)切斷電源后才能進(jìn)行撲救，但是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進(jìn)行撲救，就會失去戰(zhàn)機(jī)，為了奪取滅火戰(zhàn)斗的主動權(quán)，爭取時間，應(yīng)果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時應(yīng)有安全防護(hù)措施，絕對保證人身安全，并且由專業(yè)技術(shù)人員或?qū)Ｂ毾绬T操作。(6)救人積極搶救受火災(zāi)威脅的人員，是滅火工作的首要任務(wù)。當(dāng)有人員受到火勢威脅時，應(yīng)根據(jù)救人任務(wù)的大小和現(xiàn)有的滅火力量，首先組織參戰(zhàn)人員救人，同時部署一定力量撲救火災(zāi)，在力量不足的情況下，應(yīng)將主要力量投入救人工作。在火場尋人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入細(xì)致地進(jìn)行觀察判斷，做到動作迅速，沉著冷靜，注意安全。(7)搶救疏散被困火場人員采用緩和救人術(shù)，當(dāng)樓層火災(zāi)面積大，受困人員較多時，可先引導(dǎo)、疏散受困人員到安全地帶，然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面。拉網(wǎng)救人術(shù)。可以張開救生網(wǎng)或用棉被、帆布等鋪設(shè)地面，以供被困人員跳樓逃生。明確分工，在滅火總指揮的具體組織下，把責(zé)任落實到參加滅火的戰(zhàn)斗人員，負(fù)責(zé)“引、送、查、接”等工作。義務(wù)消防員行動時，應(yīng)隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒面具、安全繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。在危險的情況下救人，對被救人員應(yīng)加強(qiáng)預(yù)防措施，防止由于工作疏忽而造成誤傷，救人必須通過煙火彌漫區(qū)域時，要用噴霧水進(jìn)行掩護(hù)。不能讓員工再回著火房間。在疏散路線口設(shè)立哨位向員工指定方向，保持通道暢通無阻。對受傷人員，除在現(xiàn)場進(jìn)行急救外，還應(yīng)及時送往醫(yī)院進(jìn)行搶救治療。(8)疏散與保護(hù)物資疏散和保護(hù)物資，對重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護(hù)時，要進(jìn)行疏散，特別是貴重的和不能用火撲救的物資，必須立即疏散。易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器或設(shè)備，在火勢威脅下有發(fā)生燃燒爆炸或發(fā)散毒氣的危險時，要抓緊疏散或加強(qiáng)保護(hù)措施。當(dāng)物資妨礙戰(zhàn)斗員接近水源而影響滅火行動時，要盡快搬移。對有助長火勢蔓延的物質(zhì)，要迅速轉(zhuǎn)移、隔離。(9)安全警戒為保證撲救火災(zāi)疏散與搶救人員的工作有秩序地順利進(jìn)行，必須對大樓內(nèi)外采取安全警戒措施。安全警戒的部位，包括在大樓外圍、大樓首層出入口，著火層分別設(shè)置警戒區(qū)，設(shè)置警戒人員。在大樓外圍警戒任務(wù)是，消除路障，指導(dǎo)一切無關(guān)車輛離開現(xiàn)場，勸導(dǎo)過路行人撤離現(xiàn)場，維持好大樓外圍的秩序，迎接消防隊，為消防員到場滅火開創(chuàng)有利條件。著火層下一層的警戒任務(wù)是：不準(zhǔn)員工進(jìn)入或再登上著火樓層，防止壞人打劫、混水摸魚或乘機(jī)制造混亂，保護(hù)好消防裝備器材，指導(dǎo)疏散人流向下一層有秩序地撤離。 總之，我們有信心、有決心、有能力，在實踐工作中創(chuàng)造“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”和“業(yè)主就是上帝，質(zhì)量就是生命”的模式，以業(yè)主為中心，堅持一手抓安全及物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)，樹立起深圳物業(yè)安全管理隊伍的“文明之師”、“禮儀之師”、“威武之師”的良好形象。最終實現(xiàn)業(yè)主滿意、社會滿意、政府滿意、企業(yè)滿意。第六章 綠化管理 一個怡心的工作環(huán)境離不開美麗的綠化環(huán)境，XXXXX管理處有能力、有信心給我們的業(yè)主創(chuàng)造一個美麗舒心的工作環(huán)境，打理好物業(yè)范圍內(nèi)現(xiàn)有的綠化設(shè)置還計劃在適當(dāng)?shù)匚恢脭[放適宜的花卉品牌，規(guī)范大廈內(nèi)的綠化，擺花內(nèi)容，指導(dǎo)業(yè)主花草養(yǎng)護(hù)工作，并把打理花草作為管理處的主要工作內(nèi)容，讓物業(yè)內(nèi)的草常綠、花常開，讓我們的業(yè)主體會到工作環(huán)境的優(yōu)雅性。有一種回歸自然的享受。 （一）綠化工作流程表及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項目作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)草地清潔養(yǎng)護(hù)每天清潔兩次，春夏秋每半月修剪一次，冬季每45天修剪一次無枯萎、無落葉、無垃圾飲料罐、無石塊雜物、少見雜草綠籬花球修剪養(yǎng)護(hù)每15天修剪一次長勢良好，造型美觀，修剪整齊，無干旱缺水，無雜草，無枯枝無缺苗，無死亡喬灌木的整形修剪養(yǎng)護(hù)喬木每年修剪2次，灌木每年整形6次造形美觀形態(tài)逼真長勢良好，無干枯枝條，無干旱缺水，無雜草花卉盆栽管理不定期剪枝修理葉片茂盛，枝條均勻，花朵鮮艷，枝葉無塵，無雜草植被管理巡視檢查澆水、施肥少見病蟲害病蟲害防治每周抽查、每月普查保證無病蟲害，一旦發(fā)生，十天內(nèi)得到控制防風(fēng)、防暴風(fēng)暴前加強(qiáng)預(yù)防，風(fēng)暴后及時檢查處理及時清理被臺風(fēng)暴雨吹倒的樹枝及時扶植倒伏的樹木施肥草地每月一次（陰雨天施肥最易）冬季施肥以有機(jī)肥為主保證不因缺肥及養(yǎng)分不足而長勢不好、枯萎或死亡 （二）綠化養(yǎng)護(hù)工作制度 為了使物業(yè)范圍內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作合理化、規(guī)范化，創(chuàng)造出怡人的綠化環(huán)境，特制定本制度。 工作內(nèi)容 （1）綠化管理員熟悉綠化養(yǎng)護(hù)的要求，定期對所轄綠化區(qū)域和綠化工具設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡查記錄，分析綠化的基本現(xiàn)狀，要求標(biāo)準(zhǔn)、存在問題，做出計劃對出現(xiàn)的養(yǎng)護(hù)工作疑難問題進(jìn)行分析總結(jié)，做出解決辦法，安排協(xié)調(diào)綠