【導(dǎo)讀】專業(yè)技術(shù)人員、精心策劃管理方案。站在珠海市紅花湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷和購房者生。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物。人文景觀、讓怡泰雅苑成為城市中的花園。雅苑真正成為城市中的花園、真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。策劃和房屋營銷、涉及到清潔、綠化、安全等方面的設(shè)計(jì)和裝備。此外、我們還制定了相應(yīng)。的前期介入的措施、參與施工與驗(yàn)收、盡量為日后怡泰雅苑的物業(yè)管理工作鋪平道路。的質(zhì)量管理體系是我公司確保怡泰雅苑管理質(zhì)量的有力保證。稱18人、占21%、初級職稱33人、占39%、保證了我公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。統(tǒng)安全可靠地發(fā)揮作用。旨、24小時(shí)全天候?yàn)樽籼峁﹥?yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)。1．怡泰雅苑在正式接管后一年內(nèi)、通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；3．怡泰雅苑在正式接管后二年內(nèi)、達(dá)到“全國消防安全示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)；例及標(biāo)準(zhǔn)、對怡泰雅苑進(jìn)行封閉式綜合一體化管理。自覺維護(hù)怡泰雅苑的完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。在配套服務(wù)方面。

　　

【正文】 案 —— 設(shè)備分類及編號 —— 建立設(shè)備臺帳和卡片 —— 建立設(shè)備技術(shù)資料檔案 —— 定期進(jìn)行設(shè)備全面測試聯(lián)動記錄 （ 2） 編制日常運(yùn)行管理制度及操作、維修規(guī)程 （ 3） 操作維修人員常規(guī)培訓(xùn) 此措施能夠使操作維修人員了解系統(tǒng)構(gòu)成及工作原理、熟練掌握操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報(bào)警處理程序等規(guī)定。人員經(jīng)培訓(xùn)考核合格后 、 方能上崗。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 （三）智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) 1．維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩個(gè)層次。 日常維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔 、 由值班、巡視人員進(jìn)行 、 重點(diǎn)在于監(jiān)控中 心設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。定期維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查 、 系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性修理 、 由維修人員按有關(guān)規(guī)范進(jìn)行實(shí)施。 2．日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量控制 日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人 、 專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計(jì)劃作完保養(yǎng)維護(hù)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。管理處主任及工程師根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議 、 發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因 、 提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果 、 將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。 3．主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn) （ 1） 閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)：對各處監(jiān)視探頭檢測鏡頭是否清潔 、 螺絲是否有松脫 、 云臺是否轉(zhuǎn)動靈活 、 線路是否連接完好 、 監(jiān)控室的屏幕圖象是否清晰 、 信號是否受到干擾 、 24小時(shí)錄象機(jī)是否工作正常 、 錄制磁帶是否圖像清晰。檢測需每月進(jìn)行一次。 （ 2） 中央監(jiān)控室機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)：檢測監(jiān)控室的空氣溫濕度是否符合標(biāo)準(zhǔn) 、 防靜電環(huán)境是否合格 、 各路子系統(tǒng)弱電信號是否連接正常 、 各主機(jī)及監(jiān)視器和電 視墻顯示是否正常 、 各個(gè)設(shè)備接地是否良好 、 UPS 不間斷電源是否工作良好。檢測需每季度進(jìn)行一 次。 （ 3） 停車場管理子系統(tǒng)：檢測道閘升降是否自如 、 讀卡器是否工作正常 、 各處指示燈是否正常動作 、 報(bào)警器是否工作 、 計(jì)算機(jī)停車場數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)是否運(yùn)行良好。檢測需每季度進(jìn)行一次。 （ 4） 消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項(xiàng)控制功能是否有效 、 線路連接是否可靠 、報(bào)警信號裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應(yīng)正常 、 試驗(yàn)消火栓破玻按鈕信號是否有效 、 檢查消防電話、應(yīng)急廣播功能是否正常 、 檢查試驗(yàn)送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備 、 檢測每月進(jìn)行一次。 （ 5） 水電煤氣表自動抄表系統(tǒng)：檢查系統(tǒng)主機(jī)功能 、 檢查各戶數(shù)據(jù)是否出現(xiàn)不合理之嚴(yán)重盈縮 、 抽查電表、水表表身計(jì)度 數(shù)與自動采集抄錄數(shù)是否有差 、 抽查有否人為干擾損壞計(jì)量表具現(xiàn)象。檢測每月進(jìn)行一次。 （ 6） 背景音樂及電子布告欄：檢查各音響的音質(zhì)、音色、背景噪音水平 、 電子顯示屏顯示是否正常、清晰。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 三、充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中的作用 隨著科學(xué)技術(shù)的飛躍發(fā)展 、 信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)越來越多地深入物業(yè)管理工作 、 樓宇智能化已成為現(xiàn)代高級商住樓中一個(gè)不可或缺的重要功能。管好用好小區(qū)的智能化系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。 （一）智能化系統(tǒng)的概況 1．系統(tǒng)構(gòu)成： （ 1）防盜、保安對講系統(tǒng) （ 2）火災(zāi)自動報(bào)警、消防聯(lián)動控 制、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng) （ 3）停車場智能化管理系統(tǒng) （ 4）自動抄送水、電、煤氣三表系統(tǒng) （ 5）住戶安防系統(tǒng) （ 6）小區(qū)巡更及閉路監(jiān)控周邊防護(hù)系統(tǒng) （ 7）電子布告欄及背景音樂系統(tǒng) 2． 功能： 通過采用計(jì)算機(jī)集控技術(shù) 、 將各現(xiàn)場采集點(diǎn)的監(jiān)控對象的狀況集中到智能化監(jiān)控中心 、經(jīng)電腦處理后作出處理決定并反映于智控顯示報(bào)警設(shè)備 、 使值班人員及時(shí)準(zhǔn)確掌握現(xiàn)場情況 、并能通過遙控設(shè)備實(shí)施相應(yīng)操作。 （二）巡邏路線的最佳選擇 最佳的巡邏路線與通訊工具將使各小區(qū)的安全管理無死區(qū)、盲區(qū)。合理的巡更簽到與智能監(jiān)控中心密切配合 、 及時(shí)處理突發(fā)事件；快速支援可靠迅速 、 巡更人員無后顧之憂。流動崗巡邏路線的定時(shí)輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態(tài)和充沛的體力。 1．建立以監(jiān)控中心為主導(dǎo)、技防為主、人防為輔的防范體系 管理處將在小區(qū)的主要入口處設(shè)立固定崗 、 負(fù)責(zé)視線范圍內(nèi)的監(jiān)控 、 小區(qū)配備保安人員按指定路線進(jìn)行 24 小時(shí)巡邏監(jiān)控 、 固定崗、流動崗、智能監(jiān)控中心三者間隨時(shí)保持無線電對講機(jī)聯(lián)絡(luò)。智能監(jiān)控中心 24 小時(shí)全方位監(jiān)控 、 這就形成了一個(gè)內(nèi)外結(jié)合、立體交叉、動靜互補(bǔ)的全方位防范體系。 2．實(shí)行 24 小時(shí)安管員巡邏值勤 層層落實(shí)管理責(zé)任 、 小區(qū)門衛(wèi)對出入 小區(qū)的外來人員實(shí)行驗(yàn)證登記 、 并由管理處主任負(fù)責(zé)監(jiān)督管理 、 如有突發(fā)事件發(fā)生 、 小區(qū)安管員 1 分鐘到達(dá)現(xiàn)場 、 并隨時(shí)調(diào)動附近值勤點(diǎn)的安本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 管員在 35 分鐘內(nèi)前往支援（如：聯(lián)合醫(yī)院、聯(lián)合大廈、桂園、愛榕園、文竹園等） 、 以確保小區(qū)治安。 3． 巡邏路線的確定 根據(jù)不同情況 、 按智能監(jiān)控系統(tǒng)配置特點(diǎn) 、 合理安排保安管理工作方案和巡邏路線 各固定崗 小區(qū)各巡更點(diǎn) 重點(diǎn)防火部位 小區(qū)內(nèi)重 要保衛(wèi)目標(biāo) 保安防范圖 巡邏路線應(yīng)根據(jù)小區(qū)不同時(shí)期的管理要求 、 因地因時(shí)制宜 、 制訂出恰當(dāng)方案 、 并經(jīng)常加以調(diào)整、交換 、 防止被人掌握規(guī)律造成漏洞。 應(yīng)急處理 養(yǎng)兵千日 、 用兵一時(shí)。一支隊(duì)伍是否訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn) 、 關(guān)鍵時(shí)刻的應(yīng)急處理能力最能體現(xiàn)隊(duì)伍整體素質(zhì)。 我物業(yè) 管理公司有著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和充分的人才資源 、 結(jié)合小區(qū)的實(shí)際狀況 、 建立一支指揮有序、 團(tuán)結(jié)協(xié)調(diào)、令行禁止、技藝精湛的管理隊(duì)伍 、 能嚴(yán)格按照預(yù)定程序 、 有條不紊地解決各種突發(fā)事件。 1．以智能監(jiān)控中心為主導(dǎo)的應(yīng)急信息處理網(wǎng)絡(luò) 居家報(bào)警 政府職能部門 監(jiān)控設(shè)備 供水供電部門 巡更保安 電梯保養(yǎng)公司 固定保安 智能監(jiān)控中心 快速應(yīng)急隊(duì)伍 報(bào)警電話 （信息收集處理） 維修電工 上級部門 管理處 巡更保安 新聞媒介 固定保安 其它 義務(wù)消防隊(duì) 公司后備支援 應(yīng)急信息處理網(wǎng)絡(luò)圖 智能監(jiān)控中心在接到報(bào)警后 、 首先應(yīng)經(jīng)過核實(shí) 、 確定真?zhèn)巍Ｈ鐚僬`報(bào) 、 應(yīng)區(qū)分是人為還本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 是設(shè)備誤報(bào) 、 再決定相應(yīng)處理方式；如屬實(shí) 、 視情況轉(zhuǎn)報(bào)相關(guān)職能部門處理。必要時(shí)報(bào)政府主管部門 、 如公安局、消防局、勞動局、自來水公司、供電局、煤氣公司等 、 并如實(shí)記錄在案。 2．消防報(bào)警應(yīng)急處理 我物業(yè) 管理公司歷年來一直是 珠海 市消防工作先進(jìn)單位 、 多年來積累了豐富的消防工作經(jīng)驗(yàn)。特別是隨著 ISO9002 質(zhì)量保證體系的建立 、 制定了更嚴(yán)密規(guī)范的程序文件（如“滅火作戰(zhàn)方案”、“突發(fā)事件的處理”等） 、 管理處將嚴(yán)格 按照文件的要求 、 將事故消滅在萌芽狀態(tài)。 管理處全體員工均是義務(wù)消防宣傳員和消防救護(hù)員 、 平時(shí)在不同的崗位從事本職工作?；鹁l(fā)生時(shí) 、 迅速進(jìn)入緊急狀態(tài) 、 在智能中心統(tǒng)一指揮下履行自己的 職責(zé)。按照公司的文件規(guī)定 、 每年還將舉行一次消防模擬演習(xí) 、 以檢驗(yàn)和提高自身的消防和應(yīng)急能力。 知己知彼 、 方能百戰(zhàn)不殆。智能中心作為消防指揮中心 、 能充分發(fā)揮高技術(shù)的智能優(yōu)勢 、及時(shí)準(zhǔn)確地收集各種信息 、 統(tǒng)一綜合分析后作出處理決定并能及時(shí)得到反饋信息 、 能較好地實(shí)現(xiàn)指揮的實(shí)時(shí)準(zhǔn)確 、 從而恰當(dāng)?shù)靥幚砀鞣N報(bào)警事件。 報(bào)警信息 智能監(jiān)控中心 查證落實(shí) 人為誤報(bào) 設(shè)備誤報(bào) 初期火警 重大火警 智能中心 工程技 固定崗 消防局 術(shù)人員 巡邏隊(duì) 義務(wù)消防隊(duì) 巡更人員 義務(wù)消防隊(duì) 各職能部門 各職能部門 消除 檢修調(diào)整 現(xiàn)場撲救 全力配合 參與撲救 消防報(bào)警處理流程圖 3．治安報(bào)警的應(yīng)急處理 每幢樓宇均安裝了較為先進(jìn)齊全的技防設(shè)施 、 但是 、 僅有先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備優(yōu)勢是不足夠的 、 決定的因素是人 、 是經(jīng)過恰當(dāng)培訓(xùn)具備優(yōu)秀素質(zhì)的安全保衛(wèi)隊(duì) 伍。我們將通過智能中心把兩種優(yōu)勢融為一體 、 24 小時(shí)全天候服務(wù)可使得治安防范固若金湯。各種報(bào)警 、 都將通過智本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 能監(jiān)控中心得到迅速有序的處理。 報(bào)警信息 智能監(jiān)控中心 查證落實(shí) 人為誤報(bào) 設(shè)備誤報(bào) 一般事件 重大事件 智能中心 工程技術(shù)人員 固定崗 110 報(bào)警 巡更人員 巡更人員 快速應(yīng)急隊(duì) 快速應(yīng)急隊(duì) 公安局 消 除 檢修調(diào)整 現(xiàn)場處理 參與防范 全力配合 治安報(bào)警處理流程圖 4．電梯故障的應(yīng)急處理 公司將派專人負(fù)責(zé)電梯維護(hù)保養(yǎng)和應(yīng)急故障處理。在智能監(jiān)控中心的調(diào)度下 、 電梯的應(yīng)急問題將由專業(yè)人員在最短時(shí)間內(nèi)解決。并及 時(shí)通知專業(yè)維修保養(yǎng)公司。 報(bào)警信息 智能指揮中心 查證落實(shí) 人為誤報(bào) 一般故障 重大事故 智能中心 工程技術(shù)人員 公司本部 巡更人員 專業(yè)保養(yǎng)公司 專業(yè)保養(yǎng)公司 勞動局 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 第七項(xiàng) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機(jī)械 請致電 03177896222 劉雨桐 公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是 怡泰雅苑 物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 我物業(yè) 在長達(dá)十一年的物業(yè)管理實(shí)踐中 、 十分注重這項(xiàng)工作 、 充分發(fā)揮工程部各類技術(shù)人員的專業(yè)化的優(yōu)勢 、 積累了豐富的公共設(shè)施房屋養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗(yàn) 、 既保障了廣大業(yè)主的利益 、 也樹立了良好的企