【正文】 公共場地管理工 作手冊》文件嚴格執(zhí)行。 （四） 維修工程質(zhì)量合格率 100% 怡泰雅苑 管理處對于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程 、 從選擇承包商 、 鑒訂合同到開始施工和工程驗收 、 管理處自己承擔的維修工程 、 也必須通過內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗收 、 全力保證維修工程質(zhì)量合格率 100%。 （七） 清潔、保潔率 99% 怡泰雅苑 管理處將組建服務(wù)意識強、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班 、 嚴格執(zhí)行《清潔 工工作手冊》 、 并注意作業(yè)時間的安排 、 達到不影響居民正常生活秩序。保安人員和維修人員負責交通管理和道路維修工作 、 實現(xiàn)道路完好率達到現(xiàn)定要求。鑒于 怡泰雅苑 的“門戶”位置 、 管理處將與有關(guān)部門協(xié)商 、 加做燈光工程 、 成為 金灣 門戶的一道風景線。 （十四） 公用設(shè)備完好率 99% 怡泰雅苑 是小高層建筑群 、 公用設(shè)備較多 、 智能化水平較高 、 所以要保證 公用設(shè)備完好率 、 必須建立健全各項設(shè)備的維修、養(yǎng)護制度 、 除充分發(fā)揮 我物業(yè) 的技術(shù)實力之外 、 還必須以協(xié)議、合同的形式加強與其它專業(yè)隊伍的協(xié)作 、 并以每臺設(shè)備責任到人的內(nèi)部管理方式 、 保證設(shè)備完好率 99%。 （十七） 責任治安案件發(fā)生率 0 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 怡泰雅苑 管理處配備一支訓練有素的安管隊伍 、 實行全封閉式 24 小時治安管理制度 、 加上 怡泰雅苑 先進的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)以及住戶自覺防范意識 、 我們保證在接到報警后 2 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場 、 以有效預(yù)防、 制止治安事件的發(fā)生。 （二十一） 住戶對物業(yè)管理滿意率 96% 怡泰雅苑 管理處通過“互動式物業(yè)管理”的運作 、 通過對上述各項承諾的 達標 、 住戶對物業(yè)管理的滿意率達到或超過 96%是很順理成章的。接管 怡泰雅苑 后 、 我公司將繼續(xù)發(fā)揮培訓優(yōu)勢 、 結(jié)合 怡泰雅苑 特點 、 加大 培訓力度 、 以保證 怡泰雅苑 管理質(zhì)量。由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術(shù)專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓 、 培訓類型包括入司培訓 、 上崗培訓 、 在崗培訓等 、 根據(jù)培訓內(nèi)容可集中進行培訓 、 也可分工種進行培訓。 3．外聘教師培訓。 （三）培訓類型 1．入司培訓： 所有新入司員工應(yīng)該接受企劃培訓部的入司培訓 、 主要內(nèi)容有： （ 1） 公司的基本情況、組織機構(gòu)及主要領(lǐng)導成員。 2．上崗培訓： 員工入司培訓合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓 、 特別對于內(nèi)審員、消防人員、 安管人員、本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 電工、焊工、關(guān)鍵復雜設(shè)備操作人員及國家或客戶有特定資質(zhì)要求的人員 、 需要認真進行上崗培訓。管理處常規(guī)性在崗培 訓內(nèi)容包括： （ 1）員工職業(yè)道德、服務(wù)意識、工作態(tài)度； （ 2）工作職責、勞動紀律、規(guī)章制度、管理處狀況； （ 3）掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓。每年年末 、 企劃培訓部統(tǒng)計年度培訓累計學分 、 作為年度考核與崗位聘用的依據(jù)之一。 2．全體員工均采用崗位競聘制度 、 做到以崗定人 、 以崗定薪 、 崗動薪動的崗位績效工資制度 、 員工能上能下 、 競爭上崗 、 優(yōu)勝劣汰。凡聘用者要進行上崗前的必要培訓 、 并根據(jù)崗位的特點和要求實行三個月的試用 、 試用期滿由公司人事行政部和用人部門再次考核 、 提出錄用意見 、 經(jīng)總經(jīng)理批準后 、 正式簽訂聘用合同。 （四）激勵 與懲罰 實施上述一系列的考評、考核辦法 、 除每月評出量化分數(shù)作為管理處及其每一員工當月績效工資的發(fā)放依據(jù)外 、 每月量化分數(shù)累計到年底還作為管理處及員工年終獎和評選先進的重要依據(jù)。 1．對外協(xié)調(diào) （ 1）與政府有關(guān)部門及上級主管部門建立長期良好的關(guān)系 、 確保物業(yè)管理各項工作順利開展。 （ 5）定期走訪聽取用戶意見 、 發(fā)放并回收《住戶意見調(diào)查表》。 （ 4）搞好企業(yè)文化建設(shè) 、 經(jīng)常開展員工文體活動。物業(yè)管理公司任何時候都是以人為核心 、為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務(wù)。物業(yè)管理公司的工作是為業(yè)主提供服務(wù) 、 工作內(nèi)容有時極為繁瑣和細微 、 我們的工作就是由日常一點一滴的細微工作組成。 （七）對業(yè)務(wù)（技術(shù)）作業(yè)層實行量化管理及標準化運作 1．量化管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 （ 1）實行目標管理責任制 、 對管理處的經(jīng)營和管理目標進行細化和量化 、 作出具體要求。 2．標準化運作 為體現(xiàn)員工管理的科學性 、 管理處各項業(yè)務(wù)工作將嚴格按 ISO9002 質(zhì)量體系運作管理 、各作業(yè)崗位人員嚴格按作業(yè)指導書要求量化操作。 5．參加現(xiàn)場施工管理 時間：由管理處成立至工程竣工 內(nèi)容：全面了解施工過程 、 工程內(nèi)容 、 特別是隱蔽工程的情況 6．參與智能化系統(tǒng) 、 機電設(shè)備的安裝、調(diào)試 時間：按工程進度要求 內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓 、 借此項工作充分了解 怡泰雅苑 的智能化系統(tǒng)、機電設(shè)備系統(tǒng) 7．參與小區(qū)的竣工驗收 時間： 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安排 內(nèi)容：建立記錄檔案 、 督促施工單位修整 、 并進行復驗。 （三）日常管理階段 由 怡泰雅苑 正式入伙開始至委托管理期間 、 怡泰雅苑 管理處將嚴格按照標 書中的各項承諾 、 精心管 理 、 創(chuàng)造環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益。當然 、 前期介入最終的受益人是業(yè)主本人。 1． 怡泰雅苑 管理處在規(guī)劃、設(shè)計階段的介入 怡泰雅苑 的規(guī)劃 、 設(shè)計階段已基本完成 、 怡泰雅苑 管理處將補課學習 、 并 全面細致反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要 、 以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃上的問題或缺陷 、 并以咨詢報告的形式提交 珠海市紅花 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 有關(guān)部門考慮。 （ 2） 全面收集各種資料 、 同時熟悉各個部分 、 為日后的管理作充分準備。 二、住戶入住管理 （一）入住前管理 怡泰雅苑 管理處在住戶入住前做好以下準備工作。 入“城”儀式日程安排 1． 由 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 有 關(guān)領(lǐng)導宣布入“城”儀式開始； 2． 升旗、奏國歌、儀仗隊象征性入城； 3． 地產(chǎn)有關(guān)領(lǐng)導講話并宣布“金鑰匙”交付開始； 4． 由 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 領(lǐng)導將象征 怡泰雅苑 特制“金鑰匙”交給 我物業(yè) 領(lǐng)導 、 以示 我物業(yè) 正式接管 怡泰雅苑 ； 5． 由 我物業(yè) 領(lǐng)導將象征住戶房門的“金鑰匙”交給住戶代表 、 以示住戶 正式入伙。 （一） 小區(qū)入伙時 、 管理處將組織 3— 5 家符合資質(zhì)要求的裝修公司在指定 地點提供承攬裝修服務(wù) 、 不允許其它裝修公司隨便進入小區(qū)。 3．出示裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、施工方案及圖紙。 （四）裝修施工時間為上午 8： 00 至 12： 00、 下午 2： 00— 6： 00、 超時施工 、 不許使用任何電動工具和發(fā)出敲打聲。 （六）嚴禁改動或損 壞室內(nèi)外的柱、梁、樓板、承重墻、消防通道、外墻等主要建筑。 （八）裝修廚房、衛(wèi)生間、地面和墻圍必須先做防水處理 、 并由管理處進行 24 小時的閉水試驗 、 確認不漏、滲水后 、 才允許鋪地磚。 （十一）管理處對裝修施工實行巡查監(jiān)督管理 、 每天不少于三次進入施工現(xiàn)場巡查監(jiān)督 、發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 第六項 智能化系統(tǒng)的管理 一、智能系統(tǒng)管理的前期措施 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 我們將在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗收階段 、 選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入 、 積極參于配合相關(guān)工作 、 力爭盡快盡早熟悉整個智能系統(tǒng) 、 在前期從物業(yè)管理角度給出建議。 3．對工程維修人員進行有關(guān)設(shè)備設(shè)施原理、使用操作方法、維護 、 維修規(guī)程等方面的培訓。 智能監(jiān)控中心實行 3 班倒 、 每班 1 人 、 在任何情況下堅守崗位、履行總值班職能。 —— 發(fā)生應(yīng)急事件時 、 履行調(diào)度指揮職能 、 及時組織力量處理并向上級報告。一般情況時 、 由巡更人員處理后繼續(xù)按路線巡查 、 中心將記錄事發(fā)原因；遇要支援時 、 由智能中心派出快速應(yīng)急隊伍趕赴現(xiàn)場協(xié)助解決；緊急情況時 、按本公司應(yīng)急處理方案辦理。我公司將積極創(chuàng)造條件 、 使 三表自動抄表計費系統(tǒng)正常運作 、 以便準確、及時、無打擾地完成業(yè)主、客戶水電表抄錄 、 我方將與供水供電主管部門聯(lián)系 、 采用統(tǒng)一的計費標準和方法 、 按市政府規(guī)定實施統(tǒng)一收費 、 并以銀行托收方式結(jié)算 、 減輕居民水電費負擔 、 消除收費中間層糾紛。外來車輛的進出在嚴格控制的情況下 、 由固 定崗輸入該車資料方準予進場。智能中心的監(jiān)控人員將實施 24 小時屏幕 監(jiān)控 、 同時將異常情況記入錄像帶 、 以備查證。 5．消防報警系統(tǒng) 樓宇火災(zāi)危險性大 、 一旦起火則不易控制 、 消防安全至關(guān)重要。 6．電梯報警對講系統(tǒng) 電梯是住宅樓宇和辦公樓重要的垂直交通工具 、 但由于電梯轎箱是一個較小的封閉空間 、一旦發(fā)生停梯困人故障 、 被困人員會感到處于孤立無援境地 、 心情將十 分緊張煩躁。 7．住戶安防系統(tǒng) 住戶安防裝置是忠實的家庭衛(wèi)士 、 取代以往住宅樓宇普遍安裝的防盜網(wǎng) 、 使小區(qū)環(huán)境更加整齊。 9．戶外綠地背景音樂系統(tǒng) 為營造溫馨的小區(qū)環(huán)境 、 活躍小區(qū)氣氛 、 智能中心將根據(jù)小區(qū)的特點及住戶的層次結(jié)構(gòu) 、按不同的季節(jié)、時間定時播放幽雅的音樂 、 可通過該系統(tǒng)發(fā)布一些重要信息 、 在相關(guān)的社區(qū)文化活動中發(fā)揮作用。 日常維護保養(yǎng)工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔 、 由值班、巡視人員進行 、 重點在于監(jiān)控中 心設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。各責任人按規(guī)程、計劃作完保養(yǎng)維護工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。檢測需每月進行一次。檢測需每季度進行一次。檢測每月進行一次。 （一）智能化系統(tǒng)的概況 1．系統(tǒng)構(gòu)成： （ 1）防盜、保安對講系統(tǒng) （ 2）火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動控 制、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng) （ 3）停車場智能化管理系統(tǒng) （ 4）自動抄送水、電、煤氣三表系統(tǒng) （ 5）住戶安防系統(tǒng) （ 6）小區(qū)巡更及閉路監(jiān)控周邊防護系統(tǒng) （ 7）電子布告欄及背景音樂系統(tǒng) 2． 功能： 通過采用計算機集控技術(shù) 、 將各現(xiàn)場采集點的監(jiān)控對象的狀況集中到智能化監(jiān)控中心 、經(jīng)電腦處理后作出處理決定并反映于智控顯示報警設(shè)備 、 使值班人員及時準確掌握現(xiàn)場情況 、并能通過遙控設(shè)備實施相應(yīng)操作。 1．建立以監(jiān)控中心為主導、技防為主、人防為輔的防范體系 管理處將在小區(qū)的主要入口處設(shè)立固定崗 、 負責視線范圍內(nèi)的監(jiān)控 、 小區(qū)配備保安人員按指定路線進行 24 小時巡邏監(jiān)控 、 固定崗、流動崗、智能監(jiān)控中心三者間隨時保持無線電對講機聯(lián)絡(luò)。 應(yīng)急處理 養(yǎng)兵千日 、 用兵一時。如屬誤報 、 應(yīng)區(qū)分是人為還本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 是設(shè)備誤報 、 再決定相應(yīng)處理方式；如屬實 、 視情況轉(zhuǎn)報相關(guān)職能部門處理。 管理處全體員工均是義務(wù)消防宣傳員和消防救護員 、 平時在不同的崗位從事本職工作。智能中心作為消防指揮中心 、 能充分發(fā)揮高技術(shù)的智能優(yōu)勢 、及時準確地收集各種信息 、 統(tǒng)一綜合分析后作出處理決定并能及時得到反饋信息 、 能較好地實現(xiàn)指揮的實時準確 、 從而恰當?shù)靥幚砀鞣N報警事件。 報警信息 智能監(jiān)控中心 查證落實 人為誤報 設(shè)備誤報 一般事件 重大事件 智能中心 工程技術(shù)人員 固定崗 110 報警 巡更人員 巡更人員 快速應(yīng)急隊 快速應(yīng)急隊 公安局 消 除 檢修調(diào)整 現(xiàn)場處理 參與防范 全力配合 治安報警處理流程圖 4．電梯故障的應(yīng)急處理 公司將派專人負責電梯維護保養(yǎng)和應(yīng)急故障處理。 我物業(yè) 在長達十一年的物業(yè)管理實踐中 、 十分注重這項工作 、 充分發(fā)揮工程部各類技術(shù)人員的專業(yè)化的優(yōu)勢 、 積累了豐富的公共設(shè)施房屋養(yǎng)護經(jīng)驗 、 既保障了廣大業(yè)主的利益 、 也樹立了良好的