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xx小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書-預(yù)覽頁

2025-06-15 01:42 上一頁面

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【正文】 理操作人員形象教育與培訓(xùn) ? 檢查團(tuán)檢查線路方案策劃 ? 迎檢技巧培訓(xùn) ? 迎檢會(huì)場布置(環(huán)境、禮品、迎接領(lǐng)導(dǎo)佳賓等) 經(jīng)理 市場部 業(yè)務(wù)部 辦公室 管理服務(wù)中心 26 第五章 服務(wù)中心人員配置及職 責(zé)與培訓(xùn) 組織架構(gòu) “藍(lán)色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)中心的組織架構(gòu),本著科學(xué)、高效、精干、務(wù)實(shí)的原則設(shè)置,實(shí)行管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制和首問責(zé)任制的管理方式,做到一崗多職、一崗多能、交叉兼職、相互配合,既可確保日常物業(yè)管理服務(wù)工作的順利進(jìn)行,又能提供滿足業(yè)主合理要求的特需服務(wù)。 6 財(cái)務(wù)、出納 2 人 負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。 10 維修工 7 人 負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù) 合計(jì) 95 人 人員配備原則 在人力配置時(shí)既考慮為確保管理標(biāo)準(zhǔn)而必須設(shè)置的崗位及相應(yīng)的人力,又考慮為節(jié)約管理成本而必須將崗位和人力合理地壓縮到最低限度,還考慮根據(jù)不同階段的實(shí)際需要設(shè)定相應(yīng)的崗位。其次在員工提升上不定框框,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創(chuàng)造良好的環(huán)境。考核結(jié)果優(yōu)秀將有提升機(jī)會(huì),不合格則被淘汰。 前臺(tái) ? 負(fù)責(zé)本部門職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān); ? 負(fù)責(zé)每月向經(jīng)理提交本部門工作計(jì)劃及工作總結(jié); ? 負(fù)責(zé)對本部門員工進(jìn)行定期、不定期考核,向經(jīng)理提交本部門員工的工作績效報(bào)告; ? 向經(jīng)理提交本部門用人計(jì)劃; ? 積極參加時(shí)事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),自覺遵守國家的法規(guī)、政策及管理服務(wù)中心的各項(xiàng)規(guī)章制度; ? 著裝整齊,儀容端莊,熱情接待住戶和來訪客人,對 住戶的投訴要耐心解釋,及時(shí)處理(一般在 24 小時(shí)內(nèi)處理完畢),投訴處理率達(dá) 100%; ? 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù);管線的走向;各種設(shè)備操作方法和開關(guān)位置;樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見故障、常用維修辦法;住戶的種類、數(shù)量、居住人員情況;督促本部門員工及時(shí)收繳管理費(fèi); ? 熟悉本區(qū)有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定,并能熟練運(yùn)用;負(fù)責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計(jì)劃,監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消毒滅殺等工作流程記錄,保證住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國家文明住宅區(qū)要 求,協(xié)助處理住宅區(qū)重大違章、違法、違紀(jì)行為和重大突發(fā)事件;掌握發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)、治安案件時(shí)的應(yīng)急處理方法,并且能夠有效及時(shí)地組織、妥善安排處理; ? 堅(jiān)持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū),檢查本部門及其他部門工作,發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題,及時(shí)安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作; ? 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度,定期查詢檔案情況,如有檔案不全或丟失情況,應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全; ? 督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策,及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定,配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作; 30 ? 組織社區(qū)文化活動(dòng),做出特色,做出品 牌; ? 做好行政事務(wù)工作; ? 堅(jiān)持按標(biāo)準(zhǔn)收取各類費(fèi)用并按公司財(cái)務(wù)紀(jì)律完成登錄、解款等工作。 工程維修部主管 ? 協(xié)調(diào)驗(yàn)收小區(qū)所有設(shè)施及跟進(jìn)有關(guān)遺漏工程; ? 對小區(qū)內(nèi)的整改工程,須予查核并回復(fù)住戶; ? 執(zhí)行管理服務(wù)中心的政策及指派工作; 32 ? 督導(dǎo)及安排各級技術(shù)員執(zhí)行日常及定期性維修保養(yǎng); ? 制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算,加強(qiáng)控制; ? 協(xié)助策劃及推動(dòng)大型維修保養(yǎng)計(jì)劃; ? 提供培訓(xùn)及灌輸知識(shí)予屬下; ? 定期巡查小區(qū)內(nèi)的設(shè)施,并提交報(bào)告; ? 召開及出席有關(guān)會(huì)議,檢計(jì)工作,并于三 天內(nèi)提交會(huì)議記錄; ? 檢查員工的紀(jì)律、考勤、考績、輪班、加班情況; ? 協(xié)助篩選各類承包商,制訂報(bào)價(jià)投標(biāo)、合約細(xì)則及工程細(xì)則,提交服務(wù)中心選擇; ? 定期評估承包商的水平,并匯報(bào)設(shè)施保養(yǎng)情況; ? 草擬各類維修保養(yǎng)工作指引,建議及審核整體保養(yǎng)工程合約,例如公共天線、電器、保安、消防、渠務(wù)、粉飾翻新等; ? 監(jiān)察工具物料的正常使用; ? 審批申請書、文件、單據(jù)及報(bào)價(jià)單等; ? 安排處理住戶有關(guān)投訴、清楚交代。 表 52 管理中心新員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號 培 訓(xùn) 內(nèi) 容 時(shí)間 授 課 方 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)方式 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 1 觀念和基本制 度 五天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 接受公司服務(wù)理念 和了解基本制度 2 操作規(guī)程 五天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉操作程序 3 現(xiàn)場模擬 二十 天 公司本部 本地招聘 員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉作業(yè)技能 4 公司質(zhì)量手冊,程序文件,作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度等 五天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式 5 結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn) 十天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 了解管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式 6 崗位職責(zé)及物 業(yè)管理制度 一天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉本職工作程序、管理運(yùn)作程序 7 物業(yè)管理方案 和要求 一天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 對物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí) 8 進(jìn)行各工種專 業(yè)培訓(xùn) 五天 各有關(guān)主 管部門和 協(xié)辦單位 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧,適應(yīng)工作之要求 9 服務(wù)理念及職 業(yè)道德培訓(xùn) 一天 外請專家 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部內(nèi)部培訓(xùn) 加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、提高職務(wù)水平和管理水平,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí) 10 融入各崗位進(jìn)行上崗見習(xí)培訓(xùn) 二至三天 公司本部 管理服務(wù) 中心 新員工 公司本部 內(nèi)部培訓(xùn) 學(xué)習(xí)、會(huì)基 本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn) 11 觀念培訓(xùn) 一天 外請專家 中心全體 公司本部 調(diào)整心態(tài)、端正思路 35 員工 內(nèi)部培訓(xùn) 不斷地對員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn),是“藍(lán)色收獲家園”管理服務(wù)中心能夠圓滿完成管理目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)服務(wù)承諾的重要保證。 培訓(xùn)方式 ? 新員工導(dǎo)入培訓(xùn) 由管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé),對新招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)。 ? 安全消防常識(shí)等。主要內(nèi)容包括: ? 物業(yè)管理軟件運(yùn)用; ? 專業(yè)技能培訓(xùn); ? 管理知識(shí)、管理技能、公共關(guān)系及公眾形象; ? 消防技能訓(xùn)練及演習(xí)。 前期熟悉階段 ? 中心工作 公司領(lǐng)導(dǎo)層對 “藍(lán)色收獲家園” 的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類設(shè)備、實(shí)施)、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。 培訓(xùn)模擬階段 ? 中心工作 抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn),通過考核進(jìn)行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時(shí)進(jìn)行模擬操作。制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。建議采用的方法: ? 二周一次現(xiàn)場查勘(無陪同)。 ? 根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。進(jìn)行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、 時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。 ? 整改 整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商,由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改,然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收,直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 ? 編制違章處理程序,制止各類違章行為。 ? 房屋裝修協(xié)議書(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。 ? 開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書 ? 業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。 ? 入住業(yè)主喬遷之日奉送鮮花以示祝賀。 41 ? 派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。 ? 全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。 ? 按即定方針,全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。 明確工作要求及職責(zé)。 每月一次參加工作例會(huì)(時(shí)間另定)。 入住前 2 月 召開協(xié)調(diào)會(huì)說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。 會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。 物業(yè)公司制定,開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。 入住前 1 月 做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 對物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 對接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練(走場) 入住前 1 月 對管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證 物業(yè)公司負(fù)責(zé),開發(fā)商指導(dǎo) 入住前 1 月 根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報(bào)告 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 召開三方會(huì)議,落實(shí)整改工作 入住前 1 月 擬定管理用房移交方案 物業(yè)公司負(fù)責(zé) 入住前 1 月 派發(fā)各類資料并要求購房者簽收 開發(fā)商負(fù)責(zé) 入住前 1 月 移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司 入住前 1 月 正式驗(yàn)收 三方參加 入住前 1 月 迎接先期業(yè)主入住 對入住業(yè)主奉送鮮花 入住前 1 月 首期 業(yè)主入住滿二個(gè)月,召開業(yè)主回訪工作會(huì)議 開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加 入住前 1 月 檢查物業(yè)公司管理情況 開發(fā)商 43 前期物業(yè)管理工作設(shè)想 匯杰物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門的工作小組(工作小組成員組成名單另附),針對“藍(lán)色收獲家園”的實(shí)際情況,盡快熟悉有關(guān)圖紙,從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議,定期派有關(guān)人員參加工程例會(huì),參與工程驗(yàn)收,做好各種資料的收集存檔工作。 結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對“藍(lán)色收獲家園”小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見,并配合開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無質(zhì)檢合格證書,配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī) 和工具是否齊全等。 配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作 物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一,就是配合開發(fā)商的售樓工作,管理服務(wù)中心將按開發(fā)商的具體要求,擬定關(guān)于接待、陪同、解釋,樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便,同時(shí)讓有購房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦,從而激發(fā)置業(yè)欲望。雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。 ? 移交 接和收驗(yàn)遺留問題統(tǒng)計(jì)表 ? 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表 ? 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 ? 工程設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表 ? 移交接管驗(yàn)收進(jìn)入公司制訂的“物業(yè)驗(yàn)收程序” “藍(lán)色收獲家園”資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗(yàn)收及部門移交的資料 住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 藍(lán)色收獲家園 小區(qū)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)保修工作管理 小區(qū)物業(yè)資料的接管移交 移交接管前的準(zhǔn)備工作 工程完善和工程遺留的處理規(guī)定 業(yè)主(住戶)入住前準(zhǔn)備工作 移交接管前的準(zhǔn)備工作 公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主(住戶)入住管理 商辦樓的入伙管理 45 A:產(chǎn)權(quán)資料 ? 產(chǎn)權(quán)資料 ? 用地批準(zhǔn)文件 ? 建筑執(zhí)照 ? 拆遷資料 ? 業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單 B:上海市政府職能部門的驗(yàn)收合格資料 ? 市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 ? 市建筑消防驗(yàn)收合格證 ? 綜合驗(yàn)收合格證書 ? 用電許可證 ? 供用電協(xié)議書 ? 有線電視共用天線接受設(shè)施許可證 ? 電話、煤氣、寬頻網(wǎng)、郵政開 通許可證 C:工程技術(shù)資料 ? 竣工圖:包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽管道的全套圖線 ? 地質(zhì)勘察報(bào)告 ? 工程合同及開、竣工報(bào)告 ? 工程預(yù)決算 ? 圖紙會(huì)審記錄 ? 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄) ? 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 ? 沉降觀測記錄表 ? 竣工驗(yàn)收證明書 ? 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 ? 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 ? 水、電、煤、通風(fēng)、衛(wèi)生器具、電梯等所有工程設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 ? 沙漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 ? 供水、供電、管理煤氣的試壓報(bào)告 46 “藍(lán)色收獲家園”住宅小區(qū)接管驗(yàn)收程序 ? 通過上海匯杰物業(yè)有限公 司接管驗(yàn)收 ? 本公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料、簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函 ? 本公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收 ? 對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核 ? 對住宅室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施無明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理服務(wù)中心接收鑰匙,承擔(dān)保管責(zé)任。 48 “藍(lán)色收獲家園”公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) ? 驗(yàn)收項(xiàng)目:“藍(lán)色收獲家園”住
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