【正文】 雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。 開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。 每月一次參加工作例會（時間另定）。 41 ? 派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。 ? 編制違章處理程序，制止各類違章行為。進行接管訓練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。 培訓模擬階段 ? 中心工作 抽調(diào)各工種人員進行培訓，通過考核進行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時進行模擬操作。 培訓方式 ? 新員工導入培訓 由管理服務(wù)中心主任負責，對新招聘員工進行培訓?？己私Y(jié)果優(yōu)秀將有提升機會，不合格則被淘汰。 市場部 辦公室 第二次內(nèi)部檢查小組 申報評審階段實施與保障 表 45 申報評審計階段實施與保障 標準內(nèi)容 具體實施要求 策劃部門 協(xié)助 部門 /人 實施 部門 申報工作 ? 準備申報資料 ? 向所在區(qū)房地局主管部門提交申報資料 市場部 辦公室 政府主管部門預查 ? 區(qū)級主管部門檢查 (資料、現(xiàn)場 ) ? 聘請專家現(xiàn)場檢查指導 ? 市主管部門領(lǐng)導現(xiàn)場檢查 (對照標準 ) ? 顧客滿意度指數(shù)測評 市場部 辦公室 房地局 街道 編制迎檢 資料和報告 ? 資料收集、整理、匯總 ? 資料匯編成冊 ? 資料審核、修改、校驗，裝幀成冊（ 10 套左右） 市場部 辦公室 管理服務(wù) 中心 迎接上海市 評審團檢查 ? 迎檢籌備工作策劃 ? 現(xiàn)場公共環(huán)境布置與美化 ? 現(xiàn)場管理操作人員形象教育與培訓 ? 檢查團檢查線路方案策劃 ? 迎檢技巧培訓 ? 迎檢會場布置（環(huán)境、禮品、迎接領(lǐng)導佳賓等） 經(jīng)理 市場部 業(yè)務(wù)部 辦公室 管理服務(wù)中心 26 第五章 服務(wù)中心人員配置及職 責與培訓 組織架構(gòu) “藍色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)中心的組織架構(gòu)，本著科學、高效、精干、務(wù)實的原則設(shè)置，實行管理服務(wù)中心經(jīng)理負責制和首問責任制的管理方式，做到一崗多職、一崗多能、交叉兼職、相互配合，既可確保日常物業(yè)管理服務(wù)工作的順利進行，又能提供滿足業(yè)主合理要求的特需服務(wù)。 ? 通過品牌效應(yīng)，實現(xiàn)保值增值。 19 ? 科技觀念 當今社會，科學技術(shù)日新月異，高新技術(shù)的普及應(yīng)用遍及社會經(jīng)濟活動的各個領(lǐng)域，作為一名現(xiàn)代物業(yè)管理者，必須擁有很強 的科技觀念，才能使自己所管理的物業(yè)走在時代的前列，滿足業(yè)主和使用人的各種合理要求，尤其針對“藍色收獲家園”物業(yè)而言，顯得更為重要。優(yōu)秀物業(yè)公司，不僅能對物業(yè)善加愛護，使 其“青春永駐”，而且一流的物業(yè)加上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形成組合，使樓宇形象潛移默化地進入市場，扎根在消費者心中，形成物業(yè)本體以外的價值 —— 無形資產(chǎn)。同時，實實在在的物業(yè)服務(wù)，為住戶提供便捷周到的各項方便，讓業(yè)戶在領(lǐng)略陽光、綠地、空氣的同時，感受一種充滿時尚的社區(qū)人際關(guān)系。 建筑規(guī)劃 “藍色收獲家園”依托天諧房產(chǎn)專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，秉承其一貫的“用心去做”的宗旨，追求健康，時尚的現(xiàn)代生活，竭力改善金山居民的居住環(huán)境而創(chuàng)造出的“精品”經(jīng)典住宅。管理人員中持大專以上學歷的%，操作層中保安、維 修人員持高中、中專以上學歷的占 %，國家和行業(yè)規(guī)定需要持證上崗者持證率達 100％。 一旦我司中標，我司保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我司在遞交的投標 書中承諾的質(zhì)量等級。 本物業(yè)負責小區(qū)前期物業(yè)管理工作招標文件所規(guī)定的一切內(nèi)容。 戰(zhàn)略聯(lián)盟優(yōu)勢（略） “上海三菱”電梯品牌是我公司設(shè)備運行管理中最為普遍的種類，對其的管理養(yǎng)護已具成熟經(jīng)驗。 公建建筑面積 ㎡，其中地下面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡， 小區(qū)內(nèi)共設(shè)機動車位 1149 個，并按照規(guī)劃設(shè)計建造了非機動車停車位。我們本著使物業(yè)“保值增值”，為業(yè)主“掌好財權(quán)、當好管家”的宗旨；注意摸清樓盤特點，理清測算思路；堅持“用者自付、合理分攤”的測算原則；提出如下的管理費成本測算方案。 “時間”和“空間”的完美結(jié)合，是我們追求的目標。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，人的主觀作用將更明顯。 ? “服務(wù)增長” ? 物質(zhì)文化生活的不斷增長，物業(yè)使用人對服務(wù)同樣會有更高的需求，物業(yè)公司要掌握更多技能，以適應(yīng)服務(wù)增長的需要。 7 保潔員工 21 人 負責社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每日清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓道等公共部位。 31 保安主管 ? 主持全隊工作，堅決執(zhí)行主管領(lǐng)導指令，帶領(lǐng)全隊人員依據(jù)各自職責，認真做好安全管理和服務(wù)工作； ? 熟悉各位職責、任務(wù)、工作要求、考核標準，掌握治安區(qū)的安管工作規(guī)律及特點，加強重點崗位的安全防范； ? 處理公正、言行文明，自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見； ? 做好保安隊員的每月工作安排（包括訓練、學習安排）； ? 經(jīng)常檢查各保安崗位工作情況，零點之后的夜間巡查每周不少于兩次； ? 每周召開班務(wù)會議一次，每半月召開隊務(wù)會 議一次； ? 及時做好保安人員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作； ? 帶領(lǐng)保安隊員配合其他管理服務(wù)工作，制止、糾正各類違章行為； ? 負責全隊隊員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作； ? 完成上級交辦的其它臨時任務(wù)。 ? 崗前培訓 由部門主管負責，對下屬員工進行上崗前培訓。了解熟悉 “藍色收獲家園” 管理要求，針對性地進行專業(yè)技能考試，以保證滿足 “藍色收獲家園” 管理要求所需的技術(shù)支撐。 ? 需開發(fā)商配合工作 進行入崗模擬提供進入現(xiàn)場方便。 ? 外來人員出入登記辦證制度（施工人員進出花園遵守的各類規(guī)定）。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 總結(jié)前階段的經(jīng)驗教訓，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。 請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容 對整個物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu) 造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。 ? 業(yè)主（住戶）入住時，由物業(yè)管理人員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)商，并要求施工隊伍在期限內(nèi)逐項返修，經(jīng)物業(yè)公司或 業(yè)主驗收后消項。協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。 實施培訓工作。 ? “藍色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計劃 表 61 “ 藍色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計劃 階段 工作計劃 工作要求 入住前 3 月 成立籌備工作小組。 ? 業(yè)主辦理入住手續(xù)時，同時提供相關(guān)服務(wù)（代請信譽較好的裝修公司；代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理；其 它委托服務(wù)等）。在預驗收過程中未達到設(shè)計和使 用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項目做好記錄并匯總成書面整改報告。 ? 需開發(fā)商配合的工作 ? 協(xié)調(diào)進入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。根據(jù)我們的觀察和分析，實施對“藍色收獲家園”全面管理分為 5個階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供 必要條件。 34 員工培訓 提供培訓是企業(yè)對員工創(chuàng)造技能提升的途徑，也是保證各項管理服務(wù)工作得到落實的基礎(chǔ)，所以我們把員工培訓視作員工的最大福利。 ? 激勵機制 首先 依據(jù)員工貢獻的大小進行收入分配，激勵員工取得更好的工作業(yè)績。 匯杰 物業(yè) 市場部 管理服務(wù)中心 分配職責和任務(wù) ? 明確領(lǐng)導的職責和任務(wù)； ? 明確職責部門的職責和任務(wù)。 21 ? “業(yè)戶第一、服務(wù)至上” ? 確立物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主的正確關(guān)系，認識自己所提供的服務(wù)的商品 屬性，實現(xiàn)服務(wù)的銷售行為。 ? 服從觀念 物業(yè)管理服務(wù)過程中，分分秒秒都有可能發(fā)生各種障礙的可能性，從這個意義講，物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員只有服從，障礙就是命令，杜絕“不、不會、不知道、不是我管的”現(xiàn)象發(fā)生，并且堅持“三不放過”原則。 公共設(shè)備設(shè)施運行及養(yǎng)護費用測算 16 表 36 公共設(shè)備設(shè)施運行及養(yǎng)護費用測算（略） 公共服務(wù)費用測算 表 37 公共服務(wù)費用測算（略） 電梯水泵運行費用測算 表 38 電梯水泵運行費（略） 注：電梯水泵運行費收入： ㎡－ ㎡ (底層 )= ㎡ 元 = 元；收入－支出 : 元； 間接費用測算 表 39 間接費用測算（略） 注：本案體量相對不大且收費標準受地區(qū)物價水平制約，故有一定市場風險。 ? 健康 當您與運動遠離，健康就棄您而去。 金山 衛(wèi)鎮(zhèn)地處上海西南美麗的杭州灣北岸。 作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，上海匯杰物業(yè)管理公司的物業(yè)管理面積近 30萬平方米，其類型涉及辦公樓、多、高層住宅小區(qū)，管理范圍遍及本市多個區(qū)域。 1 “藍色收獲家園”小區(qū) 前期物業(yè)管理服務(wù)投標書 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 編制 二 ??六年十月 2 目 錄 致謝 投標公函 批準書 投標書 授權(quán)委托書 第一章 公司簡介 ………………………… …………………………… ……… 第二章 項目介紹 ……………………… ………………………… …………… … 第三章 物業(yè)管理費用測算……………………………………………… …… … 第四章 物業(yè)管理服務(wù)思路與理念…………………………… …… …………… 第五章 服務(wù)中心人員配置及職責與培訓…………………………… …… …… 第六章 前期介入工作 ………………………………………………… …… …… 第七章 物業(yè)管理服務(wù)的項目內(nèi)容和標準………………………… …… … …… 第八章 應(yīng)急處理程序…… …………… … ……………… …… ……… … …… … 結(jié)束語 附件 3 致 謝 “藍色收獲家園”是金山區(qū)住宅項目的一大亮點，通過現(xiàn)場考察和參閱相關(guān)技術(shù)資料，針對其設(shè)計理念和客戶群體，匯杰物業(yè)精心編制了針對“藍色收獲家園”這一經(jīng)典小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)方案。 投標單位：（蓋章） 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 法定代表人： 二 ??六年月 8 第一章 公司簡介 公司概況（略） 上海匯杰物業(yè)管理有限公司成立于 年 月，注冊資金人民幣 萬元，具有獨立法人營業(yè)資格的專業(yè)物業(yè)公司，持上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的三級物業(yè)管理 資質(zhì)證書。 第二章 項目介紹 地理位置 金山區(qū)地處杭州灣畔，位于滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心，是上海市的西南門戶，地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟輻射優(yōu)勢得天獨厚，也是上海市土地面積最大的一個區(qū)。藍色收獲家園，建筑大師精心打造的生態(tài)園林社區(qū)，坐擁數(shù)千平方米的綠色風情，獨有自然含育的大型綠色生態(tài)谷，在追求自然、享受自然的前提下，創(chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。 物業(yè)管理費用測算匯總 物業(yè)管理服務(wù)費用支出測算匯總 表 31 物業(yè)管理服務(wù)費用測算匯總表（支出）（略） 物業(yè)管理服務(wù)費用收入測算匯總 表 32 物業(yè)管理服務(wù)費用測算成果表（收入）（略） 據(jù)上述測算得知： 物業(yè)管理服務(wù)收入： 元 /月 物業(yè)管理服務(wù)支出： 元 /月 余額 = = 元 表 33 物業(yè)管理收費標準（略） 物業(yè)管理費用測算 細分 員工薪金及各項基金費用測算 表 34 員工薪金及各項基金費用測算（略） 停車費收入及支出測算 收入： 表 35 停車費收入及支出測算 （略） 注：據(jù)測算得知：月收入為 元，除去車崗人員薪金 元、稅金 元、系統(tǒng)維護費用 元、雜費 元、管理酬金 元， 結(jié)余 元，該余額為產(chǎn)權(quán)人所有或為專項街坊維修費用。安全防范工作應(yīng)包括：防火、防毒、防盜、防亂、防溢、防事故（包括突發(fā)性公共衛(wèi)生事故）、防故障、其它。所以，我公司將以下服務(wù)理念運作在“藍色收獲家園”的管理服務(wù)之中。 匯杰 物業(yè) 開發(fā)商 優(yōu)秀小區(qū)標準、實施方案等培訓 ? 對“爭創(chuàng)”領(lǐng)導小組、“爭創(chuàng)”項目現(xiàn)場管理人員 (主管以上 )進行培訓，基本掌握《標準》內(nèi)容及要求； ? 對公司開展爭創(chuàng)工作的目的和意義以及實施方案和計劃進行宣傳與培訓； ? 組織主管人員對行業(yè)示范小區(qū)進行參觀學習。公司在人才管理上將建立三個機制，做到公開、平等、競爭、擇優(yōu)，通過嚴格的管理和培訓，充分展現(xiàn)員工的才能，發(fā)揮他們的潛力。 保潔員 ? 負責住