【正文】 雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。 開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。 每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)間另定）。 41 ? 派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。 ? 編制違章處理程序，制止各類違章行為。進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。 培訓(xùn)模擬階段 ? 中心工作 抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作。 培訓(xùn)方式 ? 新員工導(dǎo)入培訓(xùn) 由管理服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)，對(duì)新招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)?？己私Y(jié)果優(yōu)秀將有提升機(jī)會(huì)，不合格則被淘汰。 市場(chǎng)部 辦公室 第二次內(nèi)部檢查小組 申報(bào)評(píng)審階段實(shí)施與保障 表 45 申報(bào)評(píng)審計(jì)階段實(shí)施與保障 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 具體實(shí)施要求 策劃部門(mén) 協(xié)助 部門(mén) /人 實(shí)施 部門(mén) 申報(bào)工作 ? 準(zhǔn)備申報(bào)資料 ? 向所在區(qū)房地局主管部門(mén)提交申報(bào)資料 市場(chǎng)部 辦公室 政府主管部門(mén)預(yù)查 ? 區(qū)級(jí)主管部門(mén)檢查 (資料、現(xiàn)場(chǎng) ) ? 聘請(qǐng)專家現(xiàn)場(chǎng)檢查指導(dǎo) ? 市主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)檢查 (對(duì)照標(biāo)準(zhǔn) ) ? 顧客滿意度指數(shù)測(cè)評(píng) 市場(chǎng)部 辦公室 房地局 街道 編制迎檢 資料和報(bào)告 ? 資料收集、整理、匯總 ? 資料匯編成冊(cè) ? 資料審核、修改、校驗(yàn)，裝幀成冊(cè)（ 10 套左右） 市場(chǎng)部 辦公室 管理服務(wù) 中心 迎接上海市 評(píng)審團(tuán)檢查 ? 迎檢籌備工作策劃 ? 現(xiàn)場(chǎng)公共環(huán)境布置與美化 ? 現(xiàn)場(chǎng)管理操作人員形象教育與培訓(xùn) ? 檢查團(tuán)檢查線路方案策劃 ? 迎檢技巧培訓(xùn) ? 迎檢會(huì)場(chǎng)布置（環(huán)境、禮品、迎接領(lǐng)導(dǎo)佳賓等） 經(jīng)理 市場(chǎng)部 業(yè)務(wù)部 辦公室 管理服務(wù)中心 26 第五章 服務(wù)中心人員配置及職 責(zé)與培訓(xùn) 組織架構(gòu) “藍(lán)色收獲家園”物業(yè)管理服務(wù)中心的組織架構(gòu)，本著科學(xué)、高效、精干、務(wù)實(shí)的原則設(shè)置，實(shí)行管理服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制和首問(wèn)責(zé)任制的管理方式，做到一崗多職、一崗多能、交叉兼職、相互配合，既可確保日常物業(yè)管理服務(wù)工作的順利進(jìn)行，又能提供滿足業(yè)主合理要求的特需服務(wù)。 ? 通過(guò)品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)保值增值。 19 ? 科技觀念 當(dāng)今社會(huì)，科學(xué)技術(shù)日新月異，高新技術(shù)的普及應(yīng)用遍及社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)領(lǐng)域，作為一名現(xiàn)代物業(yè)管理者，必須擁有很強(qiáng) 的科技觀念，才能使自己所管理的物業(yè)走在時(shí)代的前列，滿足業(yè)主和使用人的各種合理要求，尤其針對(duì)“藍(lán)色收獲家園”物業(yè)而言，顯得更為重要。優(yōu)秀物業(yè)公司，不僅能對(duì)物業(yè)善加愛(ài)護(hù)，使 其“青春永駐”，而且一流的物業(yè)加上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形成組合，使樓宇形象潛移默化地進(jìn)入市場(chǎng)，扎根在消費(fèi)者心中，形成物業(yè)本體以外的價(jià)值 —— 無(wú)形資產(chǎn)。同時(shí)，實(shí)實(shí)在在的物業(yè)服務(wù)，為住戶提供便捷周到的各項(xiàng)方便，讓業(yè)戶在領(lǐng)略陽(yáng)光、綠地、空氣的同時(shí)，感受一種充滿時(shí)尚的社區(qū)人際關(guān)系。 建筑規(guī)劃 “藍(lán)色收獲家園”依托天諧房產(chǎn)專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，秉承其一貫的“用心去做”的宗旨，追求健康，時(shí)尚的現(xiàn)代生活，竭力改善金山居民的居住環(huán)境而創(chuàng)造出的“精品”經(jīng)典住宅。管理人員中持大專以上學(xué)歷的%，操作層中保安、維 修人員持高中、中專以上學(xué)歷的占 %，國(guó)家和行業(yè)規(guī)定需要持證上崗者持證率達(dá) 100％。 一旦我司中標(biāo)，我司保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我司在遞交的投標(biāo) 書(shū)中承諾的質(zhì)量等級(jí)。 本物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)前期物業(yè)管理工作招標(biāo)文件所規(guī)定的一切內(nèi)容。 戰(zhàn)略聯(lián)盟優(yōu)勢(shì)（略） “上海三菱”電梯品牌是我公司設(shè)備運(yùn)行管理中最為普遍的種類，對(duì)其的管理養(yǎng)護(hù)已具成熟經(jīng)驗(yàn)。 公建建筑面積 ㎡，其中地下面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡， 小區(qū)內(nèi)共設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)位 1149 個(gè)，并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。我們本著使物業(yè)“保值增值”，為業(yè)主“掌好財(cái)權(quán)、當(dāng)好管家”的宗旨；注意摸清樓盤(pán)特點(diǎn)，理清測(cè)算思路；堅(jiān)持“用者自付、合理分?jǐn)偂钡臏y(cè)算原則；提出如下的管理費(fèi)成本測(cè)算方案。 “時(shí)間”和“空間”的完美結(jié)合，是我們追求的目標(biāo)。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，人的主觀作用將更明顯。 ? “服務(wù)增長(zhǎng)” ? 物質(zhì)文化生活的不斷增長(zhǎng)，物業(yè)使用人對(duì)服務(wù)同樣會(huì)有更高的需求，物業(yè)公司要掌握更多技能，以適應(yīng)服務(wù)增長(zhǎng)的需要。 7 保潔員工 21 人 負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每日清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓道等公共部位。 31 保安主管 ? 主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主管領(lǐng)導(dǎo)指令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全管理和服務(wù)工作； ? 熟悉各位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握治安區(qū)的安管工作規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范； ? 處理公正、言行文明，自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見(jiàn)； ? 做好保安隊(duì)員的每月工作安排（包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)安排）； ? 經(jīng)常檢查各保安崗位工作情況，零點(diǎn)之后的夜間巡查每周不少于兩次； ? 每周召開(kāi)班務(wù)會(huì)議一次，每半月召開(kāi)隊(duì)務(wù)會(huì) 議一次； ? 及時(shí)做好保安人員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ鳎? ? 帶領(lǐng)保安隊(duì)員配合其他管理服務(wù)工作，制止、糾正各類違章行為； ? 負(fù)責(zé)全隊(duì)隊(duì)員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作； ? 完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)任務(wù)。 ? 崗前培訓(xùn) 由部門(mén)主管負(fù)責(zé)，對(duì)下屬員工進(jìn)行上崗前培訓(xùn)。了解熟悉 “藍(lán)色收獲家園” 管理要求，針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試，以保證滿足 “藍(lán)色收獲家園” 管理要求所需的技術(shù)支撐。 ? 需開(kāi)發(fā)商配合工作 進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。 ? 外來(lái)人員出入登記辦證制度（施工人員進(jìn)出花園遵守的各類規(guī)定）。 ? 基礎(chǔ)工作 ? 總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。 請(qǐng)開(kāi)發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容 對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu) 造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。 ? 業(yè)主（住戶）入住時(shí)，由物業(yè)管理人員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告開(kāi)發(fā)商，并要求施工隊(duì)伍在期限內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)公司或 業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。 實(shí)施培訓(xùn)工作。 ? “藍(lán)色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 表 61 “ 藍(lán)色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 階段 工作計(jì)劃 工作要求 入住前 3 月 成立籌備工作小組。 ? 業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)（代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司；代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理；其 它委托服務(wù)等）。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使 用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書(shū)面整改報(bào)告。 ? 需開(kāi)發(fā)商配合的工作 ? 協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對(duì)“藍(lán)色收獲家園”全面管理分為 5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供 必要條件。 34 員工培訓(xùn) 提供培訓(xùn)是企業(yè)對(duì)員工創(chuàng)造技能提升的途徑，也是保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作得到落實(shí)的基礎(chǔ)，所以我們把員工培訓(xùn)視作員工的最大福利。 ? 激勵(lì)機(jī)制 首先 依據(jù)員工貢獻(xiàn)的大小進(jìn)行收入分配，激勵(lì)員工取得更好的工作業(yè)績(jī)。 匯杰 物業(yè) 市場(chǎng)部 管理服務(wù)中心 分配職責(zé)和任務(wù) ? 明確領(lǐng)導(dǎo)的職責(zé)和任務(wù)； ? 明確職責(zé)部門(mén)的職責(zé)和任務(wù)。 21 ? “業(yè)戶第一、服務(wù)至上” ? 確立物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主的正確關(guān)系，認(rèn)識(shí)自己所提供的服務(wù)的商品 屬性，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的銷(xiāo)售行為。 ? 服從觀念 物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，分分秒秒都有可能發(fā)生各種障礙的可能性，從這個(gè)意義講，物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員只有服從，障礙就是命令，杜絕“不、不會(huì)、不知道、不是我管的”現(xiàn)象發(fā)生，并且堅(jiān)持“三不放過(guò)”原則。 公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算 16 表 36 公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算（略） 公共服務(wù)費(fèi)用測(cè)算 表 37 公共服務(wù)費(fèi)用測(cè)算（略） 電梯水泵運(yùn)行費(fèi)用測(cè)算 表 38 電梯水泵運(yùn)行費(fèi)（略） 注：電梯水泵運(yùn)行費(fèi)收入： ㎡－ ㎡ (底層 )= ㎡ 元 = 元；收入－支出 : 元； 間接費(fèi)用測(cè)算 表 39 間接費(fèi)用測(cè)算（略） 注：本案體量相對(duì)不大且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受地區(qū)物價(jià)水平制約，故有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 健康 當(dāng)您與運(yùn)動(dòng)遠(yuǎn)離，健康就棄您而去。 金山 衛(wèi)鎮(zhèn)地處上海西南美麗的杭州灣北岸。 作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，上海匯杰物業(yè)管理公司的物業(yè)管理面積近 30萬(wàn)平方米，其類型涉及辦公樓、多、高層住宅小區(qū)，管理范圍遍及本市多個(gè)區(qū)域。 1 “藍(lán)色收獲家園”小區(qū) 前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū) 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 編制 二 ??六年十月 2 目 錄 致謝 投標(biāo)公函 批準(zhǔn)書(shū) 投標(biāo)書(shū) 授權(quán)委托書(shū) 第一章 公司簡(jiǎn)介 ………………………… …………………………… ……… 第二章 項(xiàng)目介紹 ……………………… ………………………… …………… … 第三章 物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算……………………………………………… …… … 第四章 物業(yè)管理服務(wù)思路與理念…………………………… …… …………… 第五章 服務(wù)中心人員配置及職責(zé)與培訓(xùn)…………………………… …… …… 第六章 前期介入工作 ………………………………………………… …… …… 第七章 物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)………………………… …… … …… 第八章 應(yīng)急處理程序…… …………… … ……………… …… ……… … …… … 結(jié)束語(yǔ) 附件 3 致 謝 “藍(lán)色收獲家園”是金山區(qū)住宅項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考察和參閱相關(guān)技術(shù)資料，針對(duì)其設(shè)計(jì)理念和客戶群體，匯杰物業(yè)精心編制了針對(duì)“藍(lán)色收獲家園”這一經(jīng)典小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)方案。 投標(biāo)單位：（蓋章） 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 法定代表人： 二 ??六年月 8 第一章 公司簡(jiǎn)介 公司概況（略） 上海匯杰物業(yè)管理有限公司成立于 年 月，注冊(cè)資金人民幣 萬(wàn)元，具有獨(dú)立法人營(yíng)業(yè)資格的專業(yè)物業(yè)公司，持上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的三級(jí)物業(yè)管理 資質(zhì)證書(shū)。 第二章 項(xiàng)目介紹 地理位置 金山區(qū)地處杭州灣畔，位于滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心，是上海市的西南門(mén)戶，地理優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)輻射優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，也是上海市土地面積最大的一個(gè)區(qū)。藍(lán)色收獲家園，建筑大師精心打造的生態(tài)園林社區(qū)，坐擁數(shù)千平方米的綠色風(fēng)情，獨(dú)有自然含育的大型綠色生態(tài)谷，在追求自然、享受自然的前提下，創(chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。 物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算匯總 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用支出測(cè)算匯總 表 31 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算匯總表（支出）（略） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收入測(cè)算匯總 表 32 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算成果表（收入）（略） 據(jù)上述測(cè)算得知： 物業(yè)管理服務(wù)收入： 元 /月 物業(yè)管理服務(wù)支出： 元 /月 余額 = = 元 表 33 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（略） 物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算 細(xì)分 員工薪金及各項(xiàng)基金費(fèi)用測(cè)算 表 34 員工薪金及各項(xiàng)基金費(fèi)用測(cè)算（略） 停車(chē)費(fèi)收入及支出測(cè)算 收入： 表 35 停車(chē)費(fèi)收入及支出測(cè)算 （略） 注：據(jù)測(cè)算得知：月收入為 元，除去車(chē)崗人員薪金 元、稅金 元、系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用 元、雜費(fèi) 元、管理酬金 元， 結(jié)余 元，該余額為產(chǎn)權(quán)人所有或?yàn)閷ｍ?xiàng)街坊維修費(fèi)用。安全防范工作應(yīng)包括：防火、防毒、防盜、防亂、防溢、防事故（包括突發(fā)性公共衛(wèi)生事故）、防故障、其它。所以，我公司將以下服務(wù)理念運(yùn)作在“藍(lán)色收獲家園”的管理服務(wù)之中。 匯杰 物業(yè) 開(kāi)發(fā)商 優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施方案等培訓(xùn) ? 對(duì)“爭(zhēng)創(chuàng)”領(lǐng)導(dǎo)小組、“爭(zhēng)創(chuàng)”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員 (主管以上 )進(jìn)行培訓(xùn)，基本掌握《標(biāo)準(zhǔn)》內(nèi)容及要求； ? 對(duì)公司開(kāi)展?fàn)巹?chuàng)工作的目的和意義以及實(shí)施方案和計(jì)劃進(jìn)行宣傳與培訓(xùn)； ? 組織主管人員對(duì)行業(yè)示范小區(qū)進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)。公司在人才管理上將建立三個(gè)機(jī)制，做到公開(kāi)、平等、競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)，通過(guò)嚴(yán)格的管理和培訓(xùn)，充分展現(xiàn)員工的才能，發(fā)揮他們的潛力。 保潔員 ? 負(fù)責(zé)住