【正文】 ? 保修期內，在使用過程中業(yè)主（住戶）或管理人員發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證后，在中修由開發(fā)商責令施工隊伍更換或返修、小修、急修可委托本公司維修。 ? 成立“藍色收獲家園管理服務中心”驗收小組。 44 第七章 物業(yè)管理服務的項目內容和標準 日常物業(yè)管理服務是一項涉及面廣、持續(xù)不斷的工作，本章著重闡述物業(yè)移交接管、業(yè)主入住、裝修管理、業(yè)主投訴、檔案管理、保安服務、車輛管理、保潔服務、環(huán)境保護、物業(yè)維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護、消防管理、商鋪管理、應急處理等十二個專題服務管理項目的內容和標準。從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。從實際出發(fā)，對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調的部分，提出補充建議和改進建議。 討論、擬稿、確認。 入住前 2 月 完成制定《“藍色收獲家園”居住物業(yè)禁止行為》 等相關文件 物業(yè)公司負責，開發(fā)商審核。 管理服務中心人員招聘工作計劃。 42 續(xù)表 61 “藍色收獲家園” 前期物業(yè)管理工作計劃 入住前 2 月 管理服務中心籌建工作會議。 入住前 2 月 開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙： 每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖； 水、電、煤、排污等管線走向圖； 智能化設施圖紙及操作要求。 物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進入手續(xù)）。 ? 參與制定糾正和預防措施。 ? 檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對性的對相關 工作要求及規(guī)章制度作修改補充，保證所提供的服務符合要求。 ? 檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性，必要時作適當修改。 ? 推行 ISO 國際質量體系。 ? 房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。 ? 停車占路協(xié)議書（明確車位及相應的權利義務）。 ? 物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責）。 ? 接納前期業(yè)主入住。 ? 預驗 驗收小組依據(jù)驗收要求、計劃、清單和技術資料等按專項分別進行預驗收。請相關領導對參與入崗模擬培訓人員授課一次，課題：“如何使 ‘藍色收獲家園’ 保值、增值”。對前期質量監(jiān)理中的合理化建議情況進行驗證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項，專題報告開發(fā)商并落實糾正預防措施。 ? 基礎工作 根據(jù)擬定的管理方案，對各工種人員進行入崗模擬，考察、測評其適應性。 ? 物業(yè)管理方每月第一周用書面形式根據(jù)工程進度及工程所涉及的內容報介入情況。根據(jù)培訓以及考核情況，對參與培訓 的人員進行篩選，對各工種人員進行適應性模擬訓練，確定組成人員（差額）。 ? 培訓實施 集中學習 ISO 國際質量標準以及公司貫標文件。 ? 需開發(fā)商配合的主要工作 提供物業(yè)相關圖紙，為物業(yè)管理 的早期介入工作提供方便；督促承建商，要求其保存所購房屋設備、設施的技術資料，以便日后順利移交；協(xié)調承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會的日期。 圖 51 管理服務流程 入住服務 收費服務 財務管理 資料管理 保安服務 保潔服務 綠化養(yǎng)護 裝修管理 車輛管理 安全管理 消防管理 設備管理 設施養(yǎng)護 日常維修 社區(qū)文化 特約服務 質量回訪 投訴受理 擬訂物業(yè)管理服務方案 人員調配 和招聘 組織培訓 準備相關資料 熟悉物業(yè)情況 匯總遺留問題 聯(lián)系開發(fā)單位 督促與整改 建立各類檔案 日常管理服務 規(guī)定規(guī)章制度 物業(yè)接管、移交 37 第六章 前期介入工作 前期介入工作 物業(yè)管理工作是一項人為因素較大的社會性服務工作，它除了應具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學的工作方法，尤其是對一個新建小區(qū)的接管顯得更為重要。主要內容包括： ? “藍色收獲家園” 管理目標和服務承諾及策劃書的有關內容； ? 崗 位職責和物業(yè)管理運作制度； ? 專業(yè)技能工作標準； ? 操作規(guī)程和作業(yè)程序； ? 言行禮儀訓練和人際溝通技巧； ? 緊急或特殊情況處理常識和方案。 ? 員工守則，員工紀律，職業(yè)道德教育。公司將依靠這樣一批人力資源，來完成“藍色收獲家園”的物業(yè)管理和服務工作。 保潔員 ? 負責住宅區(qū)內樓道、車棚、馬路、草地、天棚、雨棚、平臺、公共場地及水域的清掃、清潔； ? 負責樓道、扶手、門窗、電子門、電表箱、信報箱、樓道開關、燈具的擦抹； ? 負責樓道、天棚、單車棚內雜物的清理； ? 負責垃圾池、垃圾箱內垃圾的收售，并按標準進行清洗； ? 負責將各責任區(qū)垃圾拖運到垃圾中轉站上，并對中轉站進行清洗； ? 保管好各自所使用的工具； ? 對住宅區(qū)內發(fā)生的違章現(xiàn)象進行加保安主管，保安隊員崗位 職責。 保安員 ? 遵守《保安員儀容儀表規(guī)定》做到精神飽滿、文明執(zhí)勤； ? 執(zhí)行《公司文明禮貌用語規(guī)定》，講文明、有禮貌； ? 嚴格遵守《保安員請假制度》、《交接班制度》； ? 值班時嚴禁喝酒、吸煙、吃零食；不準嬉笑、打鬧；不準會客、看書報、聽廣播、不準做其它與值班、執(zhí)勤無關的事。在日常工作中采用 “末位淘汰制”，從而真正體現(xiàn) “能者上、平者讓、庸者下”的用人思想 。 ? 考核機制 根據(jù)“藍色收獲家園”物業(yè)管理內容和人員現(xiàn)狀，制定員工考核標準。公司在人才管理上將建立三個機制，做到公開、平等、競爭、擇優(yōu)，通過嚴格的管理和培訓，充分展現(xiàn)員工的才能，發(fā)揮他們的潛力。 8 綠化管理養(yǎng)護工 2 人 負責社區(qū)內的綠化及花草樹木的養(yǎng)綠化養(yǎng)護 環(huán)境清潔 維修服務 設備設施維修 建筑物維修 車管消防 值班巡邏 監(jiān)控警衛(wèi) 業(yè)務接待與管理 對外聯(lián)絡 檔案管理 社區(qū)文化便民服務 客戶服務部 保 安 部 工 程 部 保 潔 部 “藍色收獲家園” 管理服務中心 27 護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。 表 51 人 員 配 備 序號 崗位名稱 人員配備 備注 1 管理服務中心經(jīng)理 1 人 由物業(yè)公司聘任，授權到藍色收獲家園社區(qū)實施綜合管理 2 管理服務中心副經(jīng)理 1 人 3 各部門負責人 4 人 4 客服接待人員 2 人 接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。 市場部 辦公室 第二次 內部 檢 查小組 第二次整改 實施工作 ? 根據(jù)第二次檢查結果和《半年度顧客滿意度指數(shù)測評報告》制定《第二次爭創(chuàng)市優(yōu)小區(qū)整改實施計劃》； ? 按照實施計劃落實整改措施并予以實施(實施內容根據(jù)檢查結果另行確定 )。 匯杰 物業(yè) 開發(fā)商 優(yōu)秀小區(qū)標準、實施方案等培訓 ? 對“爭創(chuàng)”領導小組、“爭創(chuàng)”項目現(xiàn)場管理人員 (主管以上 )進行培訓，基本掌握《標準》內容及要求； ? 對公司開展爭創(chuàng)工作的目的和意義以及實施方案和計劃進行宣傳與培訓； ? 組織主管人員對行業(yè)示范小區(qū)進行參觀學習。 ? 不斷了解物業(yè)使用人的需求變化，包括現(xiàn)在的和潛在的，對現(xiàn)在的需求給予提供，對潛在的需求做好準備工作。 ? “以人為本” ? 服務者和被服務者之間建立充滿信任的相互支撐的親密關系，以 人為第一要素，創(chuàng)造最好的工作環(huán)境。 ? “物業(yè)保值增值” ? 延長物業(yè)使用壽命，實現(xiàn)保值增值。所以，我公司將以下服務理念運作在“藍色收獲家園”的管理服務之中。提高從業(yè)者的文化知識，作業(yè)技能、職業(yè)道德、服務觀念以及提升服務能級是我們公司的立業(yè)之本。什么是優(yōu)質服務？我們認為，所謂優(yōu)質服務，在于那溫暖如春的“一”份微笑，在于那清泉純靜而快樂的“一”聲問候，在于那感覺到家一般的“一”縷溫馨 ?? 。我們要通過我們不懈地努力，使我們所提供的服務潛在地進入業(yè)主和使用人的心中，并占據(jù)明確、獨特、牢固的地位，從而在界定的領域內占具應有的份額。安全防范工作應包括：防火、防毒、防盜、防亂、防溢、防事故（包括突發(fā)性公共衛(wèi)生事故）、防故障、其它。 ? 求生存、求形象、求效益 18 物業(yè)管理服務企業(yè)通過輸出自己的智力和勞務來獲取相應的報酬，從而確立自己的定位以及樹立適當?shù)钠放?，不同的管理服務水準，將獲得不同的社會評價和報酬。 ? 創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的時間與空間環(huán)境 物業(yè)管理服務是有償出售智力和勞務的服務性行業(yè)，管理服務是一種特殊商品，其核心是服務，物業(yè)管理 =時間 +空間 +服務。 中標后進駐時間起始日尚未確定，期間所發(fā)生的費用，懇請招標人酌情補貼：（見表 311） 接管驗收及開盤迎賓費用，懇請招標人酌情補貼：（見表 31表 313） 合計費用為 元，請招標人給予補貼。 物業(yè)管理費用測算匯總 物業(yè)管理服務費用支出測算匯總 表 31 物業(yè)管理服務費用測算匯總表（支出）（略） 物業(yè)管理服務費用收入測算匯總 表 32 物業(yè)管理服務費用測算成果表（收入）（略） 據(jù)上述測算得知： 物業(yè)管理服務收入： 元 /月 物業(yè)管理服務支出： 元 /月 余額 = = 元 表 33 物業(yè)管理收費標準（略） 物業(yè)管理費用測算 細分 員工薪金及各項基金費用測算 表 34 員工薪金及各項基金費用測算（略） 停車費收入及支出測算 收入： 表 35 停車費收入及支出測算 （略） 注：據(jù)測算得知：月收入為 元，除去車崗人員薪金 元、稅金 元、系統(tǒng)維護費用 元、雜費 元、管理酬金 元， 結余 元，該余額為產(chǎn)權人所有或為專項街坊維修費用。 在綜合分析和調研的基礎上，對“藍色收獲家園”的物業(yè)管理財政收支狀況進行了科學縝密的測算，以期在不降低管理服務質量的前提下，節(jié)省開支以更好地業(yè)主服務，為開發(fā)商加快資金周轉服務。 物業(yè)管理服務一如繼往地秉承其設計理念，以周到的物業(yè)管理服務體現(xiàn)住宅本身及其入 14 住者的品位與尊貴。藍色收獲家園在園區(qū)內建有文化休閑、文化廣場等具有濃重居住文化色彩的設施，更進一步更新居住的概念，把文化引入社區(qū)，從而提升居住品質。藍色收獲家園，建筑大師精心打造的生態(tài)園林社區(qū)，坐擁數(shù)千平方米的綠色風情，獨有自然含育的大型綠色生態(tài)谷，在追求自然、享受自然的前提下，創(chuàng)造回歸自然的生態(tài)居住環(huán)境。 項目的建筑密度為 18%；綜合容積率 ；綠化面積 ㎡，綠化率 %，集中綠化率 18%。第一期工程計劃 2021年 12月竣工并交付使用；整個建設項目計劃于 2021年 6月全部建成并交付使用。 隨著歷史的變遷發(fā)展，特別是改革開放以來，經(jīng)濟和社會各項事業(yè)都得到長足的發(fā)展，已經(jīng)形成較為完 整的現(xiàn)代經(jīng)濟體系，已成為市郊一座重鎮(zhèn)，一個布局合理、公共設施完善、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)正在崛起。 第二章 項目介紹 地理位置 金山區(qū)地處杭州灣畔，位于滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心，是上海市的西南門戶，地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟輻射優(yōu)勢得天獨厚，也是上海市土地面積最大的一個區(qū)。同時，該品牌的專業(yè)養(yǎng)護單位系我司戰(zhàn)略聯(lián)盟單位，無論其養(yǎng)護質量及養(yǎng)護價格，我司均可享受聯(lián)盟待遇。 圖 11 員工構成 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%管理人員持大專以上學歷 操作層持高中、中專以上學歷 國家和行業(yè)規(guī)定需要持證上崗率 投標優(yōu)勢（略） 公司總經(jīng)理 先生，深酣金山風土人情，使管理嚴謹與人性化有機結合。 此次投標，目的不在于“藍色收獲家園”項目的本身，而在于將我們多年從業(yè)的心得具體運用在“藍色收獲家園”的管理服務之中；在于通過公司品牌的推廣，使開發(fā)商的設計思想以及行政主管部門的管理意志得以充分體現(xiàn)；在于上海物業(yè)市場的開拓與發(fā)展；在于異地文化的吸納。 投標單位：（蓋章） 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 法定代表人： 二 ??六年月 8 第一章 公司簡介 公司概況（略） 上海匯杰物業(yè)管理有限公司成立于 年 月，注冊資金人民幣 萬元，具有獨立法人營業(yè)資格的專業(yè)物業(yè)公司，持上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的三級物業(yè)管理 資質證書。 我公司將嚴格遵守本投標書的各項承諾，在此期限屆滿之前， 本投標書始終對我方具有約束力，并隨時接受監(jiān)督。 上海匯杰物業(yè)管理有限公司 6 （本文件已受控，