【正文】 月 。年 108 人身保險(xiǎn)費(fèi)（意外傷害險(xiǎn)） 100 元 /人 1100 獎(jiǎng)金福利費(fèi) 勞動(dòng)局規(guī)定條例 700 培訓(xùn)費(fèi) 培訓(xùn)單位 180 法定節(jié)日加班費(fèi) 國家節(jié)假日三薪制度 300 服裝費(fèi) 服裝兩年更換一次，春秋季按 200 元 /套，夏季按 100 元 /套，每人每季兩套。 針對(duì)未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。 收集工程圖紙資料，現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試 。 熟悉社區(qū)環(huán)境 了解業(yè)主的情況，服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求，同時(shí)熟悉與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。 參與質(zhì)量管理 對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議 ?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。 九、物業(yè)管理物質(zhì)裝備計(jì)劃 物業(yè)管理用房 為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合臨滄市錦秀江山商住小區(qū)的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括： ? 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房； ? 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫； 物業(yè)管理用房的配置要求 管理處辦公用房：劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。 設(shè)立健康服務(wù)中心。 服務(wù)項(xiàng)目 無償服務(wù)： 有償服務(wù) ： 說明： 有償服務(wù)的價(jià)格，以 臨滄 市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及 商住小區(qū) 周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按 “ 略低于市場(chǎng)平均價(jià)格 ” 的原則 ,合理確定，實(shí)施前將報(bào) 批 核準(zhǔn)。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 八、可以提供的其它特色服務(wù) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。清潔綠化部組織員工對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，恢復(fù)整潔，對(duì)因逃生或救火損壞的花木進(jìn)行搶救或補(bǔ)種。 善后工作 火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門勘察后，工程物料部應(yīng)迅速將小區(qū)內(nèi)的報(bào)警和滅火系統(tǒng)恢復(fù)至正常狀態(tài)?？刂破鸹鸫髽堑讓?出入口，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開，保護(hù)從火場(chǎng)上救出的貴重物資。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。 認(rèn)真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個(gè)單元，并關(guān)閉門窗和空調(diào)?；馂?zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責(zé)是保 護(hù)業(yè)主、訪客及自己的生命安全。根據(jù)火勢(shì)情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。 根據(jù)火勢(shì)情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。 臨時(shí)滅火指揮部職責(zé)：根據(jù)火勢(shì)情況及時(shí)制定相應(yīng)對(duì)策，向各部門下達(dá)救災(zāi)指令。 向“ 119”報(bào)警應(yīng)講清：小區(qū)名稱；火場(chǎng)地址（包括路名、門牌號(hào)碼、附近標(biāo)志物）；火災(zāi)發(fā)生部位；燃燒物品；火勢(shì)狀況；接應(yīng)人員等候地點(diǎn)及接應(yīng)人；報(bào)警人姓名；報(bào)警人電話。接到現(xiàn)場(chǎng)滅火工作總指揮傳達(dá)的在小區(qū)內(nèi)分區(qū)域進(jìn)行廣播的指令時(shí)，立即按要求用普通話（或中英文）進(jìn)行廣播，注意廣播時(shí)要沉穩(wěn)、冷靜，不要驚慌，語速要適當(dāng)，語音要清晰。立即將火情通報(bào)物業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)以及工程物料部經(jīng)理。在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措 施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。如火勢(shì)較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式用對(duì)講機(jī)、電話或打碎附近的手動(dòng)報(bào)警器向消防監(jiān)控室報(bào)警。 6) 平時(shí)應(yīng)備足沙包作為應(yīng)急用。 2) 加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引起水浸。 如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水， 應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，知會(huì)全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在 該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時(shí)，應(yīng)立即通知自來水公司前來搶修。對(duì)由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關(guān)部門在事發(fā) 4 小時(shí)內(nèi)寫出書面報(bào)告給公司總經(jīng)理，以便公司總經(jīng)理視情況向有關(guān)方面匯報(bào)并查找原因，落實(shí)責(zé)任。 若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員的同時(shí)，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄象，保存相關(guān)錄象，報(bào)請(qǐng)警方處理。嚴(yán)禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。 意外傷亡應(yīng)急預(yù)案 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報(bào)。 如在作案現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通知醫(yī)護(hù)人員前來救護(hù)。 保安巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理 或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，并通知消防監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時(shí)保持冷靜，如能處理 的可及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。 保安部和工程物料部應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣 泄漏的時(shí)間、地點(diǎn)、故障情況和修復(fù)過程。 若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。 3) 保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。 派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。 保安部立即會(huì)同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。 工程物料部經(jīng)理或值班人員應(yīng)詳細(xì)記錄故障發(fā)生時(shí)間、原因、解救辦法和 修復(fù)時(shí)間。如被困者不合作自行離去，應(yīng)記錄下來存檔備案。 若工程物料部和電梯維修公司都無能力解救或短期時(shí)間內(nèi)解救不了，應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助（應(yīng)說明求助原因和情況）。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。 草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥 2 次。生長和顏色基本正常不枯黃 。 樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 樹木：生長態(tài)勢(shì)基本正常 。 樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo) 新種樹苗：本地苗成活率 95%，外地苗成活率 85%， 蟲害的樹木不超過 2%。 綠化養(yǎng)護(hù)管理 俗話說： “ 三分種樹，七分養(yǎng)護(hù) ” ，這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。 消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害 。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)伍，配備消殺器材，定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對(duì)小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率，進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。無明顯垃圾，雜物及泥沙，無蚊蟲滋生。 單車棚、地面停車設(shè)施 每天用清潔毛巾擦抹一次 。 地面其他公共設(shè)施 每月徹底擦抹一次，隨時(shí)清潔污染處 。草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動(dòng)剪草機(jī)。樓梯梯級(jí)：每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次 。 玻璃門、窗、幕、墻 每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠 。目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵。 、公共墻面 (1)內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 (2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng) 。 (3)大理石地面定期拋光打蠟 。垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次 。 （ 。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的居民迅速由消防通道疏散，同時(shí)指揮 停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。 滅火 現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況，迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。 召集 火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。居 住區(qū)入 住 時(shí)，我們將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。 監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進(jìn)入，有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做好詳細(xì)記錄。 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年 1～ 2 次）。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。 管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年 365 天 24 小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1 小時(shí)至少巡查 1 次。對(duì)突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時(shí)報(bào)告上級(jí)，并做好記錄。 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時(shí) 應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。 每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查 ,廣泛征求業(yè)主意見 ,并將調(diào)查結(jié)果整理匯編 ,進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ,查找問題原因 ,提出改進(jìn)方案。 信息反饋渠道及時(shí)間 :為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ,使客戶滿意率達(dá)到和保持98%以上 ,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道 ,形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。 合同 管理制度。 行政服務(wù)管理制度 : 員工行為規(guī)范。 行政服務(wù)管理操作流程 : 投訴處理 :物業(yè)服務(wù)人員接到投訴 1 日內(nèi) ,將問題分類傳遞到相關(guān)責(zé)任部門 ,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù) ,并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。 行政服務(wù)管理崗位職責(zé) : 經(jīng)理 :房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務(wù)的開展、社區(qū)文化的落實(shí)等項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。 七、所有財(cái)務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報(bào)總公司主管理領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審批。加強(qiáng)現(xiàn)金管理和支用，及時(shí)清理債權(quán)債務(wù)，精打細(xì)算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟(jì)效益。 負(fù)責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格考勤不徇情看面，秉公辦事。 請(qǐng)假人必須寫請(qǐng)假條，得到主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，親自將假條拿到辦公室備案，領(lǐng)導(dǎo)不予批準(zhǔn)或未做請(qǐng)假而擅自離開或逾假不歸者均按曠工處理。 （三）對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行另存入 U 盤，制作光盤長期存檔保留，并做好標(biāo)記。 （五）公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。 （二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。 （二）值班 人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個(gè)人需處理事務(wù)時(shí)，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時(shí)方可離開。 七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進(jìn)入配電室。 三、對(duì)用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，填寫好工作日志，并及時(shí)向上級(jí)詳細(xì)匯報(bào)。 九、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的空置房時(shí)行檢果和管理。 五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行交接驗(yàn)收，對(duì)存在的問題及時(shí)時(shí)行整改。 第十一章 物業(yè)管理員崗位職責(zé) 一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)業(yè)主實(shí)行全面服務(wù)。 ⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔干凈，放到指定的地點(diǎn)。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。 ⑥定期對(duì)樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺，確保無“四害”。 ②每周對(duì)樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防 栓、可視對(duì)講機(jī)、防盜門、電表等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。 在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司及小區(qū)的相關(guān)情況。 對(duì)游樂兒童，活 動(dòng)人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用粗魯?shù)难哉Z。 維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻和制止。 垃圾隨時(shí)清理，倒置 垃圾中轉(zhuǎn)站。 四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場(chǎng)糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。 要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。 嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場(chǎng)所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。 對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。 對(duì)外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主 或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。 第八章 保安員崗位職責(zé) 一、門衛(wèi)崗位職責(zé) 著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接班。 七、督促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂拉亂掛現(xiàn)象