【正文】 現(xiàn)場擬采用員工為 16 人 新湘物業(yè)管理有限公司 2020 年 9 月 25 日 。月 我司對蓉瑾家園三期物業(yè)管理服務費報價為 元 /㎡年 150 合計 258 辦公費用： 項目 測算依據(jù) 測算 結果（元 /月） 辦公水電采暖費 每月 280 元計算 280 不可預見費 按管理經(jīng)驗測算 500 合計 780 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：（國家規(guī)定的公眾責任保險標準為 2‰ — 5‰ ） 約 128 元 /月 法定稅費：所有條款比例 %約計 1000 元 /月 利潤：所有條款 X8%=1600 元 /月 上述合計： 項目 測算結果（元 /月） 管理服務人員的工資 14300 社會保險和按規(guī)定提取的福利費 2580 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維護費用 800 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費 用 730 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用 285 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費 258 辦公費用 780 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 128 法定稅費 1000 利潤 1700 合計 22561 以上所述 物業(yè)服務費收費標準報價 為： 22561 元 /月247。年 150 合計 730 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用： 285/月 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費： 項目 測算依據(jù) 測算結果（元 /月） 裝備費 300 元 /人 300 合計 2580 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費 800/月 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用： 項目 測算依據(jù) 測算結果（元 /月） 清潔工具費 180 元 /人 物業(yè)服務人員的工資 項目 人數(shù) 月工資標準 月工資總額 備注 項目經(jīng)理 1 1300 1300 管理員及收費員 2 1000 2020 維修工 1 1000 1000 公共秩序管理員班長 1 1200 1200 公共秩序管理員 8 800 6400 保潔工 3 800 2400 合計 16 14300 社會保險和按規(guī)定提取的福利費： 項目 測算依據(jù) 測算結果（元 /月） 社會保險 社會保險規(guī)定條例。 按規(guī)范實施接管驗收 充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著 “對業(yè)主負責，對開發(fā)商負責、對社會負責 ”的宗旨，對 蓉瑾家園三期小區(qū) 進行嚴格、細致 、全面的接管驗收。 積極開展各類商鋪的招商引租工作 。 對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理 ,確保施工質量 。 協(xié)助制訂居住區(qū) 內交通管制方案及保安崗亭設置方案 。 進行物業(yè)交付前的實操性工作 在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎上 ,與開發(fā)商攜手 ,做好以下各項前期準備工作： 協(xié)助開發(fā)商銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關問題 。 收集技術檔案 不斷收集積累物業(yè)家戶檔 案資料和項目產(chǎn)權資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術準備。加強對隱蔽工程進行驗收，使質量隱患消滅在萌芽時，促進無業(yè)建造質量和驗收效率的提高。 早期接入的主要工作 會審圖紙 從環(huán)境布局，管網(wǎng)設置，泊車場所，防盜報警設施，水電煤氣計量，減少重復裝修等細節(jié)方面考慮。 十、前期物業(yè)服務介入工作計劃及前期投入計劃 成立項目小組 簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內選派多名管理、技術人員，組成 商住小區(qū) 項目小組，先 行到位，開展前期介入工作。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。 工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質量。我們將聯(lián)系有關單位在小區(qū)內設立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質 量。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。 日常服務措施 為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供無償服務和有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。推行服務簽單，定期結算制度。 與社會服務機構、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。 注重統(tǒng)籌與組織， 確保無償服務項目提供的可行性。 服務思路 提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。業(yè)主素質高，對特色服務的品位和深度要求亦高。 商住小區(qū) 在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設施齊全，具有相對的獨立性 。 如果小區(qū)財產(chǎn)辦有保險，則由財務部門聯(lián)系保險公司進行索賠。滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。綜合管理部組織員工對受災業(yè)主 /用戶進行慰問，并根據(jù)實際需要給予切實幫助。保安部組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。清除小區(qū)外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創(chuàng) 造有利條件。 在火場上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區(qū)，對傷員進行處理，然后送醫(yī)院救治。 疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面 2 層和下面 1 層。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。 火災發(fā)生后，由疏散組負責安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。 小區(qū)內發(fā)生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主。消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現(xiàn)場，協(xié)助消防隊滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。同時停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調運行。根據(jù)火勢情況決定是否啟用緊急廣播進 行報警。在火勢難以控制時，應及時下達向“ 119”報警的指令。根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。物業(yè)總經(jīng)理尚未到場時，由保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。 成立臨時指揮部 物業(yè)總經(jīng)理或值班經(jīng)理接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。 報警要求 內部報警應講清或問清： 起火地點；起火部位；燃燒物品；燃燒范圍；報警人姓名；報警人電話。特殊情況下，應派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順 序為：起火單元及相鄰單元 起火層上面 2 層 起火層下面 1 層。接到現(xiàn)場滅火指揮部下達的向“ 119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。 值班人員堅守崗位，密切觀察 火警附近區(qū)域的情況，如有再次報警，應立即再次派人前往查看確認。 火情確認后立即通報保安部經(jīng)理或當班領班，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了 ” ，以免造成不必要的混亂。關閉火情現(xiàn)場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。 火災應急預案 無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報警（注意當現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域 后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。 5) 對業(yè)主 /用戶裝修要加強管理，防止由于業(yè)主 /用戶在進行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時施工不當引起水浸事故。 3) 災害性天氣（臺風、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應對小區(qū)內門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。 一些常見水浸事故的預防措施： 1) 保安巡邏和設備巡檢時，應留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。 召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結經(jīng)驗教訓，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。 水源中斷后，工程物料部應立即派人盡快修復受損設施；保安部、行政部應設法維持小區(qū)內秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實際困難，并注意維護物業(yè)公司的形象。 在水蔓延的通道上擺設攔水 沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設備房、配電室、業(yè)主室內或其它樓層。 立即查明水浸原因，采取措施（包括關閉水泵、關閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。 水浸應急預案 員工接到報警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內出現(xiàn)水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領導、工程物料部值班人員和當班保安領班 ，并在支援人員到達以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。 詳細記錄意外傷亡經(jīng)過。若交通事故 引起小區(qū)內交通堵塞，應開辟旁行通道，積極疏導交通，并設立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。 若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時，應保護好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。 若傷亡事故系由設 備故障或設施損壞引起，保安部應立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場，共同制訂搶救方案。 若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。 若傷者尚未死亡，應在保護現(xiàn)場的同時立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護中心。 在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員傷害，應攝下照片或錄像，留下當事人員和目擊者，供警 方詳細調查以明確責任和落實賠償。 在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。 若犯罪嫌疑人在 警方到來以前已逃離現(xiàn)場，保安人員應注意保護現(xiàn)場，阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場，并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗，等候警方前來處理。 保安部經(jīng)理或當班領班接報后，視情況盡快派適當數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。 盜竊和破壞事件應急預案 任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報警后，應立即查清樓號、單元號、樓層，通知保安部或當班保安領班派員前往現(xiàn)場查驗，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動向。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。 發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門前來救護或將受傷人員送往醫(yī)院搶救。 ，要保持冷靜，謹慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使 用對講機以及關閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。 工程物料部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施救。 液化氣泄漏應急預案 接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應 立即通知保安部經(jīng)理或當班領班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。 2) 管理運作部應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭，以防停電。 詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損失。 安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大門。 管理運作部立即將停電情況通知小區(qū)內住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。若系內部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，