【正文】 。 第七章 保安隊長崗位職責(zé) 一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況 。 三、交接班時集中整理隊員的儀容儀表，組織召開班前會和班后講評并做好績效考核。 五、管理本班人員的在班工作，認真做好交接班記錄。 七、督促隊員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂拉亂掛現(xiàn)象。 九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報告，執(zhí)行重要任務(wù)時及時報告任務(wù)的進展和完成情況。 第八章 保安員崗位職責(zé) 一、門衛(wèi)崗位職責(zé) 著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。 值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。 對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主 或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進入。 裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入。 對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。 二、巡邏崗崗位職責(zé) 巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。 嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。 勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。 要與隊友團結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。 二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。 四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。 六、認真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理節(jié)約。 垃圾隨時清理，倒置 垃圾中轉(zhuǎn)站。 熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。 維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。 二、花園及娛樂場所保潔員崗位職責(zé) 準(zhǔn)時到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。 對游樂兒童，活 動人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用粗魯?shù)难哉Z。 定期對花園樹木、池邊噴灑藥物，以確保花園四周衛(wèi)生整潔。 在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司及小區(qū)的相關(guān)情況。 愛崗敬業(yè)，完成臨時性的工作任務(wù)。 ②每周對樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防 栓、可視對講機、防盜門、電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ④當(dāng)班時間遇到樓內(nèi)有可疑情況時，即時與保安人員聯(lián)系。 ⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。 （ 2）辦公室保潔員崗位職責(zé) ①準(zhǔn)時到崗，按工作要求完成任務(wù)。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。 ⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗，提高服務(wù)水平和工作效益。 ⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔干凈，放到指定的地點。 根據(jù)客戶要求，按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，并將結(jié)果及時上報部門。 第十一章 物業(yè)管理員崗位職責(zé) 一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行工作，對業(yè)主實行全面服務(wù)。 三、主動與業(yè)主進行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。 五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負責(zé)對房屋進行交接驗收，對存在的問題及時時行整改。 七、負責(zé)小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗收。 九、負責(zé)對小區(qū)的空置房時行檢果和管理。 第十二章 水電工崗位職責(zé) 一、認真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。 三、對用電設(shè)備要定時或不定時的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細匯報。 五、堅持勞保上崗，帶電作業(yè)時，必須有人監(jiān)護，確保工作人員人身安全。 七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。 第十三章 監(jiān)控室規(guī)章制度 為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。 （二）值班 人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時方可離開。 （四）每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。 （二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。公司員工和外來人員 需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進入。 （五）公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。 三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度 （一）監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時另存入 U 盤保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。 （三）對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進行另存入 U 盤，制作光盤長期存檔保留，并做好標(biāo)記。托人簽到、簽退或弄虛作假報考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人 50 元罰款。 請假人必須寫請假條，得到主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，親自將假條拿到辦公室備案，領(lǐng)導(dǎo)不予批準(zhǔn)或未做請假而擅自離開或逾假不歸者均按曠工處理。 （ 2）部門負責(zé)人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由經(jīng)理簽字后上報總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 負責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴格考勤不徇情看面，秉公辦事。 二、加強財務(wù)管理核算，按期編報會計報表，全面反映公司經(jīng)營活動和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實的會計核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。加強現(xiàn)金管理和支用，及時清理債權(quán)債務(wù)，精打細算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟效益。 五、加強財務(wù)工作人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，要求每位財務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯。 七、所有財務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報總公司主管理領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審批。 行政管理組織目標(biāo) :建立合理、高效的組織架構(gòu) ,進行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理 ,實現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。 行政服務(wù)管理崗位職責(zé) : 經(jīng)理 :房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務(wù)的開展、社區(qū)文化的落實等項目統(tǒng)籌管理。 維修工 :設(shè)備保養(yǎng)與維修、 保安人員 :小區(qū)公共秩序維護與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。 行政服務(wù)管理操作流程 : 投訴處理 :物業(yè)服務(wù)人員接到投訴 1 日內(nèi) ,將問題分類傳遞到相關(guān)責(zé)任部門 ,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù) ,并負責(zé)督導(dǎo)解決。建立業(yè)主投訴檔案庫 ,確?！稑I(yè)主投訴記錄表》及其他處理 資料 及時存入業(yè)主投訴檔案。 行政服務(wù)管理制度 : 員工行為規(guī)范。 人員晉升辦法。 合同 管理制度。 財務(wù)管理辦法。 信息反饋渠道及時間 :為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ,使客戶滿意率達到和保持98%以上 ,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道 ,形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。 . 設(shè)立 24 小時業(yè)主投訴熱線 ,24 小時接受投訴。 每半年做一次對物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查 ,廣泛征求業(yè)主意見 ,并將調(diào)查結(jié)果整理匯編 ,進行統(tǒng)計分析 ,查找問題原因 ,提出改進方案。 定期向上級單位做工作請示、匯報 ,主動接受工作監(jiān)督和 指導(dǎo)。 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時 應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。 值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時報告上級，并做好記錄。 雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務(wù)。 管理區(qū)域內(nèi)實行全年 365 天 24 小時全天候保安巡視服務(wù)，對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時至少巡查 1 次。 嚴密巡查公共區(qū)域的保 安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。 加強裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間（ 18:00次日 08:00）及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。 為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年 1～ 2 次）。 監(jiān)控錄像保存一個月，循環(huán)使用。 監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進入，有關(guān)人員進入都應(yīng)做好詳細記錄。我們著重開展以下幾項工作： 我們堅持 “預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責(zé)任制，并樹立 “全員防消 ”的管理觀念 ,實施全員義務(wù)消防員制。居 住區(qū)入 住 時，我們將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。 加強二次裝修的消防管理 對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。 在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。附火警應(yīng)急程序如下： 報警 管理處所有人員均應(yīng)加強消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。 召集 火警確認后，通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。管理處經(jīng)理接報后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進行調(diào)度，經(jīng)理助理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進行指揮。 滅火 現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進行滅火。疏散組負責(zé)協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮 停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。 六、清潔綠化服務(wù)方案 清潔服務(wù) 環(huán)境衛(wèi)生管理要點： （ ，人過地凈 。 （ 。 (，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式。垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次 。 樓道地面 (1)水泥地面每日清掃一次，每隔 2 小 時巡掃一次，每月沖洗一次 。 (3)大理石地面定期拋光打蠟 。瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰 。 、公共墻面 (1)內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 (2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng) 。瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼，用白紙巾擦拭表面 50 厘米，紙巾不被明顯污染。目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵。箱頂、側(cè)無塵，用白紙巾擦試 30厘米不被明顯污染 。 玻璃門、窗、幕、墻 每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠 。鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像。樓梯梯級：每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次 。 各種指示牌、標(biāo)識 每周清洗擦抹一次：目視無明顯積塵、無水珠、無破損。草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機。 花池 每月徹底擦 抹及沖洗一次 。 地面其他公共設(shè)施 每月徹底擦抹一次，隨時清潔污染處 。 廣場地磚、小區(qū)道路 每日清掃一次，每隔 2 小時巡掃一次，每月沖洗一次 。 單車棚、地面停車設(shè)施 每天用清潔毛巾擦抹一次 。目視無明顯污跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象。無明顯垃圾，雜物及泥沙，無蚊蟲滋生。鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍，配備消殺器材，定期對小區(qū)進行消殺，每周五將對小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率，進行定點重點防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。 消殺時間：每周五下午。 消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害 。 經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進行針對性的投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等 蟲害和鼠患。通過建綠、護綠、養(yǎng)綠，加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。綠化本著 “ 經(jīng)濟、美觀 ” 的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點與一般，集中與分散，點、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立 體綠化，收到 “ 立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。 綠化養(yǎng)護管理 俗話說： “ 三分種樹，七分養(yǎng)護 ” ，這說明日常養(yǎng)護管理十分重要。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進行針對性 的和動態(tài)性的管理。 樹木、草坪養(yǎng)護管理指標(biāo) 新種樹苗：本地苗成活率 95%，外地苗成活率 85%， 蟲害