【正文】 區(qū)一些實際問題共同商討解決辦法 ,使公司的工作得到了業(yè)主的理解和支持。各小區(qū)內(nèi)的各種生活配套設施 (如茶房、診所、超市等 )大大方便了業(yè)主。 在實施服務營銷過程中 ,特別注重為業(yè)主提供個性化的服務 ,保持服務創(chuàng)新。如開展家政服務、復印業(yè)務、開辦境外收視節(jié)目服務、網(wǎng)絡開通業(yè)務、房屋中介服務等 ,這一系列的特約服務的推出 ,極大方便了業(yè)主日常生活需要。如 2020 年新春之際 ,公司舉辦了新春游園活動 ,歌舞晚會 ,業(yè)主給予了較高的評價。 物業(yè)管 理概況及業(yè)績 憑借雄厚的實力 ,成功管理了等多、高層各類型物業(yè)多處 。 2020 年 11 月公司憑借“誠信經(jīng)營、規(guī)范管理、用心服務”的原則 ,成功的通過招投標方式被選聘為對其實施物業(yè)管理的企業(yè)。公司建立 24 小時值班制度 ,隨時受理業(yè)主的投訴和需求。公司在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面按照有關規(guī)定執(zhí)行 ,制訂嚴格的財務收支管理制度和現(xiàn)金管理制度 ,定期向業(yè)主公開一次財務 收支情況。建立完善的樓宇巡查制度 ,嚴格裝修審批和現(xiàn)場監(jiān)督 。對小區(qū)業(yè)主二次裝修 ,嚴格按《裝修管理規(guī)程》把好裝修方案審核關 ,按規(guī)定對裝修過程進行巡查和監(jiān)督 ,消除了裝修隱患和不安全因素。小區(qū)內(nèi)共用設施、設備資料齊全 ,各種管理規(guī)章和操作規(guī)程健全 (上墻 ),各項工作的實施和開展均有詳細的記錄可供查閱。維修人員定期對設施設備進行常規(guī)性保養(yǎng)和檢修 ,各種記錄齊全完整 ,做到了有據(jù)可察。設有門崗、巡邏崗、車庫崗、治安監(jiān)控中心等崗位。充分利用小區(qū)監(jiān)控設備落實護衛(wèi)員崗位責任 ,明確責任區(qū)和重點部位 ,層層防衛(wèi) ,確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。實行全員義務消防員制 ,定期培訓、宣傳和演習 ,由護衛(wèi)進行日常巡視 ,發(fā)現(xiàn)隱患及時處理 ,確保消防安全。房屋共用部位隨時保持清潔 ,小區(qū)內(nèi)無亂貼、亂畫 ,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。 公司非常重視社區(qū)文化活動開展 ,成立了老年活動中心。隨著公司所轄小區(qū)各項設施的完善 ,還將舉辦各種健康知識講座、體育比賽、文娛表演、少兒書法大賽、老年舞蹈表演等 ,以后還會組織外出旅游活動 ,力求豐富小區(qū)業(yè)主 (住戶 )的文化生活 ,做到較好地引導小區(qū)業(yè)主 (住戶 )參加有意義、健康向上的社區(qū)文化活動。并將“親情化、人性化、自由化”的管理服務意識貫徹到日常服務工作 ,加強員工隊伍服務意識的培訓和管理。為業(yè)主創(chuàng)建一個健康、快樂、和諧、高尚、文明、安全的生活居家環(huán)境。 客戶情況 :社會精英階層。 物業(yè)管理項目前 期介入策劃在項目入住前期 ,我們將根據(jù)該項目的設計思想 ,建筑檔次以及其它諸多因素 ,為項目制定一套完整的物業(yè)管理規(guī)劃 ,并據(jù)此策劃制定籌備工作計劃 ,以確保在入住前全部完成。 物業(yè)管理前期介入服務策劃通常情況下 ,我們的物業(yè)管理前期介入服務策 劃工作主要包括以下內(nèi)容 : 參照整個項目不同部分的設計功能 ,建議項目綜合發(fā)展所必需的工程設施及安裝規(guī)范 。 從使用者的角度 ,協(xié)助開發(fā)商工程部門檢查基本設計及設施施工 ,以達到特殊使用管理的要求 。 根據(jù)需要 ,出席有關工程會議 ,務求一切設施達到設計要求及安裝規(guī)范的要求 ,并能順利移交管理 。 列出遺漏工程及存在的問題供開發(fā)商基建部門參考跟進 。 從物業(yè)管理角度 ,檢查項目的設計圖例 ,建議一切必須改善及改良工程 。如供電量等問題 ,以避免 于項目落成后加裝需要的設備而影響其它設施的運行及整個物業(yè)的外觀及形象 。 各機電、土建修理空間是否足夠 。 各地面排水槽槽蓋是否完整 。 所有建筑垃圾應被清走 。 各機電 /土建證書是否完整 。 各類卷簾門是否運行正常 。 B. 以下各機電設備建議用列明的規(guī)范檢查 ,但不限于此 : 空調(diào)機 :根據(jù)供應商提供的啟動標準測試 ,同時記錄各初始運行平衡狀態(tài)的讀數(shù) 。 風管 :察看壓力測試 ,各風量調(diào)節(jié)門是否操作正常 ,風喉有沒有漏風、支撐件足夠 。 各類水泵 :根據(jù)測試報告試驗等程序進行 。 消防系統(tǒng) :根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序進行 。 后備發(fā)電機 :根據(jù)后備發(fā)電機試驗程序進行 。 樓宇自控系統(tǒng) :測試信號是否到位 ,執(zhí)行機構是否可靠工作 。 各類供回水管 :壓力 測試 ,并察看各閥門操作是否正常 。 其他地方如天臺、消防樓梯、公共通道、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場等將在現(xiàn)場驗收時檢查。 所有系統(tǒng)必須于調(diào)試正常情況下 ,同時連續(xù)運行一段時間 ,以便盡量找出一些隱患 ,才能進行驗收 。 作為 驗收合格的必要條件之一 ,是收到所有有關政府部門的合格證、使用證 。 必須了解清楚保修期的起始日期和終止日期 。 必須收齊所有備品備料 ,并妥為保管并記錄。 前期物業(yè)管理階段 項目進駐后 ,即轉為正常的物業(yè)管理階段。 前期物業(yè)管理階段工作策劃 項目管理處工作策劃 項目客戶服務部工作策劃 項目工程維修部工作策劃 項目護衛(wèi)部工作策劃 項目保潔部工作策劃 項目綠化部工作策劃 物業(yè)管理項目管理處工作策劃 項目管理處的職能 : 項目物業(yè)管理處作為向客戶提供服務的一個職能部門 ,在項目整個物業(yè)管理過程中起著重要的作用 ,物業(yè)管理項目管理處必須起到與使用者聯(lián)絡的作用 ,提供優(yōu)質(zhì)客戶服務及處理投訴 ,并同時擔負起協(xié)調(diào)物業(yè)護衛(wèi)、清潔及工程維修的工作 ,以及收取物業(yè)管理費的工作。同時接受公司的管理、監(jiān)督、指導 ,對管理處各部門工作進行協(xié)調(diào)、合理調(diào)配管理處公共資源、管理處對外工作聯(lián)絡、與相關政府職能部門的溝通與對接等相關事務。 A. 物業(yè)管理項目管理處主任崗位職責 認真執(zhí)行國家及政府的有關政策、法規(guī)以及公司制定下達的各項工作方針、計劃和指令 ,嚴格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度 ,定期向公司匯報管理處 工作情況。 負責管理處經(jīng)營管理工作及日常費用支出的審批工作 ,合理控制費用開支 ,充分合理利用管理處人力、物力資源 ,增收節(jié)支 ,確保收支平衡及部門持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 負責審批本部門的各類物資的采購管理工作 ,控制本部門的物資進出、采購程序。 不斷提高部門員工的品質(zhì)意識、服務質(zhì)量 ,進一步規(guī)范操作程序 ,加強監(jiān)督機制 ,確保實現(xiàn)部門質(zhì)量目標。 負責小區(qū)需要的環(huán)境、設備改造任務的落實及物業(yè)管理創(chuàng)新、規(guī)范等工作的具體安排與實施。 每周至少一次檢查小區(qū)公共設施、機電設備的維修養(yǎng)護情況。 負責組織、協(xié)調(diào)各類人員的工作安排 ,負責本部門員工每月工作業(yè)績考評 ,職工、職員每季度工作效績的考核 ,并將結果反饋至被考核人 ,報公司相關部門作為公司人力資源管理的依據(jù)。 每月底審批下月《月工作計劃表》 ,并交指定人員匯總存檔。 負責或授權主管制定夜間查崗計劃 ,合理安排夜間查崗人員并監(jiān)督查崗情況 ,每月組織一次夜間緊急查崗 ,以確保小區(qū)安全保衛(wèi)工作質(zhì)量。 負責管理處各類員工業(yè)余文化生活及體育活動的安排與落實 ,豐富員工之業(yè)余生活 ,增強團隊凝聚力。 負責培養(yǎng)和造就經(jīng)營管理人才及部門職員工職業(yè)生涯規(guī)劃工作 ,并負責管理處各類員工的加薪、調(diào)動、獎懲、晉升及 獎金分配等。 不斷提高自身素質(zhì)、創(chuàng)造性思維及管理水平。 B. 物業(yè)管理項目管理處副主任崗位職責 協(xié)助主任制定和完善管理處部門內(nèi)部的各項管理制度 ,制定各類工作人員的作業(yè)程序及考核評分標準和獎懲措施 ,經(jīng)管理處主任批準后組織實施。 負責協(xié)助主任對所管轄人員之工作績效進行公正合理的考評 ,包括合理安排人員加班、值班 ,內(nèi)務檢查、文體活動的開展等 ,負責各類專業(yè)技術人員的業(yè)務培訓及職業(yè)安全教育 ,不斷提高專業(yè)技術人員的業(yè)務素質(zhì)。 負責管理處各類資產(chǎn)的監(jiān)督工作 ,每月核查掌握各類資產(chǎn)的使用狀況、技術性能 ,監(jiān)督管理處 內(nèi)部各類檢查工作 ,并根據(jù)檢查結果予以通報 ,采取合理措施對發(fā)現(xiàn)問題糾正預防。 負責接待來小區(qū)檢查、指導工作的有關領導 ,正確宣傳住宅區(qū)整體公眾形象和介紹小區(qū)管理經(jīng)驗。負責協(xié)助部門經(jīng)理每半年組織召開業(yè)主懇談會 ,加強與住戶的溝通 ,了解住戶的需要 ,完善各項工作內(nèi)容。 負責監(jiān)督檢查、參與小區(qū)公共設施、機電等設備的月檢、季檢、年檢以及其它重要維修養(yǎng)護 ,審核設備年度檢修計劃并監(jiān)督執(zhí)行 ,以確保小區(qū)公共設施及各類設備狀況良好 ,運行正常。 負責審批住戶裝修方案 ,監(jiān)控有關責任人對裝修工程的管理 ,合理安排人員對裝修戶的巡視、檢查及驗收工作。 負責制定及組織實施房屋及公用設施大、中修的計劃及改建 、擴建項目的施工、現(xiàn)場監(jiān)督管理 ,辦理竣工驗收工作。 負責客戶服務部正常工作的開展 ,確?？蛻舴?工作的有效進行 ,處理客戶投訴。 物業(yè)管理項目管理處各項管理制度 于項目進入正常管理運行前 ,物業(yè)管理項目管理處將根據(jù)項目的實際運行情況 ,制訂一套系統(tǒng)的管理制度來有效的控制和保證物業(yè)日常運作。 客戶服務策劃 小區(qū)業(yè)主入住后 ,項目管理處還將密切關注與客戶間的聯(lián)絡 ,做好服務狀況調(diào)查工作 ,以期不斷提高工作水平。由項目副主任具體實施 . 安排防火演習定期安排防火演習 ,與客戶聯(lián)絡并安排其職員積極參與。主要目的是讓客戶職員知悉物業(yè)之各項防火設備及消防栓 ,滅火器等之使用方法 ,并用熟悉防火通道。 內(nèi)部管理策劃 物業(yè)管理主要是通過對人的管理來實現(xiàn) ,人力資源是物業(yè) 項目最重要的資源 ,造就一支素質(zhì)良好的員工隊伍 ,以適應物業(yè)管理的需要 ,給予客戶優(yōu)質(zhì)的服務 ,是項目管理處人事行政的首要職責。 人事管理的職能人事管理是負責物業(yè)管理處人事管理的核心職能 ,與管理處各部門之間實現(xiàn)人員招聘、培訓及人力資本控制的。 公司人力資源部將聯(lián)合項目管理處對人員管理、服務品質(zhì)各方面進行檢查監(jiān)督 ,同時按公司質(zhì)量管理體系進行內(nèi)外評審。 工作人員素質(zhì)要求 思想素質(zhì)要求 :物業(yè)管理是服務性行業(yè) ,服務工作的服務好壞、量大量小 ,在實際工作過程中有很大的彈性。服務思想不正確、沒有足夠的敬業(yè)精神的人無法勝任物業(yè)管理這項工作。 業(yè)務素質(zhì)要求 :熱愛服務性工作 ,對本職工作盡心盡責 ,儀表言行得體大方 ,遵守公司各項規(guī)章制度 ,工作積極主動 ,上進鉆研業(yè)務工作 ,不斷提升服務水平和服務品質(zhì) ,對公司管理提出合理化建議 ,與公司共同成長 ,將客戶利益放在首位。員工 手冊應按照物業(yè)管理及服務特點制定 ,已經(jīng)有了公司標準的員工手冊 ,我公司可根據(jù)項目實際情況要求酌情修改 ,以符合經(jīng)營管理的要求。 內(nèi)務管理工作內(nèi)容 考勤 :包括請假、補簽、加班、調(diào)班 ,具體事宜由行政部完成。 一般事務安排 :包括物品采購 ,人員招聘 ,收轉檔案 ,辦理保險 ,具體事宜