【正文】 ***花園榮獲“ 2021 十大服務(wù)型小區(qū)” 2021 年 城市花園榮獲“ 2021 十大環(huán)保型小區(qū)” 現(xiàn)時(shí)管理的物業(yè) 現(xiàn)時(shí)管理的物業(yè) ***項(xiàng)目 物業(yè)名稱 面積（㎡） 圖片 ***花園西區(qū) 100,000 ***花 園東區(qū) 90,000 建業(yè)廣場(chǎng) 50,000 城市花園 350,000 建苑小區(qū) 50,000 建業(yè)新天地 并全面導(dǎo)入ISO9000 質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格 考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達(dá)到理想的服務(wù)成效。桂 ***目占地面積 57627 平方米，建筑面積58991 平方米，其中，住宅面積 55336 平方米，商業(yè)用房 2700 平方米，公建設(shè)施 780 平方米。 主要工作職責(zé) 物業(yè)經(jīng)理職責(zé) 在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的物業(yè)工作。 負(fù)責(zé)該項(xiàng)目所有事物的對(duì)外聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作。 負(fù)責(zé)電話的接聽、具體工作任務(wù)的傳達(dá)、保潔服務(wù)過程的考核和監(jiān)督。 負(fù)責(zé)有關(guān)費(fèi)用的收取工作。 及時(shí)調(diào)整運(yùn)行方式，降低空耗，節(jié)約費(fèi)用。 公共秩序管理員職責(zé) 工作期間要 具有良好的親和力。 負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的公共秩序維護(hù)、交通秩序管理、消防、安防監(jiān)控。 物業(yè)交接中，各種 物品、 資料的準(zhǔn)備和制作。 作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、 歸檔 工作。 在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，按照國家有關(guān)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 接管、驗(yàn)收。 房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務(wù)。 物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。項(xiàng)目經(jīng)理、管理員、維修工、公共秩序管理員班長、廚師要提前 50天到崗（距 2021 年 1月 31 日），公共秩序管理員、保潔工提前 40天到崗（距 2021 年 1 月31 日）。因上述二人為總公司外派，其余人員尚處在試用期，暫不考慮。 針式打 印機(jī) 1 臺(tái) 2600 2600 收費(fèi)打印專用 普通辦公桌 7 張 300 2100 經(jīng)理 1 張，管理員 2 張，維修工 2 張，門衛(wèi)值班室 2 張。 計(jì)算器 2 臺(tái) 50 100 經(jīng)理 1 臺(tái)，收費(fèi) 1 臺(tái)。上述單價(jià)超過 2021 元的物品共 15100 元，按五年 分?jǐn)?，則每月可分?jǐn)?252 元。 人員配置： 現(xiàn)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行人員配置，共需 27 人，其中物業(yè)經(jīng)理 1 人 、微機(jī)管理員兼出納 1 人 、管理員 1 人 、維修工 2 人 、保潔工5 人 、公共秩序管理員班長 1 人、公共秩序管理員 15 人 （門崗 2 名、監(jiān)控1 名、巡邏 2 名、三班運(yùn)轉(zhuǎn)）、廚師 1 人。 5229 獎(jiǎng)金福利費(fèi) 按工資總額的 14%計(jì)提 2114 培訓(xùn)費(fèi) 按工資總額的 %計(jì)算 227 法 定節(jié)日加班費(fèi) 按公共秩序管理員每人每年加班 10 天，其余人員每人每年加班 5 天，每天按 40元計(jì)算。 675 合計(jì) 8961 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)： 元 /月 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用： 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 清潔工具費(fèi) 200 元 /人年 113 合計(jì) 676 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：執(zhí)行安價(jià)房（ 2021） 127 號(hào)文中的相關(guān)規(guī)定。月 58492 ㎡ =2340 元 /月 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)： 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 裝備費(fèi)（對(duì)講機(jī)、橡膠棒等） 300 元 /人年 133 合計(jì) 533 辦公費(fèi)用： 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 電話費(fèi) 300 元 /月（含上網(wǎng)費(fèi)） 300 低值易耗品費(fèi) 100 元 /月 100 社區(qū)活動(dòng)費(fèi) 100 元 /月 100 節(jié)日布置費(fèi) 1000 元 /次，每年 3 次 250 辦公水電采暖費(fèi) 每月按 300 元計(jì)算 300 固定資產(chǎn)折舊 每月按 252 元計(jì)算 252 不可預(yù)見費(fèi) 按管理成本的 3%計(jì)提 1062 合計(jì) 2364 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：（國家規(guī)定的公眾責(zé)任保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)為 2? — 5? ） (1＋ 2＋ 3??＋ 7) ? =128 元 /月 法定稅費(fèi)：（ 1＋ 2＋ 3??＋ 8） %=2021 元 /月 利潤：（ 1＋ 2＋ 3??＋ 9） 8%=3088 元 /月 上述合計(jì)： 項(xiàng)目 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 管理服務(wù)人員的工資 15100 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 8961 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用 6489 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 676 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 2340 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi) 533 辦公費(fèi)用 2364 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 128 法定稅費(fèi) 2021 利潤 3088 合計(jì) 41692 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià) 為： 41692 元 /月247。月 投標(biāo)分項(xiàng)標(biāo)價(jià)單 投標(biāo)分項(xiàng)標(biāo)價(jià)單 項(xiàng)目 數(shù)據(jù) 備注 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（元 /平方米 ?月） 人員總數(shù)（名） 27 投標(biāo)人蓋章 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡歷 物業(yè)管理總體設(shè)想 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖 物業(yè)管理行政管理方案 公共秩序維護(hù) 和消防服務(wù)方案 清潔綠化服務(wù)方案 物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 物業(yè)管理物質(zhì)裝備計(jì)劃； 物業(yè)管理人員配備計(jì)劃； 物業(yè)管理總體目標(biāo)； 物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度； 物業(yè)管理所使用的法律、法規(guī)。建業(yè)物業(yè)愿以高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，使小區(qū)業(yè)主物業(yè)保值、增值。 桂 ***于安陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊鄰安陽師院、安陽大學(xué)和安陽五中，周邊文化氛圍非常濃厚，地理位置非常優(yōu)越，未來幾年將會(huì)成為開發(fā)區(qū)的理想居住生活區(qū)。 對(duì)整體物業(yè)管理特點(diǎn)的分析 ：整潔、舒適、安全、便捷和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)， 是高檔住宅生活區(qū)業(yè)主的核心需求。 建業(yè)物業(yè)的團(tuán)隊(duì)價(jià)值觀： 有追求卓越的激情，并且痛恨官僚作風(fēng) —— 追求與眾不同 把質(zhì)量視為生命線 —— 獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的制度 保持整潔的形象，在所有的人面前都保持自信 —— 員工能力 的培訓(xùn) 有一個(gè)清晰、簡明、符合實(shí)際的前景，并且所有的管理者都參與執(zhí)行 —— 構(gòu)筑河南全省范圍內(nèi)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 運(yùn)用巨大的能力和才干去激發(fā)別人 —— 管理層以身作則 設(shè)立勇于進(jìn)取的目標(biāo)，清楚責(zé)任和義務(wù)所在 —— 晉升和降級(jí)管道暢通 將變化視為機(jī)遇，而不是威脅 —— 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 營銷意識(shí)、學(xué)習(xí)意識(shí)和憂患意識(shí) —— 建立學(xué)習(xí)型組織，搭建本地最好的服務(wù)公司團(tuán)隊(duì)。 桂 ***座富于創(chuàng)新的城市建筑作品才能傳達(dá)出令人難忘的居住文化。為此，我們將通過系統(tǒng)的 專業(yè)培訓(xùn)，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)員工對(duì)業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，做到以“服務(wù)第一，客戶至上”為宗旨，提供方便、快捷、文明的無干擾服務(wù)。 服務(wù)目標(biāo)： 總體目標(biāo)：在物業(yè)管理合同期內(nèi)，把小區(qū)管理成“安全、文 明、優(yōu)美、舒適”的示范小區(qū)，在小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善，全部正式竣工驗(yàn)收并交付使用后的一年內(nèi)，達(dá)到“安陽市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”，兩年內(nèi)達(dá)到“河南省物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”。 以上目標(biāo)及服務(wù)承諾的實(shí)現(xiàn)有賴于對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，主要是加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)和服從意識(shí)，改善以往物業(yè)管理中出現(xiàn)的重管理、輕服務(wù)的現(xiàn)象。 管理體系和完善的監(jiān)督體系的建立： 管理體系的建立：從前期介入開始在物業(yè)管理處推行 ISO9001質(zhì)量管理體系，在一年內(nèi)建立并運(yùn)行較為完善的體系。新員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格者，不予錄用，其它培訓(xùn)成績不合格的按公司有關(guān)文件處理。具體措施如下： 根據(jù)具體情況，設(shè)門崗、巡邏崗及車輛管理人員，所有公共秩序管理員均實(shí)行 24 小時(shí)值班制。 堅(jiān)持各班班長、公共秩序管理員主管及物業(yè)管理處主任逐級(jí)檢查及抽查制度，并根據(jù)檢查情況分別給予罰款、警告直至解聘處理。 建立安全責(zé)任制，并明確責(zé)任人。 作好各種公共關(guān)系協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)好與室供電、供水、供氣、公安及行政主管部門的公共關(guān)系業(yè)務(wù)，隨時(shí)掌握政府有關(guān)部門的政策，法規(guī)信息，以便管理。 尊重客戶，以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)：衡量企業(yè)成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，就是我們客戶的滿意度。 我們倡導(dǎo) 99%客戶滿意度等于零的服務(wù)宗旨。 2021 年，集團(tuán)定位為“服務(wù)升級(jí)年”，建業(yè)人“全程、全員、全心”為業(yè)主打造“尊貴、健康、和諧、成長、開放”的生活方式。 健康生活方式：“倡導(dǎo)富養(yǎng)運(yùn)動(dòng)，讓健康與財(cái)富同行”。 和諧生活方式：“增進(jìn)鄰里感情，構(gòu)建和諧社區(qū)”。 成長生活方式：“深思熟慮，細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者”。 開放生活方式：“強(qiáng)化社區(qū)與社區(qū)的聯(lián)系”。 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖 ＊＊＊＊物業(yè)管理有限公司 物業(yè) 管理行政 管理 方案 物業(yè) 管理行政 管理 方案 公司在 1998 年 8 月，率先在河南省行業(yè)內(nèi)通過 ISO9002： 1994 第三方國際質(zhì)量體系認(rèn)證，成為河南省第一家獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè)，在規(guī)范化管理方面邁出了關(guān)鍵的一步 。目前公司的質(zhì)量體系及各項(xiàng)運(yùn)作模式日趨完善，從業(yè)人員的質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)得到極大提高，各方面均取得了優(yōu)異的成績。 行政服務(wù)管理目標(biāo)： 建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo)，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化模式運(yùn)作，滿足服務(wù)要 求的最大化。 行政服務(wù)管理基本內(nèi)容 ： 行政人事管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、公共服務(wù)（房屋維修、設(shè)備維護(hù)、公共秩序、保潔、綠化等）、特色服務(wù)（帶送鮮花、報(bào)紙、租賃等）、組織文化活動(dòng)等。 管理員：房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及 小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。 保潔員：樓道與庭院保潔。問題解決后，就解決情況在 1 周內(nèi)進(jìn)行回訪。 檔案管理：按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔， 并及時(shí)送達(dá)到相關(guān)人員。 勞動(dòng)人事管理。 績效考核及獎(jiǎng)懲試行 辦法。 資產(chǎn)購置管理辦法。 竣工圖紙和技術(shù)資料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 在分公司建立業(yè)主意見登記本，隨時(shí)搜集有 關(guān)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方面的意見。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號(hào)碼及責(zé)任人姓名。對(duì)重要問題給予正面回復(fù)。 公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案 公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案 公共秩序維護(hù)指導(dǎo)思想： 安全：安全 是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求，也是公共秩序管理員服務(wù)的第一需求，物業(yè)管理公司應(yīng)該始終保持積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)主有一個(gè)安全、舒適的工作與生活環(huán)境。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要公共秩序管理人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。 親情：物業(yè)管理的公共秩序維護(hù)服務(wù)對(duì)偷竊與 破壞來說是一種威懾力量、一種障礙，但對(duì)業(yè)主與社會(huì)公眾來說卻充滿親情。 形象：公共秩序維護(hù)服務(wù)是物業(yè)的第一印象，好的物業(yè)公共秩序維護(hù)服務(wù)、整齊的公共秩序維護(hù)隊(duì)伍、優(yōu)秀的公共秩序維護(hù)人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)主有安全感。 公共秩序維護(hù)服務(wù)方案： 建業(yè)物業(yè)公司公共秩序 管理員隊(duì)伍是一支以退伍軍人為主體，管理嚴(yán)格、訓(xùn)練有素、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的公共秩序維護(hù)隊(duì)伍。公共秩序管理部有嚴(yán)格的管理制度，如公共秩序維護(hù)手冊(cè)、崗上紀(jì)律、交接班制度、內(nèi)務(wù)管理等。文明值勤、文明服務(wù)、檢查嚴(yán)格、一絲不茍的作風(fēng)和精神風(fēng)貌。熟練掌握消防、巡邏、擒拿、防盜等各種專業(yè)技能，隨時(shí)妥善處理各類突發(fā)事件，確保小區(qū)治安和財(cái)產(chǎn)安全，排除一切后顧之憂，創(chuàng)造一個(gè)安靜、安全、舒適的生活環(huán)境。 周界紅外對(duì)射：每月檢查測(cè)試一次 工作標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)主機(jī)動(dòng)車輛憑標(biāo)識(shí)、車卡出入，外來車輛聯(lián)系、登記后方可進(jìn)入，并按規(guī)定收費(fèi) 小區(qū)交通無堵塞現(xiàn)象。 裝修施工工人、服務(wù)性車輛憑證出入。 小區(qū)無亂貼、亂畫、亂燒、亂倒現(xiàn)象。 小區(qū)無刑事案件、火災(zāi)和傷亡事故。 各崗位值班的公共秩序管理員應(yīng)做到值班室衛(wèi)生整潔、物品擺放整齊、方可交接班。 禁止 噸以上貨車或大客車進(jìn)入小區(qū)，特殊情況需要經(jīng)分公司領(lǐng)導(dǎo)許可并按規(guī)定交納停車費(fèi)。 小區(qū)主要道路上應(yīng)有明顯交通標(biāo)志，嚴(yán)防車輛停放 時(shí)損壞公共設(shè)施及花木。 消防管理 消防工作實(shí)行 “ 預(yù)防為主，防消結(jié)合 “ 的方針，公共秩序管理員都是義務(wù)消防員。 消防器材實(shí)行統(tǒng)一登記、逐級(jí)負(fù)責(zé)，并統(tǒng)一編號(hào)、定位、使用和保養(yǎng)，分公司對(duì)所管轄