【正文】 業(yè)主入戶的各項(xiàng)程序和文件、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)主入住程序和業(yè)主對各位必備文件的承諾，是今后有序管理的基礎(chǔ)，因此在物業(yè)管理起始階段按照市有關(guān)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，擬定入戶時(shí)間各類文件和表格。充分依靠和發(fā)揮區(qū)房土局物業(yè)科、社區(qū)辦、派出所、居委會的作用，齊抓共管，使綠地某項(xiàng)目爭創(chuàng)上海市優(yōu)秀小區(qū)文明小區(qū)工作。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是服務(wù)，業(yè)主對物業(yè)管理是否滿意，實(shí)際上是對物業(yè)服務(wù)是否認(rèn)可的主要標(biāo)志，在物業(yè)管理中我們將推行各項(xiàng)常規(guī)服務(wù)，同時(shí)不斷開拓業(yè)主所需要的各種各類新項(xiàng)目，把業(yè)主的需要作為我們工作的努力方向，盡善盡美讓業(yè)主滿意。⑵把工程設(shè)備管理作為現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵來抓，以熟練和高超的專業(yè)技術(shù)掌握小區(qū)各類先進(jìn)的設(shè)備，使各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常，延長設(shè)備的使用年限，確實(shí)體現(xiàn)小區(qū)的保值升值，我們將把設(shè)備設(shè)計(jì)保養(yǎng)和日常保養(yǎng)工作做得更好。每戶保安員須做到：有責(zé)任、有體能、有技術(shù)、有應(yīng)變能力，對于可能發(fā)生的各類事故，都有完整的應(yīng)急措施，日常定期訓(xùn)練，同時(shí)以專業(yè)保安隊(duì)伍為主，工程、清潔等各工種物業(yè)管理服務(wù)人員一起實(shí)施保安一體化、一體化管理使小區(qū)晝夜沒有安保的死角。⑸實(shí)施嚴(yán)格的考核激勵(lì)制度，個(gè)人收入與工作業(yè)績掛鉤，明確工作職責(zé)，每季有考核，公開推行獎(jiǎng)勤罰懶，具有透明度的競爭機(jī)制。前期介入機(jī)構(gòu)組建崗位培訓(xùn)驗(yàn)收接管辦理入住裝修管理日常管理整體運(yùn)行流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊密銜接。本公司將嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，嚴(yán)格操作，做到不論大小，使每件工作都程序化、系統(tǒng)化，在工作中一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的服務(wù)質(zhì)量。房屋完好率98%以上。24小時(shí)接受報(bào)修，接報(bào)修后30分鐘到現(xiàn)場。消防設(shè)施設(shè)備完好率100%。公眾庭院廢棄物滯留不超過30分鐘。保證24小時(shí)供電正常，出現(xiàn)故障，立即排除。1無因管理責(zé)任引發(fā)的重大刑事案件和交通事故。1道路完好率95%以上。每天設(shè)立業(yè)務(wù)接待：周一至周日9：0017：00。搶險(xiǎn)接報(bào)后30分鐘趕到現(xiàn)場，做到急修不過夜，小修不過三天。小區(qū)設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定定期進(jìn)行保養(yǎng)，每天巡檢，記錄完整，設(shè)備完好率98%以上。公用部位多層房屋每天清掃，每周拖洗、擦拭，高層房屋每天清掃、拖洗、擦拭兩次，無亂張貼，玻璃窗每半月擦一次。管理處每半年發(fā)放一次《住戶意見征詢表》，以主動征求使用人意見。1管理處接到業(yè)主電話投訴，4小時(shí)內(nèi)經(jīng)復(fù)核給予初步答復(fù)。1每年進(jìn)行防火演習(xí)。態(tài)度和藹講文明。掛牌上崗守紀(jì)律。公開制度講規(guī)范。遵章辦事不違規(guī)。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)、不能因雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受三天限制）。做好回訪重信譽(yù)。涉及到房屋安全、筑漏維修的，必須進(jìn)行回訪。周一至周日全天業(yè)務(wù)接待。辦公場所整潔有序，小區(qū)各項(xiàng)管理制度上墻公布，各種規(guī)定、公約分發(fā)到戶。推行服務(wù)質(zhì)量，檢查、監(jiān)督制度，逐級檢查、監(jiān)督。接待員：熱情主動，登記準(zhǔn)確，處置及時(shí)，件件落實(shí)。保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。保潔工：按時(shí)保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。（二）培訓(xùn)方式自學(xué) 自學(xué)是提高學(xué)知和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法。自辦培訓(xùn)班 舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。參觀學(xué)習(xí) 管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。崗位輪訓(xùn) 通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會，通過人才的橫向、縱向交流達(dá)到一專多能、一職兼容的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。（一）錄用與考核錄用：依照上海市人事局主管部門招、調(diào)人員規(guī)定，根據(jù)公司人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核，擇優(yōu)錄用；錄用后經(jīng)公司或管理處培訓(xùn)部門對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用36個(gè)月，依據(jù)《勞動法》的規(guī)定，以勞動合同書的形式與員工確定勞動關(guān)系和合同期限。（二）淘汰機(jī)制在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照公司對員工考核的淘汰機(jī)制程序運(yùn)作，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，貫徹實(shí)施管理處淘汰機(jī)制，使小區(qū)物業(yè)管理水平和員工隊(duì)伍始終保持在最佳狀態(tài)中。對管理處而方，運(yùn)用好系統(tǒng)管理理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部及各執(zhí)行層的關(guān)系是搞好一體化管理的根本保證。在工作中任何人遇到什么情況，都有義務(wù)及時(shí)處理，不能處理時(shí)則要求及時(shí)與管理處匯報(bào)傳達(dá)信息，使各類問題在最短的時(shí)間里得到解決。物業(yè)副經(jīng)理：1人，45歲以下，中專以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理工作流程，善于與客戶、業(yè)主溝通，有一定組織能力和寫作能力的優(yōu)先。接待員、財(cái)務(wù)：2人，35歲以下，熟悉小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，懂得財(cái)務(wù)、人事培訓(xùn)，有二年財(cái)務(wù)以上專業(yè)工作實(shí)務(wù)，并持有會計(jì)上崗證書。 保潔員46歲以下，初中以上學(xué)歷，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真，能吃苦耐勞，為人正派。維修工50歲以下，初中以上學(xué)歷，具備2年以上的工作經(jīng)驗(yàn)，擁有水、電工專業(yè)技術(shù)上崗證和等級證書，能吃苦耐勞，不計(jì)時(shí)間，相貌端正，品行正派。負(fù)責(zé)召集和主持經(jīng)理辦公會議，研究、處理辦公會議職權(quán)內(nèi)的各項(xiàng)工作和問題。負(fù)責(zé)向董事會提出需經(jīng)由董事會討論、通過或決定的問題議案。負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)及接待工作。負(fù)責(zé)對員工的物質(zhì)和精神文明建設(shè)的教育，不斷提高員工隊(duì)伍的素質(zhì)。在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管財(cái)務(wù)組、勞動人事、業(yè)務(wù)接待、維修接待、各小區(qū)經(jīng)理管理等工作。負(fù)責(zé)公司人事工作，根據(jù)經(jīng)理指示做好員工接收、調(diào)配、辭退、考核和營銷工作。承辦公司各類會議的工作，做好會議記錄，整理會議紀(jì)要。負(fù)責(zé)市場管理全面工作，協(xié)助業(yè)主辦證和協(xié)調(diào)市場內(nèi)外事務(wù)。負(fù)責(zé)新物業(yè)小區(qū)接管籌辦工作。1完成經(jīng)理交辦的其他工作。協(xié)助經(jīng)理處理分管部門的日常工作，當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，做好分管部門之間的協(xié)助工作。掌握各小區(qū)設(shè)施和性能完好情況，負(fù)責(zé)制定維修保養(yǎng)計(jì)劃和措施，嚴(yán)格控制日常管理費(fèi)用的開支。負(fù)責(zé)對分管部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)員工職業(yè)道德教育，不斷提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)，每月對分管部門人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核工作。定期開展問卷調(diào)查和抽樣訪問活動，了解情況，聽取意見，與業(yè)主保持良好的合作關(guān)系， 不斷提高公司的管理水平。完成經(jīng)理交辦的其他工作。二、根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定，制訂小區(qū)管理服務(wù)的詳細(xì)計(jì)劃和方案，保障物業(yè)使用的方便、安全，保持物業(yè)及其設(shè)施完好、環(huán)境優(yōu)美、公共秩序良好。四、每半年向業(yè)主委員會報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目，接受審核。六、發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或違反業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。八、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。協(xié)助管理處值班人員處理一切保安及治安、消防事故。發(fā)生事故時(shí)，到現(xiàn)場作出調(diào)查，并在保安記錄冊內(nèi)詳細(xì)記錄事件過程。編排保安人員崗位安排。經(jīng)常巡視各崗位值勤情況。對日常保安崗位調(diào)配情況及工作分流作出記錄。1主持班前集隊(duì)，檢查保安人員儀表儀容。絕對服從上級所指派工作。熟悉各崗位情況，消防設(shè)施分布及使用方法。對住客及進(jìn)出人士保持禮貌。遇事故時(shí)馬上報(bào)告并遵守上級指示處理。維持各崗位秩序情況。1不得擅自離崗調(diào)崗，當(dāng)值時(shí)不準(zhǔn)睡覺、閱讀刊物或抽煙、進(jìn)食。服從執(zhí)行管理員所安排任務(wù)工作。確保工作質(zhì)量及考勤紀(jì)律。勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，工作要精細(xì)，提高效率。經(jīng)常向管理員匯報(bào)情況，聽取指示，認(rèn)真落實(shí)。協(xié)助清潔主管監(jiān)督，督導(dǎo)清潔及綠化工作。1關(guān)心員工的思想和生活，及時(shí)反饋班內(nèi)的信息。1執(zhí)行公司所委派的其他任務(wù)。對工作要有自覺性。按正確指示使用工具、機(jī)械、遵守安全守則。執(zhí)行其他公司所指派的任務(wù)。每天觀察綠化干濕度、澆水量，保持植物有良好生長條件（葉面清潔度、雜草率、花盆整潔度），及時(shí)清除石磚、建筑垃圾，處理各種綠化工作中所產(chǎn)生的新情況及問題。每天做好“一句話”的工作日記，對發(fā)現(xiàn)的問題要認(rèn)真記錄，碰到困難應(yīng)及時(shí)與園藝領(lǐng)班聯(lián)系。如遇突發(fā)事件，必須馬上到達(dá)現(xiàn)場查看情況（如臺風(fēng)、雷雨等），不得拖延時(shí)間。對業(yè)務(wù)要認(rèn)真鉆研，努力學(xué)習(xí)新知識，不斷提高自身的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。協(xié)助各級主管收集所轄系統(tǒng)的各類技術(shù)資料及圖紙。如是檢修設(shè)備，施工前應(yīng)認(rèn)真查閱有關(guān)圖紙資料，按要求對系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)或整改施工，做好保養(yǎng)日志。承擔(dān)所在樓盤的日常維修及有償服務(wù)。在處理維修任務(wù)時(shí)，要求態(tài)度熱情，儀表整潔，配備維修用品及鞋套、手套、垃圾袋、抹布等用品，文明施工，技術(shù)精良，不允許與業(yè)主或其他施工單位人員發(fā)生爭執(zhí)。如因材料、工具等原因，一時(shí)不能修復(fù)的，也應(yīng)向業(yè)主說明情況，并報(bào)領(lǐng)班或樓盤工程主管，一般情況下，領(lǐng)班或工程主管應(yīng)立即上報(bào)，申請解決。杜絕收取小費(fèi)或收費(fèi)不開票其他變相收小費(fèi)現(xiàn)象。1完成上級交辦的任務(wù)。協(xié)助追收管理費(fèi)用及其他應(yīng)收費(fèi)用。所在物業(yè)管理處日常報(bào)銷，如有問題馬上向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。執(zhí)行其他所指派的文書工作。日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，主要內(nèi)容包括機(jī)電、保安、清潔衛(wèi)生管理與綠化環(huán)境布置等多方面內(nèi)容?！袷占?、整理和編制小區(qū)的全部圖紙、竣工驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備、財(cái)務(wù)、物業(yè)管理運(yùn)作、相關(guān)政策條例等各類檔案資料，并按公司規(guī)定統(tǒng)一歸檔?！窠⒏髦饕ǖ?、區(qū)域、設(shè)備、設(shè)施標(biāo)志引導(dǎo)系統(tǒng)，并保證其完好無損、清晰明朗?！裰朴啞毒G地某項(xiàng)目年度設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)