【正文】 XXX花園物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)測(cè)算：1）住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：2）商鋪物業(yè)服務(wù)費(fèi)：3）室內(nèi)車(chē)位服務(wù)費(fèi)：50元/個(gè)/月4）室外車(chē)位停放服務(wù)費(fèi)：200元/個(gè)/月5）維修資金：50元/㎡會(huì)所的能耗及設(shè)備維保費(fèi)用未作測(cè)算。該費(fèi)用希望招標(biāo)方予以投入。第六章 物業(yè)服務(wù)用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置我司認(rèn)為物業(yè)辦公用房的建筑裝修應(yīng)遵循簡(jiǎn)樸莊重，經(jīng)濟(jì)實(shí)用并兼顧美觀和特色為原則，其具體配置如下：一、 物業(yè)用房 物業(yè)辦公室經(jīng)理辦公室20平方米（兼財(cái)務(wù)室）前臺(tái)和接待區(qū)域60平方米 物品倉(cāng)庫(kù)物品備用倉(cāng)庫(kù)50平方米 員工后勤設(shè)施用房男員工更衣室20平方米女員工更衣室20平方米員工餐廳50平方米（兼培訓(xùn)室、會(huì)議室） 外委單位管理用房電梯10平方米其他10平方米 工程維修用房工場(chǎng)間35平方米值班室15平方米二、 室內(nèi)配置 經(jīng)理室：日常照明、插座、直線分機(jī)電話、網(wǎng)線、空調(diào) 接待區(qū)域：日常照明、插座、復(fù)印機(jī)、電腦、網(wǎng)線、空調(diào)、電話 工程部：日常照明、插座、電話、網(wǎng)線、空調(diào)、工作臺(tái)、電視機(jī)（值班室） 倉(cāng)庫(kù)：防爆照明、排風(fēng)、消防設(shè)施 更衣室：日常照明、吊扇、更衣箱 餐廳：日常照明、吊扇、空調(diào)、會(huì)議桌、椅、網(wǎng)線 籌措措施和處理意向本項(xiàng)目的前期開(kāi)辦費(fèi)用有二部份組成，一是工具設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用，二是前期開(kāi)辦費(fèi)用，我們認(rèn)為，工具設(shè)備費(fèi)用的投入，可從月后的物業(yè)管理費(fèi)中按比例逐月提取折舊，并且該工具設(shè)備的使用有延續(xù)性（適當(dāng)使用壽命周期內(nèi)），而前期開(kāi)辦費(fèi)用是為使物業(yè)的順利交付和物業(yè)公司順利開(kāi)展管理服務(wù)的一種準(zhǔn)備工作的投入，故該種投入不能蓄存，鑒于此，針對(duì)該項(xiàng)目，我司認(rèn)開(kāi)辦費(fèi)的籌措和處理意向?yàn)椋?） 本項(xiàng)目發(fā)生的工具設(shè)備費(fèi)用總額為91280元，我司可墊資68080元，先行購(gòu)置工具設(shè)備，另23200元主要由用二臺(tái)辦公電腦，更衣箱制作和保安崗?fù)ふ陉?yáng)傘購(gòu)置，該費(fèi)用希望指標(biāo)方予以投入。專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)是指為了使員工更好的適應(yīng)工作崗位的要求所進(jìn)行的崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)、知識(shí)技能的培養(yǎng)訓(xùn)練，內(nèi)容將涵蓋幾乎所有日常管理與服務(wù)工作，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)流程及標(biāo)準(zhǔn)、秩序維護(hù)員消防常識(shí)、設(shè)備管理維護(hù)要點(diǎn)、保潔保綠常識(shí)、客戶投訴回復(fù)與處理等。管理處以員工手冊(cè)、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語(yǔ)規(guī)范指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過(guò)訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造管理處和我司的公眾形象。對(duì)部門(mén)工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對(duì)員工業(yè)績(jī)的量化考核，均納入我司質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照有關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)運(yùn)作，要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。管理處實(shí)施全員量化考核制，由考核者對(duì)下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考評(píng)一次，以此決定下屬人員的工資、獎(jiǎng)金發(fā)放額。責(zé)任者每月總結(jié)工作完成情況，制定本月工作計(jì)劃。錄用過(guò)程：錄用過(guò)程不予錄用考察不合格試用期考察未按時(shí)報(bào)到辦理小區(qū)報(bào)到手續(xù)成績(jī)?cè)u(píng)定不合格崗前培訓(xùn)不符合用人要求登記、面試、政審正式錄用 考核辦法管理處實(shí)施干部目標(biāo)責(zé)任制，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。培訓(xùn)考核成績(jī)優(yōu)秀者，晉級(jí)升職。留用者根據(jù)根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行13個(gè)月的試用，試用期滿由人事部門(mén)和用人部門(mén)再次考核，提出錄用意見(jiàn)，經(jīng)批準(zhǔn)后正式簽訂聘用合同。做到人盡其材、物盡其用。錄用、培訓(xùn)與淘汰按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把進(jìn)入關(guān)。培訓(xùn)工作實(shí)施流程培訓(xùn)計(jì)劃的制定確定培訓(xùn)目標(biāo)擬定培訓(xùn)課程設(shè)計(jì)培訓(xùn)形式課堂講授法集體研討法視聽(tīng)教學(xué)法現(xiàn)場(chǎng)模擬法樣板示范法比武競(jìng)賽法參觀學(xué)習(xí)法指導(dǎo)自學(xué)法確定培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施崗位證書(shū)培訓(xùn)專業(yè)強(qiáng)化培訓(xùn)專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)崗前入職培訓(xùn)培訓(xùn)工作的改進(jìn)培訓(xùn)前后對(duì)比實(shí)際工作表現(xiàn)培訓(xùn)效果的反饋培訓(xùn)結(jié)果的考評(píng)上級(jí)主管意見(jiàn)員工自我總結(jié)員工培訓(xùn)計(jì)劃接管前員工培訓(xùn)計(jì)劃課程內(nèi)容課時(shí)主將人受訓(xùn)人方式管理模式及方案4公司經(jīng)理管理人員講授員工手冊(cè)及相關(guān)規(guī)章制度4人事專員全體員工講授/自學(xué)公司及物業(yè)概況1管理處經(jīng)理全體員工講授物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及理念2管理處經(jīng)理全體員工講授/自學(xué)崗位設(shè)置及崗位職責(zé)3管理處經(jīng)理管理人員講授各崗位服務(wù)規(guī)范8部門(mén)經(jīng)理部門(mén)人員講授/自學(xué)治安管理制度及措施2秩序維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)員講授消防管理制度及消防常識(shí)2秩序維護(hù)部經(jīng)理秩序維護(hù)員講授/自學(xué)突發(fā)事件處理4秩序維護(hù)部經(jīng)理全體員工講授其他紀(jì)律要求1秩序維護(hù)部經(jīng)理全體員工講授員工禮儀規(guī)范及客戶關(guān)系2公司管理部全體員工講授行政人事運(yùn)作流程1公司管理部管理人員講授財(cái)務(wù)運(yùn)作流程1財(cái)務(wù)部經(jīng)理財(cái)務(wù)人員講授接管后員工培訓(xùn)計(jì)劃課程內(nèi)容課時(shí)主將人受訓(xùn)人方式物業(yè)現(xiàn)狀熟悉8管理處經(jīng)理全體員工實(shí)地考察設(shè)備操作規(guī)程、機(jī)房管理制度16工程部經(jīng)理技術(shù)員講授/操作檔案管理規(guī)范及制度2公司管理部管理人員講授業(yè)戶手冊(cè)2管理處經(jīng)理管理人員講授/自學(xué)內(nèi)部管理制度2管理處經(jīng)理管理人員講授相關(guān)法律與法規(guī)2管理處經(jīng)理管理人員講授/自學(xué)服務(wù)語(yǔ)言行為規(guī)范2公司人事部全體員工講授客戶保修處理流程1工程部經(jīng)理全體員工講授崗位職責(zé)、知識(shí)及注意事項(xiàng)4部門(mén)經(jīng)理全體員工講授/自學(xué)急救學(xué)常識(shí)1保安部經(jīng)理保安員講授/模擬隊(duì)列及步操2保安部經(jīng)理保安員實(shí)踐消防演練4公司安全員全體員工模擬公共區(qū)域保潔作業(yè)規(guī)范4保潔主管保潔員模擬/實(shí)踐崗位證書(shū)待定外培單位相關(guān)人員外培各專項(xiàng)業(yè)務(wù)待定部門(mén)經(jīng)理相關(guān)人員研討/競(jìng)賽管理能力及素質(zhì)培訓(xùn)待定公司人事部管理人員外培參觀其他物業(yè)管理項(xiàng)目待定經(jīng)理相關(guān)人員參觀 人員管理管理原則管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、員工手冊(cè)、企業(yè)CI手冊(cè)作為員工行為考核的標(biāo)準(zhǔn)。職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)是指管理處按物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和我們具體規(guī)范，對(duì)所有員工進(jìn)行的提升性培訓(xùn)，主要針對(duì)XXX花園實(shí)際情況，內(nèi)容將有行業(yè)要求、質(zhì)量管理體系、日常禮儀、對(duì)客服務(wù)技巧、遵守紀(jì)律的要求等公共課目。管理處將在每年年初根據(jù)員工隊(duì)伍的現(xiàn)狀和管理工作的實(shí)際需要，頒布年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，確定培訓(xùn)對(duì)象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)時(shí)間、培訓(xùn)目的和培訓(xùn)負(fù)責(zé)人，并逐項(xiàng)落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，視情況加以微調(diào)，并于月度管理報(bào)告中反映員工培訓(xùn)工作的實(shí)施情況。培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本素質(zhì)和專業(yè)水平，是本職崗位和新技術(shù)發(fā)展的需要，不斷吸收更新管理思想，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而滿足XXX花園的物業(yè)管理和服務(wù)的最高要求。培訓(xùn)方式靈活性員工培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程，必須充分調(diào)動(dòng)上級(jí)與下級(jí)、組織與個(gè)人之間的積極性，實(shí)施方式和方法要靈活多樣、注重實(shí)效、學(xué)以致用。培訓(xùn)組織層次性由于員工崗位有區(qū)別，且個(gè)人能力素質(zhì)不同，要求培訓(xùn)組織工作要根據(jù)員工崗位職責(zé)及接受能力的不同分層次進(jìn)行。同樣，工程技術(shù)員也不應(yīng)該僅局限于本人專業(yè)領(lǐng)域。培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性各項(xiàng)管理工作需要專業(yè)知識(shí)和技能，同時(shí)也離不開(kāi)其他相關(guān)知識(shí)和能力。培訓(xùn)范圍全員性管理水平的提高需依靠全體員工的共同努力，大量具有共性的內(nèi)容如制度、意識(shí)、理念等需要全體員工共同遵循。我司將自身的員工培訓(xùn)作為創(chuàng)建管理處核心軟件之重要工作來(lái)抓，形成一個(gè)自我培訓(xùn)、自我開(kāi)發(fā)人才機(jī)制，通過(guò)持續(xù)提高員工素質(zhì)、專業(yè)技能，以促進(jìn)管理工作、服務(wù)工作、經(jīng)營(yíng)工作水平不斷提升。 人員培訓(xùn)高素質(zhì)人才是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，我司雄厚的技術(shù)資源和豐富的人才資源使管理處在人員配置上游刃有余。作業(yè)指導(dǎo)： 每日8:20參加晨會(huì)(節(jié)假、雙休日除外)，接受維修主管的分工，包括維修、巡視、保養(yǎng)等工作； 維修人員接到維修指令后5分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好工具箱(袋)，以及必備的工具、零件和干凈的抹布、鞋套等，核對(duì)業(yè)戶報(bào)修部位與自己所帶的工具、零件是否吻合； 檢查工作服、胸卡等是否按要求穿戴； 持《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》按門(mén)鈴或敲門(mén)； 待業(yè)戶開(kāi)門(mén)后首先說(shuō)“您好”，然后禮貌客氣地詢問(wèn)是否有報(bào)修項(xiàng)目，在業(yè)戶首肯后穿上鞋套進(jìn)屋維修； 在維修時(shí)，應(yīng)盡量保持戶內(nèi)雅靜，不得高聲喧嘩、散漫浪蕩； 在維修電器時(shí)，將準(zhǔn)備好的抹布鋪在電器的旁邊(屋頂、墻上作業(yè)除外)，工具材料都放在抹布上； 維修完畢，將所有維修垃圾入塑料袋帶走，并將所維修部件和周?chē)h(huán)境擦干凈； 請(qǐng)業(yè)戶試用，驗(yàn)收后請(qǐng)用戶在《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》上簽名； 如屬收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)好收費(fèi)依據(jù)一并交業(yè)戶，錢(qián)款當(dāng)面點(diǎn)清；1 維修人員將簽好的《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》交維修領(lǐng)班，由其填寫(xiě)《報(bào)修登記簿》（外來(lái)）；1 當(dāng)設(shè)備、設(shè)施需要維修時(shí)，應(yīng)按相應(yīng)的操作規(guī)程作業(yè)；管理處主任每周一次審核《房屋修理養(yǎng)護(hù)任務(wù)單》，并100%安排回訪，作為回訪記錄，對(duì)回訪中出現(xiàn)的業(yè)戶不滿意，組織人員進(jìn)行分析。監(jiān)督、指導(dǎo)、落實(shí)查搶險(xiǎn)期間的各項(xiàng)工作，加強(qiáng)各種設(shè)備、器材、用具完好率的檢查，對(duì)各幢房屋進(jìn)行查搶險(xiǎn)工作； 負(fù)責(zé)規(guī)范各種材料的采購(gòu)、進(jìn)庫(kù)工作，做到材料的帳、卡、物相符； 負(fù)責(zé)聯(lián)系有關(guān)的公用事業(yè)、配套單位，以及對(duì)外承接修理工程； 負(fù)責(zé)處理上級(jí)交辦的任務(wù)及市、區(qū)各級(jí)的檢查。作業(yè)指導(dǎo)詳見(jiàn)綠化管理（8） 維修主管崗位職責(zé)： 協(xié)調(diào)驗(yàn)收小區(qū)所有設(shè)施及跟進(jìn)有關(guān)遺漏工程； 對(duì)小區(qū)內(nèi)的整改工程，須予查核并回復(fù)住戶； 執(zhí)行管理服務(wù)中心的政策及安排工作； 督導(dǎo)及安排各維修人員執(zhí)行日常及定期性維修保養(yǎng)； 制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃及預(yù)算，加強(qiáng)控制； 協(xié)助策劃及推動(dòng)大型維修保養(yǎng)計(jì)劃； 提供培訓(xùn)及灌輸知識(shí)予屬下； 定期巡查小區(qū)內(nèi)的設(shè)施，并提交報(bào)告； 召開(kāi)及出席有關(guān)會(huì)議，檢計(jì)工作，并于三天內(nèi)提交會(huì)議記錄； 檢查員工的紀(jì)律、考勤、考績(jī)、輪班、加班情況；1 協(xié)助篩選各類(lèi)承包商，制訂報(bào)價(jià)投標(biāo)、合約細(xì)則及工程細(xì)則，提交管理服務(wù)中心選擇；1 定期評(píng)估承包商的水平，并匯報(bào)設(shè)施保養(yǎng)情況；1 草擬各類(lèi)維修保養(yǎng)工作指引，建議及審核整體保養(yǎng)工程合約，例如公共天線、電器、秩序維護(hù)員、消防、渠務(wù)、粉飾翻新等；1 監(jiān)察工具物料的正常使用；1 審批申請(qǐng)書(shū)、文件、單據(jù)及報(bào)價(jià)單等；1 安排處理住戶有關(guān)投訴、清楚交代。（6） 綠化養(yǎng)中心主管崗位職責(zé)： 制定符合XXX花園綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)培訓(xùn)綠化養(yǎng)護(hù)人員并制定具體崗位職責(zé)、工作流程和操作標(biāo)準(zhǔn)； 定期巡檢、督查小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作及糾偏； 確保小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)各項(xiàng)指標(biāo)的合格率； 因地制宜設(shè)置園藝小景； 指導(dǎo)業(yè)主花卉種植技術(shù)。 玻璃門(mén)、窗不銹鋼、雕塑物、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌操作玻璃門(mén)、窗：先刀片割掉玻璃上的污跡，再用玻璃清潔劑清洗，用玻璃刮刀刮去玻璃上的水珠。行車(chē)擺放整齊。 自行車(chē)房（棚）操作每天清掃車(chē)棚地面，無(wú)垃圾、灰塵，濕布擦抹車(chē)庫(kù)門(mén)及窗網(wǎng)，車(chē)輛排放整齊。清潔時(shí)應(yīng)小心細(xì)致，垃圾車(chē)和工具不要碰壞其他車(chē)輛。視地面無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)污跡和雜物。 停車(chē)場(chǎng)地清潔操作區(qū)域內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)（地下車(chē)庫(kù)）、備水管、掃把、排刷、垃圾斗工具和清潔劑，當(dāng)有油跡、污跡時(shí)，即時(shí)沖洗，對(duì)污染難以沖洗的地面用清潔劑刷洗。綠化的存活率。 綠化操作物業(yè)管轄內(nèi)草地和綠化帶按規(guī)定澆水、除野草，定期修剪喬灌木、籬花球、修整盆栽，適時(shí)打農(nóng)藥水，保障綠化存活率。區(qū)域內(nèi)的護(hù)欄無(wú)明顯積灰。每月一次樓宇（大堂）壁燈擦拭。每天工作的保潔人員須填寫(xiě)在樓層的保潔日程表并簽名。作業(yè)指導(dǎo)： 樓宇操作每天清掃各樓層、電梯轎廂（大堂）、轉(zhuǎn)換層地面，需收集各層垃圾的小區(qū)收集垃圾，并放到指定地點(diǎn)，有地磚的樓宇須拖各層地面、大堂至門(mén)幢外連接處。（2） 保潔用設(shè)備整潔干凈，無(wú)故障，擺放規(guī)范。（8） 天下水道、陰溝暢通無(wú)阻塞、無(wú)雜物，消防龍頭、陰井蓋干凈、無(wú)明顯灰塵。（6） 地?zé)o雜物、磚石，無(wú)明顯雜草、枯枝，無(wú)明顯枯葉。（3） 地面停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)清晰，地面無(wú)雜物垃圾。 車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)工作檢查（1） 地下車(chē)庫(kù)墻面無(wú)明顯積灰，無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛，地面無(wú)明顯污跡，無(wú)紙屑雜物，無(wú)明顯積灰。 垃圾清運(yùn)工作檢查（1） 樓層、小區(qū)垃圾收集做到日產(chǎn)日清，污物箱(筒)保持內(nèi)外干凈無(wú)異味。（9） 目視電梯轎廂地面無(wú)砂粒、無(wú)雜物、無(wú)灰塵。（7） 電梯門(mén)套表面無(wú)污漬，無(wú)銹跡，光澤明亮。（5） 大樓內(nèi)防火門(mén)門(mén)上冒頭、閉門(mén)器、門(mén)板無(wú)明顯積灰。（3） 樓梯扶手無(wú)積灰。 樓層清潔工作檢查（1） 目視大堂通道、信報(bào)箱、四周墻面、大堂門(mén)、景燈等干凈，無(wú)污漬，有光澤。（3） 檢查花壇、草地是否每日清掃，無(wú)雜物。作業(yè)指導(dǎo)： 地面清潔工作檢查（含水景）（1） 檢查地面(包括地下室地面)有無(wú)雜物、垃圾，道路無(wú)泥濘、無(wú)雜草、無(wú)積水。（2） 停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))收費(fèi)a. 要認(rèn)真核對(duì)車(chē)牌與停車(chē)證是否相符，禁止一證多用；b. 對(duì)臨時(shí)停放的車(chē)輛，按核價(jià)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)并且在收費(fèi)的同時(shí)，出具有效的收據(jù)憑證；c. 停車(chē)費(fèi)所收取的款項(xiàng)需在2